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通胀居高难下 减息步伐暂缓

上周末，美国公布的消费物价指数（CPI）和工业生产价格指数（PPI）均高于市场预期，这导致了对6月份减息可能性的大幅下调。

普遍预期认为，今年美国可能只会进行两次降息，但也有更激进的观点认为，美国下一次调整利率可能是加息而不是减息，这使得人们对利率走势感到困惑不解。

笔者在夏威夷的亲身经历确实反映了美国物价上涨的情况。旅游相关的门票价格近年来普遍上涨了几倍。以恐龙湾和钻石山观景台为例，两年前的入场费分别是7美元和1美元，而现在已分别上涨到了25美元和5美元。

即使在景点内享用便餐，比如大蒜虾饭，在疫情前价格是每份10美元，两年前已上涨至每份14美元，而现在又再次上涨至每份18美元！

除了旅游相关费用上涨之外，笔者在超市购物时也发现物价相当高昂。夏威夷最著名的农产品之一是木瓜和菠萝，笔者各购买一个，合共需要支付14美元。这些都是本地生产的产品，而对于外来商品，价格更是不言而喻。

除了物价本身之外，美国的消费还涉及其他支出，其中税收是不可避免的。此外，小费也是一个让人吃惊的高额开支。在餐厅用餐，支付15-20%的小费是常规，但即使是买外卖咖啡也需要额外支付1美元到2美元的小费，这使得一杯咖啡的价格高达7美元，贵得令人乍舌！

另外，在入住酒店时，除了支付房费和税金之外，还可能需要额外支付所谓的休闲设施费。一些酒店会收取26美元，甚至40美元不等的费用，理由是提供了健身房、房内水、夹克、以及上网服务等设施。美国的收费方式多种多样，让人叹为观止！

笔者向导游先生了解到，目前当地的最低工资是每小时12.5美元，但在服务性行业，要吸引到员工，往往需要支付每小时20美元的工资。

另外，汽油价格也在不断上涨，2020年前每公升的价格不到0.5美元，而现在已经涨至0.9美元/公升。老板面临着不断上升的成本压力，导致物价也在持续上涨，通货膨胀的势头似乎没有逆转的迹象。

美国的通胀问题确实受到多方因素的影响。除了俄乌战争导致油价居高不下外，中美脱钩也减少了美国消费者购买廉价中国商品的机会。在这样的背景下，降息的步伐自然变得更加困难。

然而，考虑到今年是大选年，政策上升的机会依然存在，笔者仍然相信会出现1-2次的降息。至于明年的通胀走势，则需要进一步观察。

美国洛县与橙县租金挤进美国最贵市场 公寓仍一房难求

据房地产数据公司Reis Inc.公布的新数字，今年第一季度洛杉矶县平均支付的租金比去年同期上涨2.4%，月租约1520美元，大致与通货膨胀率相符。橙县租金上涨3.5%，约1660美元。

南加州红火的租金增长正在降温，但并不表示容易租到公寓

洛县和橙县都列名全美租金最昂贵的市场，尽管远低于旧金山的2277美元月租及纽约的3233美元，但是公寓仍然短缺。

据市场追踪，橙县的2.4%空置率是79个市场当中第二低。洛县的3.2%空置率也不甘落后。

在全美11个最吃紧的出租市场，七个都在加州，包括圣地牙哥、范杜拉县和内陆帝国（河滨县与圣伯纳汀诺县），其中内陆帝国租金过去三个月上涨1.6%，是全美上扬第二快的地区。

近两年掀起一股公寓兴建热，多单位住宅开发商试图赶上经济好转和年轻人喜欢入住公寓的步伐。

南加州商业团体及民间领袖呼吁增建更多的单户住宅和公寓建筑，以跟上不断增长的需求并遏止过高的住屋开销。

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不可思议！伦敦房价已连续下跌5个月

截至1月，伦敦房价已经持续下降了5个月，研究者和房产代理商预计其还会继续下跌。据最新的皇家特许测量师协会（RICs）报告，伦敦是上个月英国房价唯一下跌的地区，该地区的房价本来一直被当作是房产市场的晴雨表。

伦敦房价已经持续下降了5个月

去年夏天末尾，首都一直狂飙突进的房产市场突然间失去了动力。近日，RICs表示，其49%的成员认为伦敦上个月的房价下跌多于升值。报告还显示，另有24%的成员认为未来三个月，房价会继续下跌。RICs指出，英国房产市场显现出一幅“非常混杂的景象”，在苏格兰和北爱尔兰地区增势凶猛，在其他地区却趋于疲沓。

