isabel.li – Page 40

日本房产走势图_投资日本房产

很多人都想了解投资日本房产相关信息,更直观的查看日本房价走势图,现在让居外网整理日本房价最权威的信息,帮助大家解除心中疑惑。

如何读懂变幻莫测的加拿大移民政策

加拿大的移民项目很多，有魁省投资移民和企业家移民、各省的省提名移民，还有父母或祖父母团聚移民、技术移民、创业移民等，不同类别的移民项目时停时开，变幻莫测。

1.父母或祖父母团聚移民

现状：2015年1月2日联邦移民部再次接受父母或祖父母团聚移民申请。短短2个星期后，加拿大移民部就在1月16日宣布已经接收了5000宗父母或祖父母团聚移民申请。

预测：在有限额的情况下，明年父母或祖父母团聚移民再次开放的机会非常大，建议担保人应该尽早准备好所有年份的退税单或者评税单，这样有助于准备好完善的文件，在重开后及时递交申请抢占名额。假如不想等待重开的漫长时间，建议父母、祖父母可以通过申请“超级签证”这个快速、方便的途径，前往加拿大探访家庭成员并停留一段较长的时间。据相关数据统计，目前政府已经发出了45000张“超级签证”。

2.技术移民及Express Entry特快系统

现状：快速移民通道(Express Entry)是加拿大经济类移民申请模式的改革。从2015年起，希望通过技术类移民(包括一直以来很受欢迎的加拿大联邦技术移民、联邦技工移民、经验类移民及部分省提名计划)来到加拿大的外籍人士，需要通过该经济类移民快速通道提交个人资料和移民申请意向。加拿大雇主将在该系统中寻找合适的人选并向他们发出Job offer，而达到一定分数的申请人将获得移民局的邀请递交加拿大永久居民身份的申请。移民局目前已通过快速移民通道进行了6次甄选，合共6851名申请人获邀。而甄选的最低分数从第一次抽签时的886分大幅下降，第6次甄选的最低分数仅453分。

推荐阅读：加拿大“快速通道”移民合格分数降为808分

预测：根据第5次甄选与前4次甄选的分数显示，分数大幅下降，分数差最大高达405分；而第5次与第6次的甄选最低分数差仅28分。由此推断，接下来的甄选最低分数会渐趋平稳，而400多的最低分数也意味着即使申请人没有加拿大就业安排或获得省提名，也有机会获得移民部的邀请申请，获得加拿大永久居民身份。

3.联邦投资移民和企业家移民

现状：2014年2月，加拿大将原联邦投资移民和企业家移民“一刀切”关闭，当年6月19日正式落实执行，受影响的申请人逾6万。随后，加拿大宣布实施风险投资移民项目，2015年1月28日~4月15日接受申请。风险投资移民项目需要1000万加元的高投资额及15年的长投资年限，虽然全球共接受500个申请名额，但仅60个配额会成功获批，此配额中更是包括投资人及其随行家属。计划一出，即被业界称为“史上最难”的投资移民项目，目前此项目暂时未有相关数据。

预测：加拿大风险投资移民项目的各项要求都比较高，能够符合要求又愿意接受15年投资期的申请人确实不多。大部分的申请人目前仍处于观望的阶段，都在期待着此项目的首批申请和获批数字。由于该计划属于新推出的项目，目前还处于试验性阶段，相信未来移民局会根据项目实施的运作情况再进行全面落实及调整。

4.Start-up创业移民

现状：该计划自2013年4月1日开始实施，每年限接收2750宗申请，旨在与加拿大天使投资者或创业资金公司合作开拓出新创业型加国公司。计划规定，外国企业家必须已获得指定的“创业基金”或“天使投资人”组织的支持，其语言能力亦须达到“加拿大语言标准”(CLB)听、说、读、写能力的5级，必须至少曾读一年的专上教育，以及有能力支持抵加后开始工作前的开支。从联邦移民部网站的数据来看，计划并不受海外投资者的追捧。数据显示，2014年1~6月，全球仅接收到9个家庭的申请，而政府成功批准了3个家庭，另外6个家庭还在审批中，暂无拒签案例。

预测：虽然此计划有一个很大的优势——创业者不一定要有很强大的资产，不需要投资任何的款项。然而，难点则在于他们要有创业的新概念构思和计划，以及这些计划能透过其他途径获得财政支持推行。基于此，相信在近期内，此计划的申请数字不会有太大的增长。

5.魁省投资移民和企业家移民

现状：魁省投资移民在2015年1月19日开始接收申请，全球1750个名额，其中最多接收1200宗来自中国（包括中国香港和中国澳门）的申请，3月20日结束接收申请。该省的投资移民计划要求申请人拥有不少于160万加元的净资产、近5年中有2年以上企业管理经验、投资80万加元至政府基金。申请配额分配到有资质的基金公司，由基金公司对个案进行初步筛选，从而提升申请的质量，提高该项目的通过率。

魁省移民局官网日前公布了2015~2016年魁北克(房源)省投资移民、企业家移民、自雇移民和技术移民的开放时间和配额：魁省投资移民将于2015年8月31日~2016年1月31日重新接受申请，全球限额仍为1750个，其中最多接收1200宗来自中国（包括中国香港和中国澳门）的申请，申请条件暂不变；企业家移民限额150个，申请时间从2015年4月1日~2016年3月31日；自雇移民限额50个，申请时间与企业家移民一致；技术移民则限额6300个，时间待移民局正式公布。

