Author: Adam Chen

如果哪一天你一觉睡醒就发现涨工资了，还一下子涨了3000%，肯定会怀疑自己是在做白日梦吧？

委内瑞拉政府还真的就这么干了，这个月内已将法定最低工资上调了3000%。然而委内瑞拉人民的日子却依然过得水深火热。原来委内瑞拉的年通货膨胀率已经高达13000%，这还是保守估计。根据国际货币基金组织（IMF）预估，年底委内瑞拉的通胀率将超过1，000，000，000%，也就是百分之一百万。

这么一算，原来的亿万富翁转眼之间资产就缩水到只剩100块钱，瞬间被打回赤贫阶层。经济的大崩盘继而引发资金撤离海啸，超过50万经济难民出逃，委国货币已经贬值到印钞纸都付不起了。

放眼2018年的货币行情，不仅人民币汇率一路下行，在新兴经济体国家，汇率断崖式下跌已呈现出现象级趋势。不久前土耳其里拉一夜暴跌30%，震惊海内外媒体，阿根廷比索下跌35%，南非，巴西，印度等国的货币都在跌跌不休。无数亿万富豪资产顷刻化为泡沫。

当然也有人抓住机会大赚汇率差价，比如靠里拉暴跌的退票差价薅航空公司羊毛的，还有一夜暴富的土耳其代购。可见汇率能让你躺着赚钱，也能一夜间让你变得一无所有。货币毕竟只是价值符号，并不具有真正的收藏价值。

我们可以先来简要分析一下这些货币大幅度贬值国家的特点，基本都是“三高”类型（高外债、高通胀、高政府赤字）其中一种广泛存在于欧洲小国、土耳其、墨西哥等国家，这些国家虽然取得了一定工业化成就，但对海外资金还是有较强的依赖度。

另一种典型是阿根廷等许多拉美国家，经济结构相对单一，严重依赖外部融资。长期依靠海外资本，拓展海外市场的经济体如果内需发展动力不足，本国货币又得不到国际认可，就会高度依赖美元。当美元政策紧缩，或本国爆发危机导致外资吸引力减弱时，经济情况就会陷入水深火热之中。

中国的内需市场强大，并没有过分依赖外部融资，人民币也不太可能贬值到崩盘，然而据德意志银行去年的预计，未来两年内人民币将会贬值17%！居安思危，尽量减少自己的资金损失还是很有必要的。

那么中国人一般都如何配置资产呢？答案闭着眼睛都能猜到，大部分钱都投资到房子等固定资产上了，也就是说家庭投资整体偏向保守型。根据中央财经频道推出的《中国经济生活大调查2017-2018》中，中国家庭选择不投资的比例达到了33.5%，有意愿投资理财产品的达到34.2%，例如债券、基金等等。然而在众多投资选择中房地产的租金回报率不到2%，存款利率低于2%，债券等投资产品利率在3%-5%左右。

在过去的十年来说，投资国内房产是快速实现资产增值的方式，而现在的楼市却已今时不同往日。一方面来说国内经济增速放缓已是事实，另一方面国家各方面调控政策立场坚定，买房卖房难度大大增加。而在中国家庭的总资产中，房产的占比高达69%，这是否意味着一旦房价下跌，很多家庭的财富将迅速蒸发？

除了房产之外，中国富人是如何理财的呢？

保险

相对于发达国家，中国社会保险体系还不够完善，例如家庭保险，意外险，重疾险等等，许多家庭将此类保险视为一种纯粹的消费，而保险实际上是对未来的投资。

股权投资

近几年国内各行业经历野蛮生长时代，股权散户化趋势越来越明显，随着行业整合与集中化，成功的股权投资将会带来稳定的收益。

收藏投资

高净值群体对古董收藏，诗词字画等文物投资的热情越来越高，并且大部分为自行钻研购买。

跨境投资

跨境投资包括跨境金融投资、跨境置业投资等。在发达国家，个人资产的境外配置比例在32%到46%，像瑞士、英国、澳大利亚都高达40%，而中国只有4.8%。

据兴业银行和波士顿咨询公司联合发布的2016年中国私人银行发展报告显示，中国高净值人群资产全球配置的需求显著上升，未来五年中国个人境外资产配置比例将从目前的4.8%上升到9.4%左右。

