近年来共享经济风靡全世界，其中与房地产搭界的莫过于大名鼎鼎的Airbnb。今年三月其估值约为3100亿美金。2017年3月Airbnb借助其中国分公司的合资伙伴“宽带资本”和“红杉资本”，希望在中国市场推出新品牌“爱彼迎”，来改变公众眼中“外资科技公司容易不服中国水土”的印象。 Airbnb目前在全球191个国家拥有3百万套房源，就中国而言，爱彼迎有8万套房源和160万的访问量，单纯就在Airbnb 的全球房源上租过短租房的中国用户就达到530万，单在2016年， 在境外租用Airbnb 房源的中国用户数同比就上涨142%，中国和印度是AirBnB 重点投入的高增长市场。
最近，其服务平台“Trips”由上海正式进入中国。可以说，Airbnb似乎已不满足于当一个普通微型业主分享住所的平台了，渐渐在奢华型旅游、机票团购、团体支付和房客管理等方面施展拳脚。Airbnb去年11月宣布他们正在开发一个机票预订工具和行程安排功能，今年2月收购了总部位于蒙特利尔的高端假日房屋出租服务公司Luxury Retreats。
法律法规或许是Airbnb甚至很多其他共享经济企业，发展过程中遭遇的挑战和隐忧。伦敦、纽约、阿姆斯特丹、旧金山、巴塞罗那的官员都曾表示Airbnb这样的短租生意违反了土地使用分区的相关法规，对普通长租客不利。相比于传统长租，短租带给房东的收益大概能有三倍，如此这般会来踩长租房市场供应量下降，长租价格也容易水涨船高。这一现象对房地产，特别是租房市场的相关人士值得关注，具有借鉴意义，现在世界范围列举几例，以飨读者。
日本 ： 有限度的合法
今年6月日本参议院通过法律，允许房屋所有者短期租给付钱的房客，但有两点限制：一年内最多180天、必须在当地政府报备并遵守当地规定。
经过一年多的准备筹划程序，这一所谓的“Airbnb律令”还是让一些房东不甚满意：180天的限制一定程度上断了他们的财路。事实上，和伦敦的90天、阿姆斯特丹的60天的限制、甚至巴塞罗那断然拒绝，官员“零容忍”的态度相比，已经算好的了。
Airbnb的数据显示，日本是他们全球前十的市场，16年6月至今就有5百万人使用，去年共接待外国370万游客，全年其用户社群“贡献了830亿美元的经济效益”。 Airbnb在旅游业中带来的巨大利润恐怕是促成此项法律的重要因素。再加上日本旅馆供应一向紧俏，随着2019年英式橄榄球世界杯和2020年奥运会的到来，这些数字将只增不减。据日本旅游业协会的估计，2020年将会有4千万外国游客赴日。
Airbnb日本市场总经理田邉泰之（Yasuyuki Tanabe）表示，Airbnb在日本的前途一片光明，“有极大的机会撬动这个国家未曾企及的房地产资源。”
除此之外，该项法律还允许其他公司为Airbnb的房东、房客提供服务。田邉泰之表示，他们已经在和一些日本的供应商接触，但不愿意给出具体的名字。
泰国 ：有法难依
Airbnb落地泰国已有5年之久，正如Uber一样，泰官方将其视为“破坏性技术”，违法的商业模式：将住宅短期转租给游客的行为违反了商业法规和税务法律。
Airbnb联合创始人Joe Gebbia表示，他们正在在和泰国立法方讨论监管措施。“我们和每个国家的政府都密切联系，紧密协商。”
Airbnb报告显示：如今全泰国共有约430万家 Airbnb民宿，2016年约77万4千外国人在泰旅游时入住，环比增长150%。泰国有关短租和旅馆业的管理条例推出时间分别为1979年和1935年， 因此，诞生于21世纪的Airbnb的商业模式在旧有的泰国法律框架下被视为非法。1979年，泰国发布法律规定，禁止国民将住宅建筑短期出租；1935年，泰国曾出台法律规定，一切住宿商业单位必须注册为宾馆，并按床位和时长征税。显然，Airbnb房东不会注册成宾馆，自然也不按此法律规定缴税。
