Author: Joyce.z

根據週一（9月21日）公佈的報告﹐2015年聖蓋博谷幾個城市的房價是洛縣城市中排名最高的。洛縣房產稅估值官（LA County Assessor）普朗（Jeffrey Prang）的報告顯示﹐2015年洛縣應納稅的房產總價值比上年增長了6.13%，為1.26萬億美元。這進一步證實洛縣房價已連續五年上升。

根據週一（9月21日）公佈的報告﹐2015年聖蓋博谷幾個城市的房價是洛縣城市中排名最高的。圖為亞凱迪亞區內一處正在銷售的豪宅

亞凱迪亞2015年房產（包括住宅和商業地產）為洛縣房價增長最快的城市之一﹐總價值達139.39億美元﹐比上年的128.09億美元增加了8.8% 。亞市經理拉扎雷托（Dominic Lazzaretto）說﹐增長率反映出了人們對投資亞市的興趣持續加大。他表示﹐在停滯了好幾年後﹐亞市城鎮住宅的重建和商業地產的投資項目已開始興旺起來。

洛縣2015年房價前20高城市中﹐帕薩迪納排第8，亞凱迪亞排第13﹐西柯汶納排第18﹐其房產總價值分別為﹕259.57億美元、139.39億美元和101.46億美元﹐帕薩迪納的房價同比增長率為6.5%﹐西柯汶納的房價同比增長率為5.9%。

根據《聖谷論壇網》，西柯汶納城市經理弗里蘭（Chris Freeland）說：「這項排名對我們來說是個非常好的消息。這表明，我市的經濟正在復甦﹐我們的社區居民看到了住在這裡的價值，企業家也看到了在西柯汶納投資的價值。」

雖然所有聖蓋博谷城市的房價都在增加﹐但爾文代爾（Irwindale）2015年的房價增長則較為緩慢，其同比增長率僅為2.2%﹐為洛縣房價增長最慢的地區之一。該市規模相對較小﹐住宅和商業地產只有978棟﹐比其鄰居鮑德溫公園市幾乎少了14,000棟。

越來越多的證據顯示，住房價格正在制約舊金山灣區經濟的發展，租房者繼續面臨越來越大的壓力。

舊金山房產

目前灣區租金的漲幅與今年年初上漲的速度一樣，繼續上漲。房地產網站Zillow表示，全美的租金價格較去年同期上漲了3.8％，略低於7月份4.2％的增長速度。

在過去的幾年裡，租金一直在上漲，已經讓租客感到吃不消，這相當於他們的工資不斷在縮水。

哈佛大學的住宅研究中心認為，到2025年，全美11％的家庭過半的收入將用於支付租金。聯邦住房補貼近年來被削減，房屋建築商對建造低收入家庭的可負擔住房興趣缺缺，問題就更加嚴重。

一項由加州大學伯克利分校和芝加哥大學的經濟學家們所做的研究顯示，舊金山、聖荷西和紐約的高租金正在制約這些城市的經濟增長。

因庫存不足，美國8月成屋銷售跌幅超預期。

因庫存不足，美國8月成屋銷售跌幅超預期

全國房地產經紀人協會9月21日公佈的報告顯示，美國8月房屋過戶數下降4.8%，折合成年銷量是531萬套，低於修正過的558萬套。房屋價格上升，庫存數量較去年同期下降。通常從簽訂成屋銷售合同到最終完成房屋過戶有一、兩個月的時間。

彭博社報導，市場上房屋庫存有限，使一些美國人不能利用目前的低利率。房屋銷售今年好轉，美聯儲主席耶倫上星期表示，好轉的步伐與強勁的勞工市場及本應提供更大上漲空間的人口統計數不符。

房地產商組織2015年最新估計成屋銷售為529萬間，較一年前上升7.1%。

8月份的下降是7個月以來的最大跌幅。接受彭博社調查的73位經濟學家預期中值降至550萬套，經濟學家預期區間從540萬到562萬套，7月報告數據為559萬套。

成屋銷售佔美國房屋市場的90%以上。成屋銷售中間價格較2014年8月上升4.7%至228,700美元。全國房屋升值主要由西部和南部帶動，西部房價上漲7.1 %，南部上漲6%。

