注意了，早在2015年11月27日，泰国内政部长发布了一条关于不符合进入泰国的外国人类别的新规定，此新规定将与2016年3月20日执行，以下是移民局推行的针对逾期居留的外国人的新规定。（泰国移民条件）
泰国一.自愿申报逾期居留的外国人
1.逾期居留超过90天的（签证过期后），将从离开泰国当天开始算被禁止再次进入泰国1年。
2.逾期居留超过1年的（签证过期后），将从离开泰国当天开始算被禁止再次进入泰国3年。
3.逾期居留超过3年的（签证过期后），将从离开泰国当天开始算被禁止再次进入泰国5年。
4.逾期居留超过5年的（签证过期后），将从离开泰国当天开始算被禁止再次进入泰国10年。
二.被逮捕或被检举逾期居留的外国人
1. 被抓到逾期居留少于1年的（签证过期后），将从离开泰国当天开始算被禁止再次进入泰国5年。
2. 被抓到逾期居留超过1年的（签证过期后），将从离开泰国当天开始算被禁止再次进入泰国10年。
三. 此规定不适用于
1. 离开泰国前年龄少于18岁的外国人
2. 在此规定执行前离开泰国的外国人
2015年是一个说来话长的年份，它实际涵盖了两年的故事。这一年房市的强劲活动与价格的激增从早春时节就开始了。毫无悬念，由于其近期的表现，帕洛阿托（Palo Alto）的市场表现更加势不可挡。从2014年3月至2015年3月，每平方尺的价格狂涨了29.55个百分点。
然而，随着时间的推移，我们逐渐地看到了销售的明显放缓与再增长的情况，在过去的三年中有些地区尤为值得关注。放缓的原因可以归结于以下三个因素：（1）硅谷最抢手地段的房产与备选区段之间的差价（2）亚洲股市的震荡和中国货币的贬值（3）对未来升值可能性的普遍关注，尤其鉴于预期的抵押贷款利率上升的态势。
Palo Alto市中心的一处地标1、硅谷最抢手地段的房产与备选区段之间的差价
在过去的3年里，我们注意到硅谷地区房地产价格的显著增长。例如，从2012年10月到2015年10月间，帕洛阿托市的平均销售价格上涨49.76个百分点，而每平方英尺的价格上涨了53.76个百分点。
这当然使大部分半岛的房主得到实惠，同时也刷新了同地区价格差异的历史记录。例如，帕洛阿托和洛斯阿托斯（Los Altos）两地的房屋价格远远超过了周边社区如：圣何西、圣克拉拉和红木城。
然而，在2015年，帕洛阿托和圣荷西之间的房屋差价也是正常历史的两倍之多。其结果是，越来越多的买家不再只考虑半岛受欢迎的核心地区，而是转向其他城市。
在 3年前，购房者往往把重点放在他们感兴趣的特定城市，但我们注意到，更多的买家对于房屋搜索持开放的态度了。通常情况下，他们现在要求广泛浏览其他社区并 了解帕洛阿托与其他地区之间的价格差异。虽然这些买家仍长期生活在像帕洛阿托和洛斯阿托斯这样的城市，经济现状迫使他们开始选择其他地区。
因此，我们对帕洛阿托市房屋售价的相对扁平化有所预见，尤其是在较偏远的社区还没有完全从2008年的低点中反弹回来。
2、亚洲股市的震荡与中国货币的贬值
在亚洲股市，特别是在中国，虽然在过去的几年中股市犹如过山车般上下起伏。举例来说，在2014年1月3日上海证券交易所的综合指数为2083点，到 2015年6月12日就飙升至5166点，紧接着在2015年9月28日又骤降到3052点，虽然截至2015年11月17日指数已经回升至3591点， 但这足以让不少股民有些吃不消了。
尽管两年内的净增长超过了50％，大家却被指数的跌幅值吓出冷汗。2015年7月中国股市的跌荡，引发了人们对于硅谷房地产市场骨牌效应的担忧。
中国股市的不稳定性导致了其市场的分异。住宅价值超过500万美金以上的房子还是受到了来自中国富裕买家的大量关注。而中国买家对于低于200万美金房子的关注却在减少。
