Author: Joyce

新西兰基督城“M96”项目：投资机遇千载难逢，锁定未来资金安全

基督城位于新西兰南岛东岸，是著名的“花园之城”，也是新西兰除奥克兰以外、来往世界各地的第二大门户。这里具有浓厚的英国气息，艺术文化氛围格外迷人，生活设施相当完备。选择基督城的房地产作为投资重点，是因为相比新西兰其它城市，基督城的房产价格低，潜力大，增值空间广阔。如今，基督城“M96”项目中的居住、商业投资单位，现正热售之中，为您带来绝好的投资机遇。

聚焦投资热地基督城，位置卓越的“M96”带来良好前景

这是一个带专业管理服务的多用途开发项目，名为“M96”，共含17套居住和商业仓储单元，各单元面积不等，价格各异。正在出售的17个单元，价格范围为52.5万至73.9万新西兰元，不包括商品和服务税（如有）。

“M96”项目位于马歇尔街（Marshall Street）旁一个宁静的轻工业区兼居民区内，靠近著名的坦内尔综合大厦（Tannery Complex）、众多超市和各居住区。本项目交通便利，连通了所有主交通干道，通往所有郊区；因此，其占据极佳的地理位置，很适合从市区重建过程中获益。

目前许多海内外买家选择基督城作为房地产投资城市，把握这个时机，可以令财富升值。房地产业主要受当地经济和人口数量的影响。基督城是新西兰南岛最大城市，目前人口已经超过惠灵顿成为新西兰第二大城市。另一方面，基督城是新西兰有名的花园城，地处平原地区，拥有良好的深水港、航空港，交通便利，基本设施完善。越来越多的人，包括本地人和移民选择基督城定居。新西兰的房地产以奥克兰和基督城最热，基督城的地价和房价比奥克兰便宜，对同等规模房地产业，投资会相对少，升值空间相对比较大。

这个活力四射的地区，具有良好的发展趋势和优美生活环境。基督城处处洋溢着浓厚的英国气息，是英国以外最具英伦色彩的城市。这里，十九世纪的典雅建筑比比皆是，而花团锦簇、草木繁盛的景象，又为基督城赢得了“花园城市”的美誉。基督城洁净的道路、浓浓的林荫、雅致的环境、醇厚的文化气息让人迷醉。

基督城位于新西兰南岛东岸，是著名的“花园之城”，也是新西兰除奥克兰以外、来往世界各地的第二大门户
选择基督城的房地产作为投资重点，是因为相比新西兰其它城市，基督城的房产价格低，潜力大，增值空间广阔
基督城“M96”项目中的居住、商业投资单位，现正热售之中，为您带来绝好的投资机遇
这是一个带专业管理服务的多用途开发项目，名为“M96”，共含17套居住和商业仓储单元，各单元面积不等，价格各异

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2015最新马来西亚移民指南

2015海外各國 最新移民政策
傳統投資移民： 美國 澳洲 加拿大 英國 新加坡 新西蘭  
海外買房移民： 葡萄牙 西班牙 塞浦路斯 希臘 馬來西亞 泰國 韓國

 

一、马来西亚“第二家园”计划

 

马来西亚“第二家园”计划

【点击查看马来西亚移民“第二家园”计划】

 

二、马来西亚“第二家园”政策详解

 

1、资金要求

马来西亚第二家园计划对资金要求的规定

 

2、申请资料

申请马来西亚第二家园计划所需的资料

 

3、申请流程

马来西亚第二家园移民的办理流程

 

4、购房税费

马来西亚购房的相关税费

【点击查看马来西亚购房的详细税费】

 

5、福利和优势

马来西亚“第二家园”计划的优势

 

 三、马来西亚移民的常见问题解答

 

 

四、马来西亚“第二家园”计划的最新动态

 

 

 

 

中国地产商买下南加酒店 投资趋势转向商业地产

来自中国山东的地产投资商日前斥资近2000万元，买下美国南加州阿罕布拉市Commonwealth街2225号至2221号的地产。该地产占地近四英亩，包括现有的Fremont Inn酒店，原来的黄金海岸自助餐厅及附近一处写字楼。

华人商家近日买下阿罕布拉市Fremont Inn酒店，计划将其做成品牌连锁酒店

投资商Johnny高来自中国山东的房地产家族，他表示，该地产原属于一对华人夫妇，去年10月从朋友处听说对方有意向出售，还没挂牌，他就和老夫妇沟通想买下这处地产，最终于今年1月成交。这是他们在美国的第一个商业地产投资项目。

他说，南加商业机会多，华人日益增加。去年5月他开始四处选择投资的地产，酒店、购物广场和医疗大楼都是投资目标，最后选择酒店业是因为回报高且现金流比较多，尤其该酒店的地理位置比较繁华，附近有商场和超市、各种餐厅，对入住的客人尤其是中国游客非常便利。

