Tag: 英国房产市场

新年伊始，英国房产市场不论是在新建住房还是房价上都将迎来新一轮变动。新一年的房产投资，无疑是锁定价位以及找准潜力区域，两手都要抓并且两手都要硬。今天房姐就来通过几张最新出炉的英国百年建房演变史和最新房价热区图，为大家在‘区域’和‘房价’这两方面提供参考。

首先房姐为大家展示英国几大城市近100年来民宅地域分布变迁史。蓝色地区为20世纪初住宅兴建区域，红色色块表示2010年以后房屋兴建区域，颜色越靠近红色表示兴建年代越近。

大伦敦地区的住宅兴建演变是由中部逐年辐射至周边，近些年在发展外围区域住宅建造计划的同时也在对中心城区的住宅进行复建及修复。中心城区范围内，新住宅主要以Canary Wharf、Southwark和Newham为起点，向西途径Royal Albert Dock和Woodwich扩散，延伸至Grays地区。伦敦西区虽然新住宅建成数量少于东部，但是Battersea、Wembley、Hounslow以及Kingston等地区也是西区的新宅集中地。

聚焦伦敦东部新住宅集中地，我们会发现Canary Wharf，Southwark，Royal Albert Dock以及Bexley北部90%以上的住宅都为50年代以后修建（深红色区域）。因此房姐提醒想要在伦敦及周边租赁或者购买新房的小伙伴，不妨聚焦一下以上2图的深红色区域。

以下住宅演变图依次为Bristol，Bath，Milton Keynes，Coventry，Liverpool和Warrington，以及Birmingham地区。我们截取下来供大家参考。

Bristol地区 Bath地区 Milton Keynes地区 Coventry地区 Liverpool地区 Birmingham地区

接下来我们来看房价热点地区。图中深红色表示房价在45万英镑及以上的地区，颜色越深房价越高。

在过去的12个月中，英格兰西南部仍是房价增速最快的地区。截至2015年12月31日，伦敦大部分地区房价都达到了30万英镑，其中伦敦西南和西北部房价都在45万英镑以上。增速最快的是位于伦敦东3区的Newham区，房产均价从去年的£261,399一举增长到如今的£319,522，年增长率为22.2%，是伦敦全市平均房价增速的2倍。位于伦敦北部Hertfordshire的Royston地区以增长率19%紧随其后。房价上涨最快区域的前10名中，有5个位于伦敦，且均在东北和东南部。这说明相比于过去1年中政府大力扶植伦敦东部地区经济的各种政策初见成效，很多大型的新建和改建项目将这些地区脱胎换骨，变成一个个住宅新区。伦敦外围地区的高房价聚集点坐落在Luton，Cambridge，Oxford及Reading地区。

目光移至中部地区，高房价的热点集中在了Menchaster，Newcastle以及Bardford北部地区。

2016年，推动英国房价的领军者可能仍为以大伦敦地区为首的东南地区。而伦敦房产市场表现最活跃的类型是首次购房者的购置房产（2居或2居以下），近年来伦敦东北和东南部地区拔地而起的高性价比新公寓便成为了首次购房者的首选地之一。虽然Newham和Redbridge等地区的房价仍处于价格洼地，但是这样的低位价格并不会维持多久。随着伦敦地面轨道交通的逐渐完善以及更多的资金注入到区域改建计划，这些地区的房价定将在新的一年中再次迎来新一轮的增长。

本调研数据由英国消费数据调研中心和英国《卫报》联合发布，数据权威可靠。如有想要清晰大图的小伙伴欢迎与我联系～

陈新宜专栏全集

跟着资深房地产专家去英国投资

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纵观整个发达国家与主要发展中国家的资本市场，绝大多数资本都掌握在年长的房产拥有者手中。据研究资料显示，整个英国£5.75tn的房产资本中，有63%房产掌握在个人手中，由此可见，房产已然成为每一个个体最主要的资本。房产的现有价值、未来走势早已与各项政策紧密相连、互相影响。

本月的大选早已成为普通百姓茶余饭后的热点与各大媒体的焦点，住房问题也成为政客之间相互博弈的关键领域之一，各党提出的各项规划、新建、税收等政策也将对英国房地产市场产生一定的影响。

英国房产市场现有的问题显而易见：房屋资源短缺，个别地区房价涨幅巨大。因而，购房者尤其是年轻人的购房压力可见一斑。针对这些问题，各党派争论激烈，各项政策也是值得一探。

问题1：房屋资源短缺与购房压力

工党、自由民主党与联合政府对此问题意见一致，提出至2020年之际，将每年增加20-30万的新建房屋，同时配合各项购房援助计划，使更多的人拥有属于自己的一套房屋。

问题2：首次购房者利益:

