Author: isabel.li

移民官:华加联姻有风险 结婚需谨慎

根据温哥华太阳报记者的调查发现，负责处理移民事务的加拿大公民及移民部会针对非华裔加籍公民与非加籍华人的新婚联姻给予特别关注，提防假结婚换身份的案例出现。

该资讯源自2007年4月的移民官职训手册中，专门针对透过联姻申请永久居留权的华人，而这些华人的另一半多是已经居住在加拿大的非华裔公民。

而这项“特别关注条款”一直到2013年10月都还看得见。太阳报记者周五 ( 15日 ) 对移民部提出询问，移民官们是否仍沿用相关条例，但无人回复。

为非加籍配偶申请移民及居留权的加拿大公民必须要缴交：结婚证书、调查问卷、及离婚证明 ( 如果其中一人离过婚 ) 。移民官也会要求出示结婚邀请函，或是照片等等。

移民官:华加联姻有风险 结婚需谨慎

但是，移民部却要求移民官对具有以下条件的华人移民申请，给予“特别关注”：

– 具有中国国籍，尤其是大学/学院学生，与非华裔的另一半联姻者

– 缴交照片中双方父母及亲戚没有出现，却以6到10个朋友取代的申请者

– 具有加籍身份的配偶没有教育背景，收入低微，或是接受社会福利补助者

– 没有蜜月旅行，连周末出游庆祝也省略了的新婚伴侣。理由是没钱，或是还在念书

– 没有穿戴“镶钻”的戒指

– 有专业拍摄的结婚照片，但为数甚少

– 出游照片往往都是在尼加拉瀑布一带、多伦多或滨湖尼亚加拉 ( Niagara-on-the-Lake ) 所摄

其他移民官受指示、需要提高注意的部分还包括：

– 双方结婚之前的感情状况。如果其中一人曾离过婚，离婚后与再婚之间的时间长短

– 中文姓是否太怪异或是太大众化，如“王”、“黄”、“李”、“陈”

– 非加籍配偶申请移民前，是否曾透过其他方式入籍

– 两人认识的时间长短。两人是否在过去半年内才相识、或是结婚

– 两人年龄差距是否相差10岁以上

– 两人的教育背景或种族差异过大

针对上述所言，温哥华移民律师辛湉王 ( Steven Meurrens ) 对其中许多列出的表征深感惊讶。

“我不知道移民部为何要针对华人来严审。此外，针对低收入及低学历者调查，我认为这是种人身攻击。”

不过，辛湉王补充，他并无任何证据，发现移民官曾使用上述条例来审查办理移民者。

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4月加拿大全国房价整体上涨9.5%

加拿大地产协会表示，4月份的房价比上月上涨2.3%。

4月加拿大全国房价整体上涨9.5%

房价连续3月上涨的主要原因是贷款利率较低。全国范围内，三分之二市场的房价均有上涨，尤为显著的是蒙特利尔和多伦多地区。

4月份，全国平均房价是$448,862，比去年同期上涨9.5%。不过，温哥华和多伦多的平均价格是$339,893，仅比去年同期上涨3.4%。

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揭秘加拿大房屋保险 你的房屋理合理吗？

保险在我们的生活中无所不在，开车要买保险，健康要买保险，住房子也要买保险，买了保险才会心安。当然，谁都不想有意外发生，但如果真的发生了的话，投保人当然希望保险公司能给予合理的赔偿。那么，你如何知道保险公司给予的赔偿是否公平、合理?这里就如何评估保险公司的理赔给出一些建议。

揭秘加拿大房屋保险 你的房屋理合理吗？

索赔不包括房屋的维护成本

首先要强调的是：保险理赔所得不是横财，这是一个显而易见但经常被忽视的事实。索赔不是一个赚钱的方式，或是翻新房子的途径。保险赔偿也不应该被用来负担房屋日常维修或维护的成本。

