Author: Joyce.z

在经历长时间的熊市过後，美国住宅市场和很多全球市场都处於同样的投资时机。美国房市当前正处於从低谷向走向牛市初期的发展阶段，这样的投资机遇可以说是数十年发展周期中的一次机遇。

美国失业率和房价

在发达经济体统计学家的所有统计数据中，失业率是最能反应经济真实状态的，这也是美国两大执政党始终繁忙致力於改善失业率的原因。BLS发布数据显示目 前美国失业率为7%(11月最新数据)。奥巴马政府时美国经济几乎处於直线衰退趋势，奥巴马集团用了10个多月的时间才是美国经济摆脱直线衰退的颓势，逐 渐复苏。如果按当前趋势，美国的失业率在2016年可能降到6.5%。

美国失业率

美国失业率和房价

首先，投资者要意识到在重要性上失业率并不像房价趋势，所以失业率数据的重要性在於其对市场参与者对未来展望或涨或跌的信心方面的影响。

美国失业率和房价

突出重点：

-美国房价引领美国失业率的变化;

-即使美国失业率在上升，只要失业率上升幅度小，且低於6.5%，房价也可能增长;

-2009年末失业率高峰期後，美国失业率下跌只是成功稳定了美国房价;

上述得出的关键结论就是，2013年1月，美国失业率从10%降低到7.8%起到了稳定房价的作用。根据以上美国失业率可能降低到6.5%以下的预测， 失业率下降将会促进美国房价增长，即美国房价将会相对失业率下跌呈现增长，且失业率从7%降到6.5%对房价的促进作用会高於房价从7.5%降到7%对房 价所产生的影响。

失业率与住房市场的推动因素

◆10降到8.5%=稳定作用——2009-2011

◆8.5%降到8%=牛市初期-2012

◆8%降到7.5%=美国房产牛市明显兴起-2013

◆7.5%将到7%=美国牛市加速发展-2014

◆7%降到6.5%=进一步促进牛市发展-2015

◆低於6.5%=多年强劲牛市，房价每年增幅超过10%-2016

美国经济——国债上限不足为虑

虽然欧洲，英国和很多其它发达国家经济已经停止，但是美国依然显现出相对强劲的发展势头。在美国多伦印钞刺激政策的作用下，美国GDP增幅势将提升，美国白宫和国会一直上演着财政悬崖，国债上限危机的闹剧不足为虑。2013年的第三季度，美国GDP较上季度增长4.1%。美国CBO预测，2014-2017年，美国经济增幅将在4.3%左右。

美国指数膨胀趋势

2013年GDP 增幅2.5%, 实际通胀率3.5%，这说明美国同其它所有国家一样都呈现指数通胀的大趋势。以下图表明显表示出即使按低於实际通胀的官方CPI 通胀标准，美国同其它国家一样，并非表象的贬值，而是处於即得收益的指数通胀趋势。只是在2008-2009年之间的大萧条期间出现过短暂的紧缩期，如图 表所示，贬值期只不过是短暂的昙花一现，或者说是通货膨胀的大趋势中所泛起的一丝”紧缩涟漪”。

美国指数膨胀趋势

美国购房可负担力为空前最高

不断下跌的房价与静态到增长收益(通胀)体现了金融杠杆对住宅市场的影响，即抵押权人通常会藉出3.5倍的收入，所以如果收入增长10%，房价下跌 30%，那相对房价处於2006年高峰期时，可负担力就相应增长65%。也就是说美国的住房相对於2006年时，可负担力提升了65%，比如从借方的可负 担力来说，高峰时一套20万美金的房产就相当於现在10.7万美金的房产，或是接近高峰价格的一半。

据称，NAR编汇的美国可负担力指数图显示，当前美国住房市场的可负担力为198.2点，达到空前最高值。      

新房销售库存

由於过去4年住房建筑量的缺乏，致使当前住宅量成为50年以来的最低记录，而现房销售库存为10年以来最低记录。所以因为多个买家共同出具竞价Offer提升售价，美国当前住房市场不断升温。

从对立角度来讲，一旦美国房产牛市起步，新房建筑工程也将随之启动。因为当前正处於牛市发展的初期阶段，很难说开工量会对房价趋势造成什麽影响， 现在开工量越多，置业/投资/投资信心会越高。

人口变化&住房需求

如果说我们无法判定全世界的人口发展，至少可以确定西方世界的主流趋势是人口不断老龄化。也就是说工人和非工人之间的比例一直在下降。那其中的主要影响就是工人会拥有更少的可支配收入去投资房产牛市，最後可能对住房市场产生阻碍。