Johnny说，三处物业中酒店是主要收益来源，阿罕布拉当地缺少品牌酒店，所以将现有的Motel挂牌做品牌连锁，将花费100多万元重新装修，预计明年能装修完工，届时能提升酒店形象增加入住率。写字楼和自助餐厅依然以出租为主，短期不会改变。自助餐厅已重新装修，现在营业状况不错，收入稳定。写字楼也会做部分简单装修，增加出租率。

阿罕布拉市议员沉时康表示，该地段是阿罕布拉主要商业区，对面的广场未来会有主流的餐饮业进驻。因Fremont街和Commonwealth街附近还有合适用地，所以市府对该地区未来也有发展计画。不过投资有风险，投资者要自己评估，对阿罕布拉来说，商业地产的所有者或者投资商族裔不重要，重要的是城市经济发展和居民生活的便利性。但目前市政府较头疼的是，多族裔店家的平衡，有居民反映阿市华人店铺太多，西餐厅或其他族裔的餐厅减少，这也是未来城市发展需要注意的问题。

酒店投资业者Terry李表示，阿市这处地产地理位置还算不错，如能以品牌连锁的形式经营，规定品质，在挂牌半年后如发展顺利，房价会上涨。这样的经营方式对于初入行的投资者是不错的学习机会，可初步了解酒店的运作形式，从小的连锁品牌开始，还能继续往更高规格的酒店连锁发展。

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美国这几个州穷人扎堆 贫困人口占总人数的1/5

美国的收入分配非常不平衡，人们常常思考上班族的收入为什么低于高管，但几乎忘记了那些没有足够的钱，甚至连基本生活都无法保障的人。

美国穷人都分部在哪些州
数据来自美国人口普查局

 上图中最低收入群体尽管只有微小的一部分，但在这个国家，20％底层美国人薪水仅占全部的3%，另外20％人群的收入也仅占9％。

全美有4500万美国人符合贫困标准，所谓贫困标准就是，一个四口之家年收入不足23850美元，一对夫妇的收入低于15730美元，个人不到11670美元。

就像收入和财富一样，贫穷人口在全国的分布并不均匀。在一些地区，贫困率比官方公布的2013年全国贫困率14.5％高出很多。下面是贫困率最高的7个州的列表。

7. 肯塔基州

  • 2013年贫困人数：800,635
  • 2013年贫困百分比：18.8％
  • 2012年贫困人数：823,197
  • 2012年和2013年差额：-0.6％
  • 领取食物券人数排名：10

6. 哥伦比亚特区

  • 2013年贫困人数：115,551
  • 2013年贫困百分比：18.9％
  • 2012年贫困人数：108,732
  • 2012年和2013年差额：0.4％
  • 领取食物券人数排名：1

5. 佐治亚州

  • 2013年贫困人数：1,843,768
  • 2013年贫困百分比：19.0％
  • 2012年贫困人数：1,848,533
  • 2012年和2013年差额：-0.2％
  • 领取食物券人数排名：8

4. 阿肯色州

  • 2013年贫困人数：565,469
  • 2013年贫困百分比：19.7％
  • 2012年贫困人数：568,065
  • 2012年和2013年差额：-0.1％
  • 领取食物券人数排名：16

3. 路易斯安那州

  • 2013年贫困人数：888,019
  • 2013年贫困百分比：19.8％
  • 2012年贫困人数：891,981
  • 2012年和2013年差额：-0.1％
  • 领取食物券人数排名：7

2. 新墨西哥州

  • 2013年贫困人数：448,461
  • 2013年贫困百分比：21.9％
  • 2012年贫困人数：426,245
  • 2012年和2013年差额：1.1％
  • 领取食物券人数排名：3

1. 密西西比州

  • 2013年贫困人数：695,915
  • 2013年贫困百分比：24.0％
  • 2012年贫困人数：698,252
  • 2012年和2013年差额：-0.2％
  • 领取食物券人数排名：2

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马来西亚购房的税费详解

1 契税

根据房地产总价按比例征收，0-10万令吉为1%，10-50万令吉为2%，50万令吉以上为3%。

2 律师费

根据房地产总价按比例征收，0-15万令吉，律师费用1%；15-85万令吉，律师费用0.7%；85-200万令吉，律师费用0.6%。

3 贷款印花税

贷款总额的0.5%

4 贷款律师费及杂费

贷款总额的约0.8%

5 门牌税+地契税

1500令吉左右(公寓)

