澳大利亞“陽光之州（Sunshine State）”昆士蘭州地理位置優越，自然資源豐饒，投資環境良好，礦業、農業和旅游業等發達。近年來，中昆關系健康發展，經貿合作不斷深化，越來越多的中資企業來到昆士蘭州開展投資貿易業務，昆士蘭州已成為中國對澳大利亞投資的熱點地區之一。
由於介紹昆士蘭州投資環境及法律法規的中文資訊較少，中方投資者對昆士蘭州的投資情況缺乏必要了解，在業務拓展與投資選擇的過程中遇到了諸多問題。而房產交易作為投資中占量最多的標的，其相關法律資訊也最為中方投資者所關注。需要注意的是，本文中所指的房產交易主要為二手房交易。
為使中方投資者，特別是澳洲新移民與房產置業者，更好地了解昆士蘭州相關投資法律環境，本文將對澳洲（昆士蘭州）《1974年產權法》、《1994年土地法》與《1975年外國收購與接管法》進行總結歸納，通過以下羅列的法規要點對昆州房產交易法律進行集中地介紹與分析，主要為以下篇章：
- 昆州房產交易法律指南 (1) – 置業合同中的十大“問題”條款（主筆：林彙銘律師）
- 昆州房產交易法律指南 (2) – 產權交易法律流程（上）（主筆：來哲夫律師）
- 昆州房產交易法律指南 (3) – 置業稅務、（首次）補貼與印花稅減免（主筆：林彙銘律師）
- 昆州房產交易法律指南 (4) – 產權交易法律流程（中）（主筆：來哲夫律師）
- 昆州房產交易法律指南 (5) – 產權交易法律流程（下）（主筆：來哲夫律師）
需要指出的是，當前澳洲投資環境不斷變化，加上各投資者在自身背景、投資領域或選擇方向等方面存在差別，本文僅為讀者提供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議。
1. 置業昆士蘭州的主要稅務
1.1 基礎印花稅
澳大利亞聯邦政府不征收印花稅。但澳大利亞各州對各類文書（即書面文件）和相關交易征收印花稅。各州采用不同的印花稅率，文件和交易類型不同，稅率也會有所差別。如今，有些地區征收不再需要實際的書面文件來征收印花稅，現多稱為“交易稅”。
昆士蘭州的基礎印花稅稅率表如下：
關於繳納時間，現房與期房也有所不同，如未能在規定時間內繳納印花稅，州政府會加罰利息；如晚交印花稅有特殊原因，可提出申請豁免或減免利息。
- 如買的是樓花，買方需要在該房產產權注冊之後的30天內交印花稅。
- 如買的是現房，買方需要在無條件進入合同後的30天內交印花稅，即使30天內該房產還沒有成交。
1.2 海外人士附加印花稅
在2016年昆士蘭州的預算案出台以後，昆士蘭州政府也將從2016年10月1日起開始對海外人士征收除印花稅以外的附加印花稅。
昆士蘭政府對海外人士的定義為非以下人士者均為海外人士:
- 澳大利亞公民
- 持有永久居留簽證人士
- 其中新西蘭公民也必須持有永久居留簽證
2016年10月1日後簽署交換的合同的買家需要繳納額外3%的海外人士附加印花稅。這就意味著，如果買家是2016年10月1日前簽署並交換完的文件，就不需要繳納這個額外的印花稅。如果是此日期後，海外買家除了需要支付正常的印花稅外，還需要支付額外3%的印花稅。
我們以昆士蘭州首府城市布裡斯班一套60萬澳元的樓花為例，取原印花稅3.5%~4%取中間值3.75%，則：
- 一般印花稅：×3.75%=22,500澳元
- 附加印花稅：×3%=18,000澳元
- 總印花稅額為：40,500澳元
1.3 土地稅
澳洲土地稅是土地所有者按照年度繳納的稅種，由各州/地區政府收取，目前只有北領地未設置該稅種。計稅金額按照業主持有或者聯名持有的土地總價值，實行一年一征繳。州稅局（State Revenue Office）每年對土地價值進行評估，按照上年度財政年最後一天，即每年6月30日（或12月31日）對所有澳房業主名下的土地價值進行計算。州稅局是以市政廳（Council）所提供的“土地價值”（Site Value）為基礎進行土地稅計算的，而此“土地價值