RICs称，研究者认为影响英国房价的因素多种多样，其中政治的不确定性是最主要的一个因素。据说，大臣秋季陈述中宣布的印花税改革给英格兰西南地区和苏格兰带来了增长的动力。印花税改革使得购买房产价格在937,000镑以下的人都能受益，改革以后的印花税更像个人所得税系统，是一种渐进式的税收体系。

在各个层次的购买者当中，最受惠的是房价在250,000镑和500,000镑之间的买家，现在他们只要缴纳3%到4%的印花税，这比之前的印花税少了很多。

印花税的改革有望促进房市的繁荣，特别是由于近期固定房贷利率降到了有史以来的最低水平。然而，迄今为止，印花税改革和固定房贷利率的变化对房市的影响还十分有限。

RICs表示，苏格兰的房市在蓬勃发展。几位研究者认为，在苏格兰，印花税被当地的新的土地和建筑交易税取代，这会促使首次购房跻身于有房一族。

北爱尔兰的房价增长最为迅猛，有47%的调查员表示价格在上升。苏格兰紧随其后，有38%的调查员表示当地房价在上升。同时，威尔士有18%的调查员报告房价上升超过下跌。

房产代理商在报告中表示，伦敦买家在圣诞节的平静之后又回到了市场，但是，他们的心理状态普遍比之前繁荣时期时更为谨慎。RICs报告中引用了一位伦敦房产代理商金（John J.King）的话，“现在至复活节期间是一个测试期。卖方还没做好决定，其喊价普遍在降低。这对买家来说是个购进的好时间。”这番评论受到Curzon Land的格林（Christopher Green）的赞许，他说，“我知道有些卖家准备给广告价格打20%的折扣”。

在英格兰和威尔士，仅有2%的调查员认为未来三个月，房价的上升会超过下降。不过长期来看，调查员们普遍持乐观态度，有48%的人员认为未来12个月，房价会再度上扬。

上周，Halifax银行表示，一月份的房市出现了反弹，在一个月之内小幅上扬了2%，即3800镑。该银行的数据还显示，年度房价也从7.8%上升到了8.5%，虽然该数值仍然低于去年七月份的峰值10.2%。全英平均价格目前是193,130镑，Halifax预计，今年的房价会继续增长3到5个百分点。

RICs表示，各个贷方竞相提供低利率贷款，将有助于促进房市的增长。去年上半年，伦敦房市的复苏曾让许多人感到吃惊，但是进入下半年以后，市场的情绪开始变得谨慎。随着利率的可能上升，市场还可能进一步紧缩。

市场分析家上周预测，利率在2016年底之前不会上升，然而由于石油价格近期正在缓慢恢复至60美元一桶，这些分析家现在预测明年将会可能发生利率的上升。这意味着英格兰银行的通货膨胀报告将会受到分析家们的仔细端详，试图从中搜寻出任何利率可能发生上升的蛛丝马迹。

RICs的首席经济学家鲁宾松（Simon Rubinsohn）表示，“市场仍然充满着不稳定性，例如购买力的限制，供应的匮乏，以及大选引起的警惕气氛。”

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英国失业人达6年来最低 就人口数3000万逾人

英国官方数据显示，去年9至11月期间，失业人口降低至191万人，减少5.8万人，是6年多以来的最低点。

英国失业人数降至6年多最低点
英国失业率现在为5.8%，就业人口总计达3,080万人。

英国国家统计局（ONS）表示，英国失业率现在为5.8%，就业人口总计达3080万人。国家统计局说，薪资增长继续超越通货膨胀。

去年9至11月期间，不包括奖金和津贴的基本工资和去年同比增长1.8%，包括奖金和津贴的基本工资同比增长1.7%。

这是连续第二个月上述两种收入增长率都超越通货膨胀率。

通胀率降低

由消费者物价指数计算的通货膨胀率去年11月为1%，12月因为全球油价下跌，通胀率也降至0.5%。

去年12月，申请求职者津贴的人数降低至86.7万人，减少了29,700人，是连续26个月人数减少。

不过失业人口减少人数是2013年第三季度以来最少的一次，显示就业成长有放缓迹象。

16~24岁年轻人的失业人数则增加为76.4万人，增加了3万人，是2013年6至8月以来第一次的季度成长。

维持利率

与此同时，英格兰银行（Bank of England）货币政策委员会（Monetary Policy Committee）一致通过维持基本利率不变。

这是去年7月以来，9人组成的货币政策委员会首次全体同意维持利率不变。

去年8月开始，其中两名委员会成员投票提升利率，但是最新一次的货币政策委员会会议认为，提升利率可能会导致长期通货膨胀。

 