事实是，如果你有自己的房子，你必须承担日常维护的费用，有时还包括一些比较昂贵的意外花费。

但是，如果房子出现了意外情况，并且费用会很高，比如地下室积满水，或是大树倒下把房子砸了一个洞，那么我们就要索赔，这也是我们所买的房屋保险包含的赔偿。

确定理赔是否公平

一旦你申请索赔，保险理算员会按规定程序进行调查，计算保险公司为修理房屋意外损害而给出的赔偿金额。

要确定保险公司给出的理赔金额是否公平，首先需要了解索赔是如何处理的。

我们可以看一个例子：Susan的房子因大树倒下砸坏了屋顶，保险公司的理赔金额为14000元，看看这个14000元是如何算出的。

保险理算员估计修理她的屋顶需17153.86元，包括销售税。然而，保险条款的覆盖范围不包括销售税，所以你需要从前述费用中扣除1973.45元。这意味着Susan的最大索赔金额是15180.41元。

但保险只包括了受损屋顶“实际现金价值”(actual cash value，ACV)。实际现金价值是个保险术语，是保险公司所计算的物品的实际价值，因为所有消费型物品都会随使用时间的增长而贬值 。

对Susan来说，其房子屋顶的已使用年数、屋顶的期望使用寿命会影响保险的结算金额。在这个案例中，Susan家的房顶的木瓦安装于5年前，并保证25年的使用寿命。因此，基于使用年数和寿命，她的屋顶已经贬值了原价的20%。因此，实际现金价值是12144.33元，即从最大理赔额15180.41元中扣掉20%。

扣除1000元免赔额，这意味着Susan将获得11144.33元赔偿。

当然，如果你是第一次索赔，或是自负部分是递减免赔额(disappearing deductible)，一些保险公司就会放弃免赔额。

索赔的基本要点

从本质上讲，房屋保险是一张“摆脱债务”卡，只有维修成本会给你的财务状况造成灾难性的打击，或者至少使你陷入财务困境，才能使用这张“卡”。这意味着你需要明智地要求索赔。

下面是如何决定何时索赔的一些经验法则：

如果免赔额比修理的成本高，就不要提出索赔。

最大的原因是这只会增加房屋保险费率，而且你最终还得自掏腰包支付修理费，因为你需要先支付自负部分，即免赔额。

比如说，如果你的免赔额是1000元，而修理费是800元，免赔额已经超过了修理费，那么你不但根本无法从保险公司拿到任何赔偿，而且下一年的保费还会上涨。

对于实际上属于房屋正常维修的项目，不要提出索赔。

比如，栅栏已经烂了，如果有大风暴的话就会将它刮走，那么首先要在家庭预算中做好新栅栏的预算。

这里有一个小提示，房屋的维护状况越好，保费越优惠。

确保你的索赔项目真正包含在你所买的保险中。

例如，你可能认为保险条款覆盖了地下室遭受洪水的损失，但事实并非如此。传统的家庭保险不包括洪水造成的损失。为此，你需要购买额外的保险，即所谓的附加项。

当然，如果你的房子处于洪水区，保险公司会拒绝对洪水损失的投保。

从索赔上说，如果对没有投保的项目进行索赔，你是看不到钱的。更糟糕的是，你的索赔已记录在案。索赔的次数越多，保费越高。

不要一而再地索赔

影响房屋保险的基本因素主要有建筑材料、地点和房屋保养状况。但是如果索赔的次数增多，保费也会上涨。

一位业主在10年内索赔两次是很正常的，但是任何两次以上的索赔，就应该敲响警钟了。

多伦多及温哥华房价抬高32%，导致加拿大房市“泡沫”

央行降息、加元汇率下跌，令安省、特别是大多伦多地区房地产行情火爆。近日，加拿大地产协会(CREA)宣布修改今年安省房屋均价的预测，将升幅调升几乎一倍，并有望在明年超过BC省，居全国之首。另一方面，CREA首席经济学家再次力挺加国房市，强调“没有泡沫”。

多温房价抬高32%，导致加拿大房市“泡沫”

在去年12月，CREA曾预测今年全国平均房价将微增0.9%至40.9万元;至于安省，房价有望增长1.3%。谁料仅仅一个月过去，央行便降息，同时加元汇率受到全球油价影响而剧跌，安省、特别是大多伦多地区的房市再次被点燃。