土地稅，按字面意思拆解，即對“土地價值”所征收的稅，而“土地價值”不包括地上建築物的價值。例如投資者有一棟海邊別墅價值$120萬澳幣，那麼真正的“土地價值”可能是50萬澳元。政府也會根據市場情況進行地價調節，然後通過市政費與稅單通知單通知業主。即，土地稅和房屋建築價值沒有關系。
除澳大利亞北領地沒有土地稅外，每個州對“應納稅土地價值（Taxable Land Value）”的征繳幅度和稅率是不一樣的。而且，相應土地稅的起征額也是不一樣的。以個人擁有總價$100萬澳幣的應稅土地為例，如果這些土地都在一個人名下並且都在同一個州，應繳土地稅如下：
關於土地稅豁免的更多信息，請參閱以下文章：
2. 首次置業補貼與印花稅減免
與中國各大城市紛紛推出“限購令”不同，澳大利亞政府一向將“讓從來沒買過房子的年輕人買得起房“作為主要政策進行落實與執行。在此大背景之下，昆士蘭州政府對於首次置業者的支持力度也越來越大，主要推出以下政策以鼓勵並支持首次置業者安居樂業：
2.1 首次置業補貼
首次購房補貼計劃由澳洲政府投資、由OSR機構管理，旨在幫助符合條件的澳洲首次置業者去購買或者建造他們的第一套自住房。這個計劃只針對住宅房產的購買或者建造，申請者也必須是澳洲公民或永久居民。這個補貼的數額隨各個州和所購買的房屋項目而不同，最多可高達2萬澳元。在2017年12月31日前簽訂交換的合同，昆士蘭州政府將給予2萬澳元的置業補貼。在物業交割過戶手續完成之後，或在物業建成拿到建成證明之後，即可在12個月內向昆士蘭州OSR辦公室遞交申請。
申請首次置業補貼的主要要求如下：
- 必須是澳洲永久居民或公民；
- 置業者年齡滿18周歲；
- 不能以公司的名義購買；
- 置業者從未在澳大利亞任何州擁有房產；
- 新房合同價值不超過750,000澳元；
- 必須在成交後12個月內提出申請；
- 至少在所購物業的第一個12個月中連續在居住滿6個月；
- 聯名置業者中的任何人未曾申請過補貼；
- 聯名置業者只可以申請一次，並僅限於一套物業；
- 如果在2000年7月1日之後買過房子作為投資用，而且從來沒有住過此投資房，並且在2000年7月1日之前沒有擁有過任何房產，同樣有申請資格。
2.2 自住（房屋）印花稅減免
申請自住（房屋）印花稅減免的主要要求如下：
- 置業者以個人名義購買；
- 置業者年齡滿18周歲；
- 置業者在交割過戶手續完成之後的12 個月內必須搬進去自住；
- 置業者入戶之後的12個月內不可將房屋出售或出租；
- 置業者必須是首次購買房屋，在世界上任何地方沒有擁有過房產；
- 置業者未曾申請過類似補貼。
印花稅減免的幅度如下：
2.3 自住（空地）印花稅減免
申請自住（空地）印花稅減免的主要要求如下：
- 置業者是首次購買空地，世界上的任何地方沒有擁有過任何房產；
- 置業者購買的空地價格少於$400,000；
- 置業者年齡滿18周歲；
- 置業者承諾在空地上建築自己的自住房；
- 置業者承諾只會在空地上建一套房子；
- 購買時，空地上沒有其他建築物的存在；
- 置業者未曾申請過類似補貼；
- 置業者必須在空地交割完以後的2年內建好房屋並入住；
- 置業者必須自住滿一年，且一年內不可出售或出租。
印花稅減免的幅度如下：
聲明：
- 《昆州房產交易法律指南》由林彙銘律師主編：
- 第1、5篇章主筆：林彙銘律師
- 第2、3、4篇章主筆：來哲夫律師
- 《法律專欄》僅供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議，內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。
居外責編：Zoe Chan
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