Shelly – Page 465

雅緻小鎮Rockbank珍貴物業：智能高端住宅裡體驗雅緻鄉村風

近年來，相比較於高端市場，墨爾本獨特的城郊住宅區更受買家青睞，房價上漲非常快。專家表示，表現強勁的郊區住宅，有著廣闊的發展空間，是更值得關注的投資方向。在墨爾本西北29公里處的幽雅小鎮Rockbank，一處被綠地環繞的氣派大宅正在出售，視野開闊、擁有獨特的私密性，帶來風味迷人的鄉村生活方式。

幽雅小鎮Rockbank的珍貴物業：氣派大宅、鄉村風情

墨爾本房產一直受海外投資者的青睞，作為全球最宜居的城市之一，墨爾本的自然環境和人文特色都令人十分滿意。投資者總是希望找到一個經濟實惠、收益高的項目，澳洲房產投資者已經把墨爾本當作其投資選擇的焦點，尤其是目前除了CBD附近的房產外，在墨爾本郊區也是有很多值得投資的項目的。

這套住宅視野開闊、環境幽雅，擁有園林式綠地和草坪區，生長著高大的棕櫚樹、法國梧桐以及本地植物，帶來生機勃勃的盎然景象。

住宅建築的四周鋪有混凝土地面，安裝有容量為10.8萬升的水箱，帶有水龍頭。室內帶有高端設計，品質不凡，通體鋪設大理石地板；臥室、放映室和書房都鋪設歐洲橡木地板。另外建有鋪設了地磚且安裝有遮陽篷的露台，配有感應燈具或LED照明燈具。既有極為舒適開闊的空間、又盡享墨爾本鄉郊的獨特風情——這座住宅獨一無二，為您帶來珍貴置業機會。

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日本買房熱？小心被套牢

近年房市低迷，不少人紛紛改往海外置產，其中最早引吸投資者目光的國家正是日本。不過，專家也提醒，日本置產有重稅、貶值、投報率下跌的問題，再加上空屋率不斷攀升，現在進場恐怕會有套牢的風險。

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國人熱衷於海外投資，看屋旅遊團的風潮也隨之興起。

現在有意前往日本投資的人士，無非就是看好日幣貶值，再加上2020東京奧運的到來，重大建設將陸續啟動，可望為房市注入一股強心針。但投資畢竟不是「穩賺不賠」，仍有幾點風險需要留意。

首先，日本人口老化速度加劇，根據彭博資訊報導，日本全國多處在20年內恐淪為「鬼城」。野村總合研究所則指出，目前日本空屋已超過800萬戶，預測2033年將激增為2150萬戶，相當是全日本余屋量的1/3，對日本房市是一大警訊。

另外，根據永慶房屋統計，東京總人口數為3426萬人，跟中國台灣差不多，但日本2014年的中古屋交易量僅4.5萬戶，交易頻率連中國台灣的1/5都不到，永慶房產集團總經理葉凌棋就指出，現在搶著進日本市場的民眾，未來出場恐不易。

儘管日本和其他東南亞國家相比，經濟、國情相對穩定，奧運的確也可能帶動房價上漲，但除了賣房可能會賠上匯差外，投資專家也在臉書提醒，日本5年內買賣獲利得課35％的稅，5年以上15％，所以日本只能放長出租，最好是10年以上，再加上出租投報率一直下跌，以後若碰到市場反轉、脫手不易，有時屋主還必須親自去一趟日本，也很麻煩。

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收緊樓按打擊新界區樓市按半年跌幅近兩成

中原地產研究部高級聯席董事黃良升指出，2015年上半年本港主要三個區域(中國香港、九龍及新界)的二手私人住宅買賣合約登記均較 2014年下半年錄得下跌，顯示二手市場買賣放緩。反映政府推出收緊按揭措施，窒礙買家的入市信心，加上大型新盤推售，攤薄二手購買力，導致上半年二手私人住宅買賣下降。近期港股大幅波動，用家及投資者多持觀望態度，對入市較為審慎，預料第三季二手交投繼續偏軟。

