Tag: 2016英国房市

英国最新住宅市场是怎样的，我们来看看7月其市场信息。

四大实况

据Nationwide，6月份英国平均房价上扬5.1%，高于五月份的4.7%。

至6月底的一年里，伦敦中央高端住宅价格下滑0.6%。

至2016年5月的12个月里，英国房租上涨2.5%。

英格兰银行的基准利率仍维持在0.5%的历史低位，各贷款机构贷款利率持续接近历史最低水平。

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经济与住宅市场背景综述

英国退欧公投后的三周，英国迅速展开了一轮政治领导层大换血，而各金融市场也呈现了一些动荡走势。不过，新首相特丽莎·梅（Theresa May）和新财相菲利普·哈蒙德（Philip Hammond）的临危受命使得各市场无须再经历长达六周的保守党领袖选举，这对各市场来说都是一个积极因素。

此外，英格兰银行此前维持基准利率不变的决定同样暗示了对英国经济的信心，这或意味着尽管未来或还需要通过货币政策给予更多支持，但目前尚不需要采取突发或紧急措施。

对住宅市场来说，有关退欧后房市走势的数据正逐渐浮现。第一套最新数据来自英国皇家特许测量师学会（RICS），该协会对英格兰和威尔士地产代理机构做了调研。

数据显示，公投之后，新买家的问询量呈月度下滑，但与此同时，也伴随着卖房者的数量减少，显示市场供应不足。

不 过，该数据只反映多家房地产代理机构的说法，即住房供应和问询都呈现月度下滑，但并没有对具体的下降规模进行研究。同样值得一提的是，该数据还反映了市场 活动在4月1日之后有所减缓，因4月1日前，部分购房者急于在印花税新政生效前完成交易，以免二套或以上房产被额外征课3%印花税，从而使住房交易呈现出 激增态势。

就供应而言，各地产代理机构分支的销售平均数显示，供需不平衡始终是楼市的一个关键因素。

就新建住宅供应而言，下议院的一份新报告强调，在建住宅数与所需住宅数存在不匹配。该报告特别指出，英国每年需建造30万套新住宅。

高端住宅

至 6月底的一年里，伦敦中心高端住宅市场平均房价下滑0.6%， 6月单月下滑0.2%，不过，该数据更多覆盖了公投前较长的一段时间。公投之后，高端市场的交易量相比五月最后一周有所上升，不过，这种上升只是基于一个 很低的基值。英镑贬值对于持海外货币的购房者不失为一个积极影响，使得伦敦市场对他们而言更可承受。

本地各市场的房价增长差异仍在持续。第二季度高端乡村住宅价格下滑0.2%，房价年增长率放缓至1.3%，与2014年时5.2%的峰值相比逊色不少。除去印花税改革的影响，各市场也有一些差异，城市楼市的房价增长优于更多的乡村楼市。

第 二季度苏格兰高端地产价格下滑0.4%，房价年增长率则放缓至0.6%。这大致上反映了到公投这一段时间的走势，及某种程度上不确定因素对市场的影响。但 市场活动却呈现同比上扬走势，相比2015年第二季度，新申请数量上升12%，看房活动增加30%。第二季度爱丁堡高端住宅价格持续上升，4月到6月涨幅 为1.4%，有证据显示该市场已经开始吸收去年生效的购房税改革（Land and Building Transaction Tax – LBTT）带来的影响。

租房市场

至五月的一年里，英国平均房租增长2.5%，比上月2.6%的增长稍有下滑。未来数月预计房租将持续增长，而预测房租将在未来3个月增长的测量师比预计房租下滑的测量师多17%。

至 6月底的一年里，伦敦中心高端住宅房租下降3%，这反映出退欧公投期间的不确定状态。新财相已强调，他完全理解进入欧盟单一市场对伦敦金融城的重要性，这 可能有利于在未来数月提振信心。尽管房租价格已经下滑，但租用者的需求依旧保持强劲，6月份的看房活动甚至达到有记录以来的新高。

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（据英中网）

最新的房産數據顯示，對于打算買房的首次購房者，如今不得不掙夠65,000鎊的薪水才能支付起壹套房産，而對那些需要使用父母房産做抵押貸款的首次購房者，3%的額外印花稅反而增加了自己的購房材政負擔。

