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每百套被中国人买走10-15套

最近，日本几家主流媒体纷纷聚焦“中国人赴日购房”，其中一家 媒体还用了这样一个夸张标题——《中国人疯狂买房推高当地房价，日本人哭了》。报道说之前席卷悉尼、温哥华和美国的中国人扫房热潮如今蔓延到日本，一辆又 一辆大巴满载中国的购房者络绎不绝来到日本，推动当地房价节节攀升。

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听起来挺夸张的，现在中国人去日本买房真的这么多吗？对此，中国国际问题研究院世界经济研究所所长姜跃春在接受海峡导报专访时说，据日本媒体披露的数据显示，最近中国人到日本买房确实呈现大幅增加的势头。2015年上半年 日本销售房地产，每一百套当中，中国人购买的数量达到了10到15套，占到10%到15%，成交金额是2014年下半年的3倍。

中国人赴日抄底有四大原因

越来越多的中国投资客正开始通过不同渠道进入日本房地产市场，中国人为什么现在开始青睐日本房地产了呢？对此，姜跃春分析认为主要有以下四大原因：

首先是日元大幅度贬值。去年7月份，一美元兑换约80日元，现在一美元可兑125日元，就是日元贬值40%到50%。人民币现在也处于历史高位，对于日元也显得很坚挺，日元对人民币的贬值幅度也不小。

第二个因素就是，2020年奥运会将在东京举办，这对房价预期是上涨的，也是市场的普遍共识。而且这种预期的涨幅，无论是过去的北京还是伦敦，涨幅都是非常大的。

第三，虽然日本房地产市场从2005年开始缓慢复苏，但距离历史最高位还有很大的空间。

第四，中国的有钱人多了，赴海外投资房地产逐渐成为一种常见的投资方式。

未来五到七年仍有升值空间

随着大量外国地产投资者纷纷涌入，日本房价变得越来越贵了，在当前节点上，日本房价还有多大回报空间呢？

对 此，姜跃春分析说：“我个人觉得，日本房地产上升空间应该还是有的。在未来五到七年，上涨20%—30%应该没有问题，如果是东京的话，价格会涨得更多， 但不会像北京前几年那样房价飙升得翻几倍，日本的房地产市场还是比较理性、比较成熟的。”“日元贬值这个因素，对中国人投资日本房地产太重要了。我觉得日 元贬值到目前为止，应该说还有空间，因为安倍经济学要搞2.0，继续印钞票推行货币宽松政策。我估计在未来两三年之内，日元贬值的空间还会出现，但是不会 太大。”姜跃春说，此外，日本房地产的总体走势还是处于复苏回暖状态。1990年日本房地产到达一个高峰，随后持续14年一直在下降，2005年之后开始 企稳回升，但目前距离1990年的高位还有很长的距离。

日本房价有多高？

目前东京中心六区的公寓价格正在不断上涨，七十平方米平均要价已经达到了约6500万日元，折合人民币大概是330万元，跟北京二环房价基本上差不多。东京的赤坂（高档住宅区）一套五六十平米的房子，现在的价格差不多是一亿日元。

东京的房价是日本最贵的，其他城市会低一些，如果是三四线城市，价格会低很多。当然，每个城市不同地段、不同房龄的房子价格差异还是挺大的。

此外，在日本几乎没有毛坯这一说，如果是新房，一般都是精装修。日本房子基本按套内面积计算，几乎不用建筑面积一说。

日本也有限购吗？

很多中国人去海外投资房产不是移民就是留学，所以中国人赴日投资最喜欢的标的就是五十万到一百万人民币的单身公寓。日本单身公寓的使用性比较强，公寓基础设施完备，而且装修得非常科学。