工党提出要在未来10年间将首次购房者的数量翻上一番；联合政府提出给予40岁以下的首次购房者20%的折扣；保守党则计划在原有的 “购房援助计划”（Help to Buy）的基础上，新增“首次置业援助计划”（Starter Home scheme）。

问题3：伦敦闲置房

虽然，尚未有足够的资料数据证明闲置房的现象是否十分普遍，但工党最近也是提出了对闲置房产权所有者征缴费用的概念方案，令人期待。可见闲置房问题的解决必然可以在一定程度上减少房屋资源的短缺，或是降低购房压力的一剂良药。

问题4：花园城市规划建设

对于花园城市规划建设，各党派也是一致地表示支持。比如工党计划每年新建造的20万房屋中，就包括了新兴城镇与花园城市的建设。自由民主党也立志至少建造10个花园城市以及连接牛津与剑桥的相配套的铁路设施。

问题5：豪宅税

与保守党不同的是，工党和自由民主党都表示一旦当选，便会对价值超过200万英镑的房产征收豪宅税。这会使价值200~300万镑的房产拥有者每月增加250英镑的支出。

就目前而言，暂不确定豪宅税与已经落实的对海外投资者资本利得税的征收。针对海外投资者的不利政策，一方面会阻碍海外投资者的进驻，另一方面也会对涨幅巨大的区域产生不利影响，在一定程度上会扰乱市场的自由发展。这将对伦敦房产市场带来负面影响。

各党派的政见可谓见仁见智，虽并不一定会付诸实际，但不可否认的是，这些不确定因素确实使购房者推迟购买，放缓交易。有数据显示，在过去的20年里，5月大选的后三个月中，也就是六6、7、8这三个月的房产交易量与大选前三个月相比，有着20%—24.8%的增长。因此，大选与政局的不确定性对房产市场，甚至于每一个投资者而言，都是一定程度上的煎熬。但对于风险爱好者的投资人而言，确是一个进入交易，放手一搏的好机会。

随着大选逐渐临近，这些不确定因素也终将尘埃落定。我们可以期待英国房产市场存在的问题有所改善，但同时更期待房产市场的所有参与者都能立足长远，更有效地解决房产市场已有的或是潜在的问题。5月7日大选拉开序幕，谁会博得民心，让我们拭目以待。

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英国Wink worth中国区总监郭新月解说伦敦房产投资

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自印花税政策改革后，大量海外买家涌入租赁市场，使得伦敦的租赁市场迅速升温。超过200万的房产增加额外税收，成为了豪宅市场挥之不去的阴影，卖家也在观望市场，期待5月大选后房价会有所好转。

印花税的变化尚未在租赁市场造成任何负面影响。但有可能发生租户延迟买房计划。买家不愿多花钱，卖家更不愿降价出售，转而先放租1~2年，直到买家们接受了印花税变化之后再做打算。据Savills 数据分析显示，与同期相比，豪宅的成交量下降了12%，但相反促进了豪宅租赁市场的欣欣向荣。高端市场房屋中介所Douglas Gordon 报告统计，去年12月到今年1月份，豪宅租赁的需求量迅速上涨82%，形成了供不应求的状态。原本计划出售的豪宅纷纷转向租赁市场。

中国人成英国豪宅租赁市场第二大租客

在过去12个月中，海外租客数量剧增，大多从海外移居到伦敦的人口里，俄罗斯人占最大比重，其次是哈萨克斯坦和乌克兰。总体来说，俄罗斯人成为了房屋高端市场的主要租客，而随着中国获英国企业家移民签证人数的增长，中国也成为了豪宅租赁市场的第二大租客。

过去，伦敦西区仅有10% 的买家和租客是亚洲人，每周支付的租金从1500磅到3000磅不等。如今，一群新的亚洲租客打破以往记录。在伦敦豪宅黄金地带Mayfair 区，新建的440户奢华公寓吸引了大量中国买家和亚洲租客。除了俄罗斯人和中国人，巴西人也成为了第三大主力军，根据房屋中介统计，这一群租客更倾向于外观华丽，配备私人花园的学区房。

地段决定投资回报 法国租客为主流

对于房主来说，一套2卧的市中心公寓每月租金2000-5000英镑。如果房产是位于骑士桥（Kinghtsbridge） 梅费尔（Mayfair）此类的黄金中心地段的顶楼公寓，每周租金可达1万英镑，三个月租金可达12万英镑。在骑士桥（Knightsbridge）一间带卫生间的卧室，每周租金最少6600英镑。