预测：今年8月份魁省投资移民的二次开放，接收的时间放宽到5个月，比年初开放的接收时间宽裕了3个月。虽然接收的时间有所延长，但配额始终有限，额满后将退还一切申请。由于有政府担保返还投资本金，并且能一步到位拿到枫叶卡而无任何附加条件，在现时加拿大的所有移民项目中，魁省投资移民是继联邦投资移民后最受欢迎的项目。因此，建议有意申请的人士要提前联系移民顾问做好规划，把相关的资料准备齐全，以便在重开后尽快递交申请。

6.BC省省提名移民

现状：根据加拿大卑诗省移民局官网当地时间3月31日公布，为了吸入新的申请条件及流程，省政府于即日起暂停90天接收BC省省提名计划的申请，BC省省提名计划将在2015年7月重启并实施新政。计划暂停期间，省政府只接收以下类别的申请：一是快速通道的申请，包括：技术移民、健康护理专业人士、留学生（本科生/研究生）；二是技术类移民的全套申请：健康护理专业人士、东北部试验计划。除上述类别的申请外，其余类别的申请暂停接收。在2015年3月31日或之前递交的申请会继续审理，不受此次暂停的影响。

预测：继2013年各省省提名计划陆续暂停、去年加拿大联邦投资移民又“一刀切”之后，BC省省提名计划的申请人数就大幅增加，造成个案积压严重。3个月的时间对有效缓解个案积压的作用相信不会太大，预计在这三个月中省政府更多的精力是集中在研究新政策以及改善审批效率的方式，以确保该省吸纳的移民是“有价值”的以及能够缓解积案情况。

欢迎前往：加拿大【移民指南】栏目

加拿大购房贷款转按转续全面攻略

在买房过程中, 很多人申请贷款时都会尽量寻找最佳利率。但当贷款合约到期的时候，事实上很多人都忘记了贷款合约的内容, 贷款人往往要等到银行寄来续约文件, 才知道贷款需要更新了。据统计, 超过六成的业主都会接受跟现有的银行续约, 接受银行开出的贷款条件，放弃了当初买房时货比三家的精神，毕竞这是最省时的方法, 单单签名就可以继续贷款了。

加拿大购房贷款转按转续全面攻略

加拿大投资移民第二代纳税居然比不上难民？

自从加拿大移民部一刀切砍了投资移民以后，支持者拍手称快，反对者怨声载道，移民部一时间成为舆论焦点。现在移民部拿出了统计数据，投资移民纳税贡献远低于技术移民，就连难民也不如。

推荐阅读：加拿大投资移民紧急“刹车” 居外导航找“新”路

据世界日报报道，令人感意外的是，连投资移民的配偶及第二代，抵加拿大15年后的收入与报税比率都低于一般加国民众。再次印证投资移民家庭在加拿大的社会与经济融入度最低，连难民也不如，不少人取得身分后都选择离开。

加拿大投资移民第二代纳税居然比不上难民？

投资移民将加拿大视为度假村

推荐阅读：2015最新加拿大投资移民全攻略

根据移民部内部报告，投资移民抵埠后一年的平均收入为1万8000元，抵埠15年后收入也仅有2万8000元。且从第三年起，只有47%投资移民报税时有申报所得，抵埠5年后申报有收入的比率更减至39%，而一般加拿大人申报所得的比率高达67%。

反观难民，抵埠第一年平均收入虽仅1万7500元，但15年后增至3万元，且抵埠5年内三分之二难民都申报所得，比率与一般加拿大人相当。

对于这种现象，中国香港南华早报驻温哥华特派员Ian Young认为，显然许多投资移民都将加拿大视为度假村，或是子女教育与及退休后的去处，自己则继续留在原居住经商。

更令人惊讶的是，不仅投资移民主申请人如此，连他们的配偶与第二代，情况也类似，一般以为跟随父母来到加拿大的移民第二代，经过在本地15年的学习与成长，理应很容易取得高薪工作，并反映在税单上。

但结果这些年龄介于25岁到34岁间的投资移民第二代，他们的收入也低于平均水平，且申报所得的比率更逐年降低。Ian Young指出，这显示许多投资移民的配偶与第二代最后也选择离开，可见投资移民家庭在加拿大的社会及经济融入程度不高。

“风投试点”移民条件

根据移民部资料，2000年代末期，每年约有5000个投资移民选择卑诗省估为定居地，且主要都在大温地区。这些投资移民只要投资80万元购买基金，5年后政府保证还款，但现在该计划已取消(魁省除外)，取而代之的是投资200万元，期限15年的风险投资移民试验计划，但名额只有60个，同时对教育水平及语言能力有要求，需要有获得证实的商业或投资经验。门槛太高，乏人问津。

移民部称：“这将确保投资移民对加拿大经济有强的影响。那些被接受的永久居民将能准备好自己，融入加拿大的商界和社会。”

移民部称，这种方式可以避免申请积压，使更多及不同类型的申请人获得被考虑的机会。

移民部长亚历山大说，通过这试点计划，政府吸引的是能做相当投资，并拥有在加拿大获得成功需要的合适教育和商业或投资经验的投资者。“我们的政府将继续确保，我们的经济移民计划给加拿大提供直接的好处，给加拿大的长期繁荣和经济增长做贡献。”