在与许多中国买家的闲谈中了解到，富裕的中国人在看到其净资产减少的同时并不愿意到海外置业。而另一方面，中国超级富豪感知到局势的不稳定性所带来的结果，更渴望寻找多元化的发展，于是增加了他们对于高端房产的需求。
然而，美国本土房地产市场近期的放缓，似乎远远大于中国买家的实际放缓速度。对于外国买家将要停止购买房产的担心，导致了许多本地买家转而搁置他们的采购计划。换句话说，一个对于市场调整的担心也开始引发市场的实际调整。
回过头来看，我们认为这种担忧在众多购房者的脑海中被夸大了。通常情况下，当地的房地产市场对于全球性事件所产生的效应反应相对较缓慢，而且往往有一种过强反应的倾向。
亚洲股市已经开始从7月份的低迷中反弹，亚洲买家也开始在各种的价格点中重返市场。然而，许多房地产经纪人和购房者却仍持观望态度。我们预计，美国本土的房地产市场由于意识到问题被夸大化，继而将在未来的数月中恢复活力。
德立昂上市的一处Palo Alto房产3、对于未来升值可能性的普遍关注
尽管硅谷的经济一直强劲，但这里的房价对于许多高薪夫妻来说仍倍感吃力。其结果是，出现了市场动态的转变，一些买家放弃做房主的意愿转而考虑长期租赁。在2015年，我们看到了这种趋势的继续加剧。
这一趋势与许多行动力十足的年轻专业人士不谋而合，他们本来就不想担心卖房或产生额外的交易成本。此外，对于美联储将加息的市场猜测更是加剧了这种焦虑。
虽然大家对于房产市场还有所担心，但我们已经预见房市正在走向稳定的道路上，由于房主必须支付繁重的资本利得税，所以多数人不愿卖房。
此外，许多外国买家倾向于长时间的持有地产。这两个因素的结合将是继续导致房屋库存量较低的原因。尽管上面大量提到市场的波动性，但任何经济学家都会告诉您，对于房屋的低供应与高需求现状所呈现的结果，必然会产生一个更加稳定的市场环境。
2016年是中国的火猴年，传统上来讲是一个经济乐观并带有活力和劲头的一年。希望它能带给房地产市场一个强劲的年份。在这里，我们也同时预祝您全家度过一个幸福而繁荣的中国新年！
“湾区每月房市销售一览”，刊登湾区华人较为感兴趣的房地产城市，并选择其重点邮区（Zipcode），统计同一区域的交易房型、数量、最低出售价、中间出售价和最高出售价等数据，以供读者投资买卖时参考之。以下表格即是今年11月份的部分城市交易一览：
注：房型CO是康斗，DE是独立房
桑尼维尔2015/11月的房产销售纪录 圣荷西2015/11月的房产销售纪录 库柏蒂诺市2015/11月的房产销售纪录 帕洛阿图2015/11月的房产销售纪录 山景城、门罗公园2015/11月的房产销售纪录 菲力蒙市2015/11月的房产销售纪录 普莱森顿市2015/11月的房产销售纪录 旧金山市2015/11月的房产销售纪录 戴利市2015/11月的房产销售纪录
房市泡沫破灭近十年后，房价尚未完全恢复，但是2015年出现迈向复原的长足进展。以下是2016年房市十大趋势：
1，房价将持续小幅上扬：
专家预期房价会平均成长3.5%，多数市场将经历小幅升值。此一涨幅接近历史平均，与两位数增幅比起来更能持久。但是一些经济学家担心，在旧金山丶丹佛和达拉斯等热门市场，房价升值可能接近泡沫。
2，利率将缓慢上升：
经济学家一致认为，联准会一整年会逐步升息，浮动利率房贷的利率会立即做出反应，因为这种利率与追踪联邦基金利率的最优惠利率有关。30年固定利率房贷的利率上升会较缓慢，因为它是跟随10年期国债的收益率，房贷银行家协会预期将涨到4.5%。
3，首购族买屋仍然吃力：
房市复原乏力的部分原因，是缺乏首次购屋者。由于薪资停滞且房租高昂，一向带动房市的首购族为头款存钱很困难。首购族的中位年龄目前达到创纪录的33岁，明年会继续提升，而且适合首购族的入门级房屋，涨价将快于其他价位。
4，信贷会稍微放宽：
