Author: Joyce

近年来，海外置业逐渐成为了中国投资者偏爱的投资方式。而西欧边缘的小国葡萄牙由于推出了买房移民政策，受到了越来越多中国投资者的追捧。中国人通过买房移民葡萄牙，其实多半是看中这个国家房产市场的大好前景，为了获取投资回报。在葡萄牙租房的人主要有三类，分别为本国居民、外国常住居民和度假游客。

葡萄牙本国居民

根据2013年的统计数据，葡萄牙人口总数约为1320万。据悉，大约800多万葡萄牙人生活在城市里，如里斯本、波尔图等大型城市。因此在这样的城市里进行投资，相对而言出租率会比别的地方要高一点。

西方人对拥有自己的房子并没有中国人那么热衷，事实上，他们很多都是租房居住的。在葡萄牙，将近70%的公民是有自己的住房的，这个比例不低，不过也要注意，这个比例高的一个重要原因是农村人口自有住房率极高，侧面拉高了这个数据，所以在城市里，特别是大城市里超过三分之一的本国人还是需要租房的。一方面每年有很多的大学生及留学生有一定的租房需求，另一方面很多职业白领需要租房，欧债危机使得他们的买房增加了难度，因此租房是很好的过度方式。因此，学生多和白领多的地方是一个维持不错出租率的好选择。里斯本和波尔图都有著名大学，周围的住宅值得考虑。而里斯本有还有世博区CBD区，这些写字楼相对集中的地方白领租客的需求量也会比别的地方高。

需要注意的是，如果你选择是以租给葡萄牙本国人为目标，你的房子位置就要很便捷，方便他们上下班或购物生活，而你的租金未必会有租给旅游者的高，但是你的空置率会低，找到长租的租约也会相对容易。

外国常住居民

葡萄牙属于欧盟国家。根据欧盟的制度，欧盟成员国的公民又叫欧盟公民，他们有权利自由选择欧盟内部任意的国家进行居住、工作、生活。所以每个国家都有很多的欧盟其他国家公民在自己国家生活工作不受过多限制。在葡萄牙，也有很多的其他欧盟公民生活居住在这里，他们中大部分还没有自己在该国的独立住房，因此他们也是租房的主力群体。

如果你也愿意租给在葡萄牙工作生活的欧盟其他国家公民，你要注意这些人以白领（如外企员工）和普通工人（如服务生）为主。交通便捷、租金不贵是他们所希望的，所以在交通主干道和地铁站附近的小户型是他们非常喜欢的。他们的租约也会以中长约为住。

度假游客

葡萄牙是著名的旅游王国，每年都有几百万游客前往度假旅行。不过，他们呈现明显的潮汐性，每年5-10月葡萄牙旅游旺季到来时，游客会暴增，很多时候会出现一房难求的情况。这时候的租金回报非常值得期待。这些游客以欧盟内部游客为主，因为欧盟有申根协议，欧洲二十多个国家之间是免签证的，很多法国、西班牙等国人开车或者坐飞机直接就来海边度假了。当然也会有一部分葡萄牙北部地区的人，比如波尔图等，因为那里没有海，所以夏天也希望来海边。

如果你准备租给度假游客，那么你就要有准备，首先就是你的度假公寓或度假别墅景色和位置要很好，最好的自然是海景的，出门就是海边的房子最受欢迎，其次就是房间一定要宽敞，因为欧洲人度假一般全家出游，而且一玩就不是仅仅一两天，所以他们也不喜欢全家挤在酒店里，希望有地方家里可以聚会开派对等。海边的房子房价本身就会高一些，投资者最好实地去看看周边的风景，因为即使是一个小区，你家的风景比邻居的好，那么你的就会更好出租的。这个道理和海南购房类似。

葡萄牙财政部长玛利亚·路易斯于12月2日在欧洲议会上表示，葡萄牙的“黄金居留许可计划”投资移民政策对国家是有利的，不应该被暂停，葡萄牙政府将继续力挺该政策，维护市场的良好运作。

自2012年葡萄牙“黄金居留许可计划”出台后，其50万欧元购房移民政策便以势不可挡之势成为欧洲投资移民市场上的“新贵”，中国投资者更是成为其中最为踊跃的“抢房者”，该计划不仅拓宽了投资者资产全球配置渠道，更给葡萄牙带来超过10亿欧元的投资收入，为其国内经济的复苏带来了不可磨灭的积极影响。

