Author: Joyce.z

金融危機可能已經在2009年結束了，但是它對新澤西房地產業的影響從那以後並沒有停止。

新澤西州房產

根據美國人口普查局的社區調查（the Census’ American Community Survey）數據顯示，從2006年到2013年新澤西州的中位房價（The Mediam Home Value）下跌了17%以上。這一結果表明，由金融危機造成房價下跌持續的時間，遠遠超出了美國經濟研究部門（the U.S. Bureau of Economic Research）所說的2007到2009年那短短的19個月時間。

但數據也顯示，2013年到2014年間，新澤西中位房價出現了近十年來首次回暖的現象，增長了5,500美元，雖然只有1.5%的微小漲幅，但這也許是新州最終停止房價下跌的第一個信號。

《新州前衛媒體》（NJ Advance Media）分析了近十年來的社區調查數據，認為新澤西終於要走出房價下跌鴻溝的第一步，尤其是那些房源緊缺的地區，在幾年前就已經開始改變新澤西的房地產市場。

更多位於鄉村的郡如華倫（Warren）、蘇塞克斯（Sussex）等2006年後房價損失最大。其中少數郡的房價在2013到2014年間也一直沒有回升。華倫郡的中位房價自2006年以來下跌了23%，蘇塞克斯郡下跌了22%。2013年到2014年間，兩郡房市均虧損。其他一些鄉村郡的房地產市場情況和上兩個郡類似，包括伯靈頓（Burlington）、亨特頓（Hunterdon）、薩隆（Salem）和薩莫塞特（Somerset）等。

持續房價下跌正在停止，重要原因之一在於自經濟危機以後的社區城市化。與鄉村郡不同的是，臨近紐約和費城的一些郡，如埃塞克斯（Essex）、哈德森（Hudson）、坎姆登（Camden）和格洛斯特（Gloucester）等，其房價在2014年都有回升，一些地區的中位房價一年內就增長了5%以上。

雖然說房價開始反彈還為時過早，但是這小小的變化還是給新澤西自金融危機以來持續落後的房地產業留下了希望的火花。

根據個人理財網站NerdWallet最新公佈的報告顯示，在全美前100個最大的都會區中，就最實惠的住房市場（affordable housing）排名，Raleigh–Cary都會區名列第九。　　

北卡Raleigh–Cary

該網站根據當地的平均債務、平均收入、住房花費和住房價格數據，分析家庭在擁有健康的預算（healthy budget）情況下，能支付什麼價位的住房。

Raleigh-Cary都會區的數據分析：

估算家庭收入：$93,928

建議住房價格：$351,588

建議每月按揭：$1721

可支付住房面積：3163平方英呎

平均抵押貸款利率：3.75％

年度物業稅：0.86％

Zillow公司估算的2014年每平方英呎的價格：$111

Charlotte-Concord-Gastonia都會區排在21位，其數據分析如下：

估算家庭收入：$81,216

建議住房價格：$280,232

建議每月按揭：$1355

可支付住房面積：2855平方英呎

平均抵押貸款利率：3.75％

年度物業稅：0.95%

Zillow公司估算的2014年每平方英呎的價格：$98

此外，Winston-Salem 排名41位，Greensboro排名44位。

在全美最實惠的住房市場排名中，排在前五位的都會區依次是Indianapolis, Memphis, Dayton, Cleveland 以及Akron。

在這個有史以來最為動盪的夏天，出於對中國經濟的擔心，許多股票市場的跌幅達到20%以上，直接跌入熊市。瑞銀（UBS）報告指出，雖然聯准會（Fed）決定不升息，股市依然走低。面對這種情況，富豪投資人紛紛將資金撤離股市，轉向房市。

美國股市動盪 富豪轉向房市

財經頻道CNBC報導，所謂高淨值資產投資人（High Net Worth investor）指的是投資額達到100萬元的有錢人，他們對短線不感興趣，但也對目前的動盪形勢感到懼怕，因此將房市視為資金避風港。

幾十年來，房地產一直深是高淨值資產投資人偏愛，而且全球房價目前也正節節攀升。雖然數據顯示，倫敦房價今年有所降溫，但房市仍然是這些富裕人士的一個避險之處。

瑞銀主管史邁爾斯（Simon Smiles）三年前就表示，他的客戶主要考慮投資美國房地產。他現在發現，這些富豪正在把目光轉向歐洲，但是主要目標仍然是房地產。史邁爾斯說：「富豪投資者的眼光不僅放在英國，而是整個歐洲大陸。中等富豪希望買入住宅或寫字樓，而大富豪則在尋找炫耀性資產，如豪華酒店或酒店連鎖。」