日本不限购限贷，它贷款非常容易，利率非常低，几乎是零。你只要有固定的职业，固定的收入，基本上贷款没有问题。所以首付非常低，10%到15%，20%算是多的。

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1. 建筑标准：新房VS二手房

英国现在大多数新建筑根据最新的标准建造，大多采用当代风格、节能设计（生活成本低），安全性设计等方面都比以前的建筑有了更多保障。而且作为新建建筑，房屋保险的时间上会相对长一些，而且保费更低于老房子。

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2. 布局：新房VS二手房

新建住房对于买家的吸引力是多方面的，首先买房人的心理就会有一个很明显的偏好。再加上新建住房在建筑设计、布局和配套上都更有优势：有很多新建的社区都会配有绿化、健身和休闲区域，这些因素都会更加受到买家的亲睐。

3. 购房后的维修费用：新房VS二手房

选择新房的另一个原因还在于买家对于新建房屋未来的预期；

对此，大家对于新建住房的预期是希望买了房的未来十年都不会有太大的支出，比如不用担心要花钱请人来维修房子的破损的地方啊之类的；并且现在有些社区可以提供有偿的物业维护和包裹代收服务，很方便。

相反，二手房，或者不那么新的房子，在买回来后，可能是需要再花钱去修复、装修、扩建的。

4. 免费保险：新房VS二手房

一般来说，英国的新建住房有80%具有NHBC（英国国家房屋建筑委员会）的10年保险（Buildmark），这个保险必须是由房产开发商所负责提供给购屋者的。这个由NHBC所提供的10年保险，对于您房屋贷款，或者是将来把自己的房产重新抵押出去、转卖等，都是非常必要的；若是没有这个10年保险，要拿到贷款可以说是非常困难的，同时未来房子若想要转卖，也会变得比较没有价值。另外，这个10年保险是跟着房产走的，也就是说，如果您的房产在购买后的3年后转卖的话，接手的买手仍然有剩馀7年的保险的。

而二手房的房屋保险一般剩余期限短，甚至是没有，这时就需要买家进行额外支出了。

（据大苏网）

夫妻二人在英国“假离婚”后购买二套房到底能否免去高档印花税？两人结婚前各自名下的房产婚后会不会被多征收印花税？除此之外另外一些需要注意的问题都有什么？

印花税的合理避税一直是各位购房者关注的永恒话题。个人买不行公司买，父母买不行子女买，甚至有些夫妻想出了假离婚的招数。。。

好吧，今天我们就来聊一聊这“婚姻与印花税”的话题。首先我们来看来自Q女士的案例：

“我现在和老公居住在英国，目前有一套自住房。自印花税新政实施以来，我一直有个疑问，就是如果我和老公想购买第二套房产，在购房前我们离婚的话，是不是就不用多交印花税了？现在住的房子是在我的名下，我老公名下还没房子，第二套房子可以由他购买然后我们共有产权。我知道这个问题可能听起来有点荒谬，但是据我了解事实上如果这样做并不违反法律，并且确实能够避免多交5万多英镑的税费。因为就我来看这个政策对于没结婚的双方来说显得比较利好。”

确实，在国内，假离婚买房或许已经成为老生常谈的话题，在北上深这些一线城市高房价的打压下，很多夫妻为了生活破不得已实行此种做法，虽然极端不过擦边球成功案例也不是没有。那么在英国，“假离婚”是否依旧可以成功华丽避开高档印花税的问题呢？

答案其实简单明了：NO!

谈到假离婚，首先我们先来探讨一个问题，就是在英国怎样才能离婚。毕竟不管是不是假离婚，既然要买房用，那么白纸黑字必须要有法律依据，也就是合法才能离婚。根据英国离婚律师Jacqueline的建议，若办理离婚手续，必须能够证明此段婚姻已经破裂并且无法挽回，例如满足以下条件之一：

★一方有通奸行为（Adultery）；
★有反常行为（Unreasonable behaviour）；
★双方同意离婚且分居两年以上（Separation with consent todivorce）；
★两年以上的遗弃（Desertion）；
★或者双方未达成共识但分居五年（5 years’ separation without consent）