然而，由于日前葡萄牙移民局局长，登记与公证处主席等政府高层人士因涉嫌在黄金签证的发放过程中“挪用公款、滥用职权、贪污受贿”等罪名被拘留，来自拉脱维亚的一名议员在欧洲议会上对黄金移民政策提出了疑问，对此，葡萄牙财政部长玛利亚·路易斯承认被捕者是罪有应得 ，应依法处理，但“黄金居留许可计划”本身是对葡萄牙有利的，“它(黄金居留许可计划)使得葡萄牙萎靡不振的房地产市场再次生机盎然起来”。

财政部长指出，“黄金居留许可计划”还为葡萄牙各领域吸引了投资，在不扭曲市场经济的前提下使得房地产市场这个庞大的经济组块恢复了活力。

当提及国家对投资来源的严格控制时，玛利亚·路易斯指出，至今为止葡萄牙没有理由停止黄金移民政策，也并未打算这么做。

在欧洲经济危机的大背景下，葡萄牙国家经济日趋回暖，这多半要归功于扮演十分重要角色的黄金居留政策。葡萄牙政府认可黄金居留政策给葡萄牙带来的积极影响，在葡萄牙国内经济复苏到位前，葡萄牙政府对现行的投资移民政策不可能“说砍就砍”，此次“黄金签证”所涉及的贪腐风波正在逐渐平息，葡萄牙政府正紧锣密鼓地行动起来，一方面坚决严惩涉案的相关人员，让其受到法律的制裁;另一方面，也在重新审视黄金移民审理流程的每一个环节，查漏补缺，切实提高政府效能。

据悉，葡萄牙移民局已于近日正式发出招聘公告，为“黄金居留”项目加派人手，增招45人，切实提升该项目的审批速度。这一举措旨在进一步优化“黄金居留”项目的同时，也能从根本上消除因审批速度而引发的“贪腐行为”，为黄金居留计划长远发展铺平道路。

自葡萄牙移民局长贪污事件发生后，有关葡萄牙黄金移民的各种传闻就甚嚣尘上。而葡萄牙财政部长玛利亚·路易斯在欧洲议会上表示，葡萄牙的黄金移民政策对国家是有利的，但同时会加强监管，政策有可能随时调整，但不会停止。这意味着黄金居留政策将更严格，或将提供合法资金来源证明等资料，有意向的移民客户要尽早打算。

葡萄牙律师提醒，葡萄牙政府对黄金移民政策加强监管，有可能会体现在资料审核时移民需提供合法资金来源证明上。葡萄牙黄金居留政策规定，允许非欧盟国家公民在葡萄牙购买50万欧元或以上的房产，可全家移民葡萄牙，申请人无需提供资产来源证明。

与此同时，在未来的黄金移民申请中，有可能要提供更多的资料，葡萄牙会更严格要求申请文件资料，因此，有办理移民的家庭要尽快递交申请。

葡萄牙向来是欧洲最受欢迎的热门旅游目的地之一，据《新闻日报》报道，预计至2014年年末，到葡萄牙旅游的游客总人数将首次超过国家总人口数，大约会达到1100万人。

2014年葡萄牙游客总数将首次超过国家人口总数

总体来说，里斯本作为葡萄牙的首都，是每年吸引最多游客的城市，游客在这里既能欣赏到古老悠久的城堡风貌，又能领略到特茹河的美丽风光，河岸上还能一睹贝伦塔和航海发现者纪念碑雄伟的风采，游不尽的景点和吃不完的美食让里斯本成为游客最佳的选择.

随后仅次于里斯本的旅游热门区域是阿尔加维及马德拉，然而近几年，前往北部和中部城市旅游的游客人数也呈现出上涨趋势。

相关统计数据显示，至9月30日，到葡旅游的人数已达到750万人，同2013年同期相比，人数有所增加，另外九个月之内，在葡萄牙入住酒店的外国游客总人数大大超过2011年整年的入住人数，且与2013年总入住人数相当。

其次，从每月游客总人数数据统计来看，2013年，仅八月游客总人数超过100万人，而今年四月、五月、七月和九月的游客总人数都超过了100万人，目前还未统计出12月的数据，但是十月和十一月的数据都是相当可观的，因此预计至今年年末，2014年游客总人数将超过人口总人数。同时，葡萄牙旅游局局长近期表示，2014年可望成为葡萄牙旅游业的“创纪录年”，旅游业总值可能达到70亿欧元。

葡萄牙买房移民利好 购房旅游价值堪比“石油”