史邁爾斯表示，自從最近市場動盪以來，他的客戶數量急劇增多，不過這些投資者大多將此次拋售看做買入的機會。史邁爾斯說：「有趣的是，我和客戶經常會轉而討論買入機會在哪裡，因而這些富豪正在尋求追加投資，而不是撤資。

美國8月份新屋銷售量跳至7年新高，商務部24日公佈，8月份新屋銷售年率來到55.2萬棟，較前月成長5.7%、更較去年同期攀升21.6%。據彭博社調查，經濟學家平均預估新屋銷售為52.2萬戶。

美國房市

先撇開就業數據不談，美國現在似乎只有房市數據還能看，且熱度直逼金融海嘯前夕，不禁讓人懷疑美國房市可能熱過頭。

股市所謂的量先價行概念也適用於房市，8月不僅新屋成交量放大，房價（中位數）也較去年同期上升0.3個百分點至每戶29.3萬美元。

美國四大地區有三區新屋交易量增加，其中東北部地區跳升24.1%、南部7.4%、西部5.4%，僅中西部月減9.1%。

截至8月底止，新屋庫存為21.6萬棟，較前月成長0.5%，換算周轉天期從4.9個月降至4.7個月，顯示房屋供給吃緊。

 

美國聯准會七月底曾表示，因就業市場及房市好轉，指標利率近乎零的非常時期快要結束，若經濟如預期般一直改善，最快九月就會升息，美國失業率八月降至五．一％，似乎說明升息確鑿。G20會議聚焦美國聯准會升息可能對全球經濟帶來的壓力，美國其他經濟數據是否也如此支持升息？

美國房產

一般認為，升息將使美國企業的資金成本攀高，不利其經濟復甦。但其實美國升息後，新興的經濟體為了避險，資金將大舉衝向美國，提供美國民間和政府資金需求。在此趨勢下，美國資金充沛，長期利率可望持穩，美元對新興國家貨幣將持續走強。而台幣在央行總裁彭淮南操作下，對美元僅下跌二％，在亞洲仍是強勢貨幣，但以中國台灣目前的經濟景氣恐怕無法長期維持，鴻海、台積電等大企業都在囤積美元。

美國房市需求增加，使新建住宅銷售較去年增加一八．一％，政府發放的建築許可增加三○％，新住宅開工數上升二六．六％，住宅完工數上升二二．二％，建商的信心水準回覆到六十分(五十為基準)，顯示房地產市場信心充足。七月成屋銷售升至八年半來高點，新屋開工也攀升至二○○七年十月來高點，都為房市成長動能正蓄勢待發提供佐證。

S&P/Case Shiller房價指數顯示，美國二十座大城市六月房價比一年前上漲五％，全美房價則成長四．五％，展露房市回溫步調加快的跡象。租金市場平均上漲六．二％，房屋空置率亦由去年第二季七．四％下降至六．八％。

雖然美國經濟好轉，太快升息卻不見得是好事。此決策應為長期性，而非在嘗試後又降息。對於升息的不確定感已經開始反映在美股，九月初美國股市三大指數全數下挫。股市若大跌，經濟增長情勢將褪色。

以目前美股震盪走勢，房地產表現相對穩健，新興市場湧入美國避險資金多在美國購置房地產。據美國房地產經紀人協會NAR統計，外國買家共投資一○四○億美元購買美國房地產。美元存款利率高，金融市場成熟透明，且資產的安全性高，難怪會是目前全球經濟震盪下有錢人的避風港。

根據最新地產商全國協會房屋負擔能力指數，由於房價上漲繼續超過收入增長，全國各地的業主發現更難買到理想的房屋。

大西雅圖房產

從全美國範圍來看，單戶住宅平均價格上漲幅度截至7月，比一年前上漲高達5.8％，上漲金額高達23萬5千5百元。金郡（King County)平均在八月的上漲幅度比去年同期高出近一倍，金額為45萬7百元。

全國房地產經紀人協會的研究數據專家表示，目前市場上的出售住房庫存非常低，所以有可能導致房價繼續上漲。不過，增加創造就業機會和穩定的收入增長幫助緩解重大價格的增長帶來的壓力。目前，關於新房和二手房的抵押貸款申請開始減少，這可能是季節性或一個跡象，同時也顯示出利率上升正在對支付能力產生影響。

從一個月前開始，在美國的所有地區，住房負擔能力已經有了下降趨勢，負擔能力指數有了最大跌幅，為2.1％。一年前，全國的住房經濟承受能力都在下降，唯獨美國東北地區有2%的增長。今年支付能力與去年同期相比，最大跌幅為4.3％。

根據全國房地產經紀人協會，美國西部地區的房地產市場已經見證了房價漲幅最大的一年，比去年價格上漲8.4％，其次是南部7.1％和中西部地區為6.5％。東北部有最小的價格漲幅，為1.8％。

