Author: Joyce.z

现在全美的租屋族比十年前多出了九百万人，是有史以来最大的成长幅度，而由于租屋者众，租金也是水涨船高。

在美国高达 4300 万的租屋者中，有至少五分之一的人处在＂高租金负担＂的状态，他们的租金占其总收入超过 30%。

哈佛联合房市研究中心的主理者 Chris Herbert 表示，租金负担过高是一项重大的危机，很快地整个租屋市场的价格会全面飙升，届时低收入户将会无处可去，现在高额租金的问题已经开始延烧到中产阶级家庭了。

租金超过总收入一半以上的的＂严重租金负担＂族群，在过去十年从 750 万人上升到 1140 万人。

尽管新屋建设从房市泡沫以来已经有 35% 的成长，多户式的公寓也开始大举兴建，但需求量还是远远超过供给量。

Herbert 表示，租屋市场过热主要来自两个效应，一是次贷风暴带来大量付不起房贷而需要住处的人，二是市场对于租屋的好处过于推崇导致大量房产投入租屋市场。

除此之外，租屋占整个房产市场的比例也来到 30 年来的新高，目前是以每年 3.5% 的速度㖞速成长，虽然还是有许多提供租屋的物件分布在郊区地带，但近期许多新建的多户式的公寓都走向大空间及豪华的风格，且都盖在市中心，主要就是针对那些高收入的族群，但中产阶级与低收入户就陷入了困境。

拥有房产的人数现在也降到了五十年来的新低点，且市场预期数字还会继续下探，CoreLogic 首席经济学家 Frank Nothaft 在报告中提到，这样的市场态势至少会维持到 2016 年，年轻的家庭将会继续消化掉最近大量新建的房产物件。

由于房贷利率有可能上升，这使得租屋者原本的购屋想法被迫中断，同时，在租金高涨的情况下，人们将很难存到足以购买房产的资金。

First American 首席经济学家 Mark Fleming 表示，联准会的升息将会对首次购屋族群带来众大冲击，现在许多房贷的利率已经因应可能的升息而提早调整了，使得房贷需求持续降低。

随着大城市的新屋逐渐完工，供给与需求间的差距将会收敛，但大城市的新屋绝大多数都是高档的市中心住宅，因此有些开发商正准备要到郊区开发一些比较次级的住宅，而未来几年新屋的趋势将会以多户式的公寓为主。

今年下半年，人民币一直跌个不停，美国房产销量每年增4%－5%成为国人配置海外资产的主要着眼点，下面居外通过介绍10月份的行情来为你详细的介绍一下美国目前的大好房市。

人民币跌跌不休配置美国房产刻不容缓

在岸市场上，昨日人民币对美元即期创下近三个月新低，中间价也回吐涨幅并创下近三个月来新低。人民币对美元中间价昨日报于6.3985，较上一交易日下跌134个基点。离岸市场上，人民币对美元汇率亦下跌明显，最低下探至6.47关口，创下近三个月来新低。

下周美联储将召开货币政策会议，目前市场普遍预期，人民币对美元将会面临一定程度的贬值压力。配置美国房产已经成为国人海外转移资产的一个重要手段之一。

2015全美新建独栋将达495,000栋

据美国商业部上周公布的数据，美国10月份新建独栋住宅销售比9月增长约10.7%，与去年同时期相比增加4.9%。随着这一增长，美国新建独栋住宅销售量 创下了2007年以来的最好记录。按此增长估计，预期美国2015年全年的新建独栋住宅销售总量将达到495,000栋。

新建住宅市场供给也从九月份的6个月降到十月份的五个半月。新房中间价位十月份为$281,500，九月份则为$299,600。

2015全美二手房销量达536万套

同期，二手房的销售量十月比九月下降3.4%。美国国家房地产协会公布的数字，十月份经季节调整的年销售量达到536万套。

美国二手房的销售占市场总销量的90%，2015年预期将达到近8年来的最高年销售水平。二手房市场近几个月受到房价和低库存的影响，月销售量有略微下降趋势。

美国房产销量每年增4%－5%

与此同时，美国房屋销售价格在经历了金融危机后的快速增长阶段，现保持每年4%－5%增长速度稳步上涨。经济学家提醒，美国房价增长速度是收入增长速度的2倍，使得年轻购房人群感到市场房价过高。