6 物业管理费

100平米房子每月500-1200令吉

中国人在大马购买一手房，从看中到办完手续一般要两个月以上，其间需多次往返。而且，购房和贷款都要聘请律师，律师费约房价的0.4%-1%。

如果你相中了房子，便可缴付房价3%左右的定金并签订购买意向书。14天内备齐贷款材料向银行申请贷款，并交付房价7%的定金。贷款可以本人亲自申请也可委托开发商向银行申请。某房产中介称，外国人在大马申请房屋按揭贷款的额度约为房产总值的50%-60%，贷款利率约为4.2%-4.6%。

房款都打到政府监管账户，不是直接给开发商。其中的5%会留18个月，如果没有任何质量问题，才会根据住房修建进度分批次发给开发商。

在大马买房需要支付的总费用约为房价的1.40%至4%，其中印花税约3%内，地契税年缴约数千元人民币。

马来西亚政府为了避免房地产投机，设置了房地产盈利税。一家中介公司房产经纪人介绍，目前不动产盈利税征收标准是：“两年内出售的，税率为增值部分的15%，2-5年出售的为10%，5年以上出售的免征”。2014年起，当地政府将提高征税标准为：“持有房产5年以内出售的，征收增值部分的30%，5年以上出售的免征。”

此外，吉隆坡等大城市的房产物业费较高，每月每平米约7元人民币，购房投资的话也要把这部分成本计算进去。

如果在马来西亚购买一套200万元人民币(单位下同)的新房，购买时缴纳的费用大体包括：印花税约3%，6万元；律师费按中等收费标准计0.7%，1.4万元；其他费用约400元，共约7.44万元。

购入后，持有房产须缴纳门牌税和地契税约3000元/年，物业费每平米每月约7元，按房屋面积百平方米计，约1.7万元/年。明年1月起，如5年内以250万的价格卖出，则缴税15万元。

纽约7号地铁延伸线贯通曼哈顿西侧 推动房市繁荣

7号地铁延伸项目成功的关键在于该线经由纽约最繁忙的交通枢纽──中央车站Grand Central）和时代广场（Times Square），将曼哈顿西侧与整个运输系统串连起来，它还是高架公园High Line一端的入口点。

7号地铁线位于34街哈德逊园区(Hudson Yards)车站的规划图

地铁建设工人们正在纽约地底下加紧赶工，以期完成纽约市25年来首座主要的新地铁站──7号地铁线的34街哈德逊园区(Hudson Yards)站。该新站可望让曼哈顿一处长期被忽略的街区活跃起来。

纽约交通当局到目前为止已经花了7年时间、耗资24亿美元建设7号地铁线，其主要功能是连结法拉盛与曼哈顿，以及接送观看纽约大都会与美国网球公开赛的球迷们。而今，这条地铁线将延伸至曼哈顿11大道，经过曾是恶名昭彰的“地狱厨房”(Hell’s Kitchen)没落地，那里还有一处公车总站和通往新泽西的隧道入口。

这条延伸线工程曾被耽误。不过，相较于历时80年的计划、目前仍在建设的第二大道地铁线， 7号线的进度己算是快速的。

MTA发言人奥尔提斯(Kevin Ortiz)表示，因火警与保全系统的问题将竣工日期推至2015年四月。MTA同时负责纽约市内地铁、公车等通勤大众交通运输。先前的延误归咎于两座手扶梯机械故障。

哥伦比亚大学历史与社会科学教授杰克逊 (Kenneth T. Jackson)称道，这是一条非常重要的地铁延伸线，将会写下历史新的一页。杰克逊教授同时身为纽约市百科大全编辑之一。

这个项目因前市长彭博的支持而进展顺利。他发想的新型融资结构为该项目免掉因寻求联邦资金而造成的冗长程序。不过也招来一些批评，认为这个发想将令本地纳税人背负数十年的财政重担。

新站的建设是哈德逊园区(Hudson Yards)发展的关键，这园区将建盖十几座摩天大楼、一座文化中心和公园，以取代曾是残旧工业楼宇的街区。

根据纽约大都会运输署MTA估测，截至2025年，哈德逊园区站每日将有20万名乘客。相较之下，MTA最繁忙的地铁站时代广场站，目前每日19.8万名乘客进出。而整个MTA系统每日运送约580万名乘客。

藉由新居民与商店的入驻，新车站将可改造邻近地区。这类似百年前掩埋路面铁路线的决定，其留下了从中央车站起被烟煤覆盖的轨迹，改变了曼哈顿的地理样貌。那条公园大道(Park Ave)，现在是奢华的代名词。

不过，批评者称：略过联邦障碍也意味着失去联邦援助。纽约市提供给哈德逊园区地产发展商减免高额的物业税，会成为纳税人沉重的负担。

非营利机构财政政策研究所(Fiscal Policy Institute)反对彭博的财政计划。该机构首席经济学家裴洛(James Parrott)表示：这对于纳税人民来说是个可怕的政策。它正在花费人民的钱，并且会持续二至三年。”