根據國際房產服務公司Savills近日一項調查結果，在全球14個國家中，美國是最熱門的國際住房市場。許多華人地產投資者喜歡在加州最好的社區買房，然而地產專家們卻表示：美國幾年內發展潛力最大的區域並不在加州。

在19日洛杉磯房地產展覽會場上，加州地產服務諮詢公司Real Wealth Network執行長菲特克（Kathy Fettke）向華裔投資人提出建議

在洛杉磯房地產週六的展覽會場上，加州地產服務諮詢公司Real Wealth Network執行長菲特克（Kathy Fettke）表示，有經驗的投資者喜歡在價格曾下跌但已回穩的區域進行投資，但加州許多地區房價已接近或超過了2006年的歷史最高點。因此，她建議投資者考慮就業機會與人口增長強盛，且房價能讓人負擔得起的其它區域。另外，有大公司進駐或城市投資數十億美元的區域，也值得關注。

菲特克說：「例如賓州匹茲堡，我們花5萬美元可以購買連棟式房屋，它緊連著數百萬美元的好萊塢式新影城。」這樣會帶來現金流，每個月可有1,000美元的租金收入，而且房價也會漲。另一個有巨大潛力的區域是弗吉尼亞州的Hampton區域。2016年巴拿馬運河延伸段新開張後，該港口能為大型船隻提供服務。

業界人士也提醒投資者，要記得展望未來。大型房地產公司Growth Equity Group高級合夥人伊梅爾（Pett Immel）說：「我們想知道這些市場未來展望，許多投資人不這樣思考，他們只看今天發生的事。」他說，瞭解展望最好的辦法是看建房許可證，他們可以調出任何分支市場的建房許可證，以瞭解未來半年、一年或一年半將發生的事。

伊梅爾表示，內布拉斯加州的Omaha附近有許多正在進行的大型建築項目，包括谷歌數據中心在相鄰愛荷華州Council Bluffs市耗資4億美元的擴建工程。今年稍早，媒體還報導了當地建築工人緊缺問題。

找到好的房地產市場後，菲特克一般建議投資人尋找價值10萬美元或以下的房產，每月租金能收回至少300美元，以保證有利可圖。她說：「專注在購買美國人能負擔得起的中等價位房產，今天就能看到現金流，若該地靠近就業增長區，可能很快就會增值。」菲特克在自己舉辦的房地產活動中，經常發現參加者80%都是華人。

9月22日，紐約市規劃局首次向開發商派發「強制包容性住宅」（mandatory inclusionary housing）任務，即在劃出的15個指定區域內，所有新蓋的住宅樓都必須有25%或30%的可負擔住房，法拉盛西也被列入此類特區，所含區域北到北方大道，南到羅斯福大道，東到王子街，西到范懷克高速公路。

紐約市長白思豪上任後，許諾「到2024年前建設8萬套可負擔住房」。市規劃局表示，為了實現白思豪的這一計劃，規劃局經過幾個月的商量討論，終於制定了這套方案。這個方案中的「可負擔住房」是根據房租定義的，如果房租佔一個家庭總收入的30%以下，那麼這樣的住房就算做「可負擔住房」。市政府給開發商提供了兩種選擇，如果按當地家庭平均收入的60%來計算是否「可負擔」（即房租低於當地家庭平均收入水平的18%），則只要提供25%的公寓作為可負擔住房；如果按平均收入的80%來算是否「可負擔」（房租低於當地平均收入的24%），則需要拿出30%的住房作為可負擔住房。

紐約房產

社區有7個月討論時間

原來市政給開發商的政策源自421-a，也就是只有當開發商想享受政府減稅時才會有「可負擔住房」的要求。但是現在在劃定的特區內，這種含有25%的可負擔住房的「包容性住宅」是必須的了。同時，政府不允許開發商開設供廉價房客出入的「窮人門」，但是允許開發商另想辦法區別開不同的房客，只要他們的高價房和低價房都在同一個地盤上，並且不給窮人難堪，怎麼做都可以。

昨天出台的新計劃將給各社區和區長及各委員會6～7個月的討論時間，然後拿到市議會投票表決。

這個計劃遭到了一些房客組織的抗議。他們認為，開發商拿出25%的公寓作為可負擔住房仍然不夠用；並且，當地平均收入的60%作為可負擔的房租還是很貴，很多家庭負擔不起；還有一些人認為，這個計劃勢必讓一些地區「白人化」，從而使種族歧視現象更加嚴重。市規劃局的官員說，如果需要進一步降低房租，那麼市政需要拿出更多的錢來補貼開發商。