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英国将在今年5月迎来大选，只要工党和自由民主党任意一党当选，他们将对高价值住宅地产推行一种新的年税。这两个党派对于所谓的“豪宅税”提案大同小异。工党拟针对价值逾200万英镑的住宅地产征税，业主每年需付一定税费。工党曾提出，持有200~300万英镑房产的业主每年应付3000镑税费，除此之外则无更进一步的细节透露。

英国工党和自由民主党对“豪宅税”的提案大同小异。豪宅税或将在2016至2017财政年推行。

尽管豪宅税的理念看上去很简单，但其中却牵涉了不少复杂问题，相关问题包括：豪宅税整体设计，高价值地产如何评估，如何募集豪宅税以及何时推行豪宅税。

“豪宅税”总结如下：

第一，  豪宅税的理念看上去虽然简单，但推行豪宅税或将困难重重。

第二，设计及推行一个全新税种不仅耗资巨大，而且也需消耗时间，因此，财政部也可能通过修改现有税制来执行。

第三，地方议会税对于实施豪宅税可供广泛参考讨论，但地方议会税是一种地方税制，而且设置全国性的税率或将十分棘手。

第四，地方议会税在理念上与豪宅税非常相似，但修改地方议会税使其囊括豪宅税将十分复杂，且将造成英格兰2000万套住宅需重新接受估价。

第五，出于地方议会税原因重新对房产估价并非易事，这样复杂全面的重新估价或将导致意外的、实质性的、再分配的效应发生，且可能导致比原规划数目更多的房产落入更高的税段。

第六，构成豪宅税基础的最佳候选项是Annual Tax on Enveloped Dwellings（ATED），有趣的是这种税设立的初衷与豪宅税大相径庭。

第七，无论是对个人还是企业而言，豪宅税所需的主要附加特征将是ATED的一种延伸，而这些机制将允许豪宅税对相对更低的收入群体产生延递。

第八，从现实性考虑，豪宅税或将在2016至2017财政年推行。

豪宅税六问六答：

英国将有多少人需支付豪宅税？

2013年，英政府估计55000套房产将需缴纳豪宅税，到如今其他专业人士估计数目会更多。2014年约3400套房产以逾200万英镑的售价卖出，占销售总比重约0.4%。按该比例计算，全英业主自用或租出的房产约有2200万套，这暗示着符合豪宅税征税标准的房产约有82000套，而符合地方议会税最高税段的房产约为136000套。工党表示，0.5%的住宅符合豪宅税征税标准，该数目约为110000套。

业主们将付多少豪宅税？

工党已表态称，价值位于200万至300万之间的房产豪宅税率将为每年3000镑，相当于最低税段的税率是房产价值的0.1%，税率将随房产价值的升高逐级递增，除此之外，再无确切的税率信息。在英国持有二套以上住宅的海外业主将需支付更高的豪宅税。

豪宅税将募集多少税费？

工党拟每年征收12亿英镑的豪宅税，预计将有82000套房产背负豪宅税义务。在这82000套房产中，44%（约36000套）房产落在每年3000镑的税段，假设无延递情况，这部分税收将达 1.1亿英镑。余下的46000套房产将产生11亿税收，每套房产的豪宅税约为23775镑。

鉴于房价飞涨，符合豪宅税标准的房子难道不会越来越多吗？

工党已经建议将豪宅税的征收门槛设置为200万英镑，且该门槛将随着“高价值”房产平均房价的上升而升高。

豪宅都位于哪里？

目前看来伦敦占有的逾200万英镑的豪宅比例最高，约为80%，而英格兰南部则占有16%逾200万英镑的豪宅。南部之外唯一一个占有一定比例200万英镑以上高价豪宅的区域是西北部。

如果业主无力支付豪宅税该怎么办？他们需要卖掉豪宅吗？

据工党提案，若持有房产的业主并非相对更高税段的纳税人，则他们可推迟缴纳豪宅税，直至豪宅易手。但工党并未明确指出豪宅税的延期缴纳该如何实行。例如，该政策是否具体到家庭、单身者或者有联合收入的团体。当然，推迟缴纳豪宅税意味着业主在出售豪宅时将面临高昂的纳税义务。据英国国家统计局（ONS）数据，业主平均占用英国住宅的时长为11年，这就暗示着累积起来的豪宅税平均水平至少为33000镑。

富豪业主不会试图规避这项豪宅税吗？

富豪可能采用的避税措施包括将一套符合豪宅标准的房产分割成更小的房产（例如建一道连接门），将一处房产合法分割成两个名义不同的部分，如永久业权或租赁营业，又或者是将房产转作他用如B&B家庭旅馆。实现上述避税措施需以获得规划许可为前提。然而，这些避税措施的成本或比支付豪宅税更高。例如，若业主要将一套房产进行次级分割变成两套房产，则其中 一套房产将在出售时产生价格上的资本增值税（Capital Gains Tax）。