经济学家Mr. Blitzer表示强劲的美国就业市场和稳步的经济复苏，以及市场二手房供给紧缺，使得房价将持续小幅增长，房地产市场也持续回归正常水平。稳健的美国就业市场和适度的工资增长，将继续支持美国房地产市场的行情和水平。

其他经济学家分析，美国这轮房价的增长虽然过高，但还没有达到房价泡沫的程度。不同于上一轮次贷危机，这次房价的上涨主要取决于市场房屋供给的短缺。

去年底，许多房地产专家预测美联储将在2015年加息，但这还没有实现。即使本月底或明年加息，许多买房者也不会因此而退缩。房地产专家Ralph McLaughlin如是说。

如果加息，也就是0.25%。McLaughlin认为不会对房市造成影响，但可能会减缓房价增长。“这对购房人是个好消息。在大多数大城市，买房还是比租房更便宜。”

去年传出的升息预期，促使一些人赶快买房。全美房地产经纪公司Redfin的首席经济学家Nela Richardson说这不会再发生了，“现在买家似乎不再为加息而冲动。他们有兴趣买，但市场上没有多少房子可选择。”

明年房市的其它一些趋势如下：

1. 沿海城市趋缓。过去几年中，西海岸和东北部大城市的房市一直热络。但McLaughlin说，美国一些最贵房市开始出现减缓的迹象。“特别是旧金山、圣荷西、南加州，以及东北部的一些城市，与去年相比房价涨幅开始有所趋缓。”

2. 南部大城市开始红火。McLaughlin预计，当西海岸和东北部大城市趋缓时，号称“低价带”（bargain belt）的南部城市明年房市会红火。“在北卡罗来纳州的Winston-Salem一带，我们看到最大的年增长，上市的房屋很快就售出。”

位于纽约州Westchester的房地产经纪公司Silversons的老板兼总裁Michele Silverman Bedell也说，买家开始南移，那里的房价更便宜。“很多人正在考虑卖掉东北部的房子。很多婴儿潮一代，甚至年轻人正在考虑搬到南部，躲避寒冷。”根据Zillow的报告，Winston-Salem地区在10月31日的房屋中间价是130,150美元，而纽约市却高达599,900美元，是前者的4倍多。

3. 便利设施多的郊区。当一些买家不能在市中心买房时，他们就去郊区，但与过去不同。“人们喜欢便利设施多的郊区住房，更胜于小路尽头的安静房屋。”便利设施包括离杂货商店、干洗店、车站和其它设施近。“能够走到的距离是很大的考量因素。”Bedell补充说，年轻家庭仍然向往充满城市气息的郊区生活。

4. 岁数大的首次买房者。Richardson预计，一些X代人（35到49岁），特别是那些有家庭但在过去还没有买房的人，将在明年进入房市。“他们有稳定的收入，没有受到早些时候劳工市场不景气太大的影响。他们错过了房市最低点的好机会，但可能准备好了明年买房。”

美国房地产经纪人协会今年早期的一份研究显示，最近买房者中，X代人只占了1/4多一点，而千禧代（25-34岁）占了32%。随着婴儿潮一代的老龄化，他们将继续减小住房，将大型独栋别墅换成较小、更易于管理的居住空间

5. 千禧代换大房。已经有小房子的千禧代也许会在2016年寻找大房子，特别是开始有家庭的。但麻烦是，许多城市待售的房屋数量有限，因为一些房主选择改建房屋以满足需要，而不是出售。Bedell说：“人们想换大房子，但现在市场上没有多少可选择的。”

美国商务部24日公布了8月美国新房销售数据，环比大涨18%，经季节调整按年率计算为50.4万套，创2008年5月以来新高，显示出美国房地产市场复苏动能的增强，成为近日来美国房地产市场诸多利空消息中的好消息。

楼市难言复苏在望

美国8月新房销售跳增至近六年来新高，表明美房地产市场复苏仍处正轨之上。然而比较起占据美国房地产销售市场90%的二手房销售市场，新房仅占美国房地产销售市场的10%，从这个角度来看，二手房销售状况更能体现美国房市的真实现况。