澳大利亚“富豪签证”投资移民可借鉴

推荐阅读：澳洲投资移民告别“无风险”时代！

据澳华网报道，自2012年年底，澳大利亚移民局推出了500万澳元重大投资者移民188C签证SIV，“有钱就能移民澳大利亚”的说法便开始流行起来。时隔一年，澳大利亚移民部宣布将在2015年7月1日后正式引入一个新的签证类别“超级投资者签证”(PIV)，需要在澳大利亚投资1500万澳元。“超级投资者签证”，是专门为拥有大量资金又希望能够通过快速通道移民澳大利亚的海外人士所设。

目前PIV签证只有个大致框架，主要有以下几大特点：

1.投资1500万澳元到澳大利亚符合条件的投资领域;

2.无任何居住要求;

3.符合规定投资12个月之后可获得永久居留身份。

与500万澳元重大投资者移民SIV相比，PIV不但实现了“零居住”要求，更可在12个月后就直接获得永久居留身份。

加拿大签证放宽探访在加子女将更方便

近日，加拿大驻华使馆签证处发布了最新的加拿大临时居民访问签证申请清单，其中出现了一些较大的调整，特别是将探访在加子女这类人群单独划为一类，并大大简化了递交材料的内容，对于广大子女在加拿大的父母来说的确是个福音。下面我们就具体来看看吧。

加拿大签证放宽探访在加子女将更方便

此次加拿大官方发布的签证申请清单里，新增的一个类别就是个人访问(探访在加子女)。而在以往，探访在加子女是划归到探亲或访友类下面，没有单独分类。

此次调整，不仅单独将探访子女分类列出，同时在此类人群的签证申请材料准备上更是大大的简化。以前探访子女需要出具收入、资金、资产等方面的审核资料，而现在父母探访在加子女，只需提供父母和子女之间的关系证明、邀请信、以及证明子女在加一些基础材料信息。是不是感觉特别方便、特别便民?虽然目前签证政策呈现利好，但加拿大的签证政策是否会持续放宽还有待进一步观察。

访问签证的政策现在越来越好。不过目前学生的留学签证暂时还未有任何变化，对材料的要求依然严谨。

推荐阅读：申请加拿大探亲签证详细攻略

专家分析：日本房价历史走势图

那是一个迷乱的年代。在日本的街头巷尾充斥着“炼金术”之类的大众读物，“理财技巧”成为全民流行语，一半以上的日本人都持有股票。东京银座，全球最繁华的商业街之一。

专家分析：日本房价历史走势图

三越百货门口那一对石狮子，冷眼看着经济的潮起潮落。1989年,泡沫经济的最高峰,石狮子眼前的银座四丁目的地价,是每坪(3.3平方米)1.2亿日元。东京的另一个地标——东京帝国广场,广场下面一平方英里土地的价格，居然比整个加利福尼亚的土地价值还高，一个东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。日本正沉浸在一个“地价不倒”的神话中。“把东京的地皮全部卖掉就可以买下美国，然后再把美国土地出租给美国人住。”莫邦富说，“在当时的日本报纸上这样的言论经常可以看到，并且被大部分日本人接受并引以为豪。”

日本房价历史走势图

80年代中期，日本房价走势大幅飙升

据日本国土厅公布的调查统计数据，80年代中期，随着大量资金涌入房地产行业,日本地价开始疯狂飙升。自1985年起,东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市的土地价格每年以两位数上升,1987年住宅用地价格竟上升了30.7%,商业用地则跳升了46.8%。1990年,六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。在东京都市圈,从1986年开始,出现了几乎是垂直式的地价上涨,高峰期1990年的地价大约是1983年的2.5倍。

随着地价暴涨，城市住宅价格也开始水涨船高。一般来说，劳动者仅靠工资收入所能购入住宅的价格限度应是年收入的5倍左右。在1990年，东京都市圈的住宅价格与年收入之比已经超过了10倍，在核心地区更是达到了近20倍的水平。即使在大阪都市圈，这个比值也超过了7倍。

除了地价，股市正创造着另一个“不败”的神话。日本证券公司的老板骑着火箭在美国时代周刊的封面上出现。1989年末，日经平均股价高达38915.87日元，相当于1984年的3.68倍。1989年末最后一天更是创下接近4万日元的历史最高。当时，日本股市的市盈率高达80倍（其时，美国、英国、中国香港的市盈率为25~30倍）。但人们并没有预计到危机，“当时，日本曾经有40个经济学家对前景预测，没有一个人认为会出现经济危机，都对将来表示乐观。”山一证券前副社长北川文章向记者回忆起当年的市场。主掌日本经济的大藏省也发表了预测：平均股价不久将升至6万~8万日元。日本举国欢腾。

在日本的街头巷尾充斥着“炼金术”之类的大众读物，“理财技巧”成为全民流行语，一半以上的日本人都持有股票，一向以高储蓄率和节俭出名的日本人在银座排着队买LV的包。这种现象在日本是前所未有的，因为从明治维新后的殖产兴业时代开始，日本一直有一种基本倾向：重视实业、轻视虚业。所谓“虚业”主要指投机，尤其是股票市场上的投机。日本人把炒股的人称为“株屋”，就是“炒家”，一直没有什么好印象。老百姓的钱财主要是存在银行、保险公司和邮局。在“股市不败”和“地价不倒”的泡沫经济时期，老百姓纷纷把存在银行里的钱拿到了股市，“你不买股票，你就是笨蛋，一年的投资回报就有100%。”莫邦富说。“银行拿着大把的钱来劝你买地，地价在不断上涨，而利息又接近于零。如果从银行借入资金来购买土地的话，肯定会因土地升值而大赚一笔。买了土地，银行又会以这块土地为担保，去买别的土地，如此循环反复。”邱永汉告诉记者，邱永汉在日本被称为“赚钱之神”，是一个历经日本几十年的经济风云而不倒的投资家。