因此如果目前Q女士夫妇二人仍然在一起居住的话，显然无法证明二人婚姻真的出现了问题，除非二人从现在开始实行上述的“两年或五年计划”，但成功率仍然无法保证…

另一方面，如果Q女士和丈夫成功买了第二套房，但享有权如果是共有（Joint）的话，还是需要多交印花税，因为Q女士的名下还是有两套房，这和离婚与否并无关系。未婚伴侣在购房上的优势就是若婚前任意一方拥有自己名下的房产（Sole name），那么这套房产并不会计入另一人的名下。

因此事情其实并不难，房产方面看的就是拥有者，若符合“一人一套”则不需要多交税，至于方法问题…只能说“假离婚”这个方法，在英国很难适用，毕竟与房产相比，夫妻二人的感情更为重要，您说是不…？

那么在这里我们举一反三，如果婚前二人分别单独购房，那么婚后各自的房产是否会被多收印花税？请大家继续看下一个来自D先生的案例：

“我和我女友都刚刚从学校毕业，打算在英国发展定居。前几年时我父母已经帮我在英国买了一套房子，但是我女朋友名下还没有房子。我们目前准备在北部另一个城市自己再买个新房，虽然目前打算自住但未来不排除出租出去的可能。目前我们自己首付可以搞定6万英镑，住房贷款她可贷12万英镑，思来想去我和她名下各在婚前有一套房的话应该是不用多交印花税的。两套房子我们都不会在短期内卖掉，因此资本利得税什么的感觉都不用考虑。我想问下目前我们的计划是否可靠，这样做是不是最佳的办法？”

这位D先生的案例其实很明确：“我们还没结婚，婚前各自在英买一套房结婚后是否不用缴纳多余印花税？”首先对于这个问题，涌正可以明确告诉您，结婚之前，两个人分别都是单独的个体，因此婚前各自名下的房产是不构成共有房产的，就不存在第二套房，同样的额外印花税（多交3%）也不适用于这类人群；倘若夫妻拥有共有房产在先（Joint Ownership），即使之后以其中任何一人单独名义购房，此时也必须使用高档印花税税率。D先生属于前者因此不适用于高档印花税税率。

二人婚前用各自名字买房，之后出租一套自住一套确实是个可以避税又能创收的投资房产的方式，不过除此之外还有一些事情是D先生以及其他投资者今后需要留意的。首先我们就假设此案例中房产价值总计18万英镑，既然不用缴纳高档印花税率（按二套房多交3%的话就是6,500英镑），但基本档的税率还是要交1,100英镑，即（180,000-125,000）x 2%，不过确实省下了5,400英镑。可是，您需要确定的是，对于这套房子您可以做到“100%放手”。

什么意思？就是这样一来其中一方就要100%放弃这套家庭住房的权益，也就是您可以拥有的房产份额。如果想日后获得该房产的权益，您的另一半可以与您另外再去立一份遗嘱，在他/她去世后您可以成为该房产的继承人…而这一系列包括立遗嘱请律师都要不少花费（具体价格请咨询不同律师事务所），花个几千英镑也是很轻松…

还有一点，如果您这套房子是在您另外配偶的名下，您将无权通过该房产进行常规的住房再抵押贷款（Remortgage）筹集资金，可以选择的贷款方式只有购房出租抵押贷款（Buy-to-let Mortgage），而这种方式会比常规的住房贷款花费更多（具体金额以各银行及放贷方实时价格为准）。

如果被出租的房子是在您的名下，虽然到时候您会获得比较可观的租金，但是这笔收入也会计入您个人收入名下，这意味著在个人所得税（Income Tax）方面您很可能会被抬到更高级别一档中，需要支付更高额的个税…

最后，如果将来您想卖掉名下的这套房产，在资本利得税（Capital Gain Tax, CGT）方面，您需要承担这套房产所有的税款。但是如果这套房产为夫妻共有，届时该税可以被拆分为两等份，根据2016-17年英国现行税法，每人支付11,100英镑。

