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(简体中文) 洛杉矶房产2021年现状
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千禧一代人進入房地產市場，明星經紀人就此熱烈討論 | 居外專欄
左：坦尼亞·斯塔夫斯基（Tanya Stawsk）
右： 德文·歐文（Devon Owen）
下：大衛·帕恩斯（David Parnes）
業界一流的豪華房地產經紀人德文·歐文、坦尼亞·斯塔夫斯基和大衛·帕恩斯註意到了一股在美國和加拿大不斷蓄勢的發展潮流——千禧一代和嬰兒潮一代受建築面積和價格吸引，開始紛紛湧入房地產市場。當千禧一代尋找安家的住宅時，嬰兒潮一代卻在尋找一個可以縮小住房規模的去處。這兩個群體已經開始在全球各地的低端和高端房地產市場分別發揮重要作用。
千禧一代（通常被定義為目前年齡在22到37歲之間的人群）過去更偏愛城市公寓住宅，而嬰兒潮一代（出生於20世紀中葉的人群）則習慣於購買買面積較大的郊區宅邸。盡管許多人現在仍可能保持著這樣的想法，但人們整體的偏好正在穩步轉變。
“很多事情都與生命的自然循環有關，”主要負責洛杉磯比佛利山地區的蘇富比最佳經紀人之一，坦尼亞·斯塔夫斯基說。根據皮尤研究中心（Pew Research Center）的數據，2016年，全美千禧一代的家庭數量已達到2800萬戶。到了2018年，這一數字已躍升至3600萬以上，比其他年齡段人群的增長幅度都要大。
“他們有了孩子，需要養家糊口之後，他們就會想搬去住宅更集中，更適合家庭的地區，”坦尼亞說。據全國抵押貸款（Nationwide Mortgages，一家在線抵押貸款統計機構）報導，大多數千禧一代希望在未來五年內購買房屋。在美國，那些20多歲、30多歲，想要成家的人有將近一半首次踏入房地產市場。盡管千禧一代可能渴望對住宅進行輕度的調整以適應自己的口味，但他們不願進行改頭換面的大規模裝修工程。他們更喜歡新建成，可拎包入住的公寓，大衛·帕恩斯說。大衛·帕恩斯是洛杉磯百萬美元房源（Million Dollar Listing ）房地產公司的明星經紀人。出現這種偏好的原因包括工作時間長（千禧一代的科技企業家可以為洛杉磯市場提供動力，帕恩斯說），要照顧孩子。在某些情況下，尋求即時滿足的21世紀新風尚也是原因之一。
“我認為，在家園頻道（HGTV）大受歡迎的時代，看著別人把房子拆成兩半可能確實很有意思。然而，當人們意識到實際上要做的工作比自己所看到的要多得多時，他們可能會大驚失色，”韋斯特說。“所以，和我合作的許多年輕人都非常清楚哪些工作是必須完成的，哪些工作是已經完成的。”
對不斷變化的房地產市場進行評估後，開發商和代理商都依然專註於建造和展示那些對於千禧一代和嬰兒潮一代都具有吸引力的房產。因此，這些物業開始逐漸趨於一致。
洛杉磯房地產市場變化
另一方面，嬰兒潮一代開始進入人生軌跡的反坡降階段，已經慢慢達到退休年齡，子女們也從家裏搬走了。目前，嬰兒潮一代在美國擁有價值近13萬億美元的房地產，或者說每五個嬰兒潮一代中就有兩個人擁有房地產。然而，隨著洛杉磯房地產繁榮期正式結束（在過去的三年裏，洛杉磯大部分住宅區的嬰兒潮一代業主增長幅度超過了25%，但從2019年開始，這種增長已經停滯），由於租房傾向和老年人專用設施的拉動作用，這一數值將出現大幅下挫。
