Author: Joyce.z

達拉斯地區的公寓租賃者們今年大概會因為破紀錄的租金升幅感受到切膚之痛。根據總部在卡羅爾頓(Carrollton)的MPF Research公司的最新報告，今年第三季度該地區的公寓租金比去年同期上升了近7%，相當於本地租金長期平均增長速度的三倍左右。

該公司的首席經濟學家格雷格·威利特(Greg Willett)表示，在過去歷史中找不到另一個季度租金的同比升幅如此之高。儘管今年公寓建造有增長，但也阻止不了公寓租金的上升勢頭。

格雷格說：「這樣強勁的租金增長在達拉斯地區是前所未有的，租金增長步伐或有可能稍為放緩，但應該仍會維持著遠遠高於達福地區長期平均水平的2%至2.5%的升幅。」

現在達拉斯地區一套普通公寓的平均租金已經達到每月975美元。而在一些熱門的租賃市場，如達拉斯的上城區，一套新建成的公寓平均月租金已經超過1,500美元。

達拉斯地區第三季度的公寓淨出租總數超過5,000套。無論是公寓的淨出租總數，還是新建成的公寓總數，均領先全美其它地區。目前其公寓公置率僅有不到5%。

儘管公寓建造量已經達到數十年來的最高之一，但公寓建造商仍然趕不上該地區強勁的就業增長和人口不斷增加所帶來的公寓需求的快速增長。

該地區目前有超過38,000套公寓正在建造中，是數十年來的最高水平。只有在上個世紀八十年代有一年超過這個數字，當年公寓建造量突破50,000套。威利特表示：「最近每個季度我們都說公寓建造達到頂峰了，但後來的建造卻都更上一層樓。」

不過美國有一些租賃市場的租金升幅更大。威利說：「西部的平均升幅為大約8.5%，有幾個西海岸的市場租金上升了10%以上。」他表示，即使公寓全部爆滿，像目前這種租金上升步伐是很難持續下去。

以下是2015年第三季達拉斯地區公寓市場統計表。

新建成公寓數字 4,657套

公寓淨出租數字 5,025套

平均月租金 975美元

平均入住率 95.50%

在建公寓數字 38,041套

北德州的房高火爆到這個程度，以至買家為了能夠獲得新房屋地塊的最先選擇權，需要在外面露宿排隊守候。

9月28日晚上，在西麥金尼(McKinney)380號公路附近一處在建的新一期住宅小區的樣品房公園外，有十幾名人士搭帳篷過夜通宵排隊，目的只是為了能夠第一時間選定他們看中的新房屋地塊。

德州農工（Texas A&M）大學房地產研究中心的首席經濟學家詹姆斯·蓋恩斯(James Gaines)聽到這一消息後感到很震驚。他表示，情況正變得有些嚇人，如果人們需要露宿過夜來買房子，這聽起來並不是什麼好事。

這個小區共有80棟新房屋的地塊，房屋的售價從大約315,000美元起。

露營者之一是房地產經紀Keah，她在麥金尼生活了很長時間了，看著從前的玉米地上新房屋如雨後春筍般拔地而起，她認為在這買房是一個很好的投資，因為她看到了該地區的增長趨勢。

不斷上漲的房價

達拉斯地區的新房屋的中間價格已經沖高至大約285,000美元，並且由於該地區急劇增加的土地及建築成本，許多住宅區的新房屋價格被推高至30萬美元以上。

相反，已建成的新房屋供應卻降至接近歷史最低點，目前僅有2,700棟新房屋可供立即入住。而像這次露營者排隊購買的待建房，則需要等好幾個月才能建起來。因為今年春季多雨，以至建造商工程滯後。

無論是新房屋還是二手房屋都嚴重短缺，導致達拉斯地區房屋價格飈升。根據最新的標準普爾/凱斯席勒房價指數，達拉斯地區七月份的房價和2014年同期相比上升了8.7%，同比升幅是全美第三高，僅次於舊金山和丹佛。

達拉斯地區蓬勃發展的經濟已經讓購房者倍感壓力。Metrostudy公司的房屋分析師大衛·布朗(David Pown)說：「我們每年有超過10萬的就業增長，通常來說，每增加兩個就業機會，就需要建造一棟新房子。但我們的房屋建造明顯不能滿足需求。」

嚴重滯後的房屋建造

房屋建造商預計，2015年全年在達拉斯地區只會新建大約28,000棟新房屋，僅相當於經濟衰退之前水平的一半多一點。而且買家所需要的中低價位的新房屋就更短缺，這是造成在麥金尼人們露宿排隊買房的原因。