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在三個主要區域中，新界區為跌幅最多的區域，按半年跌幅近兩成，顯示收緊樓按措施對新界上車盤的影響較大。2015年上半年新界區的二手私人住宅買賣登記錄得9,711宗，較2014年下半年的11,935宗下跌18.6%。九龍區上半年的二手買賣錄7,411宗，較去年下半年的 7,964宗下降6.9%。港島區的二手私人住宅交投今年上半年錄4,669宗，比去年下半年的4,892宗減少4.6%。

根據二十四個分區的二手樓市表現，2015年上半年有十九個區份的買賣錄得下調。買賣宗數跌幅最多的五個區份，港島佔兩個席位，九龍佔一個，新界佔兩個。黃大仙/鑽石山的買賣跌幅達32.9%居首。屯門跌27.2%居次。荃灣跌24.7%，排名第三位。筲箕灣/柴灣跌22.8%及香港仔/鴨脷洲跌18.4%，分別排名第四及第五位。

在新界方面，2015年上半年新界全線區份均錄得跌幅。除屯門及荃灣外，北區、元朗/天水圍、沙田及大埔的二手登記宗數跌幅亦超過一成，分別按半年下跌16.4%、15.8%、13.9%及12.4%。離島/東涌/愉景灣的二手買賣，按半年下跌5.0%。

在九龍方面，除黃大仙/鑽石山的二手登記顯著下降外，今年上半年何文田/太子道及旺角/大角咀的買賣，分別按半年下降14.5%及12.6%。

在港島方面，除筲箕灣/柴灣及中國香港仔/鴨脷洲的二手私人住宅買賣宗數跌幅較多外，今年上半年北角/鰂魚湧及山頂/南區的買賣，分別按半年減少7.7%及1.5%。

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法國南部Rivesaltes珍貴物業：置業在以美酒聞名的伊甸園

法國南部東魯西榮（Roussillon）地區的Rivesaltes小鎮，位於法南名城Perpignon的北部。

該鎮的葡萄酒歷史追溯卻可以到14世紀，在資深葡萄酒玩家中享有較高的知名度。該鎮有一處獨戶住宅正在出售，佔據一塊帶圍牆的土地，住宅四周環繞著葡萄園，為您提供了罕見的投資置業機會。

以甜酒聞名於世的Rivesaltes：值得探索的伊甸園

魯西榮（Roussillon）位於法國南端，臨近地中海，它是天然甜葡萄酒的故鄉。這裡得天獨厚的地理位置、優美的風景以及悠然自得的生活方式，使其成為法國的「世外葡萄園」。魯西榮西鄰比利牛斯山的卡尼古（Canigou）峰，北臨科比埃（Corbieres）丘陵區，南臨與西班牙的分界山阿爾貝爾（Alberes）山，東臨著名的地中海，這樣三面環山、一面環海的地形猶如一個圓形劇場，使得這裡的日照更為集中，利於葡萄的生長。不僅如此，有山有水的天然地勢也使得這裡成為法國人度假旅遊的勝地。

佩皮尼昂是魯西榮地區的主要城市。從佩皮尼昂市中心出發，一路朝北，只需20多分鐘的車程就可以到達裡韋薩特（Rivesaltes）鎮。裡韋薩特因兩個葡萄酒品牌而頗為出名：裡韋薩特經典甜酒（Rivesaltes）和麝香甜白葡萄酒（Muscat de Rivesaltes）。法國南部的天然甜酒絕對是一片值得探索的伊甸園。而如今，您也有機會在這片美好的土地上置業安居，可謂是真正難得的珍貴機會。

法國80%的天然甜酒來自魯西榮（Roussillon），而Rivesaltes是佔據魯西榮葡萄園面積最大的AOP，包括來自Pyrenees-Orientales地區68個村莊和Aude 地區的9個村莊，Agly、Têt 和Tech三條河流通其中，造就了山巒起伏的梯田景象，土壤類型多變。

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內地家長租中國香港嘉悅半島預繳半年租涉6萬

踏入暑假傳統租賃旺季，內地家長及內地學生均出動租樓。其中有內地學童家長為方便子女上學，決定以每月1萬元承租屯門嘉悅半島，並預繳約6萬元的半年租金，實用呎租22.4元。