因此，婚前各自购房确实能够达到合理避免高额印花税的困扰，但是也并非高枕无忧，之后夫妻每一方都可能面临不同的需要格外留心的方面，当然这也要看您如何对家庭财富进行未来规划。如果大家还有任何关于此案例的问题请尽管留意联系我们，我们会同专业人士一起探讨，帮您寻找最佳解决方案。

（据UKObserver）

在购房过程中，大家都以找到配套全，地段好，未来升值空间大的房子为目标。然而，市场的在售楼盘数量庞大，鱼龙混杂，如何选到好房逐渐成为一门学问。那么您是否知道，除了交通和学区，邻近好的超市/餐厅也是使您房产溢价的尚佳选择。英国大大小小的无数店家中，哪些最能为房产带来无限增值呢？同时看到哪些店家您要小心留意呢？今天我们就来看看英国一项最新研究成果。

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该调查主要采集了英格兰东南部地区的27个市镇，数百家商超餐馆咖啡厅周边房产的价格，历时数月作出统计。调查显示，Waitrose, M&S, Starbucks在所有店家中胜出，成为最新的房产溢价“好评店家”；而McDonalds，Primark，Asda，和Poundland则被列入了房产增值“黑名单”，详情如下：

第三名：Starbucks

溢价指数：8%

星巴克上榜其实并不意外。作为全球连锁咖啡厅星巴克可谓能满足广大好青年们的所有休闲需求。但是在购房选房中，星巴克的存在可以作为周边房产增值的重要保证。他们有单独负责选址的部门，利用GIS（地理信息系统）选址，通过建模把各项参数编写进一套决策模型，再由市场调查人员调查人流，车流量，进行消费群体和商业构成分析，最后得到较为明晰翔实的报告继而决定是否开店。

因此从某种程度而言，星巴克已经提前为您做了选址测评，他们所在的地方正是瞄准了发展潜力区域。早在2013年，美国一家知名房产数据公司Zillow就专门做了星巴克与房产的相关调研，结果显示，2013年美国平均房价增长65%，而星巴克附近的房产增值远远甩开平均值，达到96%。虽然国情不同，但是在英国星巴克也绝对是助力房产升值的强大法宝，多家英国房产公司都曾表示在星巴克附近的房产不论是出售还是出租速度都非常快。

第二名：Mark & Spencer (M&S)

溢价指数：9%

英国那么多家超市，每个都有自己的特色，而Mark & Spencer（M&S，玛莎超市）是英国国民级百货，从服饰内衣、化妆保养、礼品家居无所不包，值得一提的是，他家食物食材丰富且健康味美，每年圣诞期间的新意广告大片也是赚足了眼球。

关于“选址心经”，玛莎自然也有自己的方法。首先相关部门着手进行市场调查和资料信息收集，包括人口、经济水平、消费能力、发展规模和潜力、收入水平、以及前期研究商圈的等级和发展机会及成长空间。其次，对不同商圈中的物业进行评估，包括人流测试、顾客能力对比、可见度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和合理选择。本次调查结果显示距玛莎超市半径1/4-1/2英里（约400-800米）的房产价格比区域平均值高出9%。这些区域多是商场聚集，人流汇聚的地方，并且发展成熟稳定。

第一名：Waitrose

溢价指数：8%－12%

“哪里有Waitrose，哪里就有中产阶级社区”，一些英国人经常会这一讲。虽然这句话我们暂时无从考证，不过去年就有英国网友投票选出了自己最喜欢的超市，结果就是Waitrose一马当先，拔得头筹。