日本的资本家四面出击。1989年，在夏威夷，可以建高尔夫球场的山谷只有一个还在美国人手中，其它全部被日本人买了。最有代表性的是东京亿万富翁横井英树，他购买了伦敦郊外的泰姆公园、英国南部的朱比特山以及苏格兰久负盛名的标志性建筑——格莱乃普城堡和西班牙巴塞罗那郊区的菲尔格拉宫殿。1991年，还以4000万美元将被视为纽约心脏与灵魂的帝国大厦收于麾下。

哈佛教授傅高义在惊呼《JAPAN IS NO.1》，日本人接着高呼《日本可以说不》，在这个狭小的岛国上，一亿人都沉浸在全球经济迄今为止最大的一个泡沫之中。

房市泡沫破裂

著名经济学家林毅夫曾经回忆，他在东京的表哥在泡沫经济前夕，用5亿日元买了一套房子，结果到1990年中期，只值1亿日元。

格林斯潘说：“不到泡沫破裂人们便无法断定它是不是泡沫。”

1990年市场交易的第一天为转折点，日经股价落入了地狱。自那时候开始，日本股票市场陷入长达十多年的熊市之中。直到今天，日经指数仍然在1.7万日元的位置振荡。

紧接着是地产。许多日本人还清楚地记得，1990年9月，日本国营广播电视台NHK连续5个晚上在黄金时段播放了有关土地问题的特别节目，指出地价是可以下跌的，并提出应让日本的地价下降一半，同时主张进行土地税制的改革，限制房地产融资。这一节目像颗重磅炸弹，其巨大的舆论冲击力揭开了日本泡沫经济破灭的序幕。以这一节目的播出为转折点，日本的地价自二战结束以来第一次开始急速下跌。

1991年，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空房到处都是。房地产价格狂跌，当年，六大城市的房地产价格就下降了15％～20％。据2005年日本国土交通省发表的地价统计数据，日本全国的平均地价连续14年呈下跌趋势。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46％，基本回到了地产泡沫产生前1985年的水平；商业用地下跌了约70％，为1974年以来的最低点。著名经济学家林毅夫曾经回忆，他在东京的表哥在泡沫经济前夕，用5亿日元买了一套房子，结果到1990年中期，只值1亿日元。

当日本政府意识到泡沫的严重性时，他们采取了强硬的挤泡沫手法。

1.提高银行利率，进行宏观调控

首先提高银行利率，进行宏观调控。自1989年5月始，日本央行3次上调贴现率。1990年8月，为防止海湾战争带来的油价上涨的冲击，日本银行将贴现率从4.25％一次性上调到6.0％。在短短的一年零三个月里加息3.5个百分点，可见其力度之大。

2.征收地价税

其次是从财政政策上入手。1990年3月，大藏省在政府税制调查会中设置了土地税制小委员会，探讨对土地税制的强化问题。10月，确定了以设立地价税为支柱的土地税制的改革方向，并制定了《土地基本法》，次年4月开始征收地价税。1990年12月，土地政策审议会决定要拉低地价，正式开始挤压泡沫。

事后的统计表明，日本因股市和房地产暴跌而造成的损失达6万亿美元。破产者开始大量涌现。经济的萧条直接漫延到了政治和社会领域，并且直抵民族文化的根基。日本的电视节目曾经流行对90年代的首相进行排序的游戏，十多年的政治动荡、内阁走马灯似的变换，连日本人都说不清90年代日本到底出了多少个首相。日本即便在二战后极度困难的时候，都没有出现如此混乱的政治局面。

在日本国会议员，曾在宫泽喜一内阁任经济企划厅长官的野田毅看来，用“礼崩乐坏”来形容泡沫经济破裂对日本社会的影响一点也不为过。在这一点上，作家宫崎骏的眼光无疑更加敏锐。

在宫崎骏的《千与千寻》里，主人公是1990年出生的独生女千寻。宫崎骏从孩子的视角出发，讲着日本社会的故事：泡沫经济破产后的长期不景气，旧有社会体制的难以改革，国民对政府内阁的强烈不信任感，这些都是成人的麻烦；而在孩子的世界里，学校道德败坏，校园暴力不断，少年犯罪更是司空见惯的黑暗。怎样找一把钥匙打开光明之门，在宫崎骏的故事里，千寻最终激发出身体里全部的潜能，成功地完成了自己的冒险。但野田毅认为，“日本社会再也回不到以前那种海纳百川的胸怀，利益主导了一切。”

我们往往关注流动性陷阱，并注重流动性带来的市场变化，从而忽视了政策性的陷阱里掉进了多少人。在以后的岁月，除了楼市炒家外，许多在2009年上半年高位买楼的城市居民很快就要为此多付出许多资金，而这些多余付出的资金是因为政策的变化带来的。他们看上去买楼占了便宜，实则只占了一年不到的便宜，却要付出长达十几年甚至二三十年的财富。