公民预算委员会CBC主管Charles Brecher也认为：从短期看来，纽约市必须为它补助津贴。

为了延伸交通线，MTA开挖了1.5英哩(约2.4公里)的隧道，从西26街第11大道到时代广场。这个车站将占据1,212英尺长，相当于369公尺。

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全球商业地产投资趋势：伦敦、纽约、东京、巴黎最吸引人

世界经济论坛（World Economic Forum）于1月23日发布的一份研究报告显示，全球房地产直接投资量已恢复到2014年经济衰退前的荣景，预计在5年内全球房地产的直接投资金额将高达1兆美元，而美国一线城市的商业地产投资额在2014年一年内就增加了66％。此外，英国伦敦连续3年夺下全球最吸引商业地产直接投资的城市冠军。

英国伦敦连续3年夺下全球最吸引商业地产直接投资的城市冠军

全球房地产投资将持续增长

拜强劲的世界经济发展之赐，2014年全球房地产总直接投资金额估计达7,000亿美元，这个数字自2006年之后就不曾再超越过。世界经济论坛的研究预测，今年世界经济将成长10～15％，到2020年的房地产直接投资金额将达1兆美元。

世界经济论坛表示，全球投资市场好转归因于以下几点：投资委员会制定更趋严苛的承保标准与更多的审查制度，让举债经营的现象减少，同时抵押资产的净值增加。此外，来自亚洲与新兴市场的资本涌入，再加上因低利率和新的监管环境吸引更多的法团投资者（institutional investor ）等，都是让房地产前景被看好的原因。

30个主要城市掌握全球总投资量的50％

在过去10年里，全球30个城市共吸引到5兆美元的商业房地产直接投资金额，这个数字占总金额的一半。在2014年的排名中，美国是吸引最多商业地产直接投资的国家，共有18个城市入围；而欧洲占6个城市。

在美国，一线城市（如：纽约、洛杉矶、芝加哥、旧金山、华盛顿和波士顿）的商业地产投资额在2014年增加了66％，而全美整体商业地产市场的平均值是37％。

2014年吸引最多商业地产直接投资的全球前10名城市分别是：

  1. 伦敦
  2. 纽约
  3. 东京
  4. 巴黎
  5. 洛杉矶
  6. 波士顿
  7. 旧金山
  8. 芝加哥
  9. 华盛顿
  10. 悉尼

2014年，最吸引商业地产直接投资的城市还有多伦多、墨尔本、达拉斯、中国香港、美国加州圣荷西、慕尼黑、瑞典首都斯德哥尔摩、首尔、费城、休士顿、亚特兰大、都柏林、圣地亚哥、丹佛、凤凰城、迈阿密、柏林以及西雅图。

2013年吸引最多商业地产直接投资的前5名城市是：

  1. 伦敦
  2. 纽约
  3. 东京
  4. 巴黎
  5. 洛杉矶

2012年吸引最多商业地产直接投资的前5名城市是：

  1. 伦敦
  2. 纽约
  3. 巴黎
  4. 东京
  5. 洛杉矶

“超级大交易”

让伦敦、纽约、东京和巴黎胜出

伦敦、纽约、东京以及巴黎这4座城市在2014年的商业地产直接投资额就占了全球的19％。从2012～2014年3年的排名中，因为存在“超级大交易”，所以让伦敦、纽约、东京和巴黎能够坐拥江山、稳固不动，一直名列全球前4大商业地产直接投资金额最高的城市。

在伦敦，“超级大交易”有2个：分别是全英最昂贵的地标办公大楼——“小黄瓜”（The Gherkin）和汇丰银行（HSBC）办公大楼。据悉，“小黄瓜”于去年的开价是6.5亿英磅（约9.74亿美元）。

纽约的“超级大交易”是“华尔道夫酒店”（Waldorf Astoria Hotel），去年的成交价为19.5亿美元；在东京的“超级大交易”是邻近东京火车站附近的“太平洋世纪大厦”（Pacific Century Place），去年的开价是16亿美元；而巴黎的“巴黎香榭丽舍大街万豪酒店”（Marriott Champs-Élysées Hotel）成为当地的“超级大交易”，去年的交易金额是4.68亿美元。纽约和巴黎这两地的酒店买主皆来自亚洲。

市政透明、房价稳定与科技雄厚

二线城市也吸引投资者

在北欧，中型城市的房地产投资也很热络，如德国的杜塞尔多夫（Dusseldorf）、汉堡和慕尼黑，此外，阿姆斯特丹、奥斯陆和哥本哈根等城市也吸引了许多企业租户和投资者，因为这些城市的市政透明、房价稳定、科技雄厚还有环境方面等指标都不错。