对此，Gebbia回应说这么操作没毛病：“Airbnb的房东只是偶尔把房间借出去，并不是他们的全职收入。”
来自宾馆和公寓交易公会的代表强烈呼吁政府采取行动，然而相较于针对Grab Car 和Uber的大规模公开口诛笔伐，似乎鲜有对Airbnb业主的采取措施的迹象。曼谷市政府确有表态，但执法力度上却没有实质跟进。
今年三月，Airbnb宣布在泰国跟进伦敦、东京的脚步，对其用户新增旅游体验产品“Experiences”。该服务允许用户预订当地的旅行游玩项目，包括自由骑行、烹饪课程、泰拳课程等，价格在1千泰铢至4200泰铢之间。
有些Experiences项目与传统的旅游项目很类似，根据泰国法律，导游证是必不可少的。无证导游可能面临一年的牢狱之灾，或／和10万泰铢的罚款。政府近年来这方面的打击力度不小。
Airbnb的一位发言人在本文发表后联系了原载媒体，称对文章“完全非法”的描述表示异议，应为陈规旧律管理的“灰色地带”。同时转发了Gebbia的原话：“据我们所知，这些法条都是在互联网出现很久之前制定的，人们不应该需要请律师一页一页翻阅几十年前的法律来判断是不是可以偶尔让人住在家里的空房间里。
德国柏林 ：立法容易 执法难
自2016年5月1日起，柏林的“反Airbnb法”（禁不当使用令）正式生效。其中规定，Airbnb是完全合法的，但没有注册、许可证件的，和／或将居住面积50%以上作为短租供游人住宿的行为是违法的，房东将面临10万欧元的罚款。但据知情人士透露，普通个人是比较难获得许可证的，最中心的米特区就宣布他们会拒绝95%的申请，因为他们在一幢楼里发现，300间公寓里280间都是以短租生意为主的。可以看出，该法律旨在限制公寓住宅的“不当使用”，打压那些“专业”出租给游客的房东，让常规的长租客找得到房子住。
然而一年过去了，并没有显著的效果。
《该死的创业幻想： 互联网经济如何摧毁福利国家》（《Die Start-up-Illusion: Wie die Internet-Ökonomie unseren Sozialstaat ruiniert》）作者Steven Hill认为，这部法律执法成果有限的原因很简单：熟悉老办法的政府尚未理解该如何监管数字化公司。 网上大量的Airbnb交易很难用传统方法追根溯源。据独立数据公司Inside Airbnb的信息，现在柏林共有2万多个活跃房源，过去一年新增7200个，同比增加54%。而且该法律明确针对的整套房出租也只增无减：环比增多54%至1万多个，德国Airbnb差不多一半的房源都是政府出台禁令后挂在平台上的。
政府行动速度不出意外的慢。柏林的心脏，米特区区长冯-达瑟尔表示，今年估计能处罚20-30个房东，还有有近千个案子正在审理。事实上，一个房东被抓，又有百千个房东冒了出来。
德国政府从执法中收获到的教训是：除非Airbnb主动把细节告诉你，政府靠自己基本上不可能完全知晓哪些人是房东，他们的房子在哪里，租几个晚上，租金多少等等具体信息。根据这些信息，政府不但能监控违法行为，还可以照传统宾馆的标准收税。在Steven Hill 看来市政府目前要求的信息还不够具体，不够“侵略性”。在纽约市，Airbnb就以隐私为由拒绝提供整套记录。
“一言蔽之，法不责众矣”
全球普遍来看，Airbnb仍存在于灰色地带，不受大部分已有的法律所欢迎。尽管如此，其高管也毫不避讳打擦边球的做法。Gebbia表示，Airbnb的商业模式是不可逆转的：“共享经济既然来了就走不了了，泼出去的水就回不来了。我们有机会在全世界的城市生根发芽，并在业务和监管之间找到平衡。由此看来，目前在中国声响不大到也是明智之举，不急着扩大规模，似乎能最大限度减少法律层面的纠纷，经济效益同样得以保证。