就投资地域而言，英国没有对海外投资者的额外税收和限制，英国本土对房产的刚需也保证了房产稳定的保值增值，较高比例的收益率都是吸引投资的有利因素。

英国伦敦向来是海外投资者的首选，房价和投资回报一直稳中有升，可以说是最稳定的投资地点之一。尤其是市中心，历史悠久，地段繁华，规划成熟完善，寸土寸金，十分适宜资产配置，可惜近些年鲜有出现高端新建住宅。

而上个月底，伦敦中心一区黄金地段的“年度神盘”刚刚预售，深受海内外买家的喜爱。好楼盘不能独享，今天就来介绍一下这个项目 – 文苑华府。

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文苑华府项目介绍

产权期限：979年

开发商：Taylor Wimpey

地址：Mount Plesant, London WC1X

房型：单身公寓、一居室、二居室、三居室

交房时间：共四期681套，第一期交房时间2020年底

户型及价格：单身公寓67万英镑起；一居室90万英镑起；二居室119万英镑起

推介理由：伦敦中心一区稀缺项目，邮编WC1；大英博物馆附近，律政中心，高等学府聚集区；伊丽莎白城铁沿线；租赁需求旺盛

如果您对在英国投资置业感兴趣或有任何疑问，欢迎致电400 041 7515联系资深房产顾问。

责编：Adam Chen

英国皇冠地产孙秀秀专栏全集

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本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

英国首相特蕾莎·梅在9月29日保守党会议上突然宣布，预计将要针对不在英国纳税的海外买家（包括个人及公司）额外征收1-3%的房产印花税，此举预计每年将为英国政府增加4000万至12000万镑的税收，用来帮助英国的无家可归者。（［收藏］英国购房印花税政

为何针对海外买家？

据估计，13%的伦敦新建房产由非英国本土居民所购买，抬高了伦敦房价，使得很多英国本土购买者，尤其是首次购房者更加负担不起购房梦。伦敦国王学院的一项调查显示，伦敦每增加1%的房产为海外买家所购买，那么与之对应的房价则会提高2.1%。

据分析称，这一政策的出台主要原因有三：

一是近来一些梅的批评者称，自去年她承诺要改变英国人的住房难问题以来，情况没有得到丝毫改善；

二即是针对前英国外交及联邦事务大臣鲍里斯·约翰逊号召减少印花税，来帮助英国的年轻人购买其第一套房产。

第三则是针对工党吸引更多年轻人选票。工党领袖杰莱米·科尔宾提出新政，号召建更多年轻人负担得起的房产，同时要对高收入人群征更高的税率。

其实，伦敦房源一直存在严重短缺问题，这也是伦敦经济持续发展以及人口不断增加的副产品。伦敦人口从1988年的670万暴增到2015年的860万，预计到21世纪30年代会达到1000万人。外来人口的持续增长也是脱欧的重要诱因之一，虽然英国的政客在过去的多年反复强调要增加房屋建设量，但实际情况是，新建房屋仅仅达到所需住房量（66,000）的半数，甚至每年交房的新建项目数量正在逐年减少。

对海外买家额外房产税有先例吗？调控后房价会走低吗？

房地产市场对海外买家额外征税这一政策在国际上早有先例。为了遏制暴涨的房价，新加坡早在2011年就对海外买家征收了10%的额外印花税，并在2013年和2018年7月分别增税5%。温哥华、香港、悉尼也都针对疯涨的房价，分别于2016年8月，2016年11月以及2017年7月以及采取过同类措施，英国此举也可以说是大势所趋。

最早施行此政策的新加坡房产市场，目前是怎样一种情况？目前，在新加坡购房的海外买家需要额外缴纳高达20%的印花税，但其房价走势并未达到政府预期，在政策压制之后房价并未降低，只是增幅减弱。据彭博社报道，政策发布后三个月内新加坡住宅价格增幅为0.5%，今年第二季度增幅为3.4%。