楼市调控失败

楼市优惠政策的大限已到，目前迹象显示，政府刺激经济的计划面临退出。不是政府想退出，而是市场的走势决定了刺激方案的短期性和不可持续性。过多的流动性，随时都会导致通货膨胀，匆忙上马的项目有的本来就是重复建设，有的行业在过剩的产能上继续增加过剩，而不是去消化过剩。尽管高层放风说，还不到退出的时机，实际上是在继续胡弄人，因为退出经济刺激方案是迟早的事。谁也不能断言说，中国就不退出。

千万不要忘记，我们在2009年取消的一系列楼市的产业规则和货币政策、甚至财税政策，很多被事实证明是违背市场和经济规律的，只是给楼市投机炒家以可乘之机，而给正常的楼市投资人和自住性买家制造了一个大大的陷阱，这个陷阱可能让许多城市白领面临破产或断供的局面。现在不可能继续制造一个更大的陷阱，让更多的城市居民掉进来，楼市成交量的巨幅下滑已经说明了一切。

让我们来看看这样一组数据，再破城镇住宅紧缺谎言，中国各省市已经建成的住宅1980年至今全国总共建了1.1亿套城镇居民住宅。总量超过91亿平方米。截止2007年底中国城镇居民59379万人，城镇居民家庭1.999亿户；在中国各商业银行有信贷记录的中国城乡居民已超过5500万人，其中城镇居民有个人信贷记录的不足2470万人。个人购房绝大多数民众是通过个人住房按揭贷款完成的。即便且将历史上所有城镇居民的个人信贷记录都100%统统视为住房贷款。在中国1.999亿户城镇家庭中，充其量仅有2470万城镇家庭有可能发生事实购房行为。

截止2006年末，中国住房公积金累计为695.24万户职工发放个人住房贷款6364.33亿元，户均发放贷款约9万元人民币；即便按全国城镇房价平均每平方米2000~3000元的理想价格计算购买，公积金住房贷款总额可购买商品房不足3亿平方米。即便将由信贷记录的2470万城镇居民100%都是贷款购房，按建设部公布的户套均83.2平方米，也充其量有可能发生城镇居民家庭购买自住房约20亿平方米；加算截止2006年底实际发生的公积金支持购房不足3亿平方米。共计约23亿平方米。就算是2470万城镇居民统统都极端到极点地每户购买了两套住房，也不过迄今消费了43亿平方米现房，差不多尚有约48亿平方米城镇住房，留置于各级炒房者手中、滞留在开发商与银行联手空卖空买的假按揭泡沫中。

住宅的大量过剩，只有通过开征物业税才能全部暴露出来。今年1至7月，全国商品房销售面积达4.1亿平方米，按户均83平方米计算，约为500万套，其中约有300万套滞留在楼市炒家手上，200万套是城市居民购买作为住宅。这200万户城市居民，很快将要面临加息和税费增加后的痛苦。

要使局面不至于继续恶化，解决这个问题只有两条路径：一是给城市居民提高收入，二是把房价彻底降下来。如果两条路都走不通，那最后的结局不是拉美式的，就是日本式的泡沫破灭。

温哥华幸福指数排名列尾，移民温哥华真的能快乐吗？

温哥华多年来一直被各种机构或媒体评为世界上最宜居的城市之一，但上周加拿大统计局发布的一项研究数据显示，温哥华人是加拿大最不快乐的人，幸福指数在全国33个城市中排最后。而且在2015年年初，美国知名城市规划网站Demographia在对全球9个国家378个大城市（包括86个人口超百万的大城市）的住房负担能力调查中，将温哥华排在倒数第二，勉强好于中国香港。温哥华2014年家庭收入中值为 66400元，而这个城市平均房价的中值为704800元，是其10.6倍！

温哥华幸福指数列尾，移民温哥华真的能快乐吗？

《国家邮报》专栏记者Terry Glavin上周三就此发表评论文章，批评联邦政府过去三十年来的投资移民政策造成了加拿大房地产市场、尤其是温哥华房地产市场的异常高涨。Glavin 认为，温哥华的住房负担能力虽勉强好于中国香港，但这两个地方都因中国富翁移民的大量涌入而造成了房地产市场的畸形发展。

他还援引卑诗大学地理学教授的研究结论，认为温哥华房地产市场的上涨曲线与加拿大联邦政府过去三十年来的投资移民政策所引入的中国富翁的数量有一致性。但是，政府这么多年来一直忽视并试图“压制”对这一问题的争论，造成事情发展到如此地步；而哈珀政府也最终在去年关闭一切投资移民计划并重新开始。

Glavin说，“在像沙格奈、萨德伯里和桑德湾这样快乐的地方，有制造业、乳品业、林业、矿业，邻里和睦、彬彬有礼。但是温哥华人依靠他们可能幸运拥有的任何房地产赚取大部分的收入。”这种趋势只会让人们丧失对城市的归属感。接着，他回顾了加拿大联邦政府 “投资移民计划”（Immigrant Investor Program）是如何让中国富翁一步一步涌进加拿大的。“这事可追溯到1986年，伦敦和北京刚签署了1997年中国香港回归中国的协议，渥太华穆罗尼（Brian Mulroney）的保守党政府想借机发挥加拿大的优势。于是加拿大政府急急忙忙地出台了一个方案，希望把忧心忡忡的中国香港资本家吸引到加拿大。而在穆罗尼的自由党继任者的领导下，‘投资移民计划’沦为一个‘护照印刷机’。当哈珀的保守党政府2011年重新上台的时候，中国香港有30万人持有加拿大护照，中国大陆有2万左右。”

