Tag: 迈阿密房产

提起邁阿密，人們的第一印象是陽光沙灘與川流不息的遊客。然而，事實上，邁阿密還是美國排名第二的金融中心，邁阿密港是全球最為繁忙的貨運和郵輪港口，更因與拉丁美洲的密切聯繫而被認為是「美洲首府」。下面，居外網將帶大家深入瞭解國際大都市邁阿密的另外一面。

一、透過關鍵數據瞭解邁阿密

• 美國第二金融中心
• 被瑞士聯合銀行評為美國最富裕城市和全球第五富裕城市
• 被稱為「美洲的首都」，與拉丁美洲經濟文化往來密切
• 邁阿密港是美國最繁忙的港口之一，每年進口貨物近1000萬噸
• 邁阿密港是世界上最大的郵輪港，每年旅客超過1800萬人
• 邁阿密國際機場是世界上最繁忙的機場之一，每年旅客超過3500萬人次
• 佛羅里達州第二大城市
• 美國人口最為稠密的城市之一
• 被《福布斯》雜誌評為「美國最乾淨的城市」
• 邁阿密南海灘被認為是世界上最迷人的地方之一

職業體育

• NBA 邁阿密熱火
• MLB 邁阿密馬林魚
• NHL 佛羅里達美洲豹
• NFL 邁阿密海豚

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二、美國排名第二的金融重鎮 購買力強

出乎很多人意料之外，在美國，邁阿密是僅次於紐約，排名第二的金融重鎮。在大都市區生產總值(GMP)上，邁阿密排名世界前20名；在購買力上邁阿密是美國最富有的城市；在經濟活動方面，邁阿密世界排名第九；2015年度超高淨值個人所在城市前十名中位列第六。

在邁阿密，有超過1400家重要公司的國際總部；超過100家金融機構；緊隨紐約市南部排名第二的邁阿密是國內和國際銀行最大的集散地；擁有超過150座領事館，交易所和兩國共同商會。

此外，邁阿密也是美國收個人所得稅、營業稅和銷售稅第三低的城市。邁阿密提供大幅度的節稅，邁阿密居民不用支付佛羅里達州所得稅。

三、世界門戶：繁忙的貨運和郵輪碼頭+國際機場

邁阿密是空運和海運的世界門戶，有利的地理位置，加上它的基礎設施，貿易的便利，科技，通訊系統讓邁阿密被公認為是世界級港口。

邁阿密港口是「世界游輪之都」，也是美洲的運輸門戶。隨著巴拿馬運河擴建和邁阿密港口的深度疏濬工程，邁阿密將在國際貿易和商業中扮演一個更重要的角色。邁阿密港每年創造270億的美元的經濟效益和超過20萬個工作崗位。邁阿密港是超過36艘游輪的母港。 在2014年，邁阿密港口運送了480萬乘客，超過世界上任何其他的港口，並且運輸價值逾1160億美元的商品。

中國是邁阿密港口排名第一的貿易夥伴。在2014年，中國作為最主要的進出口國家進口110萬噸貨物，出口60萬噸貨物。

邁阿密國際機場在全美貨運量第一，乘客流量第二。邁阿密國際機場每年創造337億美元的經濟效益和超過28萬個崗位；每年總運輸4050萬人次乘客，其中包括2020萬國際乘客；國際機場的航班前往世界各地超過150個目的地。

此外，由於特殊的地理位置，邁阿密的經濟發展能有效輻射到南美、中美洲和加勒比地區，與各地區的經濟、人文往來也相當密切，因此邁阿密更被認為是「美洲首府」。簡而言之，邁阿密是一個充滿活力的城市，這裡到處都是機遇，當今邁阿密被認為是最頂級的全球都市之一。

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有著「陽光之州」(SunshineState)之稱的佛羅里達以其宜人、和煦的天氣及美麗的海灘聞名於世。地處佛羅里達州南部的邁阿密都市圈是美國東南部最大的都市圈，也是美國第四大都市圈。邁阿密都市圈以其獨特的陽光海灘美景與充滿活力的旅遊業而聞名於世，每年吸引數千萬遊客前來，不過，前來的不僅僅是遊客，也包括眾多的海外房產投資者。

出手豪爽愛買別墅到邁阿密買房的中國買家越來越多

作為著名的國際性大都市，邁阿密在金融、商業、傳媒、貿易、藝術等方面都在美國擁有重要的地位。這裡是是很多公司、銀行、電視台的總部所在地。邁阿密不但擁有全世界最大的郵輪港口，邁阿密國際機場更是全美國際航班最多的機場。邁阿密以北的棕櫚灘擁有全美最多的專業高爾夫球俱樂部及遊艇俱樂部、跑馬俱樂部等，被稱為「富人的天堂」。2008年更因其良好的空氣質量與城市環境被福布斯評為美國最乾淨的城市。正是如此優越的居住及投資環境，吸引了全球投資者的眼光。

為此儘管很多中國買家更習慣在洛杉磯，紐約與舊金山等城市購置房產，但已經有越來越多的買家把眼光投向邁阿密——這座坐落在陽光之州海濱的活力之都。

根據全美經紀人協會的最新數據，2014年7月至2015年6月間，佛羅里達州房地產海外投資比例達到了24%，為全美最高，選擇現金交易的買家比例則超過8成。這些都充分體現了國際頂尖投資者對這一區域的青睞。其中，一大部分買家來自委內瑞拉，加拿大與巴西。中國買家的投資份額則在近兩年大幅增長，目前約為所有外國買家的6%。而在佛州置業的所有中國買家當中，將近一半的人選擇將新居選在邁阿密與邁阿密海灘一帶。而在佛羅里達州所有來自海外的房產投資中，中國買家購買的房子多為別墅，平均投資金額也是各國買家中最高的。