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伦敦市长约翰逊说，国际犯罪集团和团伙已设立人头公司的方式在伦敦购买房地产作为洗钱工具。

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他呼吁英国政府提高向价值200万英镑以上住宅所征收的“豪宅税”。

有报道说，大伦敦地区内有3.6万多个房地产的拥有者是设立在英国海外属土的所谓境外公司，这些公司的背景与资料难以为外界所知晓。

例如一家在英属维京群岛的公司可以购买英国境内的房地产，但是无需披露实际拥有者的身份。

而反腐败组织“国际透明”所发表的报告则是说，伦敦西敏寺区内有1/10的房地产是登记在外国公司名下的。

负责打击大伦敦地区犯罪的苏格兰场则承认，他们目前调查涉嫌贪污腐败或者不法所得的伦敦房地产总价达到1.8亿英镑。

连续攀升

伦敦房价连年上冲，成为了犯罪分子心中洗钱的最佳工具，不但保本而且还可以扩大收益。

例如在伦敦北部的主教小街（Bishop Ave）就有一栋售价1400万英镑的豪宅，这栋豪宅的主人被指称是现在正面临俄罗斯、法国、乌克兰、哈萨克斯坦等国引渡要求的阿布列亚佐夫。

被这些国家指控掏空公司资产的阿布列亚佐夫宣称这栋豪宅不是他的财产，但是经过英国调查单位抽丝剥茧，查清了整个境外公司金钱往来的脉络之后，英国的高等法院裁定阿布列亚佐夫是实际的买家。

据称虽然洗钱很少被英国司法当局起诉，但是也有一个实际案例，就是曾经在尼日利亚担任州长的埃伯利，他在任内将当地的石油收入归为自己所有，不法所得达到数百万英镑。

2012年，英国刑事法庭判定埃伯利诈欺和洗钱罪名成立，警方调查的资料显示他在伦敦北区拥有一栋价值200多万英镑的豪宅，另外还在伦敦西区拥有一间价值不菲的公寓楼。

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根据房地产咨询公司莱坊(Knight Frank)最新发布的统计数据显示，2014年中国买家在英国伦敦100万英镑及以上的豪宅购房交易中占了11%，远高于2012年的4%。第二大群体俄罗斯买家的可比数字为5%，这一比例已经多年基本未变。

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该报告称，作为日不落帝国的首都，伦敦有高安全性、优质的教育、活跃的商业和真正多元化的社会。金融危机过去后的五年，伦敦市中心的黄金地段以其独特的避险魅力推动房价的平均增幅高达61％。过去两年中，全年的房价增长一直稳定在平均7.9％。

在 2014年底，英国政府公布了新的印花税法，高端房产的税费上涨使得市场需要时间来消化税制改革带来的影响。再加上2015年的五月大选所带来的不明朗因素，因此很多买家都在观望大选结果。莱坊预测，2015年的豪宅房价将保持稳定和平缓。如果大选尘埃落定，豪宅税的威胁回落，随着被压抑的需求释 放，2015年的下半年将有一定程度的复苏。

不过，若将伦敦和纽约等国际城市的地产税比较，英国的税收制度只是和其他国际性城市看齐，中国香港的印花税为8.5%；新加坡针对境外买家的印花税高达15%，对本地买家购置第二套房产则征收10%的印花税。因此，伦敦具有很强的吸引力。

另据房地产经纪商称，过去一年里，中国大陆买家已成为美国、英国和澳大利亚，以及其它西方国家主要城市住宅物业的最大单一外国投资者群体。全美房地产经纪人 协会(US National Association of Realtors)的数据显示，在截至2014年3月的一年里，中国大陆买家占了美国住宅房地产全部外国买家的近四分之一，支出约220亿美元，远高于上年的128亿美元。同期第二大海外买家群体加拿大人支出了138亿美元。

顺应这种市场潮流，越来越多的中资开发商在纽约、伦敦和悉尼等黄金市场建造的公寓，大多数也被直接销售给中国大陆买家。

受中国买家的追捧，推高了部分国际城市的房价。在澳大利亚，当地居民抱怨住房市场价格过高，把他们挡在门外。

对此，澳大利亚政府日前提议对外国买家花在澳物业上的每100万澳元征收1万澳元（合5200英镑）的“申请费”(application fees)。它还承诺执行有关禁止非居民购买二手房（而不是新建住房）的现行法规。违者将被罚款，罚款额最高可达房产价值的25%。澳大利亚计划对外国购房者征税，这是国际社会日趋抵制富裕中国房地产投资者的最新迹象。去年中国投资者对澳大利亚房地产的投资飙升60%。