大衛·布朗表示，這個現象在該地區極其少見，而這又不像十年前在拉斯維加斯和加州看到的情況，當時那裡房屋緊缺是由投機炒賣引發的，並非是潛在的經濟增長。

根據全美互聯網房屋選購網站Realtor.com的最新數據，達拉斯地區是本月全美第二繁忙的房屋購買市場，只有舊金山比達拉斯的網上購房人數更多。丹佛則排第三位。

而根據Home.com的一份最新報告，達拉斯地區在過去幾年的房屋市場復甦勢頭比全美任何其它市場都要強勁。

收復失地的淨資產

達拉斯的房屋價格現在要比經濟衰退前高峰水平還高出15%，而在丹佛和奧斯汀，房價也比經濟衰退前高13%。Home.com的總裁大衛·邁樂(David Mele)在報告中表示，在這幾個房屋市場中，大多數房主在房市崩潰時損失的資產淨值已經恢復回來了，全美其它地區也朝著這個方向有很大進展。

目前達拉斯地區的房價上升速度超過長期平均水平的兩倍。CoreLogic、惠譽國際評級(Fitch Ratings)和拱門抵押貸款保險(Arch Mortgage Insurance)等機構最近的研究都對這裡的房價暴漲發出警告。

無論是德州的石油和天然氣行業衰退，還是預期明年抵押貸款利率上漲都不足以讓北德州的房屋銷售和價格熱度冷卻下來，甚至近期股市的下跌也擋不住房市上升勢頭。蓋恩斯說，這裡的房市升勢簡直是勢如破竹，從來沒有見過房屋的供需關係這樣不平衡的。他說：「有人問我，在達拉斯是否存在房地產泡沫，我認為沒有。」

儘管這裡的房價達到創紀錄的高水平，但對於跟隨豐田汽車公司從南加州搬到北德州來，或者隨著利寶互助保險公司(Liberty Mutual Insurance)從波士頓搬來的人，這裡的房價仍然是實惠的。和全美其它大都市相比，達拉斯地區的房價水平並不算高。

大量壓抑的需求

住宅策略公司(Residential Strategies Inc.)的泰德·威爾遜(Ted Wilson)表示，本週在麥金尼露營排隊買房的情況很可能並不會在整個地區出現，這只是該社區的位置和房價等因素造成的。但這也是這個時期房屋市場特點的一個標誌。

房地產經紀人透露，對於價格低於30萬美元的二手房需求特別強勁，這類房屋吸引著大量的潛在自住買家，同時也被投資者搶購。那些房屋狀況良好價格大約25萬美元的房屋特別搶手。很多房屋的賣家獲得多人競價，最終售價高出要價的情況屢見不鮮。

來自房地產經紀的數據顯示，在達拉斯地區出售一棟二手房屋僅需不到40天時間，並且以要價的96%至100%賣出。

標準普爾/凱斯-席勒房價指數七月份同比變化百分比

亞特蘭大 5.8% 邁亞密 7.3%

波士頓 4.3% 明尼亞波利斯 3.6%

夏洛特 4.9% 紐約 1.9%

芝加哥 1.8% 鳳凰城 4.6%

克里夫蘭 3.1% 波特蘭 8.5%

達拉斯 8.7% 聖地亞哥 5.4%

丹佛 10.3% 舊金山 10.4%、

底特律 5.4% 西雅圖 4.3%

拉斯維加斯 6.2% 坦帕 5.5%

洛杉磯 6.1% 華盛頓 1.7%

全美範圍 4.7%

新學期開學，好學校、優質學區、獲獎名校、高分評鑑……這些形容詞令重視教育的華人父母怦然心動，為了讓孩子進入好學校，家長們加入競價戰拉高了好學區的房價；在特別強調學校的房屋銷售中，賓州的Montgomery-Bucks –Chester可加價7%，南加橙縣可加價10%，聖荷西更可加到16%。

K-12年級學區

根據房地產網站Trulia的調查，有18歲以下孩子的家長有35%想住進好學區，而沒有孩子的屋主則只有12%才會想住進好學區。

Trulia分析全美前一百大都會2014年6月至2015年6月的房屋銷售詞彙，發現最熱衷於把學校做賣點的都市是南加州橙縣，有28%的銷售屋會提到學校；其次是北加州的聖荷西，為25%。

最喜歡把學校做為賣點的前十大城市中，有五個在加州，包括范杜拉縣（Ventura）（18.3%）、弗雷斯諾（Fresno）（17.1%）、及奧克蘭（Oakland）（16.5%）。賓州的Montgomery-Bucks -Chester（22.5%）；密西根的兩個城市大急流城（Grand Rapid）（18.8%）、Warren-Troy-Farmington Hills（17.3%）；科羅拉多州的克羅拉多春城市（Colorado Spring）（16.9%）、及路易斯安那州的巴吞魯日市（Baton Rouge）（16.8%）。

反之，最少以學校為房屋賣點的城市為拉斯維加斯、俄亥俄州的辛辛那提、田納西的納甚維爾（Nashville）、康州的紐黑文市（New Haven）、哈佛（Harford）、賓州匹茲堡（Pittsburgh）、羅德島的普羅維登斯（Providence）、南卡的哥倫比亞（Columbia）、佛羅里達州的珊瑚角—邁爾斯堡（Cape Coral-Fort Myers）、及紐約州的羅切斯特（Rochester）。這些城市房屋銷售中只有1%至5%會提到學校。