雖然購買較小的房產可能會維持嬰兒潮一代中房屋擁有者所占的高比例，但完全背離這一預測的趨勢可能已經顯出了苗頭。美國2016年、2017年、2018年的人口普查數據顯示，嬰兒潮一代是增長最快的租房者群體。綜合公共微觀數據系列——當前人口調查（IPUMS – CPS）的數據顯示，從2010年到2017年，在全美前50個市場中，有34個市場出現了嬰兒潮一代的房地產擁有率大幅降低的情況。在丹佛、坦帕、孟菲斯和匹茲堡等城市中，嬰兒潮一代擁有的房屋數量都在減少。來自匹茲堡的房地產代理人韋斯特可以作證。
加拿大
來自加拿大溫哥華德文·歐文個人房地產公司（Devon Owen Personal Real Estate Corporation）的首席房地產經紀人德文·歐文表示，盡管溫哥華的房地產價格在過去18個月裏有所下降，但千禧一代購置房產的難度依然很高。
“以城市為中心的15英裏半徑範圍內，大多數住宅起價都超過120萬美元。在那些備受人們追捧的地段，你根本找不到標價低於200萬美元的房子。這也影響了奢華物業市場，因為中等規模住宅的業主在出售房產時會試圖提價。
德文還提到，許多千禧一代都接受過教育，而他們更願意購買像峽谷高地（Canyon Heights）等優質郊區樓盤的物業，但這些物業的價格已經超出了市場水平。
上個月，由於近5年來房價持續大幅上漲，加拿大總理賈斯廷·特魯多推出了一項新計劃，力求幫助千禧一代進入加拿大房地產市場。加拿大的住房管理機構將在三年內花費高達12.5億加元（9.43億美元）的資金，向首次購房者提供購房補貼。這是賈斯廷·特魯多政府計劃的一部分，其目的是提高低齡選民購買房產的能力。
根據加拿大政府於周二在渥太華公布的聯邦預算文件，加拿大抵押和住房公司（CMHC）將向新住房的購買者提供高達10%的資金，向現有住房的購買者提供高達5%的資金，以便降低中低收入購房者的抵押貸款成本。這些補貼適用於有保險擔保的抵押貸款，而申請這類貸款的必要條件是購房者支付的首付款低於房價的20%。
最近幾年，由於價格上漲和政策法規變化，加拿大人，特別是剛開始進入勞動力市場的千禧一代購房的難度大大提升，財政部長比爾·莫尼爾（Bill Morneau）正尋求解決住房負擔能力問題的方案。
加拿大房地產協會（Canadian Real Estate Association）的數據顯示，盡管在2018年，大多數城市的房地產價格和銷售額大幅下滑，但溫哥華房價在過去五年內仍上漲了64%，平均房價超過了100萬加元，而多倫多的房價也同期上漲了56%。
政府預計，在未來三年內，有10萬購房者將參與這項新計劃。目前，加拿大經濟已經呈現放緩跡象。而這項新計劃可能會為至關重要的經濟增長因素之一——房地產市場提供一個難得的機會。
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美國 | 王寶強離婚引洛杉磯豪宅曝光 為何明星土豪都在那買房？
這兩天，國內的各大媒體和社交平臺都被“王寶強離婚”事件刷屏了，其關註度甚至高過了正在如火如荼舉辦的奧運會。
自8月14日淩晨曝出後，王寶強的離婚事件壹路發酵。8月15日王寶強本人在律師張起淮的陪同下來到北京朝陽法院，起訴其妻馬蓉要求離婚。據了解，朝陽法院經審查符合立案條件，已正式受理此案。
而隨之，王寶強要求分割的財產也公之於眾，據悉，分割的財產中有9套房屋，其中包括美國洛杉磯的壹處房產，之前關於這套房產媒體鮮有報道，極少有人知曉。
居外網通過美國房產信息渠道獲知，王寶強的這套洛杉磯房產位於洛杉磯Pasadena，面積大概在210平米左右。
公開信息顯示，王寶強在2013年12月份以120萬美元的價格買下了這套房產，在房產所有者壹欄中還加了老婆馬蓉的名字。