澳大利亚出台此举之前，中国香港和新加坡推出了类似但更具惩罚性的税收，主要目的就是抑制中国大陆的资金洪流涌入那些市场。这三个地方的政府表示，此类税收并非针对任何单一国籍。

英国政府在过去三年里也进行了一系列税收改革，旨在阻止富裕外国买家进入伦敦住房市场。这场行动尤其聚焦于利用离岸公司购买的住宅——这种做法令人难以追查 房产所有权。2014年底调整的印花税，也对价格超过92.5万英镑的豪宅提高了税赋。另外，英国最大的政党之一——工党提出对价值超过200万英镑的房产征收豪宅税的政策。

莱坊在全球高端房市预测报告中，在2015年，伦敦、纽约和悉尼的高端房市将上升或不变，而巴黎、新加坡、中国香港、日内瓦和迪拜将有下滑。

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由于英国房价持续飞涨，2014年160个英国家庭一夜间变为持有百万价值房产的“房贵”。目前英国有40万“房贵”，这些业主持有的房产价值均为百万英镑以上，总价值达到8360亿英镑。

置业专家认为，2015年每天将有近200人成为持有百万价值房产的新贵。但很多英国家庭仍旧资金短缺，因为他们的财富已被绑定在房产中。

据第一太平戴维斯公司和《星期日泰晤士报》联合研究， 2014年以七位数价格出售的房屋数量是十年前的3倍。

英国逾10600条街道的房屋均价超100万英镑。伦敦有12条街道的房产仅车库价格便已超过百万镑。

房价最高的街区为Kensington Palace Gardens，房屋均价达到4270万英镑。伦敦的百万房产数量甚至高于英国其它地区的总和，而百万房产群在康沃尔郡（Cornwall）、柴郡（Cheshire）、爱丁堡（Edinburgh）和 萨福克郡（Suffolk）等地区也颇为密集。

据对英国土地登记管理局和地方当局数据的分析，继2007年峰值之后，英国一些地区的百万房产销量呈八倍增长。

在剑桥，物业销售价值至少100万英镑的房产自经济萧条以来已经上涨了200％。Hackney和Lewisham，这两个以前算不上流行的伦敦区，分别上升了814％和275％。

估计在伦敦有27.5万个家庭住宅价值在100万英镑以上，72100个在伦敦东南。在东部和西南部，百万镑以上的房产自2006/07年以来已分别升值35％及17％，这归因伦敦人变现他们价值100万英镑以上的房产，然后在乡村抵押贷款买房。

专家认为，大多数“房贵”拥有百万镑以上的财产纯属意外，在十几或二十年前以合理价格买入的房产，幷在市场繁荣时看到自己的房产价值飙升。有人担心这些房主将被工党领袖埃德·米利班德（Ed Miliband）提出的豪宅税政策进行不公平的课税 – 对那些房屋价值超过200万镑的家庭，一个月要多支付250英镑。

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第一太平戴维斯公布最新数据显示，过去五年中，在首都以外的保守党选区的房价上涨了16%。

该调查显示中强调了英国房地产市场“两种速度”发展的事实。该调查显示，从2009年至今，在首都之外的保守党选区房价上涨了16%，自民党选区房价上涨8%，工党选区也出现了2%的涨幅。

数据还显示，保守党选区的房价平均比工党选区房价高出64%，差价接近10万英镑。

在保守党选区的一套普通住宅价格为252,083英镑，与之相对，工党选区的房价仅为153,843英镑。

英国的“两种速度”的房价市场并不是一个概念，而是政治因素对房价数字上出现的前所未有的分裂现象。

第一太平戴维斯负责住宅项目的总监卢西恩·库克指出：“保守党选区的房东在过去五年内的表现十分出色。”他补充道，这一现象也反映出要维护一个统一的住房政策是很难的。

保守党被指控一直以来都在制定保护帮助老年人和富裕选民们的政策，以获得这部分群体的选票。

各部长都维护富裕退休者的利益，同时削减其他地方的开支。最近，副首相尼克·克莱格和自由民主党负责人指责保守党只是“照顾自己的选民”而不是服务于大多数人。

与工党和自由民主党不同，保守党对“豪宅税”持反对态度。而第一太平戴维斯发布的数据则为这一现象给出了明确的解释。

然而，保守党在去年的秋季报告中提出的新印花税政策将对购买房屋价值超过930,000英镑的所有购房者征收更多税款。保守党人坚持用此举来表明，他们无需讨好富豪选民。

第一太平戴维斯发现，在全英范围内的100多个边缘选区中，保守党选区的房价高于工党选区。其中最为边缘的选区房价也高于英国平均水平。这表明这些选区的房屋政策得到了选民的青睐。

