Author: Joyce.z

對很多芝加哥人來說，住在「全美第三大城市」一直是他們的驕傲。可是近幾年來，隨著很多沿海城市的興起，芝加哥的發展速度卻被遠遠落在後面。根據人口增長預測，美國第四大城市休斯敦將在十年之內取代芝加哥，成為新的第三大城市。

芝加哥去年只增加82人

根據最新的人口普查，過去的一年中，芝加哥的總人口只增加了82人，是全美前十大城市中人口增長率最低的城市。而休斯敦在過去十年中人口增加了26%，是全美人口增長最快的城市之一。

目前芝加哥和休斯敦的人口分別為272萬和223萬。如果按照這樣的速度下去，預計到2025年，休斯敦的人口就將超過芝加哥。

紐約和洛杉磯仍然穩坐美國第一、第二大城市的寶座。紐約去年人口增加52,700人，增長率為0.6%，現在總人口為849萬。而洛杉磯的人口則增加了30,924人，增長率為0.8%，總人口為393萬。

人口增長因素之一：經濟和就業率

休斯敦的迅速發展主要歸功於能源產業和以美國航天局為中心的航空產業。另外，這裡溫暖的氣候、低廉的生活費和低稅收，都是吸引人前往的原因。

自2003年來，休斯頓增加了65萬個工作機會，失業率一直低於全美平均值。而和休斯頓相比，老牌工業重鎮芝加哥遭受經濟蕭條的打擊相對較大，最近失業率已經超過了全美平均水平。

人口增長因素之二：移民數量

芝加哥地區一位人口專家帕勞（Rob Paral）分析說，芝加哥九十年代的迅速發展是大量移民湧入的結果。但是現在很多新移民都選擇了沿海地區，並且全美的移民數量和十年前相比也下降很多。

休斯敦的人口增長很大一部分就來自移民。在這裡，約五分之一的人口出生在別的國家，這裡的人說著90多種不同的語言。

人口增長因素之三：可發展土地面積

作為一個600平方英里的城市來說，休斯頓還有很多的增長空間。而對於228平方英里的芝加哥來說，城市人口已經趨於飽和，幾乎沒有什麼增長空間。

而且休斯敦的城市合併與擴張也很普遍，而芝加哥周圍的地區已經全部發展起來，無法再擴大城市。還有的人認為，芝加哥的排它性分區制度也限制了城市的發展，尤其是北郊住房區的發展。

在洛杉磯比佛利山莊和周邊地區，正在興起一種新型超級富翁豪宅，名叫「超豪宅」。這種豪宅價格驚人，面積超過2萬多尺的豪宅售價超過2千萬。而來自海外的買家，特別是中國買家，正在對這股「超豪宅」熱推波助瀾。

這種高端建築正在比佛利山莊和周邊地區劇增，他們被稱為「超豪宅」或「顯赫豪宅」。通常還包括不同尋常的設施，如大型游泳池、家庭劇院或遊戲房等。

這種趨勢是為了吸引海外買家，特別是大多數中國買家。Coldwell Banker公司國際部房地產經紀人雷（Joyce Rey）說：「這兒的市場很火爆，從來沒這麼火爆過，去年絕對已經是創紀錄了，今年到目前為止，我們業務超過去年同期67%。2千萬以上豪宅尤其火爆，我們看到來自世界各地的買家，來自亞洲、中東、歐洲的每個人都要買新房。」

全美房產經紀人協會的報告顯示，中國人是美國地產的最大海外買家，截止2015年3月之前一年的銷售額中，中國人所佔比例為28%。中國買家強烈看好西海岸，他們購置房產平均價格是美國平均房價的3倍以上，其中69%都是現金購買。專家表示比佛利山莊和周邊地區，如好萊塢山莊、Holmby山莊以及Belair等地都對這些追求好萊塢式生活的人有巨大吸引力。

Coldwell Banker公司國際部特使米爾斯（Jade Mills）表示，比佛利山莊聞名於世。每個人都認為比佛利山莊是非常特別的地方。

開發商Albert Elkouby最近建成了一幢最卓越的豪宅，面對日落大道，位於比佛利山莊主街區，佔地1.5公頃（6,070平米）。這座28,000尺（2600平米）的豪宅耗時5年，包括巨大的2層入口、大理石台階以及金葉裝飾的牆面；共有11個臥室、1個舞廳、11個衛生間、劇院、遊戲室、賓館式SPA以及66個停車位，售價7,200萬美元。