下面，就讓我們來看看王寶強這套豪宅的真容吧！
房子的外型架構和景致是這樣的：
內部裝修走的也是美式鄉村風格：
帕薩迪納（Pasadena），很多中國買家都沖著這裏的好學區來買房！
寶寶在買房子的時候，還是比較會選位置的，要知道，Pasadena這個小鎮可是有著玫瑰之城的稱號，藝術氛圍極其濃厚。
Pasadena實景圖 Pasadena實景圖
Pasadena擁有眾多著名的高等教育、科學和文化機構，包括：加州理工學院（Caltech）、噴氣推進實驗室、帕薩迪納城市學院（PCC）等。
加州理工學院校園圖還有著名的南帕莎迪納聯合學區，在洛杉磯地區排名第三。幾所聞名遐邇的優秀的小學和中學，堪稱南帕薩迪納市的驕傲。2013年南帕薩迪納的初中，高中以及三所小學的全部排名均為滿分10分。(註：排名分為1-10，最高為10；API是學術表現指數，即把在讀學生的整體成績作為評價學校整體水平的參考值。API範圍在200-1000分之間，最高為1000。以下為2013年初數據。）
不少中國買家正是看重了這裏優秀的學區資源，才不惜花重金在Pasadena買房。寶寶在這裏買房，估計也是考慮到孩子以後的教育問題了吧！
房價方面，根據Zillow上的數據，截止到2016年6月份，Pasadena的房價中位數為72.8萬美元，比去年上升4%。從下面的圖表中我們也不難發現，從2013年以來，Pasadena的房價可是壹直在漲呢。
盡管有資訊報道王寶強在帕薩迪納的豪宅降價了，但當地的整體房價其實是壹直穩定上升的，如上圖所示，當前帕薩迪納的平均房價早已恢復並超過2008年最高值，並穩定上升中。可見，在這樣的好區域，也要精心挑選到合適的房源才行。
洛杉磯 原來這裏住著這麽多明星！
當然，人們喜歡Pasadena，還因為它靠近洛杉磯中心：
Pasadena實景圖話說，洛杉磯壹直以來都是受明星們青睞的城市，不少大明星都在洛杉磯購置了房產，像黴黴、周傑倫、黃健翔等都在這裏購置了自己的私人豪宅。
而根據居外研究的數據，2016年1-5月居外網中中國買家最關註的美國城市top20中，洛杉磯也是遙遙排在首位，成為中國人在美購房的首個目標地。<<<<2016居外大數據，解讀中國買家在美國買房偏好
根據居外研究6月份的美國房價數據，洛杉磯目前的房價中位數達到57.3萬美元，僅低於舊金山的房價，上漲趨勢也十分明顯，同比上漲了5.3%,環比上漲1.4%，也難怪會吸引那麽多中國投資者的目光。<<<<<美國 | 2016年6月最新美國房價走勢
據知情者爆料，馬蓉現在人已經跑到洛杉磯，寶寶在洛杉磯的這處豪宅也已經要被售賣了！不過，由於房產證上寫了兩個人的名字，所以離婚後，馬蓉還是會從中分壹杯羹！心疼寶寶~
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2015年最具人氣的海外投資城市排行
當前，更多高淨值人士選擇投資房產來增值，而非股票或基金。那麼，2015年哪些海外城市最受高淨值用戶的青睞呢？根據居外網調查數據顯示，2015年客戶諮詢最多、搜索最多的三個海外城市分別為：墨爾本、悉尼、洛杉磯。那麼為什麼人們鍾愛這幾個城市的房產呢，我們一起來看看其中原因。
最受歡迎的三個城市中有兩個都在澳洲，除了澳洲當地發達的經濟條件之外，澳州房產也憑藉經濟發展、永久產權、投資回報等方面優勢倍受中國人歡迎。根據澳洲權威房地產統計數據公司CoreLogicRPData8月初最新統計表明，2008年12月到2015年6月期間，澳洲八大首府城市房價平均增長了43.1%。其中悉尼(68.8%)和墨爾本(54.1%)的增長均超過了平均值。無論通過哪種方式計算，澳洲房產投資回報率都很可觀，這也是能吸引眾多投資關注、澳洲房產越來越熱的重要原因。