本周第一个利空数据来自本周一面市的美国8月二手房销售数据。该数据显示，美国8月的二手房销售环比下跌1.8%，预期环比增长1%，为五个月以来首次下降，这主要是因为一向支撑该市场的投资客纷纷离场。

分析人士指出，贷款审核标准严格是抑制多数人购买二手房的主要原因。此外，虽然投资型买家的离场给首次购房者“腾出”空间，但报告显示由于高企的失业率和薪资成长疲软致使首次购房者增加的数量不足以弥补投资型购房者减少的数量。

一份来自美国抵押贷款协会的最新报告也显示，由于抵押贷款利率的上升，上周购房贷款申请出现下降态势，新增的贷款申请远不及去年年初的申请高位。

另外一条利空消息来自美国联邦住房金融署周二公布的房价指数。该指数显示，今年7月美国房价环比上涨0.1%，涨幅不及市场平均预期的0.5%，显示美国房地产市场继续复苏，但增速放缓。

楼市疲弱料将持续

在本周美国三大房产数据相继出炉后，纽约道明证券副首席分析师Millan M哭人心碎伤感唯美句子ulraine认为：“我们预计美国新房销售的优异表现在下个月可能会被逆转，但即便如此，我们依旧相信美国房地产市场的基本面良好。”

此外需要指出的是，尽管远离股市妄想症8月美国新房销售数据有所上升，但市场上的新房库存触及四年高点，这使得买家有更多选择。分析人士推算，如果以8月的新房销售速度计算，仍需要4.8个月来消化市场上的住房供应，这一数据低于7月的5.6个月。

近期，国际货币基金组织（IMF）正式发布对美国的“第四条款磋商”年度报告（Article IV Consultation）。IMF将美国2014年经济增长预期由此前的2%下调至1.7%，同时预测未来几年美国经济平均增速将低于2%左右。

无独有偶，美联储本月17日公布的最新经济预测，也将2014年美国经济增速由此前预计的2.1%至2.3%下调至2%至2.2%；明年的预期也从 此前公布的3%至3.2%下调至2.6%至3%；2016年和2017年的预期也分别下调0.3%至0.4%，均低于金融危机之前的经济增速。

在此背景下，华尔街分析人士普遍认为未来美国房地产市场仍会进一步回升，但完全恢复还尚需时日，因为首次购房者还没有恢复购买力，他们获得住房抵押贷款仍具难度。

美国房地产市场复苏自去年第三季度开始呈现放缓迹象，2014年放缓迹象进一步加剧。业内人士指出，出现这一问题的根本原因是近几年美国经济虽然较危机前显着复苏，失业率显着下降，但居民收入未能增长，致使无力承担不断攀升的房价。

库克郡物业评税官（Cook County Assessor）目前刚刚完成三年一次的房产价值重估。芝加哥市184个社区中，北部Halsted夹Division一带，被标号为013区，房产估值涨幅最大，达到48%；而芝加哥大学南部，90/94高速以西一带，涨幅不到7%。

芝加哥房产 图中所示范围的013区房产估值涨幅高达48%

013区南北以Chicago街和North街为界，东西以Clybourn/Wells和芝加哥河西面分支为界。这个区域五年前大部分还只是工业用地，近几年新建了不少公寓楼和康斗（Condo）。2008年私立学校British International School建起，2009年全食超市（Whole Foods）迁址过来，都让此地增值不少。特别是专门为低收入者而建的Cabrini-Green公共住房在2011年前全部拆除，更是吸引了不少主流商家和地产开发商。

事实上，芝加哥河以北，90/94高速以东区域的房产估值增幅都超过30%。

同时，根据芝加哥市长伊曼纽（Rahm Emanuel）的房产税涨税政策，如果物业估值在25万美元以下，房产税不会增加。

而根据Crain’s商业周刊分析，如果物业估值不超过20万美元，房产税可能还会降低。如20万美元的房子，现在的房产税是$3260；明年的新政策后，房产税还可能减少200美元。