澳大利亚“阳光之州（Sunshine State）”昆士兰州地理位置优越，自然资源丰饶，投资环境良好，矿业、农业和旅游业等发达。近年来，中昆关系健康发展，经贸合作不断深化，越来越多的中资企业来到昆士兰州开展投资贸易业务，昆士兰州已成为中国对澳大利亚投资的热点地区之一。
由于介绍昆士兰州投资环境及法律法规的中文资讯较少，中方投资者对昆士兰州的投资情况缺乏必要了解，在业务拓展与投资选择的过程中遇到了诸多问题。而房产交易作为投资中占量最多的标的，其相关法律资讯也最为中方投资者所关注。需要注意的是，本文中所指的房产交易主要为二手房交易。
为使中方投资者，特别是澳洲新移民与房产置业者，更好地了解昆士兰州相关投资法律环境，本文将对澳洲（昆士兰州）《1974年产权法》、《1994年土地法》与《1975年外国收购与接管法》进行总结归纳，通过以下罗列的法规要点对昆州房产交易法律进行集中地介绍与分析，主要为以下篇章：
- 昆州房产交易法律指南 (1) – 置业合同中的十大“问题”条款（主笔：林汇铭律师）
- 昆州房产交易法律指南 (2) – 产权交易法律流程（上）（主笔：来哲夫律师）
- 昆州房产交易法律指南 (3) – 置业税务、（首次）补贴与印花税减免（主笔：林汇铭律师）
- 昆州房产交易法律指南 (4) – 产权交易法律流程（中）（主笔：来哲夫律师）
- 昆州房产交易法律指南 (5) – 产权交易法律流程（下）（主笔：来哲夫律师）
需要指出的是，当前澳洲投资环境不断变化，加上各投资者在自身背景、投资领域或选择方向等方面存在差别，本文仅为读者提供一般性参考，并无意提供任何个案法律建议。
1. 置业昆士兰州的主要税务
1.1 基础印花税
澳大利亚联邦政府不征收印花税。但澳大利亚各州对各类文书（即书面文件）和相关交易征收印花税。各州采用不同的印花税率，文件和交易类型不同，税率也会有所差别。如今，有些地区征收不再需要实际的书面文件来征收印花税，现多称为“交易税”。
昆士兰州的基础印花税税率表如下：
关于缴纳时间，现房与期房也有所不同，如未能在规定时间内缴纳印花税，州政府会加罚利息；如晚交印花税有特殊原因，可提出申请豁免或减免利息。
- 如买的是楼花，买方需要在该房产产权注册之后的30天内交印花税。
- 如买的是现房，买方需要在无条件进入合同后的30天内交印花税，即使30天内该房产还没有成交。
1.2 海外人士附加印花税
在2016年昆士兰州的预算案出台以后，昆士兰州政府也将从2016年10月1日起开始对海外人士征收除印花税以外的附加印花税。
昆士兰政府对海外人士的定义为非以下人士者均为海外人士:
- 澳大利亚公民
- 持有永久居留签证人士
- 其中新西兰公民也必须持有永久居留签证
2016年10月1日后签署交换的合同的买家需要缴纳额外3%的海外人士附加印花税。这就意味着，如果买家是2016年10月1日前签署并交换完的文件，就不需要缴纳这个额外的印花税。如果是此日期后，海外买家除了需要支付正常的印花税外，还需要支付额外3%的印花税。
我们以昆士兰州首府城市布里斯班一套60万澳元的楼花为例，取原印花税3.5%~4%取中间值3.75%，则：
- 一般印花税：×3.75%=22,500澳元
- 附加印花税：×3%=18,000澳元
- 总印花税额为：40,500澳元
1.3 土地税
澳洲土地税是土地所有者按照年度缴纳的税种，由各州/地区政府收取，目前只有北领地未设置该税种。计税金额按照业主持有或者联名持有的土地总价值，实行一年一征缴。州税局（State Revenue Office）每年对土地价值进行评估，按照上年度财政年最后一天，即每年6月30日（或12月31日）对所有澳房业主名下的土地价值进行计算。州税局是以市政厅（Council）所提供的“土地价值”（Site Value）为基础进行土地税计算的，而此“土地价值