房屋價格上漲是因為庫存有限，8月待售成屋數量上漲1.3%至229萬套，一年中最高的庫存量，但與2014年8月相比，庫存下降1.7%。

以目前銷售速度看，將需要5.2個月賣掉所有庫存，與8月底時相比，需要4.9個月才能售完，房地產經紀人協會認為少於5個月就是市場緊俏。

8月，房產在市場停留的時間是47天，去年同期是53天。

按地區算，四個地區中有三個區購買下降，西部下降 7.8%，東北部銷售沒有變化。獨立屋成屋銷售下降5.3%，合年率469萬套。購買康斗和連棟屋的銷售下降1.6%至62萬套。

8月所有買房交易中，全款佔22%，首次購房者佔32%。

全美地產學會（National Association of Realtors）數據顯示，買一幢橙縣房屋等於買三幢中等美國房屋，即橙縣房價為全美3倍左右。

橙縣房價是全美平均房價的3.1倍。圖為橙縣新建小區

據《橙縣紀事報》報導，2015年第二季度數據顯示，橙縣中位數房價達71.32萬美元，而同期全美平均房價為22.94萬美元，這意味著橙縣房價是全美平均房價的3.1倍。

然而，事實上，3.1倍這個差距是近期橙縣和全美房屋均價之間的最小差距，上一次低於這一差距是2012年第三季度。

2014年第四季度，橙縣房價是全美均價的3.5倍，自那時起18個月中，橙縣房價升高了6%，而同期全美均價升高了20%，這是7年來全美房屋銷售較橙縣的最優表現。據該報預計，造成這一情況的最大原因可能是橙縣高房價使部分買家望而卻步。

這是連續第12年橙縣房價達到全美的3倍。自2004年以來，橙縣平均房價是全美房屋均價的3.14倍。現在，差距似乎不太可能縮回到1982年到2003年間的2.16倍了。

數據顯示，兩者距離快速拉大是在1997年到2004年間。這期間橙縣房價增長了173%，而同期全美房價只增長了51%。這期間橙縣經濟迅猛增長，甚至在2001-02年全美經濟衰退中也沒減慢，高技術和金融公司的工作機會迅速增加。而這段時間後期便宜的資本和寬鬆的貸款條件促成了橙縣房價的飆升。

即使是房地產崩潰和經濟大衰退時期，橙縣與全美房價的差距也沒能縮小。據該報分析，可能是因為橙縣經濟已經恢復到了本世紀以來最好的工作市場，創造了穩定的高薪工作流，使人們可以負擔如此高的房價。還有，便宜的房貸也進一步助推了這一趨勢。

此外，橙縣房屋的供應沒有增加太多也是因素之一。過去10年，橙縣建築商建築的新房銷售僅僅是之前10年的一半。還有海外投資者的衝擊，他們往往喜歡沿海地產。

很顯然，橙縣高房價已經成了無數買房者的經濟負擔，很多人在考慮是否要生活在橙縣。但是，多年來橙縣和全美房價間巨大的差距也表明，並非所有購房者都認為橙縣的高房價是不可踰越的障礙。這就是天堂的代價。

吳姍姍（Shanshan Wu 音譯）在中國有三處房產，但36歲的她過去2個月一直在芝加哥看房，打算在美國購買新房，有三個臥室的房屋，她手頭上有40萬美元現金。

隨著人民幣近期的貶值和經濟增長放緩，越來越多的中國人開始將現金以及國內的房產出售變現，然後投資海外房地產。其中，美國東西海岸是這些中國投資者的最愛。圖為美國紐約曼哈頓

不只這些，吳說：「中國房地產市場不景氣，我打算賣掉其中一個，然後在美國買更多的房子。」吳的家鄉在廣東省云浮市（Yunfu）。

據《西雅圖時報》報導，中國人一直在搶購美國的各種房產，為他們的錢找個安全的地方，而不是留在經濟開始放緩的中國。中國投資者在購買美國房產數量上僅次於加拿大人。

過去數月，有跡象顯示，中國經濟放緩速度超過預期。中國投資者加緊購買更多房產。中共政府上個月決定人民幣貶值，這一政策加速了投資的緊迫性，因為人民幣貶值，就使美元購買房產變得更貴。