CREA表示，虽然油价下滑对阿省和萨省的房市造成打击，但是安省和BC省表现出色，足以弥补前两者的损失。据该机构新的预测，今年的平均房价有望增长2%至41.6万元;而安省的房价增长2.5%，比先前的预测高出近一倍。BC省几年房价增幅有望达到为3.4%，称冠全国。

至于本国其余省、区的房价则有望在今年趋于平稳，跌的幅度将会在约1%或以下。

至于明年，安省房市将是全国市场的领头羊，房价增幅有望保持今年的水平(2.5%)，而今年饱受打压的阿省房价将反弹，录得2.4%的升幅，BC省则将趋于疲软，房价增幅可能回落至1.7%。

明年萨省及魁北克省预期有1%左右的升幅，而大西洋省份的房价将会同今年持平。

二月份全国房价升势放缓

CREA最近公布的数据指出，在今年的二月份，全国房地产市场除了多伦多、温哥华之外，升势皆有所放缓。

其中GTA地区平均房价录得录得7.84%的升幅，超过了先前的全国冠军卡尔加里。排第二位的温哥华，房价则上升了6.38。其他地区房价的增长则在5.5%至5%之间。卡尔加里的全年房价增长只有5.96%，远远不及去年的表现，也是自从2012年以来所录得的最小增长。有关的数据也显示，上月份卡尔加里的二手房市场的成交量急挫，与去年同期比较下跌了34.7%。

数据还显示，上个月全国房屋成交量和挂牌量之比为52.2%，处于平衡的范畴。(低于40%为买方市场，高于60%为卖方市场)

就房屋类型来说，二月份全国价格升幅最大的是独立屋，达到6.63%;其次是镇屋及排屋，4.44%;而平房及公寓的升幅分别是4.34%及2.77%。

CREA：加国房市毫无泡沫

CREA首席经济学家克伦普(Gregory Klump)表示，虽然全国房价持续上升，但是没有泡沫，因为这一数字严重受到大多伦多及大温哥华两地的影响，无法反映真实的状况。

据悉，本国房价一直是国际经济学家关注和批评的对象。早前国际货币基金会便指出，本国的房价在过去15年累积了60%的升幅，其中有7%至20%的泡沫。

克伦普则表示，虽然2月份全国的平均房价升至纪录性的43.18万元，一年来增加了6.3%，但是只要剔除多、温两地的影响，全国平均房价立刻降低至32.69万元，而升幅只有1.5%。

换句话说，多、温两地的火爆行情将全国平均房价抬高了32%，或10.49万元。

克伦普表示，虽然如果利用国际货币基金会的研究方法，本国房价由2000年起确实增加了约60%，但自从2009年之后，房价的升势已经放缓。日后只要多、温两地市场的成交量回落，全国的的平均房价自然会下降。

多伦多3月房市疯涨 独立屋均价高达104万

多伦多及周边地区的房地产市场仍然火热，多伦多地产局TREB今天发表的最新报告显示，与去年同期相比，大多伦多地区今年3月的房产销售增长11%，几乎所有房型都处于上升态势，不过新屋上市的数量年度同比只增加了5.5%，低于销售数量增长。

多伦多地产局主席Paul Etherington表示，地产销售大幅增长得益于按揭利率的下跌，房屋变得更加容易承受，市场需求强劲，特别是低层房屋的需求大增，带动整个房地产市场的上扬。

他表示，大多伦多地区现在可以说是卖家市场，买家的竞争会带动房价继续增长，预计今年大多伦多地区的房地产市场销售和平均房价将会录得可观的增长。

今年3月大多伦多地区平均房价达到61万3933元，比去年同期增长10%;HPI房价指数也比去年同期升7.9%;增长最快的是416地区的独立屋，平均房价增长达到15.9%;

416地区独立屋今年3月的平均房价达到104万2405元，905地区的独立屋平均房价也达到70万9116元;