此外，调查还发现，英国房价最贵的20个选区的房价是最便宜的20个选区价格的13倍。

在房价最贵的20个选区中，有11个选区受保守党掌握，其房产总价值约为7410亿英镑。在房价最低的20个选区中，有15个选区由工党负责，房产总价值仅为570亿英镑。其总价值甚至分别低于英国房价最贵的前三个选区：伦敦和威斯敏斯特（788亿英镑），Kensington（748亿英镑），Chelsea 和 Fulham（618亿英镑）。

在过去5年内，工党掌握的选区内房价上涨了19%，远远落后于保守党选区内23%的房价涨幅。

如果不考虑伦敦，政治因素对房价的影响将表现的更为直接。而伦敦正是工党实力最为丰厚的地区。在大伦敦区，工党选区为38个，保守党为28个，自由民主党仅有7个。

英国房价排名前20中属于工党的选区全部在伦敦范围，分别是Westminster North, Hampstead和 Kilburn, Holborn 和St Pancras, Hammersmith, Tooting 和 IslingtonSouth以及 Finsbury。

但是，当第一太平戴维斯将伦敦房价排除在外考虑，才会出现在过去五年内保守党选区和自由民主党选区房价快速上涨这一调查结果。而此调查公布的时间点也颇为巧妙，距今年的大选近有4个月时间。

由《星期日泰晤士报》进行的YouGov民意调查访问了过1,600名被调查者，发现保守党和工党的支持率不分高下，均为32%。

本月初进行的民意调查同样透露了英国独立当以获得18%的选票，自由民主党为7%，绿党紧随其后为6%。

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前工党内阁大臣曼德尔森勋爵说，工党的“豪宅税”政策过于“生猛、短视”。所谓的“豪宅税”，即工党提议的将对价值200万英镑以上的房产特别征税的政策。

曼德尔森在接受BBC电视采访时说，他不喜欢这种“整人”的政策，更倾向于自民党“增加地方政府房屋税级别”的建议。

工党说，通过征收“豪宅税”获得的款项将投入英国的公共健康服务NHS。

“豪宅税”

“豪宅税”是英国主要反对党工党2015年竞选纲领中的重要政策之一。“豪宅税”收入将用来招聘3.8万名新的家庭医生、护士、助产妇以及其它NHS职员。

按照这项政策，任何拥有价值在200~300万英镑房屋的人将每个月额外付250英镑的税。对于那些价值超过“千万英镑”的房产以及拥有第二房产的房主将征收更高的税额。

好几位工党的2016年伦敦市长候选人都对这项政策表示了担忧。

他们担心，英国首都伦敦持续猛涨的房价会让许多家庭受到“豪宅税”的影响。

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2014年英国房价尤其是伦敦的房价上涨速度远远超过预期，而现阶段其涨幅速度已逐渐放缓。进入2015年，英国的房产将呈现何种走势？不妨听听英国各大房地产机构是如何预测的。

据英国最大的房地产按揭贷款机构Halifax银行统计，截至去年7月，伦敦和英国东南部纷纷取得了两位数字的上涨——10%。此外，英国其他的地区也出现了自金融危机以来的最快增长速度。进入2014年下半年，房价涨幅有所放缓。但是据Halifax的数据显示，去年11月英国的平均房价为186,941 英镑，年平均涨幅为8.2%。

那么，2015年影响英国房市的重大因素有哪些？2015年房价又将会如何变化呢？

2015年房产市场中最大的挑战是什么？

对2015年房产市场造成影响的因素有很多。今年5月的英国政府换届大选会是一个非常大的不确定性。它将提高货币市场中大规模融资的成本，进而拉高抵押贷款利率。

此外，大选的结果也是另外一个影响因素。高端房地产市场将受到工党提出的“豪宅税”影响。该党计划对价值超过200万英镑的房产每年额外征收一定比例的“豪宅税”。

另一个因素则是财政部大臣乔治·奥斯本在去年年底提出的印花税改革方案中，该方案显著加大了对“豪宅”的征税力度。

但是对2015年房市来说，这些并非都是坏消息。绝大部分买家将会受益于新的印花税政策。根据奥斯本先生提出的新政策，任何购买房价在937,500英镑以下房产的业主将少支付一定比例的印花税。而这部分人群占据了全部购房者的90%。

