Author: Joyce.z

加拿大人知道温哥华和多伦多的房地产市场价格已经要用疯狂来形容，但许加拿大人不知道的是，另外还有三个城市也在加拿大房地产市场过热城市的名单上。

别以为加拿大只有大温和大多房市过热

加拿大广播公司报道说，根据加拿大政府下属的加拿大房贷和住房公司Canada Mortgage and Housing Corp（CMHC）的分析报告，这三个城市是萨斯卡通市、魁北克市和哈密尔顿市，其中的哈密尔顿市是刚刚加上去的。

别以为加拿大只有大温和大多房市过热

CMHC在其最新的报告中把哈密尔顿列入房地产市场过热城市的名单是因为那里房价的增长速度与人口、就业和收入的增长速度严重脱节。

加拿大房贷和住房公司在其季度评估报告中还指出，有迹象表明，房地产市场价格虚高已经成为加拿大全国主要城市的普遍性问题。

（据温哥华找房网报道）

2016年7月28日，BC省财政部长麦德隆（Mike De Jong）和住房部长柯乐曼（Rich Coleman）在BC省立法院投票通过外国人大温购买住宅物业新征15%的PTT税提案后，向媒体透露，省府还将在9月公布重大住房政策。

BC省财政部长麦德隆

省府没有透露9月将公布的住房政策细节，但透露新政将鼓励新建住宅，出租房供应和支持首次购房者和低收入人群进入市场，还将公布具体措施支持现有主要交通走廊的沿线建筑加密，以及素里轻轨和温哥华百老汇走廊项目。

省府在新闻发布会上大卖关子，称新政将非常酷炫（Really Cool Plan），省民将会非常感兴趣！麦德隆说，但现在还有一些重大点子还在细化，还需要和市府，当地居民以及私人机构紧密合作。

麦德隆用本拿比铁道镇大开发项目做了例子，那里沿交通走廊成功地整合了住宅和商业地产并实现了高密化。

麦德隆说，我们一直清晰地表达省府的立场，省府对交通走廊的大笔投资的先决条件是那些走廊必须高密化。

（据加西网报道）

加拿大卑诗省从8月2日起，将向在大温哥华地区购房的外国人征收15%的物业转让税。此举是否可使房市降温，那些外国投资者们会否转到其他地方投资，都成了行家们的热议话题。

卑诗省省长简蕙芝(右)和财长麦德庄(左)7月25日在卑诗维多利亚就可负担房屋问题召开新闻会。

7月25日，卑诗省政府突然宣布对外国买家征收15%的税，使行业吃惊。一直跟踪报导温哥华房市的《南华早报》用“中国香港模式”的税来形容这项卑诗省的新政策。

温哥华和多伦多同被经济学家称为加拿大风险大的房市。不过，只有温哥华房市被媒体持续聚焦，包括被政府加大力度审查是否有洗钱问题、逃税问题以及大量外资涌入、大量现金交易、大量空置住宅物业和经纪炒作行为等等。

卑诗省今年6月宣布，收回地产行业的自我监管权、收紧规则、加大处罚力度，之后又批准温哥华市可以征收物业空置税。不过，一些行家认为，这些措施可能收效有限。

卑诗省财长麦德庄(Mike de Jong )解释理由时，提到最近一项政府调查发现，在6月10日至7月14日，超过10亿加元被投入该省房市，其中86%投在温哥华及其周边地区。不到1个月内，温哥华房市出售给非加拿大公民或永久居民的物业价值上升了6.5%，其中超过90%的外国买家是中国人。

各界反应

大温哥华地产局正在要求政府对正在进行中的地产交易豁免此税。地产局总裁莫里森(Dan Morrison)说，政府实施这新税，只提前8天发出通知，事前没有向有关的专业人士咨询，“不必要地给市场注入了不稳定性”。

他说，政府有很长时间对房市的承受力问题采取行动，但现在看起来在一个长周末内就做出决定，没有给行业时间去做准备。“为了尽量减少短期市场波动，我们呼吁政府对正在成交阶段的房地产交易豁免这项新税” 。

这项新税不但来的突然，而且处罚也很高，违规者除了补缴税外，个人最高监禁2年、罚款10万元;公司最高罚款20万元。不过，政府面对的现实是，在实施各种冷却房市措施后，温哥华今年6月份的平均房价比去年同期升了32.1%。

蒙特利尔银行资本市场首席经济师波特(Doug Porter)称此新税“完全合理”，因为卑诗省的房价已经持续地以两位数的比率增长。

不过，卑诗大学Sauder商学院教授大卫杜夫(Thomas Davidoff)认为，外国买家仍可通过加拿大公民或永久居民买房，以避开这15%的税，因为这种做法被怀疑一直存在。他们可能遇到的问题，是通过当地人买房会有资金往来，他们是否有办法做到不被发现。