 

英国按揭购房者真的准备好接受十年固定利率贷款了吗？

英国的按揭购房者真的准备好接受十年固定利率贷款？银行及建房基金会似乎是这样认为的，他们已经迅速推出了多种10年期固定利率房贷产品。12月16 日，Santander银行推出了“史上最低价”的10年期房贷计划，按3.44%的固定利率进行月供。仅数小时之后，TSB银行也打着“市场领先”的口号推出了十年期固定利率产品，贷款利率最低至3.44%。

英国的按揭购房者真的准备好接受十年固定利率贷款了吗？

不过，Santander银行的按揭贷款产品附加995镑的费用，并且与借款人有10年的定期捆绑。而TSB银行不收取杂费或申请费，并且允许消费者在五年后重新融资或放弃这一房贷计划，而且不收取提前还款的费用。

Moneyfacts数据研究公司称金融机构10年期固定利率产品“激增”，很多按揭计划的定价都在历史低位，原因是通货膨胀率正在下降，而且业界中关于利率或将保持更长时间低位的预测也在增长。

据英国国家统计局（Office for National Statistics）数据，10月份英国的通货膨胀率为1.3%，11月时降至1%并创下12年来的最低记录。通货膨胀率的下降助燃了经济学家们的预 测，英国央行首次升息的时间或从2015年某一时段推后至2016年。

资本市场利率的低廉令银行及建房基金会得以按前所未有的低价提供10年固定期的按揭贷款产品。Moneyfacts 数据研究公司的专家Sylvia Waycot表示，2013年11月10年期按揭贷款产品仅有12款，如今市面上的10年期按揭贷款产品已超过50款。

Santander银行的10年期按揭贷款产品要求借款人具备40%首付，最高的按揭贷款价值比（LTV）为60%。购房者可免费获得房产价值评估，但选择该产品需付995镑的预订费。Santander 1-2-3账户持有人通过Direct Debit还月供可享1%的返现，但享受返现还有个前提，即月供最高不得超过1000镑。

相比于Woolwich同类产品3.45%的利率，Santander银行的利率更胜一筹。但John Charcol金融经纪公司的房贷专家Ray Boulger建议按揭贷款申请人稍作等待，未来几周或有利率更优惠的产品推出。

“10年期金边债券的利率已从2%降至1.71%，如今我们可以期待看到5年期和10年期按揭贷款利率进一步走低。”Ray Boulger如是说。

TSB银行也在12月16日公布了多款10年期固定利率按揭产品，该系列产品名为Fix and Flex，贷款利率从3.44%起。但3.44%的贷款利率仅面向贷款价值比（LTV）不高于60%的借款人。如果借款人的贷款价值比（LTV）介于 60%到75%之间，则贷款利率将升至3.49%；如果借款人的贷款价值比（LTV）介于85%到90%之间，则贷款利率将达到4.74%。

如果借款人选择转抵押，各按揭产品的利率也略有差异，对于贷款价值比（LTV）不高于60%的借款人，转抵押的贷款利率最低为3.49%。

TSB银行对消费者生活的变化表示理解——“家庭人数渐增，而后孩子离家，一些人又因新工作搬迁”——这就是Fix and Flex系列产品允许客户在5年后免费放弃按揭计划的原因，这也使得TSB银行的产品灵活性高于其它竞争者。以Santander银行为例，其十年期产品 时限固定，客户提前还款需缴纳6%的费用。

但如果近两年甚至更长时间内升息的可能性不大，借款人选择固定利率贷款产品是否有意 义？John Charcol金融经纪公司的房贷专家Ray Boulger表示：“选择固定利率贷款产品或许会让你多花0.5%的房贷，但很多人乐于接受，因为这种产品仍具有较好的性价比，而且消费者也希望能够把握更长远的预算规划。”

10年期固定利率贷款产品的月供款或高于两年至五年的房贷产品，但Moneyfacts 数据研究公司的专家Sylvia Waycot指出，乐于选择两年期固定利率贷款的借款人或已经选择了5套产品，5套两年期产品相继生效，时限加起来正好为10年。

Sylvia Waycot还补充道：“消费者在考虑选择10年期固定利率产品时，一定要确保该产品具有经济灵活性，因为你可能会在将来升级到面积更大的房子或者改换成更小的房子，到那时候提前注销产品的费用会让你头疼，因为这笔费用可能会很高昂。”

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