不過，預先打造這種豪宅風險也很大。房地產評論員科博特（Michael Corbett）說：「這是股大潮流，開發商進來，花大錢建起這種還沒有買家預訂的超大豪宅，實際上就是投機房，帶著投機因素建成。這些豪宅售價從2千萬美元到5千萬美元，甚至更高。實際上，最貴的創紀錄投機房（也有可能是全世界最貴）即將出售，價格為5億美元。」

作為NBC「豪宅和百萬富豪」節目的主持和製作人，科博特表示隨著近來中國經濟下滑和美元堅挺，他估計不遠的將來超級豪宅市場會有減緩。但也有人預測中國經濟放緩和股票市場動盪會讓更多中國富人到海外，特別是在美國等地進行投資，這些市場對海外買家限制很少。

最近國內經濟形勢動蕩，人民幣、股市、房地產、制造業持續下滑，這些都令中國有錢人感到不安。有民意測驗顯示，42%的中國富人認為美國是最好的投資地點，他們想把錢投在房地產、企業，商業和金融產品上。

據美國有線電視衛星新聞臺CNBC報導，根據壹項民意測驗的結果，61%的中國富人計劃在未來兩年裏加大海外資產，壹半人說海外資產將是自己總資產的30%。據統計中國現在有超過壹百萬個百萬（美元）富翁，總資產達16萬億美元。如果其中的1%投資於美國，那麽就等於1600萬美元外流。

民意測驗還顯示，42%的中國富人認為美國是最好的投資地點，他們想把錢投在企業、商業和金融產品上。這些人還會有很大壹筆資金在近期會投在房地產上，特別是臨海的三藩市、洛杉磯和紐約。

分析員認為，隨著中國經濟發展減緩，股市又不穩定，中國人對於海外房地產的需求會更大。

Miller Samuel的總裁Jonathan Miller表示，中國富人投資機會不多，要麽投資在已經是泡沫狀態的中國房地產市場，要麽投入瘋狂的股市。

另外，還有兩種力量驅使財富離開中國：資本控制和遺產稅。現在中共放松了資本控制，中國富人把錢移到海外就更容易了。據說中共政府準備把遺產稅從10%提高到30%，雖然甚麽時候執行還不清楚，但是富人肯定不願意等到那時再將錢移到海外。

近來中國股市不斷下跌和人民幣貶值也直接促使中國有錢人把在中國的資產脫手以避免市場波動給自己帶來損失。壹位前匯豐銀行副總告訴《商業內幕》：“我的很多中國客戶都被股市套牢，這更堅定他們將資金送往國外的信念。”

據《商業內幕》8月30日報導，那些原來就在尋找海外投資機會的中國富豪，現在可能會考慮直接購買房地產；而那些從來都沒有想過在美國置產的中國富豪，現在也開始審慎考慮置產了。

美國房地產交易數據庫信息網站Zillow首席經濟學家古戴爾（Svenja Gudell）認為，若和現在的人民幣狂貶與市場波動相比，中國人視美國房地產市場風險低，且投資報酬率高。

據美國全國買家協會（US National Homebuyers Association）的信息，在美國，中國人已是海外房地產的最大買家，僅2014年，就有16%的獨立屋和公寓被中國人搶購。據美國人口統計局（US Census Bureau）的數據，這些中國買家在美國的平均購屋成本是831,800美元，而美國人的平均購屋成本則為345,800美元。

美國的房地產經紀人已經觀察到中國買家的變化，他們已經感覺到這些人對美國房市的急迫需求。壹名美國房地產經紀人告訴《商業內幕》說：“因為中國的經濟與政治不穩定，加上人民幣不斷貶值、股市崩盤以及房市泡沫，都讓這些中國富豪無處可逃。”

壹名在丹尼蓋爾蘇富比國際地產公司（Daniel Gale Sotheby）的房地產經紀人告訴《商業內幕》：“這些有錢的中國人正尋找壹個安全的天堂，而房地產正是這些中國買家的安全天堂。”