抵押贷款经纪公司SPF Private Clients的首席执行官马克·哈里斯表示，印花税的变化将为今年的春季提供一个较为缓和的氛围，但是受大选不确定性的影响，房产市场将保持低迷直至5月大选结束。

哈里斯补充道：“一旦大选结果公布，我们预计一部分在2014年积攒的需求将逐渐在今年内得到释放。”

加息也将对房产买家造成影响。一旦英国央行决定调整目前0.5%的低利率，那么贷款成本将增加。尽管经济学家们对于英国央行将于何时加息意见不一，但是绝大部分专家预计，央行不会再等很久。

专业机构如何预言2015年房产市场？

• 预算责任办公室（Office for Budget Responsibility）

财政部的预测已经上调了早前对于未来五年内价格的预测。现在的预测为，2015年上涨7.4%，2016年上涨5.9%,2017年上涨5.8%，2018年上涨5.1%，2019年上涨3.8%。

该部门表示，总体来说，截止2020年第一季度，房价将上涨31.4%。

但是，如果考虑上通货膨胀这一因素，增幅将显得颇为温和。相对于2007年金融危机，实际房价增长8.8%，房价与收入的比增长为9.5%。

• 英国皇家特许测量师学会(Rics)

Rice 预测，在2015年英国各个地区将迎来一个较为缓和的房价上涨，平均涨幅为3%。该学会表示，西北、东南、West Midlands、约克郡以及亨伯赛德郡（Humberside）将出现最大涨幅，达5%。然而伦敦房价会出现低迷。虽然在复苏初期表现良好，但是伦敦房产市场无论在定价还是活动方面都需要“喘口气”了。

• 资本经济学会Capital Economics

地产经纪学家马修·普安顿表示供给和需求将大体上达到平衡，因此房价涨幅终将在未来几个月内归零。他补充道，2015年一些地区将出现温和的下跌。

但是由于贷款利率低，工资上涨以及一些迹象表明贷款机构将增加贷款量，他并不看好房价在任何一个区域内会出现持续下跌。

• IHS Global Insight

该机构英国和欧洲首席经济学家霍华德·阿彻认为，经过一个温和的增长期，在2015年年底，房价将出现5%这样一个稳定单并不显著的涨幅。

他表示，受最近新出台的印花税曾策影响，大部分买家都将得到实惠，此外，就业形势良好，收入增加以及低贷款利率都将对房地产投资市场产生积极作用。

然而，与之息息相关的因素还有：不断加大的房价与收入比、贷款机构收紧房贷的政策，以及英国央行很有可能在2015年加息等。

• Halifax

贷款机构预计，在去年7月房价出现约10%的涨幅后，2015年全英范围内房价将出现3%~5%的增幅。该机构还表示，与2014年初相比，供给与需求关系将有所改善。

今年可能出现的加息以及缩减的承载力将成为抑制房屋需求量的重要因素。而5月份的大选也造成极大的不确定性，使得2015年前几个月房地产市场呈现相对稳定的状态。

• 第一太平戴维斯Savills

地产经纪公司预测，全英范围内房价将上涨2%，苏格兰地区将出现最高涨幅，为3.5%。 

房价经过一段强势上涨后，承载能力的限制以及贷款调控已经开始放缓，这些因素利率上涨共同作用，将限制未来的发展空间。

“伦敦，已经经历了最为强烈地房价上涨，未来也将最容易受到影响，因此我们认为2015年的房价将维持现有水平，未来5年内的总涨幅也仅为10.4%，为全英范围涨幅最低的区域，”第一太平戴维斯表示。

• 莱坊国际Knight Frank

莱坊国际预测，2015年英国房价最高涨幅为3.5%，但是他们同样认为伦敦地区房价将维持不变，直至2016年出现4.5%的涨幅。

“我们坚持认为，历史高位的定价和承载能力的制约都将限制未来的房价增幅，尤其是在逐渐进入一个合理的价格增长周期后，”莱坊国际表示。

消费者对未来房市信心几何？

据Halifax最新发布的房产信心报告，消费者对房价的信心已跌至2013年的最低水平。

受访者中，对未来12个月持积极入市态度的消费者与持观望态度的消费者相比，高出了25%。这一比值与2014年9月时的调查相比，增长了14%。换言之，认为未来12个月是一个购房好时机的消费者数量出现了增长。

与之相对，认为未来12个月是适合的卖房市时机的受访者与持相反态度的受访者相比，高出了近14%，该比值与2014年9月进行的调查相比下跌了5%。

如果Halifax的这个报告有参考价值，那么2015年将是一个不错的购房时机；但对于卖房者，或许还要三思。

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