Author: Joyce

外国投资者不再满足于出高价购买美国标志性地产，而是越来越多地从一开始就参与开发项目，希望这些项目成为下一个洛克菲勒中心(Rockefeller Center)或克莱斯勒大厦(Chrysler Building)。

日本地产开发商三井不动产(Mitsui Fudosan Co., )的管理人士称，公司上月完成了为投资额14亿美元的曼哈顿写字楼开发项目55 Hudson Yards融资的交易。三井不动产斥资2.59亿美元向美国公司Related Cos.购买了这块地皮92%的股权，这是该公司进一步进军美国房市相关举措的一部分。

这体现了纽约和美国其他主要城市地产开发环境的变化。几十年来，美国地产开发市场一直由当地地产大亨、退休基金和私募股权公司主导。而如今许多最著名的大楼开发项目有了外国开发商的身影，中东主权财富基金和亚洲投资者也加入了投资行列。与美国传统投资者相比，这些外国投资者开价更高，因为他们正在寻求更大的投资回报和新的扩张市场。

有关开发资金来源方面的数据很难统计，但美国商业地产的外商投资整体规模确实是增加了。

调研公司Real Capital Analytics数据显示，总的来看，2014年外国投资者总共购买了450亿美元的美国商业地产，仅次于2007年的470亿美元。

绿地集团正在筹集大笔资金，准备在布鲁克林区投资50亿美元开发公寓楼。

在洛杉矶市中心，控制大韩航空公司(Korean Air)的韩国赵氏家族正在兴建一幢酒店及商务大厦，希望成为密西西比河以西最高的建筑。与此同时，总部设在上海的绿地集团(Greenland Holding Group Co.)正斥资14亿美元在其附近大兴土木，动工建设美国某开发商上世纪80年代构思的建筑物。

在旧金山，中国泛海控股股份有限公司(Oceanwide Real Estate Group Co., 简称：泛海控股)上个月曾宣称，打算买下一个地块兴建一座办公楼，并誓言建成旧金山的第二高楼。此外，在西雅图，也有多个亚洲投资机构买下了土地用于开发建筑。

没有比纽约更吸引外国开发商驻足的地方了：绿地集团正在筹集大笔资金，准备在布鲁克林区投资50亿美元开发公寓楼；一个新加坡投资机构谋划在现代艺术博物馆(Museum of Modern Art)附近兴建1,050英尺（合320米）高的大厦；上文提到的三井不动产项目以南不远处，一座大厦拔地而起，科威特某主权财富基金是主要投资方。跨过哈德逊河、来到对岸的新泽西州，这里有一个中国开发商正筹建新泽西州最高的建筑物。

房地产行业高管称，主权财富基金和外国退休基金正在增持房地产资产，因为低利率环境限制了债券的收益率。被认为是安全的固定收益投资（例如10年期美国国债）年收益率通常不到2%，而同时租赁状况良好的写字楼通常会带来每年4%-5%的投资回报。开发项目则通常瞄准的是至少7%或8%的平均年回报率。

外国投资者过去几年里激进出手，导致一些人怀疑，鉴于房地产开发本质是高风险的，这些投资者是否对自己的押注过于乐观了。

而历经了多次滑坡的本地参与者则更加保守。

房地产研究公司Situs RERC的总裁Ken Riggs称，外国投资者的做法比本地投资者更加放纵。然而Riggs称，他们认为，鉴于替代品——租赁状况良好的现有建筑——比成功的开发项目的回报率低得多，因此值得冒险。

与此同时，许多专门从事地产开发的海外企业正寻求在本土市场之外实现多元化发展，其中一些企业的本土市场（比如中国）正在放缓，因而有意投资美国房地产市场。而绿地集团在2013年买下洛杉矶市中心地产，并同意收购纽约布鲁克林一个50亿美元项目的70%股权，这些高调的动作也吸引来其他开发商对美国市场的兴趣。

房地产服务公司仲量联行(Jones Lang LaSalle)的高管科林斯(Stephen Collins)为海外投资者提供有关美国房地产的咨询服务。他说，随着一些此类交易的出现，许多亚洲投资者开始越发乐于在美国投资地产项目，他们认为，相比于伦敦等城市，美国有着更多的投资机遇。他说，这其中有一些从众心理。

而如果投资环境出现变化，这一趋势有可能会发生逆转。资深的房地产行业高管或许会记得，上世纪80年代日本投资者大举涌入美国楼市，标志性事件是三菱地所(Mitsubishi Estate)在1989年买下了纽约市的洛克菲勒中心(Rockefeller Center)。但随着市场在90年代陷入低迷，许多投资者在低价抛售了地产后离场。

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