在西门菲沙大学研究相关问题的副教授戈登(Josh Gordon)称，海外资金通过当地人流入温哥华房市是普遍现象，比如通过在当地的配偶或子女买房。

Postmedia在7月25日发表的一篇调查文章，曝光了温哥华太阳商业地产公司及其老板孙宏伟(Sun Hongwei，音译)的故事。其中包括孙要求其雇员以个人名义帮公司买物业，以获得房贷及税收优惠。但这交易后来出了问题，孙把其雇员告上了法庭。

据估计，加拿大之前的投资移民计划，自2002年以来吸引了超过6万富人去温哥华，其中很多是中国人。他们很多人在海外赚钱，但家人在温哥华，是加拿大公民或永久居民，他们买房不需要交这15%的税。因此有行家批评政府的新政策，没能抑制海外资金在温哥华买房。

安省成了关注点

对在温哥华买房的外国人征收15%的税，并不能改变他们找地方投资的需求。已经有行家预计，这些外国投资者可能转向加拿大的其他城市。

多伦多道明银行资深经济师道力格(Michael Dolega)认为，在卑诗省，外国投资者可能会去维多利亚房市投资;在安省，多伦多房市早已在吸引更多外国投资者，卑诗省的新税实施后，多伦多会感到更强的房价上升压力。

道力格使用温哥华房市的外国成分占5%至14%的假设，预计新规则实施后，在3个季度中，当地销售会下降15%至20%，平均房价会下降约5%。

波特称，多伦多的独立屋每年以近20%的速度升价，安省政府应该考虑相应的措施。

加拿大劳伦银行(Laurentian Bank)助理首席经济师拉沃伊(Sebastien Lavoie)认为，安省应采取类似措施，不过，10%的税率可能就够了。

安省财长苏善民周二说，安省政府欢迎卑诗省对外国买家征税，省政府不排除采用经济学家们建议的做法。“我期待着在这里找到一些解决办法”。

（据加拿大家园报道）

 

 

卑诗省府周二公布第二份本省住宅物业海外买家资料显示，6月10日至7月14日的5星期内，大温地区成交的9,636宗物业中，海外买家占935宗，比例为9.7%，较本月7日发表的首份同类报告的同项比例5.1%，增长近一倍。而海外买家资金达8.85亿元，占大温住宅物业总成交额的10%。列治文与本拿比的海外买家比例为全省最高，分别为18.2%及17.7%(见附表二)。反对党认为相关数据“令人吃惊”，反映出本省房地产市场状况，较省府原先估计的恶劣得多。

省府早前宣布，非公民及永久居民在卑诗田土厅登记买入物业，填写物业转让税（Property Transfer Tax，简称PTT）表格时，必须填报国籍等资料，以此蒐集本省楼市海外买家资料。卑诗财政厅长兼议会领袖麦德庄（Mike de Jong）先在本月7日公布，今年6月10至29日期间通过上述方法蒐集的数据。昨日，麦德庄公布最新的5周统计数据显示，无论在全省及大温，海外买家的各项数据，均较首份报告有所上升。

5周8.85亿外资买楼 占温哥华物业成交10%

据最新统计显示，在全省范围里面，物业成交共19,383宗，海外买家占6.6%(1,276宗)；大温依旧是海外买家的最爱。大温物业成交金额占全省总数的49.7%，达88亿元。而海外买家成交额方面，大温交易量占全省的73.3%，其中外资8.85亿元（10%）。

5周8.85亿外资买楼 占温哥华物业成交10%

在温哥华岛的大维多利亚地区，涉及海外买家的物业成交量仅占该地区总数的3.5%，远低于大温的9.7%及全省的6.6%。另外，同首份统计不同，省府在周二公布的报告中，没有列出全省及各市成交居前海外买家来自国家的名单。

5周8.85亿外资买楼 占温哥华物业成交10%

列治文成交18.2%涉外资 比例最高

由于大温是海外买家交易最多的地区，省府最新统计特别提供温哥华、列治文、素里及本拿比这4个城市，合共在大温地区所占的各项比例：占物业成交宗数58.4%、物业成交金额59.9%、海外买家成交宗数70.6%、海外买家成交金额68.1%。

在大温地区，海外买家平均成交价为946,945元，略高于公民及永久居民的911,425元。

而大温所涵盖的地区，包括21个市镇、1个选举区及1个原住民保留区。

省府周一宣布自8月2日（下周二）起，海外个人或外资机构登记购买的大温住宅物业，将要额外支付15%的PTT。此举当即招致一些批评。对此，麦德庄周二回应称，15%的PTT无豁免，省府也盼望以此增加库房收入。

省反对党新民主党（NDP）省议员兼房屋政策评论员尹大卫(David Eby)接受《温哥华太阳报》（Vancouver Sun）访问时说，政府在公布上述数据的前一天，正试图通过立法征收海外买家额外15%的物业转让税，“现在已经看得很清楚，为什么省议会有一个近乎恐慌的夏季会期了。省府目前手头的数据，已强烈反映了房地产市场较他们原先估计的要恶劣得多。”他说：“他们从来都没有意识到，如此巨大的（外资）金额以及相随而至的麻烦。”