一直以来，Waitrose家的东西比大多数超市贵一些，质量也要好些，有些英国人只到Waitrose和M&S购物，尤其是年纪大一些的人，对品质要求比较高。不仅如此，连英国王室都和Waitrose颇有渊源，伊丽莎白二世女王和威尔士亲王查尔斯王储都为它颁发了委任状，承认它为御用食品、葡萄酒和烈酒供应商，而凯特王妃在与威廉王子大婚不到一周，也推着超市推车出现在一家Waitrose门店中，更是被媒体称为“Duchess of Waitrose”。

如果您家的附近有Waitrose超市，那么这家超市给您房产到来的溢价可以达到8%－12%。去年Lloyds Bank（劳埃德银行）专门为Waitrose做了类似的调查，调查显示，附近有Waitrose门店的房产比同区域的其他房产要贵12%；而《镜报》则宣称靠近Waitrose的房子平均能够升值40000磅，甚至还有学者提出了一套“Waitrose经济学”，用区域中Waitrose门店的数量和规模来衡量该区域的经济发展情况。

不过，既然有这些房产溢价的“好评店家”，一些“黑名单店家”也不能被忽视。
餐巨头McDonalds（减分指数：24%），平价服饰Primark（减分23%），平价超市Asda（减分22%），和“一镑店”Poundland（减分16%）是在本次调研中获得负分的店家。

调查指出，虽然这些也都是经营很成功的连锁店，每一家店选址前也都是做了精心策划，但这仅限于保证营业额最大化这一方面。此次调研负责人表示，由于主打“平价”的经营理念，这些店家的顾客群多位中低收入人群，所在地多数是人流量大但嘈杂的地区。例如我们会看到很多在麦当劳店面门前排起很长队购买套餐的顾客，人群聚集就会产生诸多不确定因素（偷盗抢劫等）。而这些店家周边或许是个节省生活开支的好去处，但对于购房选址来说显然无法构成很好的参照物。每一家新的Waitrose或者M&S门店的开张最开始并不能直接拉动房价上涨，但是逐渐的这些门店会使该区域变得更加令人满意。

所以看过此文您不妨留意一下，自家附近有没有上榜的“好评店家”，有的话房子就赚到啦！如果您即将购买的房子正好靠近“黑名单商家”，那么在购房之前您需要再仔细留意周边环境，谨慎思考，做好购房决策。

（互联网综合整理）

伦敦不单是英国首都，更是集文化、教育、历史、建筑、购物与休闲于一身的世界级城市，而在经济上，伦敦则是着名的资金避风港，并且对各种海外投资抱持开放态度，因此伦敦的地产市场一直以来颇受全球关注，不时成为新闻焦点。

于这个竞争激烈的地产市场，不少物业准买家和卖家都想知道怎样才可以达成最有利的交易。要在伦敦购置物业，其中一种较轻松的方法，就是透过楼花交易。

首先让我们讲解一下楼花买卖的好处。

卖方没有感情包袱 – 买方直接从发展商买下物业，毋须如买二手楼般要猜度卖方对物业有的主观感情，而发展商的定价一般十分清晰，能够对买方的出价马上接受或拒绝。

不会随时抬价 – 一旦双方同意物业成交，并经买方委託的律师进行尽职调查 (due diligence) 后，便为最终交易，卖方不得再接受其他买家的出价。

交楼清晰 – 卖方在交楼前已订明物业的基本规格，因此买方在收楼时不会遇上有关楼宇状况和配置的灰色地带。

楼宇保险 – 一般新楼宇在落成后，发展商会购买长达10年的保险，以防止因楼宇结构缺陷带来损失。

管理简便 – 由于楼宇缺陷和其他问题会随时间而显露，因此业主在管理新建物业时会较为轻鬆，而租客在找租盘时，亦更倾向于选择新楼。

资金结构 – 按楼花买卖的规定，买方须于楼宇落成前支付一笔按金，金额由售价的10%至30%不等；换言之，这笔资金已被锁定，物业如在收楼前升值，买方亦毋须补差价。

交易简便 – 交易的全部过程可遥距操作，因此买方毋须像购买二手市场上的物业般，需要牺牲放假时间，亲自到海外处理。

然而，买楼花亦存有潜在风险，例如：
售价合理吗？要衡量物业的价值，看售楼书自然比看现楼困难。因此买方如要确保自己没有出价过高，甚至要找到一个「笋盘」，必须进行深入的尽职调查。