此举对英国房市有何影响？

首先，对于有意向在英国购房，甚至已经在寻找合适房源的买家，这无疑是个很好的契机。这一政策在英国时间9.29日保守党会议上提出，但还需要收集公众的意见、议会通过、直到新政确定和实施仍需要一段时间。

英国议会

那么什么时候买房不需要缴纳额外征收的印花税？

以2016年英国提高印花税政策为例（针对所有在英国购置名下第二套房产的买家多收取3%的印花税） – 政策的确定日期为2015年11月25日，实施日期为2016年4月1日，也就是有超过4个月的缓冲期。在2015年11月25日政策确定之前交换完合同均不受新政策影响。但是在2015年11月25日政策确定后交换合同的买家则需要遵守新政策，在此情况下，如果房产能在在2016年4月1日政策实施之前交房的话，也不需要缴纳增收的印花税，但如果在政策实施之后交房则需要按照新政策缴纳印花税。（注：英国印花税需在交房时缴纳）

同理，目前梅姨针对海外买家征收额外印花税的提议还未得到英国议会的确定，从现在到新政确定日开始，再到新政实施之前，就是一个很好的新政空窗期。赶在议会通过这一新政策之前交换合同，则避免了多交一笔额外的印花税，因为在政策确定之前已交换合同的房产不受新政影响。

新政策的推出必然会掀起一股新的房产交易热 – 仍以2016年新印花税政策的执行为例，在政策施行之前的缓冲期，伦敦房产交易量达到空前高度，2016年3月的交易成交量较上一个月增长35%。

如此种种皆是为了赶在新政之前交换合同，从而避免税款的增加。这样一来，本就短缺的伦敦市场房源越加稀少、珍贵，那么这时候如果还在犹豫，心仪房产分分钟被抢光；下手越慢，可选房源也就越少。

伦敦房产的优势在哪？

目前，脱欧余波未过，房地产市场仍在回暖，股神巴菲特也刚刚宣布进入伦敦房地产市场，摆明了现在就是抄底的最佳时机，那么对于我们海外买家来说，此时在英国配置资产是一个非常明智的选择。无论是对比禁止海外买家贷款的澳洲，还是针对海外买家额外印花税高到离谱的新加坡，亦或是房产税繁多高额的美国。在这个时局之下，英国在全球资产配置市场内可以算得上首选，尤其是在此政策落地之前入手，性价比极高。

伦敦房产销售、租赁市场繁荣，是投资产品的不二之选。自1990年起，伦敦房产价值平均每7-8年翻一番，更有的地区可以实现5年翻一番！据皇冠地产统计，今年下半年英国三大开发商（伯克利、邦瑞、泰勒温佩）在伦敦一区金融城周边仅有一个全新项目开盘（文苑华府Postmark）。此外，伦敦房产投资的收益高于同类国际大都市，例如北京房产的投资回报率平均在1.5%上下，纽约可以达到2%，而伦敦则两倍高于纽约，达到4%。一些租赁热点地区，如伦敦一区，因其房源极其稀缺、需求量又极高，从而投资回报率可以达到更高。皇冠地产自17年底至今，在伦敦一区金融城附近，已经交付使用的房子，均于一周内租出，回报率在4.2%-4.8%之间。

对CRS全球税务交换协定有顾虑的买家们可以放心，CRS只申报有现金流，有现金价值的金融账户，属于非金融资产的不动产并不在申报披露的范畴。（什么是CRS全球税务交换协定？它会对我有影响吗？）伦敦地产以其稳定的增长、丰厚的收益、稀缺的资源以及现在绝佳的时机在全球资产配置领域脱颖而出。皇冠地产精选了以下三个伦敦一区金融城周边项目供大家选择，如果您对伦敦房产感兴趣，欢迎致电居外400 041 7515咨询。