值得注意的是，爱尔兰首都都柏林从2013年93名跃升到去年的24名，办公大楼租赁方面，在过去一年里是全球增长速度最快的城市。

世界经济论坛提到，美国的二线城市，如：费城和迈阿密，来自美国国内的法团买主增加，但是海外买主似乎对这些城市不感什么兴趣。世界经济论坛估计，今年美国二线城市的商业地产交易量将增加，因为有更多资产出售。

世界经济论坛还说，2014年大部分亚洲的房地产热钱集中在东京、悉尼、墨尔本、中国香港以及首尔等市场。但是因整个地区的透明度较低，在亚洲的二线城市能吸引到的资金更少。近年来，中国开发商正积极拓展海外市场，主要以伦敦、纽约、旧金山、多伦多和悉尼这几个城市为主。

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美国房价走势分析：123年来美国房市的历史和规律

美国房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率（2.8%）。如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。

这个规律是如此的精准，以至于在这100年中只有1943-1947是唯一的明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。这个规律不仅适用于美国平均，而且适用于一线 城市。到2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均，并不是便宜货，意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。这个回报率是否足够高，是 否能达到分散投资的目的，见仁见智。但是中国投资者应该知道这个规律。

根据美国最权威的凯西·席勒房价指数（席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者），从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占 23%），95年是上涨的（占77%）。其中跌得最深的是2008年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18%。连续下跌达到5年的只有两次，第一次是 1929-1933年的大萧条时代，累积跌幅达26%；第二次是2006-2011年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌幅达33%。

那么美国的房价在一个正常的年份涨得会有多快？在过去的123年中，美国房价平均内生（几何）增长率为3.07%。这个数字的逻辑是从哪里来的？在同样的 123年中，美国CPI通胀率为2.82%。如图一，美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。一般的常识是房地产是抗通胀的，此言不 虚。在扣除通胀率后，房价就基本不涨了。

美国123年扣除通胀后的房价历史（资料来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学）

如果我们看10年的累积涨幅，美国过去123年中发生过3次十年累积涨幅超过100%的阶段，分别是在1938-1954之间，1969-1986之间，和1995-2007之间。

1938-1954之间的地产大牛市是因为1943-1947年间由于二战带来的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17%，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10%；其余年份的平均涨幅只有2%，扣除通胀后是负增长。

1969-1986之间的大牛市主要发生在1974-1979之间，平均年增长为11%，但扣除通胀后年增长只有2%；其余年份的平均增长率为5%，扣除通胀率后为负增长。

1995-2007之间的大牛市主要发生在1999-2005年间，年平均涨幅为11%，扣除通胀后仍然有8%。这个超越通胀的涨幅后来被证明是泡沫，房价从2006年开始下跌，引发次贷危机，到2011年，美国房价在扣除通胀后已经低于一个多世纪以前的1895年。

总结一下，美国过去一百多年曾经发生过三次房产牛市。70年代的牛市完全是被同时代的通胀驱动，90年代末到金融危机前的牛市展示的是一个泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉动的、超过通胀的增长只有1943-1947。长期来说，美国房价的涨幅基本是美国通胀率。

美国房价会涨多快？

图一表现出美国房市的两个规律。第一，美国房价的长期增长率为3.07%，略高于美国通胀率。第二，如果房价变动偏离这条轴线，无论太高或太低，其后的趋势可以预测，即会回到这条轴线。

这条轴线也告诉我们，截止到2013年，美国的房价在经历了2006-2011的下跌，和2012-13的上涨后，已经回到、甚至略高于扣除通胀后的历史平 均价位。这表明美国的房价在将来的涨幅不会高于历史平均（3%）。其他可以考虑的因素包括由于美国退出量化宽松带来的融资成本的上升，以及美国经济回暖； 这两个因素对房价的影响是相反的。

除了看通胀调整后的房价，另外一个公认的衡量房价贵贱和预测房价走势的重要指标是房租对房价的比率。其逻辑是房租代表了真实的需求（而非投资价值），相对于这个需求的房价就可以衡量房价的贵贱。

如图二所示，在1960年第一季度到2013年第一季度之间，美国平均房租对房价比率为4.98%。21世纪初的房地产泡沫，表现在房租对房价比率从1999年初的4.8%下降到2006年第一季度的2.98%，下降比率达38%。

美国房租、房价对比（数据来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学）

如果房租对房价比率远远低于历史平均水平，就像一只市盈率很高的股票，要么相对于房价来说房租太低，意味着房租会上涨得很快，要么相对于房租来说房价太高，意味着房价会下跌，或者房租涨房价不涨。