邁阿密房市概況：房價不高但租金回報率歷史最高

根據Zillow房價指數，2015年10月邁阿密房價中位數約為286,700美元，比去年同期增長7.1%。這裡的房價高於全美平均水平，卻比傳統熱門投資城市舊金山，洛杉磯，紐約等要低許多。邁阿密海灘的房價中位數為406,800美元，同比增長將近10%。

經歷了08年開始的房市大蕭條，邁阿密房市自2012年開始強勢反彈。邁阿密市中心的大多區域房價都已基本回升到峰值水平。2014年之後邁阿密房市增速開始減緩，基於對買賣雙方的分析，Zillow認為邁阿密的房市更傾向於買家市場，並預測房價在明年將微降1.8%。房價增速減緩與輕微的下跌其實並不是房市蕭條的表現，而是市場的自我矯正機制在重塑市場的平衡，由此避免房市泡沫的再一次形成。另一方面，美國經濟正在穩步復甦，美聯儲也準備伺機上調利率，這都有助於房產的保值與增值。

另一方面，邁阿密的租賃市場漲勢一片大好。Zillow估計邁阿密10月的租金水平為2110美元左右，為歷史最高水平。這個數字高出南佛羅里達州都市圈1880美元的平均水平，更遠高於全美1282美元的租金水平。以2110美元的月租金與286,700美元的售價水平估算，邁阿密的平均租金回報率可以高達8.8%。這是個十分令人欣喜的數字，意味著大約11年之後這些房產投資就可以收回成本。

從以上分析中不難發現，近期正是投資邁阿密房產的大好時機。對購房投資者來說，最重要的是升值潛力及回報率。雖然美國經濟復甦中房價有相應的增長，但南佛州房屋的價格還沒有被大量的海外資金炒得過高。如此高的性價比使得目前在邁阿密買房具有很大的升值潛力，而可觀的租金回報率也可讓投資者得到穩定的收益。

海濱別墅與市區公寓哪個更值得投資？

邁阿密區域的住宅用房地產基本可以分為兩大類：獨立屋(SingleFamilyHouse)與公寓房（CondominiumApartment），這兩類房產不論自住或是投資都是不錯的選擇。

邁阿密海灘是獨立屋的一大集中地，更高密度的公寓房則更多的位於邁阿密市中心區域。那麼，哪一種房型更值得投資呢？

邁阿密海灘的豪華獨立屋擁有著絕美海景與奢華的私人空間，吸引著全球的頂級投資者。毗鄰全球最大的裝飾風藝術界區，時時刻刻沉浸於獨特的美洲文化之中。這裡的獨立屋最新價格中位數為158萬美元，同比增長超過20%，但較上月只增加了1.3%。

不同於一般的豪華別墅區，邁阿密海灘豪宅的投資者可以獲得頗高的租金回報率。得益於邁阿密對全球遊客的巨大吸引力，這裡的獨立屋租金要價中位數都在11,000美元左右。如果把您的豪宅佈置成獨具特色的民宿，相信通過旅遊租房可以獲得更加令人驚喜的收益。

邁阿密市中心地區是整個南佛州的文化、金融與商業中心。這裡聚集著各大公司、銀行、政府機構、學校、博物館與公園等，其中不乏歷史悠久的保護建築。這一區域的中高密度公寓普遍擁有很高的租賃需求，是一般投資的良好選擇。邁阿密市中心2015年最新的公寓價格中位數約為40萬美元，同比環比均有小幅下跌。

這一區域公寓的最新租金要價中位數為2,600美元左右，可以給您帶來8%左右的回報率。更讓投資者們放心的，是市中心眾多的企業機構造就了上班人士源源不斷的租賃需求。在全美經濟升溫的大環境下，必將帶來有保證的出租收益。

近期美國經濟的穩步復甦以及美元的堅挺表現充分證明了投資美國房產的是資產保值與升值的良好途徑。而邁阿密與周邊房價並未處於瘋漲階段，也大大降低了市場泡沫的可能性。在此時以較低價格入手，靜待市場升值乃是十分明智的選擇。

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去年，在美國邁阿密，海外投資者購買第二套房的數量，佔了該市奢侈品銷售的40％。相比之下，倫敦的這一比例為44％。4月30日公佈的佳士得國際地產（Christie’s International Real Estate）報告顯示，邁阿密已經成為超高淨值人士購買豪宅的十大全球城市之一。

根據該報告，2014年邁阿密最高的豪宅單價為4,760美元/平方英呎，法國蔚藍海岸（Cote d’Azur）錄得全球最高單價22,577美元/平方英呎。MLS的數據顯示，去年4月，位於邁阿密海灘30 Star Island的豪宅售價為2,814萬美元，12 Indian Creek的售價為2,800萬美元。

「我們比以往任何時候都更專注於超富裕人士的購買模式──他們在全球範圍內投資的動機、為什麼購置豪宅，都已經成為富豪們投資組合中越來越重要的部分。」佳士得國際地產的首席執行官Dan Conn在一個新聞發佈會中指出。「無論是不是出於財富的安全性、生活方式的升級或純粹是投資的激情，富豪們對擁有黃金地段房產的純價值的識別能力，絕對要強過其他消費者。」

今年4月，邁阿密被評為全球十大超級富豪聚集地。根據國際房地產諮詢公司萊坊（Knight Frank）公佈的2015年度全球財富報告，邁阿密排名第六，緊隨倫敦、紐約、中國香港、新加坡和上海。