1997年中国香港政府推行八万五建屋（包括公营和私营房屋）计划，市场恐防会供过于求，又不幸遇上亚洲金融风暴，中国香港楼价在一年间的高峰期掉下了一半，及后五、六年间楼价共下跌了七成。当时中国香港人平均把每月薪金的74%用作供楼，相对家庭收入比率约十四倍，最近中国香港金融管理局（金管局）总裁表示现时该比率已增至接近十六倍临界点，担忧市民的置业负担能力与楼价脱节情况愈趋严重，警告谓“可用泡沫风险形容”。
但我个人认为又毋需过分忧虑，当时的市场环境实不能与现时相提并论；以往置业人士都依靠九成银行按揭贷款，杠杆比例颇高，如一时间楼市不济楼价下滑超过一成，霎时间物业顿成负资产，加上按揭利率高企，一般都超过10%，单说利息支出已经与现时截然不同，现时普遍楼按年利率最高也不会超过2.15%，如贷款人选用HIBOR贷款计划更会低于2%。此外当其时的投资者常以确认人手段炒卖物业，原理类似股票孖展手法，遇上上述情况下的投资者只有两个选择；一是贱卖手上物业，二是被迫要做物业按揭，有可能还同时背起多项重息楼按；可想而知楼市波动的影响力自然较现时敏感得多。
中国香港金融体系完善，银行风险评估制度保持严谨，借贷门槛绝对不低，制定多项严格条款审核贷款人的还款能力；2011年金管局推出监管措施，所有价值1,000万港元或以上的住宅物业最高只可做五成按揭，而价值700万至1,000万港元的住宅物业最高按揭成数则调低至六成，价值在700万港元以下的住宅物业最高也只可以做七成按揭（贷款额上限为420万港元），若果贷款人的主要收入并非来自中国香港，贷款的最高按揭成数，不论物业的种类和价值，亦需按照所适用的标准再下调至少一成。若以按揭贷款人资产净值为依据的贷款，最高按揭成数由五成划一下调至四成。直到2015年为进一步加强风险管理，更新措施把价值700万元以下的自用住宅物业，最高按揭成数通通一律下调至只有六成。及至现时贷款人还须接受压力测试合格才可获批贷款；假设按揭利率上升3%，贷款人仍然有能力持续负担还款。根据金管局的调查统计记录显示，住宅贷款拖欠比率近几年长期维持于0.03%至0.04%低水平，相对于2001年就曾高试1.43%，所以泡沫爆破之说似乎言之过早。
几经政府出招增加税率后仍无助冷却楼市，2017年5月19日金管局再收紧按揭措施；第一项是提高银行的信用风险评级基准要求，新造按揭贷款风险权重下限从15%提高至25%。主要是增加银行资本要求，和警惕银行要审慎处理向地产发展商的低息借贷。而另外两项，主要针对已拥有一个或以上按揭物业的贷款人，和海外投资者或收入来源自中国香港以外地区的贷款人，将其按揭成数下调一成，同时将供款人与入息比率的要求上限也下调一成，为的是要更确保贷款人的还款能力。
中国香港金融管理局 [指引]
2017年5月19日开始适用的住宅物业按揭贷款成数及供款与入息比率上限
正由于银行受制于金管局种种规范，以致银行以外各式各样的财务安排滋生繁衍。近几年发展商销售一手房时，每每都会引入旗下的财务机构提供第一按揭(一按)，或第二按揭(二按)作为招徕，代替以往惯用的银行合作伙伴，因为财务机构身分不受金管局规管，毋须依照措施指引行事；例如按揭成数、贷款年期、利率、还款方案均可自行定夺。试过有发展商曾经一度提供按揭贷款高达楼价123%，当中包括一按和二按，但很快即被金管局劝吁叫停。
可是积极的发展商又怎会轻易罢休！他们搅尽脑汁将借贷条款不停地优化，花款出神入化层出不穷；有声称不须压力测试的贷款、免息前期贷款、过渡性贷款、又可以用手上的其他物业作抵押，再附送上各种名堂的优惠回赠等。最近经常见到的招数有“备用二按”，一般都是提供二至三成第二按揭贷款额，而较稳妥的安排会限制按揭成数合共不可超过八成或八成半。另一款颇普及的贷款模式是免供本金只还利息，贷款人于首3年甚至5年间只须要利息还款，其后才本利归还。亦有更进取的做法是连利息都可暂缓支付，索性采纳初期零供款。有些发展商会因应遇上楼盘入伙期将至，而非常慷慨地改变售楼策略，让买家可以先入住后供款。其中有一个楼盘的优惠较为夸张；准许买家在签署临时买卖合约后6个月内分阶段支付楼价20%，接着138个月内（许可占用期）无需办理任何按揭手续，只须每月向发展商支付指定金额即可新居入伙，期间总支付相等于楼价34.5%，就是入住11年之后买家才需考虑楼价余额45.5%是否要按揭贷款。
以上不同花招的财务安排看似非常贴心，让买家有轻松的置业环境，首期不足的又有二按补救，供款能力有限的可免压力测试顺利过关，无疑能让准买家在决定买楼前一刻可放松心情，几乎可以幻想只要签名作实，不需付款就可荣升业主。但购置物业岂能就这么简单！要关注的除了首期足够与否，大前提还要取决于这将会是自住用途的必须品，还是用作家庭分支给子女独立居住，又或许是打算作为长短线投资之用？当然入市时机是否恰当，价格是否合理，总是众说纷纭，但计算方法应按不同条件状况予以不同的考虑。另外，要提一提的是所谓“优惠”，事实上并非免费午餐，通常都必定有附带条件，例如贷款利率会较一般银行的息口为高；总括一句“慎而行之”为妙。如有需要我会在日后的文章再详谈分享计算心得。
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