核心觀點
- 在2017年大力推動住宅建設之後，預計到2019年新屋開工數量都將呈現下滑趨勢。
- 相對於2016年超過535,000套的創紀錄水平，MLS（Multiple Listing Service）中現有住宅的成交量預計將在2018年下降。
- MLS均價將上漲，但漲幅會比過去四年要慢。市場均價在2017年應該介於493,900美元與511,300美元之間，到2019年預計漲至499,400美元與524,500美元之間。
影響房地產業的趨勢
在詳細的預測之前，本節回顧了加拿大房地產市場的主要假設。這是加拿大按揭與房屋公司（CMHC）提出以下房屋市場展望的基本要素。
- 在2017年GDP增長高於預期之後，加拿大經濟增幅將放緩至2019年
根據市場的預測均值，CMHC目前假設2017年加拿大實際GDP增長率在2.4％至3.2％之間，2018年為1.2％至2.5％之間。2017年的強勁增長是由於寬松的財政和貨幣政策，家庭財富和收入的增長。預計到2019年，加拿大經濟增長將放緩，因為利率上升，消費的貢獻減少，財政政策刺激減弱。不過，商業投資和出口預期加速將緩解壹些實際GDP增長的負面壓力。 2019年，加拿大GDP的增長預計在1.0％至2.4％之間。
- 加拿大就業市場形勢將繼續有所改善
在過去的壹年中，整體就業的增長對全職和兼職就業都有積極影響，但兼職就業增長強於全職就業的增長。通常認為兼職工作對住房市場提供的支持較少。即使就業人數增加，實際工作小時數卻會下降，導致對住房市場的支持減少。就薪酬水平而言，2017年的加拿大實際平均每周收入與2016年同比下降。
然而根據CMHC的預測，加拿大就業市場狀況有望改善。根據市場預測預測，加拿大整體失業率預計在2017年下降至6.5％，2018年下降至6.4％（2016年為7.0％）。另外，預計2017年和2018年時薪增幅（分別為2.7％和3.5％）將比同期物價增幅更高（分別為1.9％和2.2％），這增加了家庭購買力。CMHC預測對平均每周收入今年的增長率為1.0％，2018年和2019年均為1.9％，這種預測將為住房需求增長提供更多支持。
- 2016大量移民凈流入將持續支持2017年新住宅的需求
2016年凈移民的歷史性高增長繼續支持所有住房類型的新房需求。 2015年至2016年，凈流入移民人數大約增加了60％，接近了新移民人數的歷史紀錄。根據最終預測這個數字可能會更接近過去十年的平均水平。
- 按揭利率預計將逐步上升
預計2017-2019年期間抵押貸款利率將緩慢上漲。這壹增長與加拿大的經濟狀況的預期改善和世界整體利率的增長預期是壹致的。 在CMHC預測的基準情景中，預計5年期抵押貸款利率在2018年將保持在4.9％-5.7％的範圍內，2019年將在5.2％-6.2％的範圍內。因此，預計2017-2019年最多增長160個基點。如果在CMHC的預測範圍內，那麽抵押貸款利率將維持在低於“大蕭條”時期的水平。
詳細房市展望
- 到2019年，房市新增供給將開始趨穩
全加拿大新房開工數量將在2017年達到20萬套，與去年同期相比有所提升。2017年的預測範圍為20.63萬至21.49萬套新房。
然而，到2019年底，新房開工數量應該比2017年有所下降。2017年第二季度，每萬人中待售現房的庫存量為4.2個單位，是6年來的最低水平。這壹趨勢表明，庫存管理正在適應市場狀況，因此在新房開工數量在短期面臨上行壓力。
人口的增長和近乎創紀錄的移民增長將持續對預測範圍內的住房開工產生積極影響。就業應該保持增長，並為新的住房市場新鮮血液，但到2019年底，這種影響應該會削弱。CMHC預測與2017年相比，2018年和2019年的新房開工數開始下降，因為刺激經濟的政策將減少，抵押貸款利率逐步增加。因此，住宅建設預計將在2019年年底前平穩，但與之前的預測相比仍然上調。 2018年房屋開工量介於19.22萬到20.3萬，2019年介於19.23萬到20.38萬。
- 預計到2019年，獨棟別墅新供給將開始減少
自2016年第壹季度以來，獨棟別墅的開工數量壹直在增加。部分原因是對這類住房的需求增強，因為新建和未售出的單獨住房存量持續低迷，特別是在加拿大的壹些主要城市，刺激短期內單獨住房的開工量。預計為75,900到77,100套新建獨棟，而2016年為74,100套。
隨著大量的建設會讓越來越多的獨棟別墅投入市場，與此同時會有更多家庭選擇較為便宜的公寓，CMHC預測獨棟別墅市場的房價提振是暫時的。獨棟別墅的開工數量在2018年預計為66,200到68,400之間，在2019年為66,100到68,900單位。
- 新建公寓數量將保持強勁增長
新建公寓數量預計今年將增加，並在2019年達到平衡，但預測值仍高於的歷史平均水平。
預計潛在的25-34歲首次購房者會放慢腳步，對公寓需求產生負面影響，但人口老齡化導致的需求將部分抵消這種負面影響。
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供給過剩仍然可能是壹些都會區的問題，與此同時壹些較大的都會區及周邊地區則正面臨公寓空置率以及新建公寓庫存的歷史性低點。再加上與單獨住宅相比公寓成本相對較低，這將對公寓供給帶來上行壓力。