尽管一套骑士桥（Knightsbridge） 或梅费尔（Mayfair）的房产每月可收较高租金，但并不是所有的豪宅房主都愿意把房子租出去。对于石油大王Sheikh来说， 12万英镑的租金收入只是冰山一角。但房屋中介Harris 总裁认为，有很大一部分的年轻白领并不介意将自己的房产租出去与租客共享，或在度假期间将房屋短租，也将是一笔可观的收入。

伦敦25%的私人租客都是以家庭为单位，特别是法国租客。因为2013年法国总统Francois Hollande针对富人的税收政策，法国富豪们迅速移居到伦敦肯辛顿（south Kensington），靠近法语教学的学校。这些租客的租期相对较长，续约的租客越来越多，租赁活动非常稳定，似乎已经成为趋势。

JR Capital 公司投资部总监指出，越来越多的中东投资者进入租赁市场，去年接近年底时，豪宅租赁需求旺盛，伦敦中心地段租赁房源匮乏，这对打算长期投资的业主来说是个好消息，因为租金将会上涨。Pastor 房屋中介认为，租赁市场升温将会是2015年房产市场的主要趋势，最起码上半年直到大选以后才会有所改变。

张思琪专栏全集

张思琪剖析英国伦敦房产投资

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除了英国按揭贷款的固定利率和浮动利率纷纷降到历史最低点，英镑对人民币汇率也跌至两年最低（1:9.4989）。对于投资或自住购房者来说，汇率和利率的双双走低，将会大大降低购房者的资金成本。

年前，来自英国最大的按揭贷款咨询公司Mortgage Advice Bureau的数据显示，贷款利率已刷新记录。根据Moneyfacts.co.uk的数据，Mortgage Advice Bureau发现，平均两年期固定利率在去年年底下降了27个基点，至2014年11月的3.44%。三年期固定利率则降至历史最低的3.52%，而浮动利率也创下新低，平均为2.38%。截至2014年11月，浮动利率下跌了28个基点，是各类利率中下跌最大的。

于此同时，近期英镑对人民币汇率跌至了两年来最低点。和两年前的10.5相比，现在购房者可以以9.45左右人民币换得1英镑。这近100个基点的英镑下跌， 让购房者节约了货币兑换的成本。 。

以下，我以一分25年期15万英镑的贷款为例，为大家整理了不同贷款机构可提供的优惠利率，以及相比半年前，汇率降低带来的资金节省。

• 40％首付

针对短期利率，约克郡建筑协会（Yorkshire Building Society）可提供两年期固定利率为1.39%的贷款，服务费为975英镑。25年期15万英镑的抵押贷款每月的还款额为612英镑，两年内支付15,682英镑。相比半年前，汇率从10.5跌至9.45，兑换15，682英镑，可节省16466人民币。

汇丰银行提供5年期固定利率为2.48%的贷款，服务费为999英镑。一份25年15万的贷款每月还款691英镑，五年内支付42,497.5英镑。汇率降低可为购房者节省44622人民币。

• 25％首付

针对2年固定利率，切尔西建筑协会的利率为1.59%，服务费为1675英镑。对于15万英镑的贷款，贷款申请者每月需支付626英镑，前两年共支付1.6719万英镑。

汇率降低可为购房者节省1.7555万人民币。

此外，英国邮局还提供5年期固定利率为2.75%的贷款，费用为1495英镑。因此，对同样一份25年期15万英镑的贷款来说，每月的还款额为712英镑，5年共支付42,918英镑。汇率降低可为购房者节省45064人民币。

• 10％首付

英国邮局提供2年期固定利率为2.95%的贷款，费用为995英镑。一份25年期15万英镑的贷款，每月还款727英镑，两年内需支付1.8452万英镑。汇率降低可为购房者节省1.9375万人民币。

Furness 建筑协会提供一份低利率的5年期固定利率贷款，利率为4.09%，费用为999英镑。25年期15万英镑的贷款每月还款818英镑，5年的花费为50,105英镑。汇率降低可为购房者节省52610人民币。

对于现金购房者来说，汇率下降带来的成本节省更加明显。以伦敦房屋平均成交价227.619英镑为例，购买现房可节省23.9万人民币。

• 2015年英国房产市场预测

根据财政部大臣乔治·奥斯本先生提出的新印花税政策，购买房价在93.75万英镑以下房产的业主，将少支付一定比例的印花税，而这一价值额度涵盖了大部分的英国房产。

另外，根据巴克莱银行联合英国经济和商业研究中心（Cebr）的报告预计，英国央行很有可能在2015的下半年将基准利率从长年以来不变的0.5%调至0.75%，幷在年底上调到1.25%。基准利率的上调，未来会引起按揭贷款房主每月的还款额增加，

如果现在购房，选择5年期固定利率则可以很好的应对这一变化。央行利率上调还有可能在未来引起汇率上涨，此时的汇率优势将有可能在短期内不再重现。

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