但是，拥有广袤土地的美国其优势就在於可以向新居民打开国门，随着工人数量的提升，从而推动美国经济和住房市场的发展。而美国的人口也在不断增加，所以 很多有关美国将步日本後尘的评论并不会发生，而两个国家最根本的区别就是日本人口在下降，而美国人口预期会在未来40年增长30% 。所以，美国有大量的新房建筑需求。

美国住宅市场置业时机

以下图表描述了从主要的长期推动因素通胀影响下美国住宅市场的状态，并描绘了美国市场是否显示出入手美国市场的时机。

美国住宅市场的状态

上述图表表明2011年初期下滑预测，一直持续到2011年末，直到2012年牛市出现迹象。根据凯斯席勒的数据显示，2012年房市就已经显示美国置业时机的开始。

美国住房市场发展态势

 以下房价趋势图表明房价增长+20%达到牛市高峰後，又跌至熊市低谷期-20%。随後经历了5%正增长，随後又跌至-5%, 房价如此循环将会重复之前40%的涨落，奠定美国市场未来多年的正常发展态势。虽然现在很难确定房价正发展动量，但是回顾之前的牛市，一旦房价增长势头突 破每年5%，那之後房价很可能加速到每年8%-12%的增幅。

美国住房市场发展态势

美国房价预测2013-2016

综上分析，美国住宅房价未来几年的趋势走势有了充分的预测基础。市场发展基础创造了一个可靠的置业时机，实际攀升态势表明了未来几年美国的住宅市场将处 於加速发展趋势。也就是说随着市场信心指数的不断提升，每年的房价增长都会促进下一年更高的增幅，并一路向新的房市高峰期迈进。

美国房价预测2013-2016

美国房价预测结语

美国房市从2012年牛市初现，到2013年实现真正意义上的牛市发展，预期此後每年都会促成美国房市多年加速发展的总趋势。根据凯斯席勒房价指数显 示，从2012年10月到2016年初，美国房价指数将从158.8增长至207点。2016年初平均房价将比2009年增长30%以上。

“湾区每月房市销售一览”，刊登湾区华人较为感兴趣的房地产城市，并选择其重点邮区（Zipcode），统计同一区域的交易房型、数量、最低出售价、中间出售价和最高出售价等数据，以供读者投资买卖时参考之。以下表格即是旧金山湾今年10月份的部分城市交易一览：

旧金山湾区 2015年10月房市销售一览

注：房型CO是康斗，DE是独立房

Cupertino十月销售一览表 Sunnyvale十月销售一览表 San Jose十月销售一览表 Palo Alto十月销售一览表 Mountain View十月销售一览表 Menlo Park、Foster City十月销售一览表 San Mateo、South San Francisco、Daly City十月销售一览表亩，· San Mateo、South San Francisco、Daly City十月销售一览表 Fremont十月销售一览表 Pleasanton十月销售一览表

 

 

美国人口预期会在未来40年增长30%，因此美国未来会有大量的新房建筑需求，预计2016年初美国房产平均房价将比2009年增长30%以上。

2016年美国房价将年涨12% 会有大量的新房建筑要求

人口变化&住房需求 　　

如果说我们无法判定全世界的人口发展，至少可以确定西方世界的主流趋势是人口不断老龄化。但是，拥有广袤土地的美国，其优势就在于可以向新居民打开国门，随着工人数量的提升，从而推动美国经济和住房市场的发展。 　　

而美国的人口也在不断增加，所以很多有关美国将步日本后尘的评论并不会发生，而两个国家最根本的区别就是日本人口在下降，而美国人口预期会在未来40年增长30%。所以，美国有大量的新房建筑需求。

美国住宅市场置业时机 　　

以下图表描述了从主要的长期推动因素通胀影响下美国住宅市场的状态，并描绘了是否是适合入手美国房产的好时机。

美国住宅市场

 

上述图表表明2011年初期下滑预测，一直持续到2011年末，直到2012年牛市出现迹象。根据凯斯席勒的数据显示，2012年房市就已经显示购置美国房产时机的开始。

美国住房市场发展态势 　　

以下房价趋势图表明房价增长+20%达到牛市高峰后，又跌至熊市低谷期-20%。随后经历了5%正增长，随后又跌至-5%, 房价如此循环将会重复之前40%的涨落，奠定美国市场未来多年的正常发展态势。

美国房价趋势图

虽然现在很难确定房价正发展动量，但是回顾之前的牛市，一旦房价增长势头突破每年5%，那之后房价很可能加速到每年8%-12%的增幅。

美国房价预测2013-2016 　　

综上分析，美国住宅房价未来几年的趋势走势有了充分的预测基础。市场发展基础创造了一个可靠的置业时机，实际攀升态势表明了未来几年美国的住宅市场将处于加速发展趋势。 　　

也就是说随着市场信心指数的不断提升，每年的房价增长都会促进下一年更高的增幅，并一路向新的房市高峰期迈进。

美国房价预测

美国房价预测结语 　　

美国房市从2012年牛市初现，到2013年实现真正意义上的牛市发展，预期此后每年都会促成美国房产多年加速发展的总趋势。 　　

根据凯斯席勒房价指数显示，从2012年10月到2016年初，美国房价指数将从158.8增长至207点。2016年初平均房价将比2009年增长30%以上。

 