对于这些投资移民所带来的资金的来源和流向，Glavin作了这样的注解：“在21世纪的第一个十年中，超过18000名中国国有企业的高管被查出利用假合资企业、伪装成海外留学机构的地下钱庄、虚假的服务支出和假离岸子公司账户将钱从中国转移出来。中国人民银行估计在这十年中有1260亿元以这些方式被侵吞，而加拿大的房地产，尤其是大温地区的房地产，是这些钱最终流向的地方之一。

目前，中国“天网行动”的调查组现在正在翻查温哥华的房地产行业。Glavin表示，“BC省的警察部门不会说他们是否会合作，但即使他们会，这也不是件容易的工作。在‘投资移民计划’的最后十年，吸引了超过3万名中国富人来到BC省。

Glavin 批评“加拿大政府的‘投资移民计划’一直在向‘北京的太子党’示好”，还指责联邦政府拿走了本应该属于BC省政府的高达数十元的无息贷款，不体面地将这笔钱花在了“加拿大-魁北克协议”所提供的成千上万的“后门钥匙”上，得以让“北京的太子党”顺利移民温哥华因为通过这个协议，只需眨眼和点头，这些中国富翁就可以通过蒙特利尔中转前往温哥华。

也就是说，那些所谓的魁省投资移民，最终都来到了温哥华。 “似乎没有人知道所有这些大投资者去了哪。由中国招商银行所做的调查显示，截至2013年，近四分之一的中国大陆富人已经移民，但温哥华的豪华新公寓的空置率在30%左右。虽然温哥华市没有跟踪记录，但卑诗大学的地理学教授莱伊（David Ley）多年来一直在追查温哥华住宅地产价格上涨与大量涌入的投资移民者之间的关系，显示两者同步。”

Glavin继续援引《南华早报》驻温哥华记者伊恩.杨（Ian Young）的报道，批评投资移民政策。因为杨最近发现的数据证明加拿大的投资类移民，其中约80%是中国富人，似乎过去25年里给联邦政府交的个人所得税低于同期难民移民所交的税。

去年，麦当劳地产（Macdonald Realty）公司发现该公司这一年所销售的三分之一房屋都由中国大陆买家买走，于是在上海开设了一个办公室，直接面向中国买家。杨估计，以加元计算，2014年温哥华将近一半的独立屋市场的成交额是由中国大陆买家贡献的。

最后，Glavin说，温哥华人至少有一件事可以开心的，那就是罗品信在去年市选中所提出的“绿色拆除法规”。温哥华热得超乎寻常的房地产市场已经让某些街区里有特色的老房子被粗俗的“宫殿”所取代，但这个城市法规要求新建住宅必须回收利用从的老房子拆下来的90%以上的建筑材料。

温哥华房价继续热烧无奈供不应求进入卖方市场

大温地区买家对房产的需求已经超过供应，买家的强烈需求和低于平均水平的房产上市情况已经在大温地区创造了卖家主导市场的局面。

温哥华房产房价热烧，然供不应求

大温哥华房地产局报道说2015年4月温哥华住宅产业销售量急剧上升。与2014年4月的销售量相比增加了37%，与2015年3月的销售量相比增加了2.9%，上个月销售量比该月在过去10年平均销售量高出29.3%。

推荐阅读：加拿大每月房价趋势报告

大温地产局主席达西·麦克劳德说，“该区域如今的房产供应无法满足我们所看到的买家对房产的需求。这增加了价格上涨的压力，尤其是独立住宅市场。”

大温地区4月的独立住宅、复合住宅和公寓新上市共计5,897套。与2014年4月新上市的5,950相比减少了0.9%。

目前大温在MLS®上市销售的房产总量为12,436套，与2014年4月相比减少了19.8%，与2015年3月相比增加了0.5%。

温哥华精品房源

麦克劳德说，“今天的市场竞争强烈，发展迅速，对卖家较为有利。为提高竞争力，与本地的REALTOR®联系非常重要，可以帮你制定策略来满足房产买卖需求。”

目前大温地区所有房产的MLS®房价指数综合基价为673,000加币。与2014年4月相比增长了8.5%。

4月的挂牌成交率为33.6%。这是大温地区自2007年6月以来该比率的最高值。

2015年温哥华房市成交分析

2015年4月独立住宅的销售量达到1,815，与2014年4月1,336套的独立住宅销售量相比增加了35.9%，与2013年4月售出的1,064相比增加了70.6%。大温地区独立住宅的基价自2014年4月增长12.5%至1,078,900加元。

2015年4月公寓式住宅的销售量达到1,579套，与2014年4月的销售量1,172相比增长了34.7%，与2013年4月的销售量1,052相比增长了50.1%。公寓式住宅的基价自2014年4月增长4.4%至394,200加元。

2015年4月复合式住宅的销售量共计785，与2014年4月的销售量542相比增长44.8%，与2013年4月复合式住宅的销售量511相比增长53.6%。复合式单元的基价在2014年4月和2015年之间增加5.7%至493,300加元。