2016年4月起，任何購買第二套房産的人都需額外支付3%的印花稅，制定這項規則的初衷是爲了在購房出租的人與首次購房者之間保持公平。而事實上，此舉可能會使首次購房者的狀況更加惡化。

由于房價上升，而貸款不能超過工資的4.5倍，很多年輕的首次購房者都無法貸到足夠的貸款。比如說，壹套25萬鎊的房屋，如要貸款購買，購房者的年收入需要達到6.5萬鎊。因此購房者要麽支付高額的首付，要麽不得不與家庭成員聯合貸款，以雙方的工資總額來貸取足夠的款項。

在這種情況下，新購置的房産就是孩子和父母共同購買的房産。而如果父母之前已經有壹處房産，這時新購的房産就需要支付壹筆額外的3%的印花稅。這被指爲新印花稅政策的壹個意外副作用。

由于呼籲家庭成員壹起買房無形中會增加印花稅，首次置業者可以考慮用其他方法讓家裏人提供幫助。比如說，購房者首付款越多，要借的貸款就越少，因此如果家人有多余的錢，可以請他們幫忙向Help to buy的ISA帳護存錢。在該帳護中，每月每存200鎊，就會得到政府50鎊的獎勵，這洋長期下去，也會有很不錯的收益。

如果父母並沒有多余的錢對孩子的購房提供幫助，但自己有住房，也可以叫孩子不再租房，搬回家中壹起生活。

如果不願搬回家住，還有個選項，就是問問父母是否可以作孩子的房屋貸款抵押擔保人。他們的名字將不會被寫進抵押合同，但如果將來子女在償還貸款上出現問題，貸款部門可以合法地要求父母替孩子承擔。

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（據英中網）

据英国ThisisMoney网站最新数据显示，四月份，房屋平均价格猛涨了3,800英镑，其根由是因为买来租投资者为了避免本月起实施的印花税改革而对房屋进行了一轮抢购。

据房产网站Rightmove数据，在英格兰和威尔士，市场上的平均喊价上涨了1.3%，达到了307,033英镑，与去年四月相比，房屋价格上涨了7.3%。

买来租投资者为了躲避4月1号生效的印花税改革，大幅推进了上个月的房屋交易，引发了一波交易热潮。Rightmove表示，对第二梯队的更大房产的需求量猛增，是推高房屋价格的一大因素。

Rightmove的主任希普赛德（Miles Shipside）表示，“尽管有些人感到市场交易中出现的情形，不过是先有房东将房产转手卖给下一个房东，但是，这些数据显示，在买来租浪潮冲击之下，很多卖家其实不是首次购房者，他们想要换一个更大的房子。他们利用买来租投资者和打算在这段时间内购置自己的第一套房产的买家之间的残酷竞争，来搭建自己购置更大房产的跳板。”

“多年以来，这些卖家一直遭受著经济危机带来的各种不利，现在他们总算可以从房产价格上浮的趋势中获利，他们拥有最便宜的利率，最短的待售期。”西普赛德补充道。

房产阶梯中，第二梯队的典型住宅是三到四居室的房产，在3月和4月之间，其价格上涨了1,500镑，或0.6%。

从另一方面来说，空间较小的住宅价格下跌了2,700英镑，或1.4%，为182,926英镑。据Rightmove表示，这是因为对此类房产的需求，即通常是买来租投资者和首次购房者的购买需求，因为上个月逃避印花税改革的普遍趋势而有所消耗。

由于奥斯本对买来租投资者的打压，买来租市场陷入了不景气的状态，各借贷商均降低了贷款利率，希望对买来租投资者进行刺激，保持市场活力。

然而上周英格兰银行的借贷商调查发现，未来数月，买来租投资者的贷款意向，仍然会进一步降低。

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（据英中网）

在2016年，关注投资所得将是首要之事，投资所得可激发房地产不同资产类别的潜力。

2016年英国房地产市场的主旋律可用回归基本来概括。房地产的投资基本要素预计将成为最重要部分，市场对于能够激发不同资产类别潜能的投资所得关注进一步增强。此外，市场也将加强关注通过经营活动释放个别资产未激发潜能的能力。