经过数年信贷紧缩后，钟摆渐靠中间，将稍微放宽。第三季所有成交贷款的平均FICO分数为723，是四年来最低。两年前，被拒房贷申请的平均分数为729。随著利率上升，重新贷款的数量下降，明年银行可能更愿意与屋主合作。
5，买屋仍比租屋便宜：
千禧世代买屋比租屋便宜36%，从2012年起，在全国100个最大都会区，买屋仍比租屋便宜。买屋和租屋的差距可能继续拉大，因为明年租金预期将上涨8%。
6，郊区将卷土重来：
随著住在市中心的人口增加，千禧世代开始生儿育女，郊区将再次成为购屋者的中意地点。最有吸引力的郊区，不但接近都市，大街适合走路，且提供工作机会和大众运输。在最大规模的都会区，逾八成工作位于市中心之外。
7，购屋者想要环保和聪明住房：
尽管成本较高，建商和改建者采用更多环保配备，以满足富裕的婴儿潮世代的要求，他们注重节能丶更健康的室内环境和耐用。逾半建商和39%的改建者表示，他们兴建的房屋有环保特点。
8，视频将更普遍：
搭配高品质的专业照片，成为网路求售房屋的常态。为在目前的房市吸引目光，更多卖家与房地产经纪合作，制作网路参观和突显地产特点的视频。
9，全现金交易将持续减少：
今年8月的房屋销售有三分之一是全现金，远低于2011年1月的46%。这个比率明年可能持续下滑，对难与现金购屋者竞争丶依赖房贷的人是好消息。
10，新屋将大量增加：
家庭新屋今年增加10%，明年预期飙升23%，同时将有健全的销售。新屋销售今年增加15%，预计明年将提高 26%。
原拟于明年1月开始实施、较之以往更加严格的圣荷西租房管控议案，已经被延迟到明年3月下旬。该议案提出，降低年租金最高涨幅，并实行“正当驱逐”法令，以确保“无过错”租客不被房东驱赶。
硅谷高科技公司蓬勃发展，让圣荷西的住房供不应求反对该议案的圣荷西屋主称，“时间表的推迟是一个小小的胜利”。同时，一些观察人士预测，未来圣荷西或许将与旧金山一样，成为对租务异常敏感和严厉的加州城市。
这项只针对1979年以前建造的房屋租管议案引发强烈反响，租客欢迎、屋主反对，很多民意一致担忧，该议案不仅无法解决圣荷西租房市场的根本问题，甚至可能会加剧房东与租客之间的对立，导致房源更加紧缺、租价更加高涨。
从温和到严管
圣荷西位于旧金山湾区南部，是仅次于洛杉矶和圣地牙哥的加州第三大城市和美国的第十大城市。十八世纪，圣荷西还是一个农业小镇，二战结束后开始人口扩张和急速经济成长，并迅速成为旧金山和南湾一带的住房社区。近年来，随着高科技公司大量涌入，圣荷西逐渐成为硅谷地区的商业和研发中心，被称为“硅谷首都”。
圣荷西的经济随着高科技产业在硅谷的兴衰而变动，在住房方面也同样如此。目前，圣荷西城市人口已经突破百万，全市共有租户十几万人，租住比例越来越高。但是由于人口增长过快，住房供给远远无法满足需求，导致租金一再飙升。
据该市官员称，圣荷西的租金在过去五年暴涨近54%，从2010年的平均月租1,451元涨到2,227元。在本年度房地产网站Zillow公布的全美最贵的前十大租屋城市中，圣荷西高居榜首。租客每月收入超过四分之一用来支付房租，圣荷西和周边地区也因此成为全加州乃至全美国生活费用最高的地区之一。
目前该市执行的是1979年通过、相对温和的住房租赁管理条例。条例规定每年允许的租金涨幅最高为8% ，此后，圣荷西市从未调整过这一政策，尽管该地区消费物价指数自1983年以来平均每年增加3% 。
今年5月，圣荷西首次尝试更加严厉的租赁管理条例，提出了降低年租金涨幅及加强保护第一承租人的议案，用以控制租价大幅上涨及保障老租客不被驱逐。议案同时要求屋主公开之前收取的租金，以防止新租客被多收租金。
据了解，该项议案被推迟是因为遭到圣荷西屋主的反对。
对屋主过于严厉？
根据一项2007年的统计，圣荷西有约6%的家庭和8.8%的人口年收入在贫困线以下，生活在此处的普通阶层越来越难以承受房租压力，就连高科技创业人员和工程师也表示，他们不堪房租重负，生活品质一降再降。