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中原市務經理王明華稱，屯門嘉悅半島1座低層E室，實用446方呎（建築638方呎），2房間隔，獲內地學童家長以每月1萬元承租，實用呎租22.4元（建築呎租15.7元），預繳半年租金，涉約6萬元。業主2011年以212萬元買入，租金回報達5.7釐。
內地生2.2萬合租領都

另外，將軍澳日出康城近期亦有內地生預付半年租金合租單位。利嘉閣分行經理劉浩勤指，踏入7月份，內地學生租賃比例較5至6月增加，佔整體租賃成交約三成；其中領都2座中層RA室，實用971方呎（建築1296方呎），獲3至4位內地學生以月租2.2萬元合租，預付半年租金，實用呎租22.7元（建築呎租約17元）。

面對租盤渴市，租客只有加快決定「搶盤」。中國香港置業首席分區董事谷學祖指，荔枝角美孚新邨1期百老匯街23號低層J室，實用464方呎（建築640方呎），業主放盤僅3小時即獲本地客以1.8萬元承租，單位原則1房後改為2房，實用呎租38.8元（建築呎租28元），屬市價。

國人喜歡移民到日本的11大理由

伴隨著移民費用問題，美國、加拿大、新西蘭、澳大利亞的費用大家都心知肚明，就不一一介紹了，最便宜的新加坡也需要一千多萬人民幣才可以做到，但是日本卻是遠遠的不足10分之一。那麼國人為什麼要選擇去日本呢?

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1.乾淨

去日本最大的感受就是兩個字：乾淨!比美國還要乾淨!去過基本所有的歐美的唐人街，發現日本的唐人街最乾淨。

日本不僅僅是大城市的主幹道乾淨，連小街小巷都特別乾淨。

你在大城市最大的感受就是，空氣中沒有灰塵，連他們的牆面和玻璃都是特別乾淨，汽車也很多，但是沒有尾氣，更見不到冒黑煙的車。

2.交通便利

在日本週一到週五，一般的人甚至是老闆，都不開私家車上班，全部坐鐵路和地鐵上班，因為時間絕對有保證。在街上跑的基本都是營業用車。

日本的公共交通極其發達，日本的第一條新幹線建成於1964年東京奧運會，到今天都運行得非常好，今天日本全國建成了覆蓋全國的鐵路新幹線系統，效率非常高，他們的鐵路像公交一樣運行，和地鐵、公交接剝得非常好，轉車很方便。

3.安靜

早上來到這個地鐵站，你看見洪水般的但有序的人流，但是基本沒有人講話，更沒有人大聲講手機，你只能聽見可怕的皮鞋聲。

日本人做事是以不給別人添麻煩、不影響別人為原則，這已經成為他們靈魂深處的東西，已經完全內化了。

4.特別重視幼兒教育

日本人特別重視幼兒期的教育，所以很多母親生了孩子之後辭掉工作全職帶孩子，為什麼?因為他們認為孩子三歲前是幼苗期，一旦孩子的成長出現問題，特別難修正。

而且日本人認為：讓男人工作更勤勉一些，強度更大一些，收入更高一些，讓母親回歸家庭，等孩子3歲後再上班，對社會效率沒有任何影響，但對下一代的成長特別有利。

另外他們對孩子培養的一個原則就是：七分飽、七分暖。他們基本不讓孩子吃得太飽，也不怕孩子穿得太少，秋天孩子穿個單衣在外面玩水他們也不怕孩子受涼，所以你在日本基本看不到胖子。

另外，孩子生病一般不打吊針，他們認為孩子有很強的自癒能力。

日本人均壽命是全世界第一，這也說明日本人衛生條件、醫療條件、生態環境、飲食習慣、體育運動都做的很好。另外，日本的學校特別重視校服，他們的校服也特別漂亮，式樣很多，做工很好。