Trulia首席經濟學家赫皮（Selma Hepp）表示，如果該地區學校表現相去甚遠，則房屋銷售就容易把學校做為銷售重點。但是當一個城市的學校品質相當平均，如康州和麻州學校普遍都很好，屋主就比較不會把學校當做賣點。

而最少提到學校的拉斯維加斯，主要是吸引退休人士及外國買主，而非有學齡兒童的家長，使拉斯維加斯只有0.7%的房屋銷售會提到學校。

著名大學城

大學城則和中小學好學區呈現不同的面貌，美國的大學城通常都有獨特的吸引力，它不僅只是讓就讀的大學生居住，很多大學城充滿活力的夜生活、豐富的文化活動、富有年輕趣味的生活脈動，以及充沛的就業機會，因此大學城的經濟情況都比較穩定而吸引一般人進住。

大學城在這些吸引人的條件下，有不少家長實際上已經為就讀大學的小孩在大學城裡購買公寓，一來解決孩子居住問題，二來將多餘房間出租，不僅補貼了學雜費，同時也做為家庭的另一種長期投資。

各地大學城房價相距甚大，房地產網站Realtor.com分析全美逾300個學生人口占城市20%以上的大學城，其中最貴的大學城是柏克萊。這裡除了有名聞遐邇的柏克萊加大外，還有柏克萊市立大學等，柏克萊由於校風熏染，也一直以自由前衛著稱。由於靠近灣區，柏克萊的房價也在科技業的帶動下水漲船高，中位房價為849,000元。柏克萊也被Livability選為前十大最值得居住的大學城。

另一個如雷灌耳的大學城則是麻州的劍橋（Campidge），它靠近波士頓，市內又有哈佛大學及麻省理工學院，這裡的空氣都飄蕩著知識份子沉思的氣味。市內又有一條河恰如其份地蜿延流過，河上泛著麻省理工學院划船社的片片白帆，彷彿知青皎潔的理想漂浮在藍色的思想流上。

這兩座全球學生嚮往的大學為劍橋市帶來兩萬份工作，加上附近多元的研究機構，使得劍橋的失業率僅有3.5%。這裡的房屋中位價為685,000。劍橋也被Livability選為全美前十大最值得居住的大學城。

《Livability票選 前十大最佳大學城》

1.曼哈頓，堪薩斯州（Manhattan, KS）

2. 達勒，北卡羅來納州（Durham, NC）

3.哥倫比亞，密蘇里州（Columbia, MO）

4.伯克利，加州（Berkeley, CA）

5.丹頓，德克薩斯州（Denton, TX）

6. 劍橋，馬薩諸塞州（Campidge, MA）

7.蓋恩斯維爾，佛羅里達州（Gainesville, FL）

8. 哥倫比亞，南卡羅來納州（Columbia, SC）

9.林肯，內布拉斯加州（Lincoln, NE）

10.鮑靈格林，肯塔基州（Bowling Green, KY）

雖然美國多數市場的房價持續上揚，但是尚未達到經濟衰退前的紀錄。不過房地產公司RealtyTrac分析美國主要房市 (人口超過20萬)過去15年的數據後，28日公佈房價創新高的十大 (人口超過百萬)都市：

聖荷西：聖荷西、Sunnyvale和聖塔克拉拉一帶的房價，過去三年上漲幅度超過55%，平均房價達到89萬1151元，在全美數一數二。此地區房地產節節高昇的主要原因，是愈來愈多的科技業員工爭購房子。

舊金山：由於更多科技業的錢注入灣區，房價持續飆升。過去三年平均房價上漲近55%，達到78萬8300元。也就是說，舊金山、屋侖和Fremont一帶的房價現達歷來最高。

俄勒岡州波特蘭：包括Beaverton和Vancouver的波特蘭地區，過去三年平均房價上漲超過27%，中位房價高於31萬9000元。時髦人士不斷湧進這一區，帶動房價上揚。這個問題惹惱許多當地人，以致於一些「房屋求售」的牌子被黏上「不歡迎加州人」的貼紙。

丹佛：過去三年上漲接近25%後，丹佛平均房價幾達32萬6000元。該市的房價被認為過熱。

田納西州納許維爾：包括納許維爾、戴維森、Murfreesboro、富蘭克森的地區的平均房價過去三年上漲近17%，超過22萬5000元。

俄亥俄州哥倫布：哥倫布的平均房價雖僅為18 萬7000元，但卻是當地歷來最高房價，過去三年上漲14%。

奧克拉荷馬市：過去三年上漲12%，平均房價創下破紀錄的15萬3000元。

威斯康辛州密爾瓦基：過去三年上漲近12%，平均房價接近21萬3000元。

北卡州夏洛特：在夏洛特、卡斯托尼亞、康科德一帶，原本平價的住宅逐漸難以負擔，因為過去三年上漲11%，平均房價達到20萬6000元。

北卡州洛麗：在洛麗、卡瑞一帶，過去三年平均房價攀升近8%，超過23萬7000元。