但 是，圣荷西屋主认为，造成房租保障的原因是供给不足。该议案明显偏向租客，对屋主严重不公。一位圣荷西旅店老板说，有些低收入租客面临租不到房子或者无家 可归、流落街头，他们确实需要基本生活保障，但是屋主也要应对生活成本上涨和入不抵出的压力，房屋维修、保险和管理都需要费用。应该有一个合理的办法使租 赁市场越来越健康，而不是偏向某一方造成对立和畸形态势。
“这个议案只针对1979年以前的老房子，本来这就是租金最便宜的一块，占租房市 场的三分之一，其它三分之二贵的都管不了，这太不公平，除了制造矛盾，解决不了任何问题”，圣荷西屋主赵女士说，省吃俭用、买一两个老房子出租做小投资的 华人群体受到很大伤害，“市场应该是自由的市场，市场不好的时候政府没有补助过我们什么，市场好的时候却来限制我们”。
另一位市民则在微博 上戏称，按照圣荷西新租管条例签订的租房合约将“胜似婚约”，“离婚有自由，退租不自由”——在“正当驱逐”法案之下，屋主不可以“无过失”赶走房客，这 意味着只要租客下定决心不走，“房东就和租客永远绑在一起，生生世世、永不分离”，房东如果遇上“租霸”只能“走投无路”。
美国各州政府的 租管从上世纪四十年代就已经开始，最初以控制战时通胀为目的，之后几经流变时紧时松，管制策略也各有不同。在加州，旧金山的租房管控最为严厉，在政策方面 明显倾向保护租客。有评论说，畸形租管政策造成旧金山房东和租客的关系“势如水火”，房东的租房经历可以用“血泪史”和“惨烈”来形容。
“圣荷西不太可能一步就走到旧金山吧”，赵女士判断说，“如果圣荷西也像旧金山一样沦陷，我的日子就没法过了，没有人敢租房子了”，她计算了一下，发现在没有租管的情况下出现纠纷“被坑一下就好几千上万美元”，而一旦有了租管，“被坑一下起码要上万美元”。
从长期来讲，畸形租管会产生坏房客、打击房东，令房源减少、租价不降反升，对房东、租客和租房市场都没有好处。几年前，一位曾经获得诺贝尔奖的经济学家就提出：“租管只会带来双输局面，这是经济学上最无争议的概念之一。”
如何打破僵局
急速扩张的住房需求和供应不足之间的矛盾，是造成圣荷西租价上涨的根本原因。因此，舆论普遍认为，控制需求和扩大供应理应成为政府按照市场规律调控房价上涨的两种方式。
从上世纪八十年代以来，圣荷西采取了增加城市住宅密度的“聪明成长”策略以扩大住房供应，但是由于高科技公司不断扩张和进驻，圣荷西住房资源仍然紧缺。
该市议员承认目前租房市场的尴尬困境，虽然他们表示对平衡各方利益负有责任，并为此联络房东和租客讨论解决，但是到目前为止，仍然没有找到令各方满意的最佳方案。
有核心成员二百多人、外围成员一千多人的自发组织——圣荷西屋主协会也在采取积极姿态，不仅参加市议会听证会，还与市长和市议员见面沟通。他们认为，把政府该负的责任推给小业主，不能根本解决整个圣荷西房屋租赁市场的问题。
同时，有市民建议，市府可以考虑城市适度发展的整体规划，并且，在讨论解决租价问题的圆桌上，硅谷高科技公司不该缺席。他们抱怨高科技公司给当地社区带来的负面影响，并希望这些公司能够成为解决问题链条上的重要一环。
休斯顿住房受持续的就业增长提振，不断提高消费者的信心，家庭住宅价格逐渐上扬，预计到2016年，由于显著被压抑的需求，而将进入一段比较好的房市时期。
休斯顿房产100多名经济学家的季度调查显示，对于2016年休斯顿市场越来越乐观，当涉及到住房价格。大多数接受调查的经济学家表示，他们预计未来四年休斯顿房价将稳步上涨。、
2016年休斯顿房价将涨15.2％
接受调查的经济学家根据Zillow的进行的调查，预计休斯顿房价在2016年将上涨15.2％。
“这是我们看到了住房市场真正的复苏”斯坦·汉弗莱斯，Zillow的首席经济学家说。“事实上，在购房者的税收当中，我们已经看到了这个群体如此看好住房市场。”
