Author: EricSong

日本國土交通省於3月18日發佈的截至2015年1月1日的公示地價顯示，日本全國商業用地與上年持平，時隔7年擺脫下滑，止住跌勢。而包括住宅用地在內的全部用途地價下降0.3％，但降幅連續5年縮小。由於大規模的貨幣寬鬆，日本房地產交易日趨活躍，推高了城市地區的地價。不過，地方地價仍持續下跌，兩極分化現象日趨鮮明。

日本地價呈兩極走勢

日本全國住宅用地下降0.4％，降幅相比2014年縮小0.2個百分點。商業用地縮小0.5個百分點。上漲明顯的是城市的商業用地，東京、名古屋和大阪三大城市圈漲幅達到1.8％。此外，札幌、仙台、廣島和福岡等地方核心城市也上漲了2.7％。

在日本全國範圍內漲幅最高的是因北陸新幹線開通,而得到重新開發的金澤（17.1％）。地價最高的地點連續9年為東京銀座的「山野樂器銀座總店」，每平方米3380萬日元（約合人民幣175.17萬元），漲幅為14.2％。

由於日本銀行(央行)推出大規模貨幣寬鬆，資金籌措日趨容易，從城市地區的商業用地來看，企業和房地產投資信託（REIT）的交易非常活躍。此外，海外企業和基金也大量投資。

不過，地方地價復甦緩慢。三大城市圈全部用途用地平均上漲0.7％，連續2年實現上漲，但地方圈下降1.2％。住宅用地和商業用地均為城市圈上漲、地方圈下跌，走勢大相逕庭。

城市圈的住宅同地連續2年上漲，但漲幅僅為0.4％，相比上年（0.5％）略微縮小。東京等中心地段的住宅用地保持較高漲幅速，但城市近郊暫停上漲，在城市圈之中也出現兩極分化。受消費稅增稅的影響，2014年住宅開工建設較上年減少9％，這產生了消極影響。

如果今年頭兩個月總投資額高達420億美元的買入力度得以保持，那麽2015年日本大型公共養老基金及其他投資大額買入置外國股票及債權的金額將創10年新高。

按照這個速度，大型投資者的日元流出量將超30萬億，創下政府自10年前開始該項數據統計來的新高，幾乎與過去五年的總和持平。

日元頹勢 日本養老基金掀海外投資熱潮

這壹趨勢將使日元進壹步承壓，本月早前，美元/日元創下2007年7月以來新低。

上述資金流出的態勢讓油價低廉以及日本出口轉強燃起的盈余希冀煙消雲散，人們原本期望去年1060億美元的赤字轉為順差。

日本沈重的養老金負擔使得基金開始投資海外投資，使得投資組合多樣化，以求獲得比日本政府債券微薄收益更高的回報。

即便養老基金已經觸及其資產配置的限制，但在市場普遍預計美國將在今年晚些時候升息之際，日本央行仍堅定實施量化寬松政策的舉措將進壹步推動海外投資需求。

野村證券（Nomura Securities）東京首席外匯策略師Yunosuke Ikeda表示，即使公共養老基金沒有購置海外資產，日元也不會立刻走強。只要美國升息，海外投資必受追捧。Ikeda還表示，私營企事業單位和部門有望在2016年填補公共基金的缺口。

投資者紛紛轉向海外投資的起因是3年多前日本首相安倍晉三開啟的通貨再膨脹政策。

日本央行印鈔購債的寬松政策旨在提振經濟，走出十多年來的通縮，此舉使得日本國債收益創紀錄新低，壹些債券收益率已然為負。與此同時，美元/日元也已從2011年10月75美元的歷史高點貶值了37%。

面對如此巨變，日本政府退休金投資基金（GPIF）改變投資策略，遠離國內投資。GPIF手持130萬億日元（約合1.08萬億美元）投資組合的世界最大養老基金。

GPIF2014年10月宣布，它將外國債券持有量從11%增加到15%，並將外國股票投資額從12%增量至25%，與此同時大幅減持日本政府債券，持有量將從60%降至35%。

日本其余三家半公共養老基金（投資組合總和約30萬億日元），也已紛紛跟隨GPIF的步伐。

Mitsubishi UFJ Securities東京首席貨幣策略師Daisaku Ueno表示，GPIF購買海外資產對日元造成的壓力剛開始消散，這三家養老基金的外購之舉又向日元施壓，日元將持續疲軟。Ueno還表示，如果私人投資者也加入外購熱潮，那資產將進壹步外流。

日本郵政會長2月表示，其銀行部門將盡快重審其205萬億日元（約合1.7萬億美元）以債券為中心的投資組合，暗示其投資策略將發生重大變革。

Ikeda估計，日本四大養老基金在過去的8個月內，每月均各自購置了近1萬億日元的海外股票和證券，並預計，在未來的12個月內，四大基金會再投入12萬億日元。

花旗證券（Citigroup Securities）東京外匯策略主管Osamu Takashima表示，既然GPIF有意更多的投資風險資產，那其可能會再購入8萬億日元的海外股票和2萬億日元的海外債券。

如果GPIF作出上述決定，那麽美國華爾街股市將大大獲益。

Takashima還表示，美國市場在GPIF的股權投資基準中占比甚高，相比之下，在歐元區的投資只是壹小部分。

近年來，隨著我國經濟的增長、人民幣的升值，以及國內房地產市場的低迷，投資者日漸把視線轉向海外市場。數據顯示，2014年中國內地的投資者在境外的房產投資額增長了25%。

雖然壹些海外房產收益可觀，但由於缺乏對海外的法律和項目的了解，國人的海外“淘金夢”可能暗藏著種種風險。中新網房產頻道調查發現，雖然當地的房價未跌，但受匯率因素的影響，有投資者購買的海外房產反而出現了貶值。

中國人轉戰海外房產市場 有人賺也有人賠

國內房產投資收益下降 國人轉戰海外市場

過去的樓市“黃金十年”期間，國內房地產市場投資回報率較高，但去年以來房價步入下行通道，收益率也持續走低。國家統計局的數據顯示，2月70個大中城市中，房價同比出現下跌的有69個，說明這些城市房價比壹年前還要低，這也意味著，在過去壹年中入市的多數投資者不僅沒賺到錢反而虧了。相比之下，收益較為穩定的海外房產日益成為投資者的新選擇。

近期，世邦魏理仕發布的《2014年亞洲境外房地產投資數據》顯示，2014年，來自中國內地的房地產投資者在境外的投資額實現同比增長25