5.敬業

在日本接受日本人最多的就是日本人的鞠躬，據統計，一個日本百貨公司的電梯口的迎賓員，一天要鞠2500個恭。

大家都非常明白，要天天這麼鞠躬多麼不容易，支撐他們這麼常年累月做的是他們視敬業為天職的理念。

6.先進的醫療技術

日本是全世界癌症防治最先進的國家。在日本進行國際最尖端的早期防癌健康檢查，能發現和篩查已知的300多種癌症，能最大程度給生命以保障。

日本治療疑難病症的技術

日本先進的醫療技術(Advanced Medical Technology)不但提高疑難病症的治癒率，而且對延長生命，及疾病預防，疾病早期診斷帶來福音。微創治療，微創檢查是使身體不受損傷或較輕損傷的診斷檢查，大大減輕患者的接受疾病治療時的痛苦，不但患者生活品質得到提高，病癒後可盡快恢復日常生活和工作。電子計算機X射線斷層顯像(CT)，磁共振成像(MRI)，正電子發射型計算機斷層顯像(派特)的高度普及，每百萬人口人均擁有醫療設備台數屬世界最高的水平。

7.距離中國最近，回國最方便

8.語言上使用漢字，即使一句日語不會的老人也會大概讀懂街上的漢字。

9.社會福利制度完善(健康保險?國民年金)，生活安心。

10. 日本法律健全，治安亞洲首位。

11.動漫等文化產業風靡全球

當今我們的生活水平雖然上去了，但是生活品質還有很大差距，即使是我們的生活品質上去了，生活品位還有很大的差距。移民是一個關係到人生發展方向的大話題，希望大家不要用老一輩人偏見的眼光來看待日本，心態決定未來生活品質。

新加坡推出兩私宅項目反應熱烈

今年6月學校假期結束後，發展商在7月重燃戰火，紛紛推出新私宅項目，促使新加坡樓市出現了相對較熱鬧的景象。

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位於坎貝拉的執行公共公寓（Executive Condominium，簡稱EC）「雅尚苑」（The Brownstone），上週五開始接受公眾的電子申請，截至昨天已吸引超過2000人參觀示範展廳，並收到了300多份申請表格，其反應之熱烈令該項目發展商城市發展（CDL）感到鼓舞。

城市發展有限公司總經理謝仰豐說：「市場目前競爭激烈，買家有廣泛的新EC項目選擇，但雅尚苑的熱烈反應說明，買家對處於良好地點且具有較強升值潛力的EC項目，仍有著強勁需求。」

他預計，本月20日電子申請活動結束前，還會有更多符合資格的買家提呈申請。

另一方面，位於盛港的99年地契私宅項目「峰景苑」（High Park Residences），自兩週前開始預覽活動，至今吸引超過1萬8000人，反應也非常熱烈。

峰景苑發展商之一集永隆發展（CEL Development）執行董事莊志淼說：「項目反應相當理想。許多人都表達了購買興趣，其中包括自住者、投資者和組屋提升者。相信項目本週六（18日）正式推出時，銷售情況應該會不錯。」

據之前的報導，峰景苑收到代表買家購買意向的500張支票。莊志淼雖不願透露確實支票數量，卻表示支票總數遠遠超過了500張。

本地新私宅銷量近來表現不盡理想，5月份僅售出638個新私宅單位，比之前一個月少了四成以上。但市場人士指出，這部分原因是由於市場缺少新項目登場。

現在步入7月至9月的傳統樓市旺季，發展商看好市場需求會有起色，開始推出新項目，而且還給出更多甜頭來刺激買氣。

例如峰景苑平均尺價低於1000元，一臥房單位售價介於30多萬元至40多萬元，二臥房單位則從40多萬元起跳。

莊志淼表示，低於1000元尺價的價位，是挺實惠的市場價格，符合一些買家的要求，對買家將是一大吸引點。

他說：「很多買家傾向於不超過100萬元的私宅單位，所以我們的項目應會受到這些買家青睞。況且除了吸引人的價格外，峰景苑也具有綠化家園概念、無阻擋海景設計等其他賣點。」