房屋分析师押注在2016年
住宅建筑商协会2015年春季开工预测研讨会分析指出：在住房市场复苏很可能会激增，2016年就业增长会加快，抵押贷款利率较低，今年有被被压抑的需求，明年将会如数释放出来。
在过去的五年中，市场每12个月就会平均销售5000个单元，休斯顿在那个时期有着很高的就业率和人口增长率，当然了这个优势一直持续到了现在，房产专家预测它还将延续到未来很久。
休斯顿是全美人口增长最快的城市之一
休斯顿是人口增长最快的大城市之一。在2000年，休斯顿人口仅467万人，排名全美第十；短短十年间，休斯顿人口就增加了超过27%，排名跃升至全美第五。大多数新增人口是来自其他州或其他国家的移民。华人人口更是从5.4万跃升至7.万，净增三分之一以上。
休斯顿自2015年增65万就业岗位
由于多元化产业的蓬勃发展，为这个大都市的人口增长及就业率都带来积极影响。根据福布斯榜单，休斯顿就业率同比增长4.5%，是美国增长最快的城市。2015年，该都市区已经新增大概63,000个工作。
因为土地供应充足，休斯敦房价一直都处于稳定增长的阶段。然而，近来由于休斯敦的开发商营建速度无法满足市场需求，造成供应紧缺，因此当前的休斯敦房价已经快速飙升！
美国奥巴马总统上周五（18日）签署美国国会通过的联邦政府2016财年预算法案，避免联邦政府关门的窘境。国会通过这份包含逾6千亿美元减税法案的同时，亦通过“2015年保护美国人免于高税法”（Protecting Americans from Tax Hikes Act of 2015，以下简称免高税法），将原本即将到期的多项抵税规定予以暂时延长或永久延长，减免美国纳税人及企业的税赋负担。在这些抵税规定中，有一项规定使外国投资人亦获抵免税的优惠待遇。
美国国会上周通过的减税计划，其中一项放宽美国1980年实施至今的“外国人投资美国不动产法案”（FIRPTA），未来“合格境外养老基金”（qualified foreign pension funds）将享有美国本地退休基金的待遇，免除FIRPTA的所有税赋。预料此项放宽，将为美国房地产市场引进更多的外国资金彭博社（Bloomberg）12月18日报导，免高税法放宽美国1980年实施至今的“外国人投资美国不动产法案”（Foreign Investment in Real Property Tax Act, FIRPTA），未来“合格境外养老基金”（qualified foreign pension funds）将享有美国本地退休基金的待遇，免除FIRPTA的所有税赋。预料此项放宽，将为美国房地产市场引进更多的外国资金。
根据FIRPTA法，外国人即非美国公民、没有美国绿卡的海外个人或者公司，在出售位于美国的不动产时，买方应预扣房款的10%作为卖方未来申报美国所得税的预扣款。根据美国全国房地产投资信托协会（National Association of Real Estate Investment Trusts）的统计，如果加计其他联邦政府、州政府税赋，外国人卖房后所要负担的税赋约为房款的60%。
FIRPTA法案对不动产的定义包括了土地、楼宇、以及任何与该土地有关的财产，甚至包括石油、天然气和矿产；另外，取得美国不动产控股公司（USRPHCs）的股权也相当于投资了美国的不动产。
FIRPTA对“合格境外养老基金”的定义是，该外国基金受外国政府的约束，并依规定向其政府报告；有关其之设置系提供员工退休或养老福利，其退休收益不超过5%，且在外国国内无论是捐款或投资收入都享有免税规定。
由于全球经济衰退，外国投资者纷纷涌向收益相对较高且较稳定的美国房地产市场，包括办公大楼、商场、公寓及仓库等，这股趋势已推升美国房地产的价格。