土地税，按字面意思拆解，即对“土地价值”所征收的税，而“土地价值”不包括地上建筑物的价值。例如投资者有一栋海边别墅价值$120万澳币，那么真正的“土地价值”可能是50万澳元。政府也会根据市场情况进行地价调节，然后通过市政费与税单通知单通知业主。即，土地税和房屋建筑价值没有关系。
除澳大利亚北领地没有土地税外，每个州对“应纳税土地价值（Taxable Land Value）”的征缴幅度和税率是不一样的。而且，相应土地税的起征额也是不一样的。以个人拥有总价$100万澳币的应税土地为例，如果这些土地都在一个人名下并且都在同一个州，应缴土地税如下：
关于土地税豁免的更多信息，请参阅以下文章：
2. 首次置业补贴与印花税减免
与中国各大城市纷纷推出“限购令”不同，澳大利亚政府一向将“让从来没买过房子的年轻人买得起房“作为主要政策进行落实与执行。在此大背景之下，昆士兰州政府对于首次置业者的支持力度也越来越大，主要推出以下政策以鼓励并支持首次置业者安居乐业：
2.1 首次置业补贴
首次购房补贴计划由澳洲政府投资、由OSR机构管理，旨在帮助符合条件的澳洲首次置业者去购买或者建造他们的第一套自住房。这个计划只针对住宅房产的购买或者建造，申请者也必须是澳洲公民或永久居民。这个补贴的数额随各个州和所购买的房屋项目而不同，最多可高达2万澳元。在2017年12月31日前签订交换的合同，昆士兰州政府将给予2万澳元的置业补贴。在物业交割过户手续完成之后，或在物业建成拿到建成证明之后，即可在12个月内向昆士兰州OSR办公室递交申请。
申请首次置业补贴的主要要求如下：
- 必须是澳洲永久居民或公民；
- 置业者年龄满18周岁；
- 不能以公司的名义购买；
- 置业者从未在澳大利亚任何州拥有房产；
- 新房合同价值不超过750,000澳元；
- 必须在成交后12个月内提出申请；
- 至少在所购物业的第一个12个月中连续在居住满6个月；
- 联名置业者中的任何人未曾申请过补贴；
- 联名置业者只可以申请一次，并仅限于一套物业；
- 如果在2000年7月1日之后买过房子作为投资用，而且从来没有住过此投资房，并且在2000年7月1日之前没有拥有过任何房产，同样有申请资格。
2.2 自住（房屋）印花税减免
申请自住（房屋）印花税减免的主要要求如下：
- 置业者以个人名义购买；
- 置业者年龄满18周岁；
- 置业者在交割过户手续完成之后的12 个月内必须搬进去自住；
- 置业者入户之后的12个月内不可将房屋出售或出租；
- 置业者必须是首次购买房屋，在世界上任何地方没有拥有过房产；
- 置业者未曾申请过类似补贴。
印花税减免的幅度如下：
2.3 自住（空地）印花税减免
申请自住（空地）印花税减免的主要要求如下：
- 置业者是首次购买空地，世界上的任何地方没有拥有过任何房产；
- 置业者购买的空地价格少于$400,000；
- 置业者年龄满18周岁；
- 置业者承诺在空地上建筑自己的自住房；
- 置业者承诺只会在空地上建一套房子；
- 购买时，空地上没有其他建筑物的存在；
- 置业者未曾申请过类似补贴；
- 置业者必须在空地交割完以后的2年内建好房屋并入住；
- 置业者必须自住满一年，且一年内不可出售或出租。
印花税减免的幅度如下：
声明：
- 《昆州房产交易法律指南》由林汇铭律师主编：
- 第1、5篇章主笔：林汇铭律师
- 第2、3、4篇章主笔：来哲夫律师
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居外责编：Zoe Chan
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