2015年最具人氣的海外投資城市No1：墨爾本
墨爾本(Melbourne)是澳大利亞的第二大城市，曾連續多年被聯合國人居署評為最適合人類居住的城市。除了宜居的環境之外，墨爾本的投資回報率也十分可觀，房價在10年足足漲了兩倍！而且出租收益十分高，升值空間巨大，甚至超過悉尼，根據墨爾本政府2014年7月發佈的《墨爾本規劃》，墨爾本的人口將於2053年之前超過悉尼並取代其成為澳洲最大城市。
2015年最具人氣的海外投資城市No2：悉尼
在2014～2015財年，悉尼增幅達16.2%，悉尼房產一直以其高增長率成為澳洲房產市場的領頭羊，房價不斷攀升，截止2015年11月悉尼房價已經維持了連續兩年漲幅兩位數的傲人成績，中位價突破100萬澳幣！三年房價漲幅創新高達45%！今年上半年清盤率更是維持在80%以上，而截至到7月份房價年漲幅在數據上達到高峰，高達18.4%，年總收益可達22.8%。
根據澳洲房產數據研究機構CoreLogic的最新《PainandGainReport》報告，在2015年的3-6月，只有2.2%的悉尼房產再售後有虧損。悉尼房產市場97.8%的房屋再售能獲利，在澳洲各大城市中排第一；另外，悉尼頂尖教育資源在驅動其房價上的影響力越來越大。這就意味著在悉尼，尤其在國際名校區擁有房產相當於擁有了世襲最稀貴的資產，還能實現孩子海外”零成本”留學；悉尼置業越來越熱門。
2015年最具人氣的海外投資城市No3：洛杉磯
洛杉磯衛星城爾灣市、聖蓋博、蒙特利公園等城市備受中國富人青睞，華人比例高達40%。為什麼洛杉磯地區會是很多華人置業首選？購房置業考慮重點無外乎是：學區/社區，安全性，價格，升值潛力和具體房產要求。而洛杉磯能滿足中國買家的各類投資置業者的需求：
- 洛杉磯距離中國距離最近，且是華人最多的城市之一；
- 洛杉磯氣候適宜、陽光充足；
- 洛杉磯是世界級城市，旅遊資源豐富；
- 洛杉磯本身是個移民的大家庭，包容力強；
- 洛杉磯教育資源豐富（這一點深受中國買家喜愛）；
- 近年來洛杉磯房地產市場平穩發展，投資回報率高。
洛杉磯房產升值勢頭強勁，據美國僑報網報導，今年洛杉磯房地產總值較去年增長了6.13%，這已經是房地產總值保持第5年連續增長了。
名家專欄 | 2015英國移民政策彙總及2016年政策變化趨勢分析（上）
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公房等候申請熱烈 洛杉磯提早終止
洛杉磯政府官員週二（11月10日）宣佈﹐公房等候申請將於12月17日終止。
今年夏天﹐洛杉磯房屋管理部門開放了13處家庭和老人公寓申請﹐欲給更多人低價租公房的機會。
原先﹐當局計劃在年底關閉此項申請，但因反響太強烈，申請等候人太多﹐當局決定提前至12月17日下午4點結束申請。
家庭和老年人可以申請排隊等候一個或所有13處公寓點的公房，或致電均可。
等候名單已長達22,627人，老年人的平均等待時間為兩年﹐普通家庭等待時間更長﹐平均七年。
家 庭住房點有：長灘、洛米塔（Lomita）、東洛杉磯、聖莫妮卡和洛杉磯。老人公寓有：長灘、東洛杉磯、拉朋地（La Puente）、惠蒂爾（Whittier）、西好萊塢、瑪麗安得瑞（Marina del Rey）、瓦倫西亞（Valencia）、拉克里森塔（La Crescenta）和洛杉磯。
除南灣花園（South Bay Garden）開發區設有指定的吸煙區外﹐其它所有公寓都禁止吸煙。