「布莱克法尔一号」

布莱克法尔一号紧邻泰晤士河岸，是伦敦唯一一座也是最具收藏价值的全民用地标性住宅项目。楼盘拥有伦敦最核心的地理位置，与伦敦金融城仅一桥之隔。项目共50层，最高的5层为一套豪华顶层公寓，将碎片大厦、伦敦塔桥、泰晤士河、伦敦眼等景点尽收眼底。步行5分钟即达两个地铁站，10分钟可达滑铁卢车站，从这里到搭地铁可以在11分钟内到达国王十字火车站(也是欧洲之星的发车站)，14分钟到奢侈品集中购物地邦德街，15分钟内可达多所高等学府，包括国王大学、南岸大学、伦敦政经等。居住在此可享有五星级的配套设施，一流的建筑设计，适合投资及自住。

项目简介

开发商：伯克利集团 Berkeley Group

产权期限：999年

交房时间： 现房

最近交通站：Southwark

户型及价格：一居室130万英镑起；二居室280万英镑起；三居室464万英镑起

配套设施：24小时哈罗德物业、健身房、游泳池、影院、水疗中心、高尔夫球演练室、32层业主会所、瑜伽馆、会客室等

付款方式：21天交换合同时支付10%，12个月时再支付10%，18 个月时再支付10%，剩下70%在交房时支付。

项目详情：THE VASE – 由现代艺术引发的伦敦最新地标

「文苑华府」

文苑华府是伦敦目前最具地理优势和交通便捷的住宅社区。项目位于伦敦一区大英博物馆旁（步行15分钟），周边还有5个主要地铁站：罗素广场，霍本，法灵顿（2019年将开通伊丽莎白城铁），国王十字（欧洲之星始发站）和法院巷（最近地铁站，步行7分钟），连接7条地铁线。周边还围绕着大英图书馆和巴比肯艺术中心等一流的艺术文化场所。距项目1.5英里的范围内，有卡斯商学院CASS、伦敦政治经济学院LSE、伦敦大学、伦敦大学国王学院KCL等。项目原址曾是6.25英亩的欧洲规模最大的皇家邮政分拣办公室，由世界知名建筑和设计公司打造。超过两万平方英尺的商业和零售面积，以及50%的公共社区和绿化空间。 

项目简介

开发商：Taylor Wimpey Central London

产权期限：979年

交房时间：2020年底

最近交通站：Chancery Lane

户型及价格：单身公寓67万英镑起；一居室90万英镑起；二居室119万英镑起

配套设施：24小时礼宾服务、观景露台、健身房、私人影院等

付款方式：21天交换合同时支付10%，6个月时再支付5%，12个月时再支付5%，剩下80%在交房时支付。

项目详情：全新楼盘文苑华府 | 一流地段：大英博物馆旁，金融城英国皇家邮政旧址

「伦敦港」

伦敦港处于伦敦一区的核心地段，泰晤士河北，距离举世闻名的伦敦塔桥仅600米，圣凯瑟琳码头（St Katharine Docks）和泰晤士河仅300米。从这里步行到伦敦金融城只需15分钟。闹中取静、配套齐全，这种稀有项目特别受在新老金融城中从事金融，法律，IT，保险和咨询行业的精英人士的喜爱。这里空租率极低，预计租金回报率为4%，平均租金比伦敦平均租金高出17.5%。周围一英里范围内有众多优质的中小学和著名高等学府，现发售项目三期，适合自住和投资。

项目简介

开发商：伯克利集团 Berkeley Group

产权期限：967年

交房时间：2021年底

最近交通站：Tower Hill

户型及价格：一居室83.5万英镑起；二居室124万英镑起；三居室235万英镑起

配套设施：24小时礼宾服务、CCTV监控、私人会所、室内泳池、健身房、室内高尔夫场、壁球馆、桑拿房、汗蒸房、按摩室、迷你影院、地下车库、自行车存放空间和电动汽车充电设备

付款方式：21天交换合同时支付10%，12个月时再支付10%，24个月时再支付5%，剩下75%在交房时支付。

项目详情：伦敦港三期介绍

责编：Adam Chen

英国皇冠地产孙秀秀专栏全集

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