另外，免高税法同时也放宽外国退休基金在美国持有公开交易的“地产投资信托”（Real Estate Investment Trust, REIT）的份额，由5%提高到10%，在这个比例以下可豁免FIRPTA的规定。
根据地产资金分析公司（Real Capital Analytics Inc）资料显示，今年美国房地产交易金额总计为4,830亿美元，其中784亿美元来自外国资金，约占16%。另据纽约一家地产研究机构资料，今年外国退休基金约投入75亿美元在美国房地产市场，约相当于外国资金的10%。
地产资金分析公司表示，2009年美国房地产交易的外国资金仅47亿美元，而2002到2012年外国资金的比例，平均每年约仅8%。
全国房地产投资信托协会执行长费特加特（Jim Fetgatter）表示，本项修法将带来巨大的改变，毫无疑问地会促进外国对美国不动产的投资，应会带来数千亿美元的外国投资。
总统奥巴马签署法案，调低已施行35年、针对外国房地产投资者的税率，这将为潜在的海外投资者赴美置业敞开大门。金融危机以来，海外投资者赴美投资房地产成为美国资本净流入的主要来源。
美国房产这一法案规定，外国人赴美购房养老将享受与美国公民同样的待遇。规定放弃了1980年开始实施的外国投资房地产税法案对外国投资者征收的税率标准。
私募股权投资Siguler Guff & Co.总经理科尔(James Corl)说：“历史来看，1980的法案不可能真正吸引外国投资者直接投资美国房地产市场。税率法案的修改改变了原有的游戏规则，可能导致数万亿美元的新增资本流入美国房地产市场。”
金融危机发生后，外国投资者涌入美国房地产市场。需求大增导致美国商业地产价格创出历史新高。
房地产投资信托购房
新法案也把允许外国人养老金购买美国公开交易房地产投资信托产品免税部分提高到10%，此前这一数字是5%。
不动产圆桌会议董事兼首席执行官Jeffrey DeBoer在陈述中说：“破除过时的税率门槛，修法将调动更多私人资本投资房地产和基础设施。”
根据纽约地产研究机构地产资本分析的数据，今年美国房地产跨境投资总额达到约784亿美元，占据4830亿美元房地产投资总额的16%。外商投资总额约10%来自养老基金，规模达到75亿美元。
科尔说：“外国养老金投资美国房地产的比例太低了，原因就在于1980的法案。”
投资井喷
地产资本称，2009年以来外来地产投资金额猛增。
1980年通过的法案实际上是为应对国际投资者购买美国农场的做法。全国不动产投资信托协会称，按照旧法，除去其他联邦及各地州政府规定的税收，外国人抛售美国房产必须支付总收益额10%的税收，这样使得总税收负担高达60%。
外商房地产投资协会首席执行官菲特加特(Jim Fetgatter)说：“修改法案是件大事。毫无疑问美国房地产市场的外资比例将会大幅提高。”
今年多次传出美联储预计升高利息（Interest Rates）的风声，总算在12月16日做出升息0.25%的决定。这个决定从6月延到9月，再从9月延后到12月，一延再延的升息计划对美国房市有何影响？此前本报采访加州旧金山湾区行业内人士，有人对房市很有信心，也有人叹息回应。
本月15、16日进行本年度最后一次的联邦公开市场委员会（FOMC）会议，就失业情况、通货膨胀和全球经济局势做出讨论，考量并确定美国经济能（否）承受升息带来的影响，最终做出升息一码决定。各方也预测明年联储将还有几波缓步升息的举动。
回看历史，在2002年科技泡沫（Tech Bubble）之后，美联储将基准利率一口气降到1%，接着在2004年中后半开始慢慢调升，一次升高0.25个百分点。在当年的第一次调升后，30年期固定抵押贷款利率（30 Year Mortgage Rates）大约在6.3%，接着又下降到5.7%。