至於雅尚苑的發售價格，將在電子申請活動結束後才敲定。不過據市場消息，項目大部分單位售價低於100萬元，包括二臥房單位約60萬元起跳，三臥房單位約70萬元起跳，平均尺價700多元。

謝仰豐表示，雅尚苑的一大賣點就是它的增值潛能，尤其是它就位於興建中的坎貝拉地鐵站旁。

他說：「新加坡北部是新增長地區，有望轉型成居住與商業樞紐。雅尚苑位於坎貝拉地鐵站旁，為居民提供無與倫比的銜接便利，並從北部下來的基建發展中獲益。」

雅尚苑位於坎貝拉通道（Canberra Drive），共有638個單位，預計在2018年取得臨時入夥證。峰景苑位於盛港西芬維爾路（Fernvale Road），共有1399個單位（包括九個商業零售店和14棟洋房），預計於2019年竣工。

除了上述兩個項目，其他可能在7月份推出的私宅項目還有位於蔡厝港的霸級EC項目Sol Acres，以及盛港的The Vales等。

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新加坡房地產代理業合併風吹不止

過去一年來，新加坡房地產顧問和代理業接連傳出合併與收購消息，這股風潮不但絲毫沒有出現消停的跡象，似乎還越吹越盛……

幾天前，新加坡當地六家房地產代理公司，包括GPS Alliance、MORE Property和Trillion Property又傳出消息，可能合併成本地規模第四大的房地產代理公司，擁有超過2000名房屋經紀。

目前，新加坡當地最大的三家房地產代理公司，分別是擁有5975名註冊房屋經紀的ERA、擁有5667名經紀的博納集團（PropNex），以及擁有3257名經紀的Huttons。

有意合併的GPS Alliance，旗下擁有478名註冊房屋經紀；MORE Property和Trillion Property分別有185個及45個註冊的房地產經紀。

業內人士說：「新加坡房地產市場已經進入嚴冬，狂風陣陣，大家不依偎在一起取暖，怎麼挨過這個冬天？」

他們解釋，隨著市場板塊縮小，競爭越來越激烈，小公司的生存空間更加狹窄。唯有通過合併，才能與其他同行共享資源，取得經濟效益，從而加強競爭力，打響知名度，提升新公司的形象，並且銷售更大型的房地產項目。

「通常，大型項目的發展商，只會選擇陣容大、人手較多的房地產代理公司，來協助推銷他們新建的單位。小公司一般不容易說服發展商把項目交給他們銷售。」

通過併購壯大勢力

這並不是近年來本地房地產顧問與代理業第一次出現主要的整合行動。在這之前，私募股權公司德太投資（TPG Capital）控股也剛於今年5月宣佈，通過旗下商業房地產顧問戴德梁行（DTZ），以20億美元來收購高緯環球（Cushman & Wakefield Inc.）。

這個消息在整個房地產業界引起不小的迴響，原因是兩家公司一旦合併，新公司很可能改變全球商用房地產服務市場的現有格局，開創一個「三國鼎立」的新局面。目前，全球的商用房地產領域可以說是由世邦魏理仕（CBRE Group）和仲量聯行（Jones Lang LaSalle）所主導，一旦戴德梁行和高緯環球合併，新公司的年收入預計將超過50億美元，在全球50多個國家設立250個辦事處，足以挑戰兩大巨頭的市場地位。

去年8月，仲量聯行也收購了博納集團營銷部門「博納國際」（PropNex International）的20％股權，來加強公司在東南亞住宅市場的業務增長。

這家紐約上市公司目前在全球75個國家設有超過200個辦事處，聘有5萬3000人。自2007年來，它頻頻在新加坡出擊，至今已經收購了高檔項目房地產經紀行Property Edge、國際項目銷售公司DST International、集體出售與住宅地皮銷售公司齊樂行（Credo），以及住宅租賃服務公司Halcyon Real Estate。

仲量聯行在本地住宅項目方面的市場份額原本不大，旗下只有170名房屋代理。但博納國際卻是新加坡最大的房地產代理公司之一，旗下有超過5600名房屋經紀，佔了大約三分之一的市場份額。