美国周二(11月17日)全美住房建筑商协会(NAHB)数据显示，美国11月NAHB房屋市场指数较上月下跌，10月触及2005年10月来最高。但在个别房屋上，美国房地产市场并没有表现出数据上那么火热的局面。

美国房产

美国已故的投行大佬、亿万富翁Bruce Wasserstein位于加州的豪宅周二以1400万美元的价格被售出。而该栋豪宅此前的报价是2000万美元，并曾经在7月降价至1690万美元。

 

美国房地产数据火热

Bruce Wasserstein在2009年去世，其家属一直希望将这位亿万富翁生前的豪宅售出。但实际上这座占地12.5英亩的豪宅并没有被Bruce Wasserstein经常使用，这座豪宅建于2003年，拥有8个卧室，房屋占地1300平方米，有一个网球场和一个遥望大海的游泳池。但到目前为止很多设施仍然非常新。

 

 

豪宅的新主人是加州护发产品企业创始人Dean Christal及夫人。Dean Christal表示，他和他的家庭已经搬入这间新居。他们打算将此地当做主要的居所。Dean Christal表示，“我计划在这个家里安享晚年，我绝对不会考虑搬出去了。”

 

 

美国豪宅市场近期乱象丛生，一方面洛杉矶地区有三座豪宅叫价超过1亿美元，同时尚有一座豪宅预期叫价5亿美元，而另一方面，豪宅的销量并不理想，很多近期转手的千万级别豪宅均出现大幅折价，另有很多豪宅无人问津。NBA退役球星、NBA夏洛特黄蜂队老板迈克尔乔丹在芝加哥标志性的23号豪宅已经挂牌销售多年，上个月又再次降价出售，但至今仍然无人出价。

美国最近以来的房价一直处于较为稳定的态势，其中以纽约房价走势最为稳定。许多纽约的“住客”仍在翘首以盼。由知名网站Zillow的数据显示，截至今年9月，纽约市区房价中位数已涨到$58.74万，这也就意味着，如果您的预算为$50万，想买到总价低于$50万的房子是有困难的。

纽约房市

未来房价会如何发展呢？难道$50万的预算就只能放弃纽约房产市场这块“蛋糕”了吗？
其实也不尽然，有2条出路可供选择：

1.“贷款”，首付金额小，将钱分散投资，更安心。但是

2.“早买”，抢在房价大幅上涨之前，更省钱。

在做决定之前，居外先来带大家看一下纽约最近房价的发展形势。

2006年-2015年，美国住宅市场行情

纽约房价高是众所周知的，那为什么还说它门槛低？上图为第一太平戴维斯在该报告中展示的2006-2015年全美住宅市场行情趋势，图中显示旧金山房价（灰线）的房价近两年走势扶摇直上，而纽约房价（蓝线）则是稳步上升，直到2015年1月，投资者对二者的“入市资金”已有很大差距。

同时，纽约房价（蓝线）略低于美国房价（紫线），说明增值空间还是挺大的，足以令预算足够的投资者对其抱有希望。所以在美国纽约置业仍是首选。

美国近五年价格增长情况和未来五年市场预测

数据显示，2013至2014年间，纽约州有19个郡人口出现增长，而其中纽约市内的3个郡位列全美人口增长最多的50个郡之中：布鲁克林增加逾19000人，皇后区逾17000人，布朗士近11000人。曼哈顿的人口增长数紧随其后。

人口的增加，提升了刚需，必定会进一步刺激房价自然上涨。由Zillow显示，过去一年纽约市房价上涨了8%，未来预测虽有放缓，但仍然能达到3.5%左右。也就是说，$100万的房子首付$40万，年增值可达$3.5万左右。

如果房产增值是因投机炒作所致而非刚需推动。投机资本往往会加剧价格的波动，增加市场泡沫产生的风险。

然而纽约市房价的上涨是因人口及刚需的不断增加促使了地区房价的“自然上涨”的结果。人口增涨对纽约房产市场的推动作用，要远超过投资客对其施加的“拉动力”，所以基本不存在“泡沫”。