随着美联储逐步调高基准利率，30年期固定抵押贷款利率却跟着下降。在2005年6月下降到5.58%。在2006年六月最后一次升息时，30年期固定抵押贷款利率是6.68％左右。
今年多次传出美联储预计升高利息（Interest Rates）的风声，总算在12月16日做出升息0.25%的决定。这个决定从6月延到9月，再从9月延后到12月，一延再延的升息计划对美国房市有何影响？此前本报采访加州旧金山湾区行业内人士，有人对房市很有信心，也有人叹息回应。
本月15、16日进行本年度最后一次的联邦公开市场委员会（FOMC）会议，就失业情况、通货膨胀和全球经济局势做出讨论，考量并确定美国经济能（否）承受升息带来的影响，最终做出升息一码决定。各方也预测明年联储将还有几波缓步升息的举动。
回看历史，在2002年科技泡沫（Tech Bubble）之后，美联储将基准利率一口气降到1%，接着在2004年中后半开始慢慢调升，一次升高0.25个百分点。在当年的第一次调升后，30年期固定抵押贷款利率（30 Year Mortgage Rates）大约在6.3%，接着又下降到5.7%。
随着美联储逐步调高基准利率，30年期固定抵押贷款利率却跟着下降。在2005年6月下降到5.58%。在2006年六月最后一次升息时，30年期固定抵押贷款利率是6.68％左右。
美国30年期固定贷款利率走势图回顾历史 影响房贷幅度小
这些历史数据显示，在当时经济崩盘后的4年间，美联储将基准利率从1.25 %一路调高至5.25%，但30年期固定抵押贷款利率却差异不大，摆动幅度约在0.5个百分点上下。这证明无论升息与否，贷款买房者都不用要太过紧张，以 过去的经验看来，升息对房屋贷款利率的影响并不明显。
华人支付头款多 受影响面小
据硅谷星河地产创办人Cindy Liu表示：“在旧金山湾区想要买到好房子，一般需要大额的头期款，贷款相对少。主要还是看是买在哪个区域，如果头款特别少，能买到房的区间就非常有限。”
她说：“对华人首选的市场来讲，头期款少就很难买到房子。在华人喜爱的好区，主流的购屋方法是支付高额的头期款，贷款不多。所以即使利息上升也不会受到太大的影响。”
房市供不应求 买气应不会显著改变
另 有贷款经纪表示悲观，认为升息冲击贷款市场，恐将影响房贷以及二次房贷的业务。针对这个问题，Cindy Liu回应：“比起全美其他地方，加州旧金山湾区房地产表现比较好。因为这里工作机会多，大家收入比较高，因住房紧缺租金不断上涨，付租金还不如买房 子。”所以短时间内，买气不会有显著改变。
Cindy还认为，房地产市场其实挺有针对性，会因各地方的情况不同吸引不同的客户。例如有些地区专门是 给换房子的人买的，有些地区是给第一次买房的人买的。”她说：“升息或许会对豪宅有点影响，但对中等价位（一、两百万）的房市影响不大。湾区房租居高不 下，比起租房，很多人还是愿意买房。”
本身精通贷款业务，长期观察走势的Cindy也表示：“自美国经济复苏后，房地产属于主导市场之一， 美国政府若要升息，也不会一次提高太多，因为谁也不想对现在的房地产发展势头造成太大的冲击。如果这次升息，用过去的0.25％的涨幅来算，贷款也只差个 几万块钱，对湾区这里的房价来说，不算是大问题。”
2014到15年的房地产数据显示，湾区是全美房价上涨最多，也是全美最贵的地方之一。因为湾区房地产一直供不应求，天价的房产仍旧抢手。
决定旧金山湾区房价 还是工作和经济
Cindy认为：“房价按理会跟着利率涨，过去几年房价稳中有升。”不能否认的是，利率对房价的确稍有点影响。但是真正能影响旧金山湾区房价的因素，Cindy指出是湾区的公司状况与就业率多寡。
以目前旧金山湾区房产僧多粥少的情况，就算房价涨，人们需要房子还是愿意买房。湾区工作机会多薪资也高，房产的供需和涨幅主要是受失业率和公司表现的影响，如果公司裁员或失业率上升，湾区的房市才会受到较大的冲击。