目前葡萄牙旅游产业正处于强劲而高速的上升通道，世界旅游组织执行主任表示，2013年，葡萄牙旅游业盈余排名已升至欧盟第三位，并且有望在不久的将来跃升至欧盟第一位。葡萄牙旅游业逆欧盟整体经济停滞之势日渐兴盛，与其独天独厚的地理条件以及世界级品质的旅游资源自然密不可分，但另一有利的促进条件——葡萄牙买房移民“黄金居留许可计划”，无疑也再次掀起了葡萄牙旅游的新热潮。

葡萄牙度假村协会主席DiogoGaspar Ferreira在日前在卡斯卡伊斯召开的住宅旅游业大会上公布：今年一年外国人购买葡萄牙房产共计达到1万余套，其中共有1500套由“黄金签证”投资者购买。他表示购房旅游业如今可以被视为“葡萄牙的石油”。

根据葡萄牙2012年出台的“黄金居留许可计划”，非欧盟国家公民在葡萄牙购买50万欧元或以上的房产，即可全家获得葡萄牙居留许可。50万欧元的房产投资即没限定房产类型，也没有划定投资区域，这意味着投资者可以在全葡萄牙范围内自由选择区域置业，葡萄牙旅游业的走俏不仅为葡萄牙国内经济带来丰厚的回报，更是为葡萄牙买房移民的投资者寻觅了一个新的投资方向,当前，旅游地产正逐步成为众多投资者所共同关注的焦点，由旅游热带动的房产需求使得阿尔加维、里斯本、卡斯卡伊斯等地的高品质旅游房产项目拥有了巨大的投资前景，无论是出租还是待价而沽，都存在可观的升值空间。

英媒称，目前正有越来越多的富有企业家离开中国，利用欧元区经济困难国家所谓的“黄金签证”获得居留。

英国《金融时报》网站10月8日报道，从埃德蒙·赵（音）的办公室向窗外望去，是一片蔚蓝的大海，岸边是高高的棕榈树。里斯本附近的度假胜地埃什托里尔的景色与赵先生以房地产生意起家致富的杭州相隔万里。位于中国东部的杭州有880多万人口，处处都是繁忙景象。

“从前我每天工作16个小时，每周工作7天，全年无休，”赵先生说。他曾是中国绿城房地产集团的高级管理人员及股东。“如果再这样工作10年，我就要把钱全花在医院里了，”他说。去年，他搬到葡萄牙，创办了一家新的房地产咨询公司。他说：“在这里，你下午6点之后就可以关闭手机，没有人会打电话找你。”

目前正有越来越多的富有企业家离开中国，利用欧元区经济困难国家所谓的“黄金签证”获得居留，赵先生便是其中的一员。

美国、加拿大和澳大利亚一直是中国人移民的首选目的地，但葡萄牙、塞浦路斯、希腊、匈牙利、拉脱维亚和西班牙等欧盟国家政府通过向当地房地产的买家提供居留许可吸引了越来越多的中国人。

花几十万欧元购买房产或公寓后，投资者便可以在欧盟国家居留，并且可以自由进出有26个成员国的申根区。葡萄牙是迄今为止签证计划最成功的国家，而中国人则是其中最大的买家。

葡萄牙副总理、其签证体系的规划者保罗·波塔斯表示，这一政策重振了备受衰退打击的房地产市场。截至目前，与签证相关的房地产投资已经在不到两年的时间里为葡萄牙带来了9亿欧元的收入，预计到2015年年底，这一数字将达到20亿欧元。

赵先生说一到葡萄牙他就知道这里是一个很好的购房选择。“大海、蓝天、空气、阳光还有当地居民，我都喜欢，”他说。到葡萄牙后的第二天他就花50万欧元在埃什托里尔买了一套公寓。

这笔房款令他有资格申请葡萄牙居留签证，可以和家人在葡萄牙居住5年后申请永久居留权。赵先生说自己打算待在这里：他已经创办了一家房地产咨询公司，建议其他同胞追随他的脚步。

自2012年实施签证计划以来，葡萄牙签发的1360份类似签证中，81%的获得者都是中国人。非欧盟国家的居民要想取得居留资格需要至少在希腊投资购买价值25万欧元的房产，在塞浦路斯投资30万欧元。

在西班牙需购买价值50万欧元的房产才能获得“黄金签证”资格。而截至目前，中国投资者占西班牙签发的134份居留许可中的三分之一。

受雇于葡萄牙一家房地产开发商的中国毕业生许言思（音）认为，能获得居留许可是吸引中国投资者的重要因素。“如果人们买房只是为了投资回报，那他们会选择英国、澳大利亚或美国。而在这里人们全是为了‘黄金签证’。中国人是仅有的主要购房目的是获得‘黄金签证’的人群，”他说。