尹大卫又指，这些数字“令人吃惊”，因为省府获得的资料，只是整体房地产市场的冰山一角。

中国买家现已成为加拿大商业地产最大的投资者，根据全球地产公司CBRE的最新资料指出，仅2016年上半年中国买家即已投资13亿加币在加国商业地产。

其中最大的交易来源于中国安邦集团购买了位于温哥华的Bentall中心，此前该公司曾在2014年完成了对纽约华尔道夫酒店的收购。

中国买家上半年豪掷13个亿加币投资加国商业地产

根据报告指出，Bentall中心售价超出高达10亿加币。

今年上半年中国及中国香港在加拿大共投资13亿加币，去年这个数字为3.09亿，而过去五年，中国及中国香港的买家仅占商业地产交易市场份额的4%。

在今年上半年，中国买家的成交量占总成交量20亿的65.4%。

CBRE表示，中国国有企业对相对安全的加国市场表现出浓厚兴趣。特别是近期加币走低，且欧洲因英国退欧经济相对动荡，加国商业地产市场将吸引更多海外投资。

投资人的转换

一直以来，加拿大商业地产市场就受到很多海外资本的青睐，只不过近些年来投资人的身份一直在变化。

根据CBRE的资料显示，在2010-2015年间，加拿大商业地产的主要投资72%来自美国，而现在主要的投资客为亚洲人，紧随其后的是来自欧洲的投资客。

而CBRE另一份报告则显示，除了海外投资以外，2016年第一季度本地资本也对商业地产市场产生了浓厚兴趣。

卡尔加里空置率一直居高不下，而多伦多和温哥华市场则大不相同，投资者甚至将目光投掷在市中心以外的地区，以获得更大的投资回报。

（据温哥华找房网报道）

过去两年，国际油价被拦腰斩半，加拿大产油大省阿尔伯塔省的省会城市卡尔加里市失业率飙升一倍。同时，工资下降，消费者开支缩减，楼市销售生意低迷。然而，这里的房价却几乎没有变动。

卡尔加里经济衰退失业率倍增 为何房价就是不跌

根据卡尔加里地产局(Calgary Real Estate Board)的数据，今年以来，虽然销售量下跌，卡城的平均房价是479,464元，与2014年平均房价相比，只下跌了0.5%。

这是怎么回事呢?分析师解释，有多个因素支持当地的房价。

据加拿大广播公司新闻网(CBC News)获取的阿省财政部内部文件，阿省经济衰退初期，数万名在阿省工作的工人是来自其他省份，他们并不在阿省交税，也没有进入阿省房地产市场，在裁员潮中，这些人已经离开阿省。

外来劳工潮的增长与消退

财政部的备忘录称，这些外省人在阿省并不拥有住房，因此当他们离开时，当地房地产市场受到的冲击比预期小。同时，这些人的离开，也把阿省经济的负面影响分散到其他省份。

根据财政部的文件，阿省工作的外省人数于2013年时达到15万人，是10年前的一倍多，其中有7万至8万人从事油气行业以及相关的建筑业。但是在油价崩盘后的10个月，约有5.6万人离开了阿省，返回自己的家乡。

租房市场的冲击

地产投资网络(Real Estate Investment Network)高级分析师Don Campbell指出，外来工人对租房市场的影响更受到关注。这些工人的住房状况很特别。他们并不真正介入房地产市场，而是长期住在油田营地(camps)。在工休时间，他们往往飞回自己家乡所在的省份，或者回到阿省租住的公寓，这些公寓单位一般都是几个人合租。

出租房的空置率在这些人离开后开始上升，最初是出现在Grand Prairie、Slave Lake和Fort McMurray等靠近油田的小镇，之后在大城市显现。

目前，卡尔加里的房屋空置率已高达4.3%，空置房屋从去年的8300个单位，增加到21000个单位。数据显示，自2010年以来，卡城首次出现人口流动负增长，输出人口比输入人口多了6500人。

与此同时，该市自住房屋的数量却增加了3700户，增至逾32.3万户。这说明很多离开卡城的人都是租房者，而不是房屋拥有者。

卡尔加里大学公共政策系经济学教授Ron Kneebone(下图)指出，外来人口的离开，对于仍然留在阿省工作或求职的人士是个好消息。他说：“油气业兴旺的年头，阿省的周薪水平比其他省份高200至300元，随着外省人的离开，本地工人的工资不至于大幅回落。”

可能正是这些因素支撑了卡尔加里的房价，并没有如其他经济指标那样一路下滑，但是分析师认为，房价迟早还是会下跌。

Campbell指出，经济衰退已经进入第二年，未来6个月至一年，市场信心继续下降，这时房价将出现更明显的跌幅。

艾德蒙顿的证券分析师Hilliard MacBeth也表示认同。他说，当出租房数量增加，租金开始下降时，卖房的压力就会增加，这时是真正对房价产生影响的时候。

（据加拿大家园报道）