这不仅反映了房地产周期的本阶段状态，还反映了住宅地产板块升息、监管和税务政策的中期前景预测。第一太平戴维斯认为，参考近期资本增长带来利润的地方，住宅市场呈现出投资向伦敦以外地区伸展的趋势。

退欧公投或将成为2016至2017财政年最大的不稳定因素，公投结果将对住宅地产、 产业地产和农业用地这三个板块均产生潜在影响。2015年房地产市场留下的一个教训是，对于公投前投资放缓的前景展望很大程度取决于民意测试者有多坚信自 己准确预测结果的能力不受公投效应的影响。

住宅市场

在住宅市场中，积极的刺激因素包括英国经济持续增长，借贷成本保持在历史低位，但今年10月底房价年增长率仅为3.9%，住宅年交易量以120万封顶，与2007年之前的巅峰期尚有差距。

第一太平戴维斯预计，2014年的房贷审查规则似乎对市场起到了冷却作用，这些规则对于有多少借款人的房贷能够获批作出了限定。

伦敦楼市

从地区来看，伦敦的房价增长一直维持着最为迅猛的势头。然而，伦敦住宅市场也日渐受 限，资金相对更充裕的购房者也不得不把目光放到伦敦更远的辖区。因此，伦敦的增长模式也将有所转变，向着价格相对更便宜的行政区（borough）转移， 过去数十年来这些行政区的房价增长相对更低，对购房者的经济承受能力要求也不如热门区域那么高。

尤其要注意的是，伦敦顶级住宅市场受秋季财政预算案的印花税改革影响有所回缩，此番印花税改革将拉高价值逾100万英镑的房产交易成本。鉴于房价增长先于这些改革，目前该市场似乎价格和税价皆处于饱和状态，这或预示着房价增长率将再度延后重现。

借贷成本

主流住宅市场的发展前景更多地取决于借贷成本的变化。目前的迹象似乎表示升息不会很快 发生，这给短期的房价增长带来更多的可能性，同时也提高了买房安置连锁反应的预期。但另一方面，按揭贷款申请人需接受经济压力测试，这将对借贷起到抑制作 用，从而阻碍住房市场的繁荣发展。就中期发展而言，升息会让购房者经济承受能力受限，这点对于伦敦购房者尤为明显，同时也会令房价增长取决于购房者的收入 和经济增长速率，无论是按地区还是全英划分都是如此。这预示着伦敦腹地的房价增长大有可为，或在随后的周期中进一步哺育北部。

私人租赁

房贷规则和升息都将影响购房者的经济承受能力。尽管英政府也推出了一系列政策着重加强住房建设和鼓励持有住房，但第一太平戴维斯预测私人租赁房板块的需求将持续攀升。

近期的印花税改革和buy-to-let投资者面临的限制减税或将限制这部分有意扩大投资组合以满足需求的投资者的能力。这可能会对私人租赁房板块增加涨租压力，还可能导致该类投资者将重点转移至私人租赁房市场中回报率更高的板块，但严重依赖福利体系的板块除外。

住房建设问题

所有迹象都显示，住房建设板块将持续得益于政府支持，但是就目前来说，鼓励初置业者适用房建设等住房政策将如何实施尚未明确，这些政策是否会导致住房建设发生后续变化也不得而知。

还有些类似的问题也未得到解答，例如各种住房建设基金会将如何受到新政策的影响，最引人注目的问题莫过于提案中的社会保障租金的削减。

2016年住宅市场最值得投资者关注的项目有哪些？

伦敦热门区域

尽管伦敦的整体房价会因房贷规则从严和升息因素影响而有所受限，但Ealing、Acton和 Greenwich等区域以及 Lewisham、Waltham Forest等行政区或凭借吸引更多的购房投资者而表现亮眼。

交通便利城镇

相比于更多价格高昂的伦敦住宅，交通便利的城镇持续享受着中期房价的良好增长。再加上铁路交通的升级改善，出行时间大大缩短，这些受益于铁路交通的城镇将倍增助益。

区域城市学区房

和伦敦的同类住宅相比，品质良好、地理位置优越的区域城市学区住宅回报率可能更高。这种学区住宅颇受大学生欢迎，同时租金收入无需依赖于福利体系。区域人才市场的欣欣向荣也会增强租房需求。

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（据英中网）