欢迎前往加拿大【房闻速递】栏目。

转让楼花的极大优势以及高投资回报率操作分析

最近我跟客人谈起房产投资，很多客人都抱怨在多伦多目前的市场，投资房子几乎没有什么现金流，包括Condo，Condo投资虽然容易，但升值潜力比较差。不可否认，如果只是笼统地谈论多伦多整个的Condo 市场，出租的话是几乎没有什么现金流，而且很多老旧的Condo 和地点差的Condo 这么多年几乎没怎么升值。投资Condo，地点尤其重要。而买Condo楼花，等待的时间太长，4,5年时间中可变因素太多，风险其实不小，关键价格也不便宜，买总价高的Condo楼花尤其不合算。

转让楼花的极大优势以及高投资回报率操作分析

仔细分析现金流的话，出租没有什么现金流是指账面现金流，但因为现在贷款利率比较低，还贷款部分中本金积累的净值现金流还是比较可观的，回报率远大于银行的定期储蓄利率。至于投资什么样的Condo，其实最赚钱、最有效率、回报率最高的是买一些快要交楼或者已经拿钥匙的转让Condo楼花。

转让Condo楼花的好处有以下几点：

1.转让价低于市场价很多；

2.可以马上看到房子，没有远期交房的各种风险；

3.趁现在贷款比较容易，马上搞定房贷；

4.很快可以出租，好多万定金不用闲置4,5年，可以马上钱生钱，积累资产净值，净值正现金流目前是很可观的；

5.产权过户后随时卖房变现都很容易，不像楼花非要等4,5年后才能卖出价值。

转让价低于市场价可获得高收益

转让价低于市场价很多，是因为楼花转让，建筑商基本都不允许公开打广告（抓到是要罚钱的），只能私下找人转售。这又不是转让件几十块钱的衣服，几十万的房子哪那么容易在小圈子里买卖的，所以转让楼花必须低于市场价不少去转让，才会有人接手，这跟私卖房子都卖的很便宜一个道理，转让楼花还是转让图纸或者时间很短必须转，私卖难上加难。而这对于懂行的投资者来说则是个大好的投资机会。

至于如何找到远低于市场价的转让楼花，只有找一些很有经验专业人士，通过特殊渠道才能找到。下面的表格就以一个刚出来的待转让的现房楼花为例，计算一下它的现金流和投资回报率。

这个Condo楼花是在多伦多市中心，离多伦多大学、金融区、五大医院都很近，出租非常抢手，500多尺一室的房子可以租到1800块。跟转让的楼花类似的现房，在周围区域的市场价格至少是大约42万到43万。这个楼花转让者是6年半前买的一手楼花，现在因为贷不到款只能低价转让。这个楼花买下后可以马上拿到房子自住或者出租。

从该表可以看到，出租头2年每月有184块的现金流，再通过本金的积累，5年靠租金就挣了3万8千块，这就是上文说的“可观”的含义。

最关键的是，这个在寸土寸金的多伦多市中心地点的新Condo，每年房价只要上涨5%，通过房贷的杠杆作用和本金回报，就可以达到5年后投资增加1.5倍（150%）的回报。

上面说的投资那个合算的转让楼花，5年后可达到比投入的钱增加1.5倍（150%）的回报，这个150%是很粗算的回报率，没有把楼花产权交接时的各种费用算进去，因为这些费用也都是最初投入的本金，所以该投资最初投入的钱不止9.5万块，但另一方面，该转让楼花是以低于市场价很多，捡便宜买下来的，计算以后每年房价涨幅应该以市场价（而不是买入价）为基准年增5%计算。所以上篇的投资回报率的计算不是太准确，本篇再稍微准确地计算一下。

说到投资，就是讲究用钱赚钱，而且要用尽量少的钱赚最多的钱，即最大限度地追求投资回报率，当然这个最大限度是指在可控风险范围内。既然这个转让楼花的买价比市场价低不少，那持有期间就不能让这个差价睡大觉，得通过增加房贷（即Refinance,以本文的例子，中文应该叫加按）的方式把差价取出来，取出的钱可以再滚动投资到下一个项目中去。

加按直接导致投入该转让楼花项目的全部金额减少，而以后该房产的涨幅是个定数，跟该房产做没做加按没有关系，所以加按的最终结果是提高了投资回报率，因为分母减少，分子基本不变。当然这个投资回报率被提高的前提，是租金的净值现金流加上房价增幅，二者之和是正数的情况下。很显然，在本例，因为租金收入很高，租售比很好，非常适合通过加按去提高投资回报率。下面的表格就是在楼花产权交接后马上加按的情况下，同时把楼花最后产权交接时的各种费用考虑进去，而尽量精确地计算它的现金流和投资回报率。