416地区的半独立屋平均房价为72万3167元，比去年同期升9.8%;905地区半独立屋平均房价为47万元，比去年同期增长9.2%;

416地区公寓均价为39万8337元，年同比升3.3%;905地区公寓均价为31万元，年同比增6.7%。

独立屋太贵公寓太小 多伦多人买房郁闷

在多伦多独立房房价飙升、公寓楼单元房价止步不前、两者之间的差价已经差不多30万加元的情况下，太多想在多伦多买房的人感到郁闷。因为独立房贵得买不起，而公寓楼单元面积又太小容不下大大小小一家子人居住。

根据二月份的统计数字，多伦多地区新建独立房new detached home或者排房镇屋townhouse的均价是733,578加元，在416电话区号的市中心和靠近市中心的地区，独立房的均价已经超过1百万加元;而公寓楼单元的均价是442,672加元 ，两者之间的差价是290,906加元。

多伦多独立房价格飙升是因为土地资源缺乏，结果是开发商把有限的土地用来盖高层公寓楼，而且大多数是小户型的单元公寓楼。统计数字显示，现在新建公寓楼的单元平均面积是800平方英尺，比十年前缩小了125平方英尺。

小户型的公寓楼单元对于拖家带口的家庭来说显得过于狭小，而独立房或排房镇屋又太贵买不起，这让想在多伦多地区安家落户买房子的来说实在是让人郁闷。

加拿大房产泡沫濒临破灭?专家建议谨慎投资

一位名叫麦克贝斯（Hilliard MacBeth）的专家在加拿大大城市房产市场行情火热的大环境下，出版了新书《当泡沫破碎：在加拿大房地产泡沫破灭后生存》。在这本书中他认为，如果发生大的调整，加拿大房地产市场将面临崩溃，近年买房的置业者正面临巨大风险。

加拿大房产泡沫濒临破灭?专家建议谨慎投资

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麦克贝斯提出的加国房产市场过热的新证据是，加拿大房地产的年度投资总额达到约1200亿元，占到全国当年国内生产总值（GDP）的将近7%。他注意到，美国房地产市场爆破之前，该比例仅为6%。因此，“我们的泡沫更大”。

按照麦克贝斯的研究结论，一旦市场崩溃，处于最有利地位的是2000年之前出生的年轻人，如果他们迄今还未入市、无债一身轻。他们的年龄应在18到34岁之间。“如果他们还没有买房子，他们的最佳策略应该是，储存更多的可用来做首期的钱，然后静候市场生变”。

此外，他认为，那些55到69岁年龄段的业主，如果他们购房的时日已久，也应处在相当好的情形中。

但同样是这个年龄段的业主，如果他们以自己的物业抵押，来做房屋的装修，或者和自己的孩子合签房屋贷款、帮助他们首次成为业主，那么他们打算顺利退休就比较成问题了。

那么如果变局发生谁的处境最不利呢？麦克贝斯表示，“那将是近年中购房的人们”。他们是X世代的人，年龄在31到54岁。“按照我的研究，他们放入房地产市场的钱最多、家庭债务最高，而在免税账户、互惠基金和股票市场当中的钱最少”。

加拿大的房屋价格在过去10年中直线上升。两大热点城市多伦多和温哥华的房价，仅去年一年的增幅就是7.8%，和7.1%。此外，多重放盘系统（MLS）房价指数3月份比去年同期提高了9.4%。

房产分析师拉比杜克（Ben Rabidoux）表示，建筑业就业人数占总人数的比重目前是历来最高，“这意味着市场的任何下降都会让经济和劳动市场有明显的痛感”。

国内外认为加国房市过热的看法比较占上风。《经济学人》（Economist）就曾表示，加拿大市场过热35%。债信评级公司Fitch和国际货币基金组织也有类似警告。去年12月时，加拿大央行行长认为楼市过热达30%。

不过，加拿大贷款和房屋公司的判断比较乐观。他们认为，加国市场过热有限，价格超过收入约3%。该公司首席经济师杜甘（Bob Dugan）认为，市场调整是多种因素促成的，包括过热、建设数量过多和价格升势提速等。

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