幫助中國人買房的伊利諾伊州房地產經紀人 Gloria Ma說：「這幾天，與我聯繫購房的中國人猛增，」「其中的一些人賣掉中國房產，然後到這邊買房。」

儘管外國人在美國買房數量有限，但他們對一些城市，如：紐約、舊金山、西雅圖和加州爾灣等地區的房市影響巨大。在中西部如芝加哥也出現了一些這樣的買房者。

全國房地產協會的數據顯示，截至3月份的前12個月，美國近20萬9000個房子是由生活在美國以外地區或移民美國不足兩年的人購買。這佔同期出售房的4%。

在1040億美元的總銷售額中，中國買家所佔比例最大，達286億美元，其中近半的房屋銷售在佛羅里達州、加利福尼亞州、德克薩斯州和亞歷桑那州。

總的來說，在截至3月份的前12個月，外國人買美國房產的數量較一年前下降10%。但人民幣貶值並未影響中國人購房。

今年到目前為止，人民幣對美元已貶值2.6%，1美元兌6.37人民幣。

幫助客戶購買康斗（condominiums）的曼哈頓房地產經紀人譚為民（ Wei Min Tan）說：「就目前而言，匯率的變化不足以阻止富裕的中國購房者。」「我的客戶或許會說，『好吧，再談下來5%』。」譚的客戶一般購買價格在100萬至500萬美元的康斗。

這一價格範圍也是中國投資者在美國其它地方買房的價位，而且多數是現金。

西雅圖房地產經紀 Tere Foster說：「過去一兩年，我們地區的銷售增加了500萬美元至1000萬美元。」

她說：「中國人買房的價格在120萬美元左右。這一價位的房子有大量生意。」

芝加哥經紀人麗莎‧李（ Lisa Li）指出，並不是所有中國買家都是富裕的投資者，一些是有孩子在美留學的中產階級。他們通常在孩子上大學的地方買一個公寓或小的獨立屋，供孩子們居住。

還有人買房作為度假屋或出租房。中國人不只在美國投資房產，澳大利亞、亞洲其它國家和歐洲也都受到中國買房者的青睞。

主因：保護他們的錢

譚說：「他們想為自己的財產找個安全的地方，」「我的許多客戶不認為中國的經濟會一直強勁發展下去，許多人幾年前就已開始向海外安全的國家轉移資產。」

 

麻州州長貝克15日宣佈將撥款出資興建出租公寓，在全州15個社區，執行23個專案，興蓋近1500住房。

麻州將興建大批出租公寓

貝克說，這裡的人們齊心協力，努力發展一個對社會有意義偉大的事。這就是為什麼我們今天在這裡，而不是別的地方。

貝克宣佈的住房獎勵是一個混合的資金安排，結合州和聯邦稅收抵免，和來自6個國家的債券。根據政府官員統計，稅收抵免額超過2900萬美元，這將產生1.82億的私人投資。直接國家資助總額近46億美元。

貝克說，保障性住房是經濟增長的基礎。他說，房價上漲，在麻州的部分地區，住房變成一個難題，因為越來越多的年輕人很難在麻州找到住得起的房子。「在未來5-10年，我們需要建立給成千上萬勞動人民的經濟適用房，我稱之為市場利率負擔得起的住房。」，貝克告訴記者。

霍利奧克市(Holyoke)市長莫爾斯(Alex Morse)表示，萊曼露台(Lyman Terrace)這個城市更新計劃，是在人口稠密的市中心，建造一個充滿活力的住宅。

霍利奧克房屋委員會規劃兩階段翻新萊曼露台。執行董事馬修表示，州長15日宣佈將投注約3000萬美元的融資，來開展工作。

馬修表示，要拆掉兩棟大樓，並放入一個新的社區中心。許多新建築要顧及殘障人士的便利，包括復健設備，新型的廚房和浴室。他說，預計將於明年秋天開始動工。

另外，全州資助的幾個項目中，有公寓是規劃給無處可去的家庭。

據研究機構CoreLogic的數字表明，灣區8月房價比7月降低10%。

舊金山灣房子窗維多利亞風格

灣區9個縣在8月賣出的新舊房源總共有8062所，比7月減少9130，但是比2014年8月增加7718所。

據CoreLogic官方稱，歷年數字顯示，每年從3月起房價開始攀升，而8月通常是增長最小的月份。

CoreLogic的研究分析師Andrew Lepage在聲明中說：「到8月，房價市場不能保持比6、7月更高的增長了，因為今年已經到達9年或者10年來的高峰。」

儘管灣區8月房價比7月略低，但是比起去年8月，還是增長了5%。

灣區8月房價中位價是65萬美元，比7月中位價65萬8千5百美元低1.3%，但是數據顯示，比往年的61萬2千還高6.2%。灣區房價 ,

Lepage稱，房價降低表明房源緊張，今年6、7、8月的綜合房價是2006年來的最高。

舊金山9個縣包括馬林縣、舊金山、阿拉密達、康縣、索拉諾縣、索諾馬縣、聖塔克拉拉縣、聖馬刁縣和那帕縣。