看不见的资产 – 由于物业还未建成，因此买方无法像买现楼般，可以看到甚至摸到楼宇；这是在物业建成前购买必然会产生的机会成本。

物业价值可能下跌 –楼宇在兴建期间可能升值，自然也有机会下跌。如果整体地产市道呈下跌趋势，楼宇完成后的价值可能比最初支付的价格还低。

给准买家的建议：

充分准备 – 不妨对自己有兴趣的市场多作研究，参照二手市场情况，对各项可供选择的物业多作比较。自己要买的物业，自然没有人比你更着紧，因此你必须对资料充分掌握，并相信自己的判断

小心听取建议和聘用专业人士──只与值得信赖的人合作，并在选择合作伙伴时多听取意见：

中介人- 在整个交易过程中，中介人担当重要的指导角色；这些中介人有良好纪录吗？他们的服务够专业吗？你对他们所安排的卖买交易有信心吗？

律师 – 每宗物业交易均有一名买方律师，负责为你处理交易事务，所以应确保他们会致力保障你的利益。

财务安排 – 假如你需要为物业进行按揭贷款，必须先知道自己是否有信心能取得银行贷款。

保持审慎 – 不可令自己的财政过度紧张，亦不应对物业的升值潜力过于乐观。只有当卖方提出的交易条件令你满意，才落实购买。

认识卖家 – 最重要的是找个你信任的卖家。卖家过去的买卖纪录如何？能给你足够信心吗？过往有发展过类似的物业吗？这些你都要了解。

就如其他物业市场上的交易一样，楼花买卖是否成功有不少决定因素，但选择买楼花令你更容易于较难进入的市场购得物业。涌正提醒：不论在哪个市场购买楼花，以上基本参考原则均为适用。

（据涌正）

问：我和弟弟在2013年2月继承了一套房子，并一直出租，直到2014年10月出售。我想问一下我需要缴纳的资本利得税是不是这样计算：房子继承时估价20万镑，出售价格为30万镑，因此利润除去其他成本再对半分为每人5万镑。2014年的资本利得税免税额为1.06万镑，因此需纳税的利润为3.94万镑。我算出我的税率是18%，因此最后的利得税为7092镑。能不能把这套房子说成是我们的主要住房？能不能适用其他出租优惠政策？

答：不能把这套继承来的房子说成是你的主要住房，因为这并不是事实。但如果在你拥有它的时候你曾部分或者所有时间住在里面，你可以申请“私人住房补助”。

如果你在拥有这套房子的时候一直住在里面，售房获利将是免税的，部分时间居住将会享受税收折扣。住回之前出租的房子里只能很有限地减少税额。一旦被HMRC发现你只是装装样子为了享受PPR政策，而不是真的把房子当成主要住所，将会把这认定为是避税行为。

当然，你也有合法减少利得税金额的方法。首先计算利得时记得刨除一切相关支出。例如售房时的法律和中介费用，如果之前曾装修过房子，也可以将成本从利得中扣除。

将得到的金额一分二，然后减去出售房屋当年的免税额度，剩下的就是你需纳税的金额。如果个人所得税为20%，则利得税为18%，但如果个人所得税高于20%，或者将利润和应税所得相加导致你需缴纳更高所得税税率，则利得税为28%。你需要在2016年1月底前填写HMRC纳税申报单，并支付税金，否则将会面临罚款。

（互联网综合整理）

随着越来越多奥克兰人对公寓的热度增加，“期房”这个概念也正在逐渐地被新西兰市场所接受。

不过，新西兰的公寓市场还不算太成熟，在这里买“期房”还是会冒一定风险的。近日，行业人士Maria Slade就在她出版的新书“新西兰购房指南”中，专门提到了在购买“期房”前，12个你不得不知的问题，一起来看一下！