那么到底是通过房租上升还是房价下跌来让房租对房价的比率回到历史平均呢？2007年，美国三位经济学家（Davisa,Lehnertb,和 Martinb）发表了一篇研究美国整体房租对房价比率的文章。文章的摘要，现在读起来让人凛然心惊，这样写道：“根据美国1960年以来数据我们构建了 房租对房价比率的时间序列。我们发现在1960到1995年之间美国的房租对房价比率在5%到5.5%之间，但是1995年后很快下降。到2006年末， 房租对房价比率已经到了3.5%的历史低位。如果房租对房价比率要在今后五年回到历史平均，房价可能会下降很多。”

后来的故事，如图二所示，是房租对房价比率的大幅度上升，接近历史平均。这个调整是通过房价的下降来完成的，包括在2008年发生的美国过去100多年最大的单年跌幅。

个别城市的房价历史

那么美国的一线城市是否会遵循不同的房价规律呢？现在让我们来回顾一下美国一些大城市在80年代末以来的房价历史。

纽约实际房价
波士顿实际房价与通胀率

洛杉矶和旧金山从80年代末到2013年的扣除通胀后的实际房价。如果把纽约房价在1988年初的房价折成一块钱，那么到2013年纽约房价在扣除美国通胀 后刚好是0.99元；换句话说，纽约过去25年的房价增长率非常准确，正好是美国通胀率；其间经历了90年代房价大幅度下滑，包括三菱地产于1996年宣 布洛克菲勒中心项目破产，以3.08亿美元的价格，加上8亿美元的债务，卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人；纽约房价在21世纪初开始大幅度上涨，到 2006年达到顶点的1.5元，到2013年跌回0.99元，完成了25年的轮回。

类似的，如果在1988年初把波士顿的房价折成1元，那么到2013年涨到1.08元，相当于扣除通胀后以每年0.3%的速度增长，其间也经历了和纽约一样 的涨跌周期。如果在1988年初把洛杉矶的房价折成1元，那么到2013年涨到1.12元，相当于扣除通胀后以每年0.46%的速度增长；如果在1988 年初把旧金山的房价折成1元，那么到2013年涨到1.29元，相当于扣除通胀后以每年1%的速度增长。旧金山的房价涨幅是最大的，一个重要原因是硅谷造 富的驱动。

洛杉矶实际房价与通胀率图
旧金山实际房价与通胀率

结语

希望读者能够记住这样几个规律：

美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率（2.8%）。如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。

这个规律是如此的精准，以至于在这100年中只有1943-1947是唯一的明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。这个规律不仅适用于美国平均，而且适用于一线 城市。到2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均，并不是便宜货，意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。这个回报率是否足够高，是 否能达到分散投资的目的，见仁见智。但是中国投资者应该知道这个规律。

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2015年纽约共管公寓市场将迎来“大爆发”

2015年规划在曼哈顿挂牌上市的新增共管公寓单元，将至少达到2014年的两倍，创下了自2007年以来的新高。这意味着，购房者将有更多选择，而开发商之间也会出现一些令人喜闻乐见的竞争。

2015年纽约房地产市场的共管公寓数量将大幅增加

在此轮新房源大量涌现之前，楼市已经历了持续5年的供应紧缺。在这期间，新建共管公寓楼几乎主导了市场，使得开发商能够不断推动房价走高。一些地产界观察人士预测，2015年即将到来的新开发热潮，将使房价的增速和销售步伐放缓，给曼哈顿购房者带来些许宽慰。

大量公寓楼处于建设阶段

“只要是在竞争激烈的强劲市场里，最终的赢家都是消费者，”曼哈顿一家房产经纪公司的首席执行官肖恩·奥谢尔(Shaun Osher)说，他的公司今年正在运营九个新建项目，共包含了608套单元。 “我认为买家将得益于这样一个蓬勃兴旺的开发市场。为了竞争，人们将不得不打造出更好的产品。”

科克伦阳光营销集团(Corcoran Sunshine Marketing Group)追踪了新开发项目的数据。该集团的数据表明，总体而言，至少有6500套新增共管公寓单元，预计将于2015年内在第96街以南的100多处楼盘当中发售；去年则有2500套新增单元在59处楼盘里发售。而存量房将达到自2007年以来的新高，2007年时，有8052套新增单元挂牌销售。

“从独一无二的古旧楼宇，到高耸入云的奢华大厦，各种令人眼花缭乱的新开发项目都将投放市场，”科克伦阳光营销集团的总裁凯莉·肯尼迪·麦克(Kelly Kennedy Mack)表示。她说，在整个城市，“我们有好多年都没看到过这么多新住宅开工了。”