旧金山湾区当前的就业情势还是很旺，各家公司仍在开疆辟土，她说：“现在湾区房地产比全美表现更好，冬季属于淡季，但和以往相比今年冬季的房市表现还是很活 跃。”现在旧金山和湾区房源不足，她预估未来半年到一年问题整体房地产问题不大，且房价不会涨太多，大概维持在现在这个状态。
美联储升息的两个原因
为何美联储要调整利率？美联储主席珍妮特·耶伦（Janet Yellen）解释，有两个主要目地：一是想鼓励投资和创造更多就业机会，二是希望能控制通货膨胀。以全美经济情况看来，本月4日美国劳工部新公布的信息 显示，到今年11月全美增加了21万1千个工作机会，失业率稳定维持在5％。耶伦更在本月稍早对国会报告的证词中说，她有信心通货膨胀能回归至2%，这也 是美联储的目标。
即使升息是希望能维持美国的经济稳定和发展，仍会影响贷款人的负担能力，对他们而言最直接的冲击是，如果抵押贷款利率 （Mortgage Rates）一口气上升太多的话，他们每月需要负担的房屋贷款金额也会升高。万一房价受到升息影响，负担将会更大，所以需要贷款买房的人，可能会因为升息 而对却步。
升息对于房市的差别可能在于，如果人们因为升息而不敢买房，旧金山湾区抢房的人少了，有能力或有需求的人更容易买到房子。以前需要加价抢房，平均出价需要加到8%~10％以上，现在可能以开价（Asking Price）就能买到房。是否如此尚待进一步观察。
美國RealCapital Analytics數據顯示，2015年至今，中國投資者已在紐約曼哈頓房地產上瘋狂消費38億美元，比2014年整年翻了三倍多。同時，紐約房產繼續看漲，促使曼哈頓核心地產類項目大熱。（曼哈頓房價）
移民壕置美國房 促曼哈頓房價或再漲10%紐約房產市場正在成為高淨值群體心中的「全球資產保險箱」。那麼，紐約房地產投資市場的現狀如何？哪類房產投資更高受益和高保障？
紐約房市冰火兩重天：住宅類房產投資完勝寫字樓房產投資
中國高淨值人士對美國房地產投資一直維持著高度熱情，尤其是居住類型的房產投資。據全美國房地產經紀人協會統計，在截至2015年到目前一年時間裡，
中國買家在美國房地產上支出了286億美元，同比增加了30%，其中主要用於購買住宅物業。
紐約的住宅市場也隨美國整個大趨勢普遍看漲。去年紐約平均房價就已在55萬美元左右，年漲幅8%；在今年上市的6000個單元中，已經有一半被人買走，而標價在100萬以下的房產因性價比高，基本在上市兩週內就被一掃而空。
紐約曼哈頓唐人街2012年–2015年房地產交易數據也顯示，四年間共進行的12602單位房產交易中，90%是住宅類房產。
與紐約住宅類房產市場大熱相反，紐約寫字樓市場表現卻頗為黯淡。根據第一太平戴維斯與迪肯大學的調查結果，中国香港和紐約的寫字樓收益率在全球主要城市中排名墊底，兩個城市的中央商務區甲級寫字樓在扣除了租金減免因素後的收益率，分別僅為2.85%和3.29%。
而由於越來越多投資人既有移民需求又有定居需求，因此他們投資房產更關注的是為家人建立一個穩定的未來，因此出售型的住宅類市場需求更為緊俏。
紐約房產繼續看漲，曼哈頓核心地產投資大熱
據悉，目前紐約的房價已經超過了2007年的10%—20%，達到歷史最高點。
而作為紐約的中心，曼哈頓的房價更是不斷飆升：在過去10年，曼哈頓平均房價上漲40%，達170萬美元，創下曼哈頓房市26年新高紀錄；
2014年房地產成交量也較2005年高出25.3%，是30年來的第三高。
而有業內人士預測，從2015年—2016年，曼哈頓的房價還會有5%–10%的漲幅。
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