因此，新建公寓預計於2017年增加，介於128,800和139400之間，在2018年和2019年分別為124,400-136,200單位和123,200-137,800單位。這相比2016年的123,800套有所增加。
- 成交量預計將在2018年下降，並於2019年底前漸趨穩定
MLS的成交量在2016年創下歷史新高，但預計在2017年失去增長動力。而在2018和2019年，MLS的表現預計將回歸到與預測宏觀經濟條件相符合的水平上來。盡管有證據表明很多主要都會區的房產二手房市場存在過熱的跡象，但由於近期二手房市場的房源供給量相對於需求量有所增加，過熱的現象已經有所緩解。
境外移民的大量湧入在2017年為MLS成交量提供了強大的支持。但這壹驅動因素預計在2019年前逐漸消失。此外，預測按揭利率的上升趨勢也將給二手房成交量的增長帶來壹定阻力。
因此，MLS 2017年的成交量預計將在493,900至511,400個單元的區間內。2018年的預測區間為485,6000到504,400。2019年則為484,700到509,900。
- 二手房價保持上漲勢頭，但增速放緩
2016年，大多數市場均價的快速增長來源於壹個綜合性的因素：高端獨立住宅在總銷售量中的高占比推動了平均房價的上漲。 2017年，單元公寓的銷售占比有所增加，而單元公寓的價格通常又比獨立住宅的價格相對較低。這就給MLS平均價格施加了壹些下行壓力。
但另壹方面，公寓的需求增長同時也會推動公寓價格的上漲，而獨立住宅價格指數則相對於巔峰值有所回落。
雖然MLS的平均房價相較之前峰值（$536,000）有所回落，但2017年仍然將較2016年有所上漲，預計年度平均價格將落在$493,000與$511,3000的區間內。2018年和2019年，預計MSL的最終平均房價區間分別將落在$491,900到$512,100，$499,400到$524,500的區間內。
加拿大各省情況概覽
從各省的情況看來，主要的房地產市場變量相較之前的預測數據顯得綜合性，聯系性更強。不列顛哥倫比亞省2018年到2019年新建住房銷量增速將放緩，但仍將在歷史水平之上。而由於市場供需趨於平衡，該省的房價上漲速度也將放緩。租房需求在該時段會繼續保持強勢，這將伴隨著租金的上漲以及空房率的降低。
艾伯塔和薩斯喀徹溫省正在逐漸擺脫2014年石油危機的陰影，這使他們的省際移民人數恢復到正數，這是對房產市場的利好信號。預計未來兩年該兩省的房產市場條件將從原來對買家有利，逐漸趨向更加平衡的狀況。但是，三省中的諸多都會區都存在地產開發過分，這可能導致房價下行。對比上述兩省，馬尼托巴具有更多樣化的經濟體系，這讓他們在面對像石油危機那樣的經濟波動時比那些依托石油的省份更加從容。
在安大略省，新建住房數和成交量有下行的趨勢。房價依舊在上漲，但漲幅將放緩。租房需求預測將繼續增長。按揭成本的提高使新房和二手房的市場需求都有所下降。需求方面的利好因素在於健康的勞動力市場和凈移民流入，可能在壹定程度上緩解上述的下行壓力。
魁北克的房產市場預計在2018年和2019年將會受到強勢的就業市場的刺激。因此，當地的二手房供應將會持續收緊，價格也會相應上升。同時，人口老齡化的趨勢將對新公寓的供給提供有力的支持。
大西洋地區，新建住房數，MLS的銷量和平均價格都預測在未來兩年持續走高。但該地區的經濟對出口和低匯率的依賴依舊存在。
未來前景及風險評估
雖然加拿大的房地產市場前景未來還是趨於穩定，但加拿大市場的各種風險依然存在。自上次報告發布以來，各個風險因素暫時保持穩定。
- 全球影響
- 商業投資的不景氣意味著加拿大的公司缺乏足夠的生產能力來面對出口需求。這將主要影響到幾個依賴出口的省份。
- 壹個潛在的利好因素是美國GDP的增漲，經濟向好，從而利好加拿大的凈出口，就業率以及真實GDP數據。
- 家庭負債
近期消費者信心增強，國內消費提升。居民消費的提升會刺激GDP以及房地產市場，但另壹方面也意味著已經擁有很高負債水平的家庭變得更加脆弱。家庭負債水平壹直是加拿大經濟的壹個不確定因素，使得居民對經濟或者利率的波動更加敏感。如果利率和失業率飆升，壹些高負債的家庭可能被迫變賣資產，包括他們的房子。這會給房產市場施加下行壓力。
- 房產估值過高
在溫哥華，多倫多等大城市及其周邊地區，壹些基礎的經濟社會變量，比如收入和人口，並沒有與房價的增長實現同步。房產市場如何對這樣的不平衡自我調整充滿了不確定性。如果實際房價和市場均衡房價的不平衡突然失控，那麽整個市場將會被壹致看跌。
考慮到這些因素，我們將預測數據進行了如下調整：
- 2017年整個國家新建房屋數量區間是190,100 到 231,100，而2018年為176,000到219,200，2019年為275,600到220,400。
- MLS的2017年成交量區間為 465,500到539,700。2018年為455,000到535,000，2019年則是452,500到542,000。
- 房價方面，MLS的2017年均價區間為$478,900到$526,300。2018年預測為$477,000到$527,000，2019年為$482,300到$541,600。
來源：加拿大按揭與房屋公司（CMHC）
翻譯：Theo Luo
責任編輯：Adam Yang
排版編輯：Shelly Du
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