想要了解更多纽约买房攻略吗？

随着美元的升值，越来越多中国人把投资目光指向美国，美国房地产市场已经成为中国最火热的投资目标之一。

美国房价上涨

11月14日，由中国房地产业协会主办，亨瑞集团执行主办的“第二届地产全球化暨海外投资高峰论坛”在北京召开。此次论坛以“开拓海外商机，实现财富增值”为主题，旨在为中国企业和投资者“走出去”寻找新机遇、探索新思路。亨瑞集团董事会主席邹亨瑞接受搜狐财经专访时表示，当前人民币贬值美元升值的趋势下，海外投资，买房还是首选。就美国市场而言，自2008年金融危机以后，美国的房价平均降幅达35%左右，尽管过去三年房价上涨较快，但美元在继续升值，美国经济复苏呈现慢牛态势，房价涨幅可能放缓，却仍然有上涨空间，现在投资美国房地产是不错的选择。

美国房价仍有上涨空间

美国房价近年来上涨快速，相关数据显示，相比2009年已经上涨了近30%，尤其是位于加州的洛杉矶成为房价涨幅最快的城市之一。在截至今年8月份的12个月内，标普/Case-Shiller 显示的20个大城市房价指数攀升5.1%。据全美房产经纪人协会统计，从2014年第二季到2015年第二季为止，中国投资客已在美国买下总成交额高达286亿元的房产，不论在房屋数量及总金额方面，都创历史新高。

现在投资美国房地产，还是好时机吗？ 邹亨瑞对搜狐财经表示，2008年金融危机时，美国的房价大幅下降，平均降幅达35%左右，有些地方下降更多。过去三年房价上涨较快，但美元持续升值，美国经济复苏强劲，呈现慢牛态势，这种情况下房价会随着经济增长而走高，未来房价涨幅可能放缓，却仍然有上涨空间，现在投资美国房地产是不错的选择。他同时建议，投资海外可以分散投资，房地产、债券基金等都是不错的投资方式。

邹亨瑞透露，就国人美国投资买房具体来看，当前有两种投资模式，2/3的中国投资客都是现金全款买房，另外还有1/3是贷款买房。他表示，在美国贷款买房比较划算，有的投资客通过银行贷款，能贷到总金额70%。如果个人去美国投资买房，他建议多用贷款方式。“美国是一个信用国家，多用贷款，会带来较好的信用记录” ，邹亨瑞说。

地产企业“出海”正成为趋势

海外置业热潮持续升温，也带动了更多房地产企业纷纷“出海”。据仲量联行发布的最新统计数据显示，2015年截至目前，中国的海外房地产投资同比激增50%，达到156亿美元，并预计2015年全年中国的海外房地产直接投资额将达到约200亿美元。

万通集团主席董事长冯仑在本次论坛上预测称，海外房地产投资将成为企业重要的资产配置方向之一，也是中国民间财务、财产安全配置的一个重要渠道，海外投资热潮为房地产企业拓展海外市场送来了“黄金十年”。

华本荣誉理事长、原首创集团董事长刘晓光在论坛上表示，地产企业“出海”热潮一是大势所趋，另外也是国内房地产投资已经产能过剩下的选择。

邹亨瑞对此分析认为，对于房企来说，“走出去”不仅是分散投资风险的一种选择，同时可以获得相较于国内更高的收益率，而这也是房企扎堆“出海”的重要原因之一。“现在国内房地产市场已进入”白银时代”，以前投资回报超过20%，现在还不到10%。而很多投资美国地产的企业，今年尤其是去年、前年，投资回报率超了10%，有的甚至达到20%，比国内要高。

在具体海外经营过程中，邹亨瑞建议，无论是国内还是国外房地产的开发，其核心点和盈利点都是如何利用金融杠杆，从而获得相对低成本的融资。以中国房企赴美开发项目为例，不少企业因为缺少美国式的管理模式与经验，缺乏美国政策法规的知识和背景，造成各种水土不服的问题。在这种情况下，他们需要借助具备美国本土经验的专业机构，协助解决出海融资等方面难题。

亨瑞集团副总裁周华表示，国内房企可以通过业态上、投资地域等方面进行考量。“目前美国仍是房企首选的投资国家。2014年—2015年上半年，美国交易量占比超过了总的海外交易量的25%以上。”

在14日举行的第二届地产全球化暨海外投资高峰论坛上，亨瑞集团与中国电建集团、中房集团，以及美国第二大房产开发商Stockbride集团，正式签署了涵盖技术支持、融资、设计施工、预售等全方位的战略合作协议，将联合开发美国数个大城市的成片区域，包含美国旧金山金银岛整岛开发，波士顿海港城片区区域开发等，投资总额高达上百亿美元。

本届论坛除为企业、个人海外投资提供新思路外，还设置了项目展示、合作洽谈等环节。其中，共有超50亿美元低成本资金寻求海外项目，上百个国内外优质投资项目及产品现场展示，上千人次高净值人士参会寻求海外投资商机。