在葡萄牙开展业务的多家中国公司都表示，大多数签证申请人并不像赵先生一样计划全面移居葡萄牙：根据这些公司的计算，只有五分之一的投资者每年会在葡萄牙居住7天以上——7天是保有签证的最低期限。大多数中国申请人与其说是要永久居住在国外，不如说是为自己保留一个离开中国的后备计划。

随着欧洲置业移民不断升温，葡萄牙投资移民的热度也持续高涨，近日，葡萄牙移民局发布了截止到2014年11月30日最新的官方数据，自2012年10月8日开始实施“黄金居留许可计划”以来，累计成功获得葡萄牙黄金签证的人数已达到1936个，投资总金额已超过11.7亿欧元。其中，通过购置房产获得身份的人数为1832个(约占总人数的95%)，投资金额约为10.6亿欧元。主要购房人群来自中国，共计1561个(约占85%)。通过申请家庭团聚获得居留卡的人数为2878个。

“黄金居留许可计划”实行两年多的时间，取得了巨大的成功，为葡萄牙吸引了巨额投资，振兴了葡萄牙房地产市场，同时也带动了经济的发展。预计到2015年年底，通过“黄金居留许可计划”吸引的投资将达到20亿欧欧元。

据悉，最近曝光的“黄金签证”贪腐丑闻并没有对这一计划带来多大影响，葡萄牙财政部长玛利亚·路易斯于日前在欧洲议会上再次对“黄金居留许可计划”表示认可，坚称葡萄牙政府中短期内不会停止这一项目，并且会增派人手，加大各方监管力度，持续监督“黄金签证”的运营情况，为黄金居留计划长远发展铺平道路。

随着主流移民目标国或提高投资门槛或关闭，欧洲投资移民已经势不可挡，2012年10月，葡萄牙为摆脱欧债危机下的经济困局，特别推出了以“购房移民”为核心的“黄金居留许可计划”：无需语言、学历、商业背景等硬性要求，非欧盟国家公民在葡萄牙投资购买价值不少于50万欧元的房产，即可携同配偶、子女、父母全家三代移民葡萄牙，在经商、医疗、教育、旅游等多方面享受欧盟国的多项福利。葡萄牙买房移民政策宽松明晰，至今已受到越来越多投资者的追捧和青睐。

从2012年10月到2014年11月30日，葡萄牙黄金居留签证（ARI）项目共有1936份投资申请获得批准，其中来自中国的申请有1561份。各国申请者为葡萄牙带来的投资金额超过10亿欧元。

中国申请者占85%

在这1936份申请中，中国获准的申请有1561份，约占85%，另外来自巴西的申请62份，来自俄罗斯的申请60份，南非的申请51，黎巴嫩的申请32份。

从年份上来看，刚推出的2012年只有2份申请获准，2013年有494份申请获准，今年则有1440份申请获准。

2012年10月，葡萄牙推出黄金居留签证政策，申请人在葡萄牙投资100万欧元，或经商并创造10个就业机会，或购买至少50万欧元以上房产，任一方式均可获得居留身份，5年后转为永久居留。据介绍，在1936份申请中，95%的为购买房产移民的方式，投资总金额超过10亿欧元，购房人群主要来自中国。

黄金居留舞弊案不影响移民政策

11月13日，葡萄牙警方以批发“黄金签证”涉嫌贪污腐败等罪名，带走涉及内政部、环境部、司法部等11名官员。葡萄牙总检察长办公室随后发表声明称，这些人涉嫌在“黄金签证”项目中贪污、洗钱、谋取私利以及挪用公款。11月16日，葡萄牙内政部部长宣布辞职。葡萄牙移民局长已经辞职，目前新的移民局长还没有确定。据报道，此次事件，还牵涉到中国公司，有中国人被捕。

近日，葡萄牙驻华大使Mr.Jorg eT orresPereira在公开场合回应说，“此次反腐行动针对的是受贿官员而非黄金居留计划本身，葡萄牙是法制国家，希望中国投资者可以严格遵守相关法律，通过合法有序的方式办理移民。相信经过整治，葡萄牙投资移民会朝着更加规范的方向发展。”

移民专家分析，近期葡萄牙发生的黄金居留签证舞弊案，对于已经获得批准的申请没有影响，按照葡萄牙的法律，要保障成功申请人的利益。没有听说会对已经申请成功的进行复查。目前，并没有对黄金居留政策进一步调整，没有变化。“在议会上，葡萄牙的反对党也希望继续进行黄金居留签证政策，不希望停止。因为这一政策给葡萄牙带来很多好处。”