美国：Airbnb 商业生态孵化专业型短租服务创业企业
“专业”的Airbnb房东不在少数，并不是柏林市政府独有的烦恼，在全世界范围内并不鲜见。如今美国就有一些创业公司专门帮公寓楼业主把空房间改造成酒店客房，用于短期出租。
尽管目前这些服务遭到了各地方政府的强烈反对，也不受一般租客欢迎，有些创业者有信心迎难而上。
弗吉尼亚州阿灵顿的WhyHotel主要是把公寓楼改成即拆即建的快闪酒店，还有前台和房间服务。这样业主在找不到长租客的时侯也能赚钱。迈阿密的YouRent.com 会租下一部分甚至整幢公寓楼，再请设计师把房间改成酒店客房。一般来说8-16个月就可以完成一个项目。
据美国多户型住房委员会的统计，全美大概有2900万个公寓单位；CoStar Group Inc 数据称，自2014年起新造单位约80万个，今年一季度市中心公寓单位空置率从6.8%同比增长至8.1%，约45%在2016年第一季度竣工的公寓楼一年后的空置率可达10%，而前一年的只有38%。由此可见，普通的长期租客是越来越难找。
WhyHotel是从弗吉尼亚五角城一炮而红的。他们改造了信托公司Vornado拥有的一幢楼里50套空房间，收费为每晚$179-$329。从一月到五月，几乎客满。联合创始人兼CEO杰森-福定不愿透露每晚的收益究竟几何，但他表示事先和当地政府有过协议，这个项目运营不会超过24个月。他还强调，这种商业模式只有在超过200个单元的公寓楼里才合理，因为既不需要大的结构性调整，也有足够的空间来保证在短期内能够盈利。同时他们也尽量避免彻底改造成永久性的客房，以免陷入争议的漩涡中。
YouRent则仅仅是租下整栋高端公寓楼，再像酒店一样转租出去。CEO布莱恩-费迪南德表示，主要是看中豪华公寓库存太多而城区酒店需求较高这点。他们一般会比一般房客多付20%租金，检查客人背景，多缴税获取当地政府许可，还有买租房保险。费迪南德承认高额的利润确实能承受这些成本：每晚定价和酒店类似，平均每个房客住3.5晚。该公司目前在美国南部迈阿密、奥斯汀、纳什维尔扩张，并计划进军圣地亚哥、丹佛和波士顿。
这样的公司其实是跟Airbnb一条阵线的。传统上房东业主是不太情愿让房客再转租出去，通常会在合同中规定，未经允许不得转租。Airbnb试过与大型公寓楼业主合作，因为这会是一个新的领域：完善的配套设施很吸引商务人士。
实际操作当中这样的模式并不那么顺利。事情一多就乱，人多手也杂，房东普遍对那么多今日来明日去，进进出出的二房客不那么放心。Airbnb却没有立即回应这些问题。
以Airbnb为代表的共享经济是一个新兴的商业模式，使市场出现了新的供给需求链条，那么就有新的利润来源，引领了一波新的商业模式。新技术新商业模式的发展在活跃经济市场的同时，或许是有利于资源充分利用和节约的，又有多少只是借个壳躲避监管、逃避赋税义务继而令其他传统商业竞争者于不利地位的，值得监管机构、相关部门注意并思考。全球化的年代，新经济凸显的“监管”旧俨然是一个世界性的问题。监管者该如何治理新经济，需要各方充分协商、探讨，制定出广为各界接受并尊重的新商业规则。而监管者的学习速度是否能跟上创新者的速度，是监管机制能否跟上时代的关键之一。
“全球化的年代，选择在哪里栖息落脚，你该多看一看再决定”—– 居外网
作者：常元臻 居外研究院实习编辑
撰稿日期： 2017年7月13日
更多相关资讯：
本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。