在人称“亿万富翁街”的西57街走廊一带，一系列令人寄望甚高的公寓大厦，正处于施工初始阶段，并计划在来年开售。

“所有目光都将聚集在中城(Midtown)这个热门市场。”肯尼迪·麦克说。

其中一处便是西57街111号——一栋大约1400英尺（约合427米）的高层共管公寓楼。它是由地标建筑施坦威大楼(Steinway building)改建而来的，开发商是JDS Development Group和Property Markets Group。这对组合也开发了沃克大厦(Walker Tower)，其中一套顶层公寓去年被以5090万美元（约合人民币3.2亿元）的价格售出，打破了下城区当年的纪录。

同样引人注意的有：让·努维尔(Jean Nouvel)设计的53W53，该大厦靠近现代艺术博物馆(Museum of Modern Art)，高约1050英尺（约合1320米），由汉斯有限合伙公司(Hines)、高盛(Goldman Sachs)和新加坡的邦典置地集团(Pontiac Land Group)联合承建；此外，还有沃纳多房地产信托公司(Vornado Realty Trust)在中央公园南220号(220 Central Park South)运作的一栋高950英尺（约合290米）的大楼，该楼盘由罗伯特·斯坦恩建筑师事务所(Robert A. M. Stern Architects)设计，由蒂埃里·W·德蓬建筑师事务所(Office of Thierry W. Despont)负责室内装潢。而在上东区(Upper East Side)，公园大道520号(520 Park Avenue)这栋由泽肯多夫开发公司(Zeckendorf Development)与Park Sixty及Global Holdings共同开发的54层石灰石共管公寓楼，已经抢占了各处头条。其中共包含31套住宅，价格范围从整楼层公寓的最低1620万美元（约合人民币1亿元），到三层顶层公寓的1.3亿美元（约合人民币8亿元）不等。

超豪华共管公寓备受瞩目

眼见如此众多的新增共管公寓楼将在同一年内华丽上市，有人担心楼市供应即将过剩。地产界观察人士注意到，One57的销售正在放缓，这是由Extell开发公司(Extell Development)在中城区开发的一栋住宅大厦，曾引发超奢华共管公寓的兴建大潮。

“市场到什么时候才会开始喊‘够了’呢，”经纪公司Engel & Völkers NYC的总裁斯图尔特·西格尔(Stuart Siegel)说，“我觉得我们现在需要问这个问题。”

尽管如此，大多数经纪人和新开发项目的营销人员说，市场对优质公寓的需求并未减弱。 “我们认为，这些高端房产的市场将继续保持非常强劲和火热的态势，因为推动需求的不仅仅是国内市场，还有国际市场，”房地产公司道格拉斯·艾丽曼(Douglas Elliman Development Marketing)的总裁苏珊·M·德弗兰萨(Susan M. de França)说，“纽约市仍是与伦敦相媲美的头号投资目的地”，高身价人士都正在这里寻求投资机会。

他们说，目前的情况是，一些高端客户正在观望，等待着即将到来的豪华房源上市潮。

“现在大多数项目的成交过程，耗时都稍长了一些，”市场营销公司Stribling Marketing的负责人史蒂芬·拉特(Steven Rutter)说，该公司正在运作至少14个拟于2015年内开售的新项目，“买家的紧迫感没有那么强。他们想多看一些房源，以确保自己做足了功课。”他还说，在2015年，“房子会卖得很好，只是需要更长的时间而已。”

科克伦阳光营销集团的肯尼迪·麦克说，顶级公寓在2015年的新开发项目中，占比不到10%；其中预计将有大约500套定价超过每平方英尺5000美元（约合人民币每平方米35万元）的“超豪华”公寓单元，会挂牌上市。

“人们有一种错觉，以为市场正向着高端房产大举倾斜，”她说，“而我们看到的，则是一个年年相对稳定的定价结构，这确实是由各级购房者的强劲需求所支撑的。”

在新增的公寓单元中，有半数将属于所谓的中等豪华级别，定价在每平方英尺1700到2300美元（约合人民币每平方米12到16万元）。根据签约数据，上述价格区间中的两居室房屋，在2014年三季度的售价约为250万美元（约合人民币1553万元）。而根据科克伦阳光营销集团的数据，有半数新增共管公寓——也就是大约3300套，将处于每平方英尺1700到2300美元的价位，与去年的1100套相比有所增长。这是因为，开发商们正在全力进军之前未曾充分开拓的市场领域。

“入门级”公寓单元有望增长

投放市场的“入门级”公寓单元数量，也有望增长。所谓的“入门级”，也就是定价低于每平方英尺1700美元的房源。2015年，将有超过800套此类单元进入市场；而在2014年，其数量为306套。根据签约数据，属于这一级别的一居室公寓在2014年三季度的平均售价为119万美元（约合人民币739万元）。该类别在市场中的整体占比预计将保持稳定，在新开发项目中，入门级公寓的份额将仅占13%。