转让楼花的现金流和投资回报率

转让楼花市场价 $430,000
大约地税（Property Tax） $2,800
LTV 75%
加按后总房贷 $322,500
固定房贷利率 2.49%
房贷还款期（年） 30
a 房贷月供 $1,270
b 平均每月地税 $233
c 每月Condo 管理费 $260
d 每月供房支出 (a+b+c) $1,764
e 房贷月供中平均每月含的本金 $619
f 房贷月供中平均每月含的利息 $651
g 出租时，每月供房实际成本(b+c+f) $1,145
h 市场租金（租客另外付电费） $1,800
i 每月账面现金流 (h-d) $36
j 每月积累的净值现金流
(h-g 或者 i+e) $655
k 年租金净回报率（税前）(jx12/W) 10.62%
2年累计积累的净值(j x 24) $15,732
m 2年后预期租金净回报率（税前） 8.62%
预期5年累计积累的净值 $34,884
保守估计，每年房价升值仅 5.0%
5年共升值 27.63% $118,801
5年后价值 127.63% $548,801
升值总回报（杠杆作用） 160.33%
n 升值年均回报（杠杆作用） 32.07%
p 每年总平均投资回报率
((k x 2 + m x 3)/5)+n 41.48%
q 5年总回报 (p x 5) 207.4% $153,685
买楼花的费用明细和资金运用
最初贷款首付金额 $95,000
政府收的Levy 等杂费 $7,000
律师费 $2,000
Land transfer Tax $7,600
HST Rebate （可退） $20,000
最终买下房子的全部投入（不算HST Rebate) $111,600
加按后拿回钱数 $37,500
W 加按后净投入的全部投资 $74,100

从该表可以看到，加按后虽然表面现金流几乎为零，但因为房贷利率低，月供还的本金比例很高，同时本金投入少了，所以年租金的净回报率（税前）依然可以达到10.6%,这是比较稳定、看得见的回报，大于很多基金的回报，银行存款那点利息回报就更不用提了。所以这种情况，即使首付的钱都是借的（例如使用房屋授信即HELOC），也没有太大投资风险。

通过加按，减少投入的钱，而使5年投资回报率超过200%，这是在房价每年增长5%的市场很健康的情况下就很容易达到了，如果这5年中间再加按的话，回报率更远超200%，这就是房地产投资的魅力。

结合实际情况，我看好的这个转让楼花所在区域的Condo 现房，过去5年的房价增幅实际上远不止年均5%，同时目前该区的需求仍然很旺盛，房源不多。所以通过灵活运用房贷融资，使投资回报率5年超过200%是很正常的预测。

推荐阅读：投资加拿大楼花赚赔买时已注定──地段好增值10万！

浏览居外【名家专栏】栏目之加拿大，了解加拿大房产投资独家专业解读

加拿大即将效仿澳洲，严禁海外买家买房

温哥华太阳报星期一(5月4日)刊登了彭博新闻社的报道，报道说，澳大利亚政府在采取严厉措施来争取减缓房价的飙升，“非法购房”的外国人有可能被关进监狱，并面临高额罚款。

加拿大即将效仿澳洲，严禁海外买家买房

不仅仅于此，明知违规还帮助外国人买房的“第三方”也将受到处罚。

外国人不能购买二手房

根据澳大利亚2010年的规定，海外买家在澳大利亚只被允许购买新建房产，不能购买二手物业，而且购房需要获得澳大利亚外国投资审批委员会( Foreign Investment Review Board)的批准。

然而，还是有外国人通过各种渠道“迂回而行”，绕过法规购买现存物业。

根据新的措施，违反了上述规定的个人买家可面临12.75万澳元的罚款或最多三年的监禁，公司企业面临的罚款可高达63.75万澳元(60.7万加元)。

澳大利亚总理办公室的声明还说，协助外国投资者违反规定买房的“第三方”，个人将面临4.25万澳元罚款，公司面临21.25万澳元罚款。

另外，澳大利亚媒体上周六报道说，维多利亚州将对购房的外国人征收一笔新税收，相当于房子买价的3%。

海外买家需遵守“游戏规则”

澳大利亚总理阿博特(Tony Abbott )表示，我们要做的是，确保违法的外国投资不会推高房价，如果你不遵守游戏规则，就会面临严厉的惩罚系统，而且这些惩罚将被强制执行。

他还说，我们要最大限度地保证澳大利亚人能以最好的价格买下自己的家，我们希望人们绝对相信，当地的人们能获得公平待遇。

根据澳大利亚外国投资审批委员会上周四公布的一个年度报告，2013年6月-2014年6月，经批准的海外买家在澳大利亚购房总值达347亿澳元，中国已经取代美国，成为澳大利亚海外资金的最大来源国。

悉尼房价一年涨15%

根据今年1月 Demographia出炉的一个国际住房可负担性报告，在全球房价最难负担的城市中，中国香港排第一，加拿大温哥华排第二，澳大利亚悉尼排第三。

在这个排行榜上，澳大利亚的墨尔本排在第六，甚至领先于英国伦敦(第七)，美国的纽约市排名第15位，与澳大利亚西部城市珀斯 (Perth ) 并列。

报道说，悉尼的房价翻升速度比人们的工资增长速度要快五倍，根据物业数据公司CoreLogic RP Data的数据，从2014年4月30日-2015年4月30日，悉尼市的平均房价上升了15%，墨尔本的房价上升了11%。

加拿大前驻华大使质疑中国热钱

与澳大利亚类似，加拿大温哥华和多伦多房地产市场的“高温”也在加拿大引出外国人哄抬房价的辩论，加拿大当地人的怨气越来越大，不少人说自己恐怕一辈子也买不起房子。

加拿大前驻中国大使马大维( David Mulroney)在最近出版的新书中专辟一章，质疑来自中国的“热钱”对加拿大房市的影响，并批评一些人对此一直“轻描淡写”。

马大维呼吁公众就此问题开展辩论，探讨怎样才能维持正确的平衡，既保证高质量、人们住得起的住房，同时维持开放、促进经济的房地产市场，他还建议加拿大借鉴澳大利亚等国家的相关规定。