仲量聯行購入博納國際20％股份之後，取消了代理業務（associate business），並建議旗下170名房屋代理加入博納，並將所有住宅項目業務交由這個夥伴負責。

尋找不同業務優勢合作夥伴

業界人士指出，目前全球多個房地產市場陷入低迷，投資機構自然趁房地產顧問公司的股價和估價走低，展開合併與收購行動。他們尋找的合併目標，通常都擁有不同的業務優勢，這樣才能起到「互補」作用。

「房地產代理業和顧問業正進入一個臨界點，整個行業的景氣不好，不得不進行重組。龍頭老大如果什麼都不做，江湖地位隨時可能不保，這陣風應該還會繼續吹下去。」

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去澳洲做優質養馬場主人：開啟田園生活方式、獲得豐厚投資收益

納納古恩（Nar Nar Goons）是吉普斯蘭（Gippsland）的一個小鎮，位於墨爾本中央商務區東南面61公里處。亞歷克斯•斯科特及其團隊（Alex Scott & Staff）很榮幸能向投資者推薦這處名為「鐵皮馬場」的優質奎特馬養馬場，其面積達到102英畝（約41.3公頃）。對於愛馬人士和投資者來說，都是一次絕佳購買機會。

納納古恩「鐵皮樹馬場」：位置優越，發展前景看好

「鐵皮樹馬場」位於納納古恩（Nar Nar Goons）鎮的鎮區內，該鎮區的其中一個發展戰略是：增加鎮中心的面積及人口，使之達到現在的10倍——如此一來，本物業距屆時的鎮區只有7公里遠。這也使得馬場具有光明的發展前景，升值潛力也很大。

本物業距城市增長區（Urban Growth Zone）的邊界只有8公里，距墨爾本中央商務區只有45分鐘路程，距泰農（Tynong）鎮境內新的帕金頓（Pakenham）賽馬場只有5分鐘路程。從這裡前行20分鐘可到莫納什大學，前行5分鐘可到一流的購物中心以及高職院校和學校。

馬場位置優越，距菲利普島（Phillip Island）只有45分鐘路程，島上有距聞名世界的企鵝天堂、衝浪海灘和頂級釣魚場所；距本耶普國家公園（Bunyip State Park）只有10分鐘路程，該公園中生活著澳大利亞本土野生動物，是在叢林間漫步的好地方。

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海外投資有風險小心租金報酬騙局

許多國內房產買家轉向海外置產，不過，同樣是投資人的帥先生，聽到海外不動產投資卻避之唯恐不及，他也坦言，早有業者找他合作銷售海外房產，雖然服務費趴數很優渥，但帥先生擔心賣了之後未來恐會有難解的糾紛，因此完全不碰海外物件。

海外置產風險不小，最好慎選物件。

他說，以大眾最愛的日本房產來說，若是單一建案社區銷給買家，加上又是酒店式管理，這類環境並不適合家庭者，未來轉手的買方恐怕只能侷限是中國人，因此這類物件並不建議買，加上現在進場租金報酬恐僅剩4％，那何必將錢匯出海外？

帥先生指出，但若直接買中古物件，精算租金報酬率是可以考慮投資，加上日本不動產交易制度透明健全，的確相較其他熱門投資置產國家來得安全。他表示，先前便有人找他合作銷售東南亞的不動產，一次銷售100、200戶，傭收也優渥，但他認為這類物件風險不小。

他舉現在最熱門的柬埔寨，「人治色彩太濃」，就是很高的風險，其次現在不少建案號稱租金報酬9~10％，但交屋後因市場供給暴增，可能只剩6％。除此之外，這類規劃酒店式公寓的產品，當地人根本不想買，社區流動租客太多，缺乏住宅安定感，是否代表未來也只能轉給中國台灣人？

若以匯率風險來看，馬來西亞幣近1年升值12.9％，若以去年6月1元馬幣可換9元台幣換算，當時台幣1000萬元等於111萬元馬幣，現在111萬元馬幣，只能換回976萬元台幣，換句話說已經有24萬元匯損。帥過頭建議，若要投資海外不動產，最好以中古屋為主，新建案還是少碰為妙。