由于土地成本在飞涨，低价位的公寓令开发商们很难有所盈利，地产估值公司米勒·塞缪尔(Miller Samuel)的总裁乔纳森·J·米勒(Jonathan J. Miller)说。因此，除非他们一开始的成本基础比较低——一种可能是土地是几年前购置的，否则大多数开发商都不会为入门级购房者盖房子。

米勒说，由此导致的结果是，“我们将会继续建造许多价格远高于市场急需档次的房产，因为如果不这样做的话，就回不了本了。”

2015年，新破土动工的楼盘将继续占据主导地位，在新的开发项目中占比达到59%。不过，那些改建项目里也有可能涌现出一些有趣的创意。纽约人寿保险公司(New York Life Insurance Company)的原址，是一栋规模占据整条街区的文艺复兴式建筑，于1899年由McKim, Mead & White建筑师事务所设计；如今，它正被改建成一处包括140套高端公寓的楼盘，称为伦纳德街108号(108 Leonard Street)。销售工作拟于今年年底启动。

31层的威瑞森大厦(Verizon building)位于西街140号(140 West Street)，就在世贸大厦一号楼(One World Trade Center)的对面，目前正由玛格南房地产集团(Magnum Real Estate Group)和CIM集团(CIM Group)改建为住宅楼盘，其中的共管公寓房源拟于今年一季度上市，定价范围将从一居室的140万美元（约合人民币870万元）到五居室的1500万美元（约合人民币9319万元）不等。这座建于1927年的建筑，将采用巴克莱街(Barclay Street)100号这一地址，并保留其饰以藤蔓、花鸟雕刻的奢华外观，同时由室内设计师亚历山德拉·尚帕利莫(Alexandra Champalimaud)重新设计大厅。

开发商竞争日益升级

为了脱颖而出，开发商们都在专注于建筑、室内装潢的设计和工艺。“每家公司都在设计高水平的作品，”房地产营销公司Terra Development Marketing的总裁斯蒂芬·G·克利格曼(Stephen G. Kliegerman)说，“我认为，这跟我们在2008年之前看到的情况有很大不同。2008年之前，开发商基本上是按照自己的市场定位来建房，而不是为了将购房者吸引到自己的市场。”Terra Development Marketing为霍尔斯特德地产公司(Halstead Property)和布朗·哈里斯·史蒂文斯(Brown Harris Stevens)提供咨询服务。

今年在纽约亮相的建筑师包括普利兹克奖(Pritzker Prize)得主安藤忠雄，设计了伊丽莎白街152号(152 Elizabeth Street)——一栋精品共管公寓楼，由纽约公司Sumaida and Khurana开发。该楼盘将融入安藤的标志性元素，包括浇筑混凝土、镀锌钢和大量的玻璃，其中仅有七套从两居室到五居室不等的公寓，占据半个楼层的户型起价在590万美元（约合人民币3665万元），占据整个楼层的起价在1500万美元。

在西切尔西(West Chelsea)的高线(High Line)沿途，扎哈·哈迪德(Zaha Hadid)设计的、线条蜿蜒的共管公寓楼引起了关注。该楼盘位于西28街520号，包含37套单元。开发商是Related Companies。巴西建筑师伊赛·魏因费尔德(Isay Weinfeld)在纽约设计的第一座建筑，正在西27街527号拔地而起。这处占据整个街区的开发项目，由Centaur Properties和Greyscale Development Group开发，其中将包含两栋公寓楼，内含36套一居室到四居室的公寓。

还有位于西29街515号的515 Highline，是一栋包含12套单元的共管公寓楼，有着波浪形的立面，正对着高线公园，是新加坡建筑师、开发商曾仕乾(Soo K. Chan)在纽约的第二个项目。这栋共管公寓楼由Bauhouse集团(Bauhouse Group)开发，将于本月开售，价格为500至2500万美元（约合人民币3106万至1.6亿元）。就在该项目开工前，曾仕乾开展了他在纽约的另一个项目——Soori High Line，一栋包含31个单元的共管公寓楼，它带有十几个私人泳池，位于马路对面的西29街522号，开发商是Siras Oriel Development。

“施工质量肯定会有提高，”Urban Compass负责新开发项目的罗伊·金(Roy Kim)表示。他说，购房者将不仅拥有更多选择，“而且还有真正精心设计的优质项目可供选择。人们的要求变高了。”

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2015最新泰国买房移民指南

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一、泰国退休养老签证

 

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二、泰国养老签证政策详解

 

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三、泰国买房移民的常见问题解答

 

 

四、泰国买房移民政策的最新动态