申請多處公房者，如果不接受已分配到的住宅，他的名字會從所有其它點的等待名單中被刪除。需要重新申請﹐重新排隊等候。
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（互聯網資訊綜合整理）
洛杉磯房產總值連漲5年 中國人買房愛五大區域
今年洛杉磯房地產總值較去年增長了6.13%，這已經是房地產總值保持第5年連續增長了。整個洛杉磯縣的房地產總值為12600億美元，總值較去年增長了731億美元。
洛杉磯房產根據評估報告，住宅不動產銷售的增加是本年房地產值大幅增長的主要動力，3.09%的增值來源於住宅銷售。
在整個洛杉磯縣的88個城市中，房地產增值第1的是西好萊塢市（WestHollywood），較去年增長了9.8%。
比華利山莊較去年增長了9.1%，亞凱迪亞市較去年增長了8.8%，帕姆代爾市較去年增長了8.3%，曼哈頓海灘市市增長了8.1%。
評估員普朗（Jeffrey Prang）說：「今年評估報告的結果非常全面地說明了洛杉磯固定資產市場的穩定和強勁。」同時他還分析道：「數據還表明，洛杉磯縣所有城市的房地產總值較去年有所增長，6.13%這一漲幅是自2010年以來的最高漲幅。」
華人在洛杉磯買房的主要區域：
雖然洛杉磯很大，但是從國外移民到洛杉磯購置房產一般只考慮兩個區域：華人區和主流白人區。
購房考慮重點是：學區/社區，安全性，價格，升值潛力和具體房產要求。
1：我們通常說洛杉磯的華人區是指：分佈在聖蓋博谷的東區丶西區，這是華人分佈最集中的區域。
細分為：Monterey Park(蒙特利公園）、San Gabriel（聖蓋博市）、Alhambra（亞罕伯拉市）、Pasadena（帕薩蒂娜市）、Arcadia（亞凱迪亞）和 Temple（天普）。
這裡華人的比例非常高，通常在50-60%以上。在這裡你可以看到處處有寫著中國字的招牌，在這裡你可以直接用中文生活。
2: 從聖蓋博谷西區往東延伸
城市有Rowland Heights（羅蘭崗）、Walnut（核桃市）、Diamond Ba（鑽石吧）、奇諾崗市等。東區的華人平均比例為40%左右。在奇諾崗市在20%左右。再遠一點，到了橙縣的約巴林達市，華人的比例就降到10%以下了。
3：華人聚居區也從洛杉磯逐漸延伸到橙縣
這邊著名的城市有爾灣市丶約巴林達丶富勒頓市丶佈雷亞丶著名的海濱城市有新港灘市丶新港海濱和拉古納海灘市等等。橙縣華人比例約佔2.7%。
4：海邊的派洛斯福德（palos verdes-PV），臨近城市托倫斯Torrance ，也是華人喜歡的區域。
5: 西區傳統是主流白人區
如著名的beverly hills（比華利山莊）、bel air(貝萊爾)、santa monica(聖塔莫尼卡海灘)、manhattan beach（曼哈頓海灘）、malibu（馬里布海灘）、hollywood hills（好萊塢山）、sunset strip（日落大道）、UCLA大學等等，隨著近年中國實力的崛起，留學和移民西區的中國人也開始逐漸增多。
洛杉磯超級豪宅火爆 中國買家推動
在洛杉磯比佛利山莊和周邊地區，正在興起一種新型超級富翁豪宅，名叫「超豪宅」。這種豪宅價格驚人，面積超過2萬多尺的豪宅售價超過2千萬。而來自海外的買家，特別是中國買家，正在對這股「超豪宅」熱推波助瀾。
「超豪宅」正在比佛利山莊和周邊地區劇增這種高端建築正在比佛利山莊和周邊地區劇增，他們被稱為「超豪宅」或「顯赫豪宅」。通常還包括不同尋常的設施，如大型游泳池、家庭劇院或遊戲房等。
這種趨勢是為了吸引海外買家，特別是大多數中國買家。Coldwell Banker公司國際部房地產經紀人雷（Joyce Rey）說：「這兒的市場很火爆，從來沒這麼火爆過，去年絕對已經是創紀錄了，今年到目前為止，我們業務超過去年同期67%。2千萬以上豪宅尤其火爆，我們看到來自世界各地的買家，來自亞洲、中東、歐洲的每個人都要買新房。」
全美房產經紀人協會的報告顯示，中國人是美國地產的最大海外買家，截止2015年3月之前一年的銷售額中，中國人所佔比例為28%。中國買家強烈看好西海岸，他們購置房產平均價格是美國平均房價的3倍以上，其中69%都是現金購買。專家表示比佛利山莊和周邊地區，如好萊塢山莊、Holmby山莊以及Belair等地都對這些追求好萊塢式生活的人有巨大吸引力。
Coldwell Banker公司國際部特使米爾斯（Jade Mills）表示，比佛利山莊聞名於世。每個人都認為比佛利山莊是非常特別的地方。
開發商Albert Elkouby最近建成了一幢最卓越的豪宅，面對日落大道，位於比佛利山莊主街區，佔地1.5公頃（6,070平米）。這座28,000尺（2600平米）的豪宅耗時5年，包括巨大的2層入口、大理石台階以及金葉裝飾的牆面；共有11個臥室、1個舞廳、11個衛生間、劇院、遊戲室、賓館式SPA以及66個停車位，售價7,200萬美元。
不過，預先打造這種豪宅風險也很大。房地產評論員科博特（Michael Corbett）說：「這是股大潮流，開發商進來，花大錢建起這種還沒有買家預訂的超大豪宅，實際上就是投機房，帶著投機因素建成。這些豪宅售價從2千萬美元到5千萬美元，甚至更高。實際上，最貴的創紀錄投機房（也有可能是全世界最貴）即將出售，價格為5億美元。」
作為NBC「豪宅和百萬富豪」節目的主持和製作人，科博特表示隨著近來中國經濟下滑和美元堅挺，他估計不遠的將來超級豪宅市場會有減緩。但也有人預測中國經濟放緩和股票市場動盪會讓更多中國富人到海外，特別是在美國等地進行投資，這些市場對海外買家限制很少。
2015洛杉磯縣房產總值$1.32萬億 增長6.13%創5年新
7月17日，洛杉磯縣估值官普朗（JeffreyPrang）公佈了包括所有洛杉磯縣可收稅物業的評估手冊。評估手冊上顯示，洛杉磯縣的物業連續5年保持增長，2015年增長了6.13%，是自2010年增長幅度最大一次。
美國洛杉磯根據評估手冊數據，洛杉磯縣的物業價值達到1.32萬億美元，稅務減免後的淨計稅價格達到1.264萬億美元，比2014年增長了731億美元。普 朗說，2015年的評估手冊為洛杉磯房地產市場的實力提供了一個綜觀，評估手冊顯示，洛杉磯縣每個城市的房地產價值都比2014年有所增加。
根據估值官辦公室提供的信息，房地產的轉手是估值價格增加的最大因素，房地產的裝修以及新的地產項目的建設也是其中因素。洛杉磯房地產市場價值的一個重要指 標是租房市場，2014年出租房屋的空置率降低到了3.1%，房屋租金價格增加了6.4%。目前洛杉磯市2居室房屋的每月出租平均價格是2591美元。
洛杉磯縣住宅房地產的價值也有明顯增加，洛杉磯獨屋中間價格2014年增加了7.9%，達到48萬美元，但是平均價格實際上更高，達到78萬美元。
根據加州就業發展部門的報告，房地產市場需求增長是因為洛杉磯縣工作機會的增長，2014年洛杉磯縣的工作機會增長數量佔了整個加州的20%。
房地產價值增加，相應的房地產稅也會S增加，洛杉磯縣的大部分房屋的房地產稅將增加1.998%。
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