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1、搞清楚开发商背景

如果你对新西兰的开发商并不熟悉的话，可以登录这个官方网站 ，上面每家公司的情况都一清二楚。

还有一些网址也请记住， 查是否有破产的，

.这个网页上可以搜任何出现在法庭上的名字。

你是可以查哪些工程指导是被禁了的，只要掌握到那个director的名字，就可以去Insolvency and Trustee Service去注册查看他们有没有被卷入什么案件工程。

当然，也不要省了在google上大肆“人肉”这些开发商的步骤，各种相关的新闻报道都留意一下，看看他们有没有什么项目是失败的，或者进入了破产进程的……

2、查清楚他们拿到consent没有

你可以去查一下开发商到底有没有拿到建筑许可，因为有时候有些开发商在没有resource consent的情况下，就会打广告，拿着一个空空的图纸开始卖楼。

一般来说，一个合法的contract几乎都会说，必须要在多少栋公寓已经“预售”掉以后，楼盘才会开始施工。这是因为出资人必须要在开发商接收到一定程度的“预售”之后，才会给项目放款。

3、知道合同上的Sunset条款

一定要保证自己的合同上有一个利于自己的Sunset条款，这个条款会允许你在开发商没有在一定时间段内完成相应工程量的时候，进行取消并把你的押金给拿回来。

有些开发商故意要避免给你这个条款，因为他们不希望误工给他们造成任何损失。

4、首付交给第三方

一定要确保你给的资金是给第三方的信托账户（比如律师）放着的，而且这笔钱的利息是你的。

5、小心“Entire agreement”条例！

合同里面有一个叫做“全部同意Entire agreement”的条款，这些条款基本上的意思就是说，这个合同已经包含了你和开发商之间的所有问题，你们都已经同意了。这个条款就是被设计用来避免你后来跟他们扯皮的。

6、知道所见并非所得

大多数合同，都能使开发商在未经你同意的情况下，就直接对工程进行改变。

什么直接把你的公寓的size提高个5%了，或者改变布局，使用不同的建筑材料，改变车库的位置……简直不要太多见。

你在楼书上看到的那些漂亮得不得了的效果图……真的就只是效果图而已，那个效果是很难如实落地的。

根据房产律师的说法，如果你的公寓最后的样子真的变得太厉害，那么在你合同里面应该是有条款，可以让你减少付款的。

7、清楚自己有Cooling-off期的权利

在资源管理法案中，有一项规定，就是期房买主有一个14天的“冷静期”权利。也就是说，在你签了合同后的两周内的任何时间，你都可以改变主意，取消协议。

8、宽带、水电、物管问题谁管？

这些问题事先都要搞清楚！因为有些开发商会和一些公司说好，只允许业主使用某一家公司的供电、供网等等，你想用别的根本没办法安。

还有开发商会来一个长期协议，指定某一家物管公司。

为了让业主心甘情愿的接受他们的“霸王规定”，一般业主可能会得到一些价格上的好处。不过这肯定还是损害了你的自主选择权啊。

9、等到CCC，善用维护期!

一定要保证你最后一笔款，是在公寓拿到了CCC（建筑合格证）之后。这才能够保证开发商有动力去敦促施工过程。

CCC实际上就是在建筑法之下，确认工程施工按照建筑许可的原计划进行的一项声明。在交房后的维护期（maintenance period）内，业主如果发现单元有任何问题，可以告知开发商并要求他们付钱来修好。专家表示，这个维护期至少应该是90天。

10、要把以后花的钱考虑进去

开发商给你说的每年的物管费会是多少，往往并不表示你要交的钱也就这个数了，因为他们给你说的这个数，往往是没有包含长期维护费用的。每家物管公司都有一个长期维护计划（LTMP），而这个计划里面的维护费，到时候还是会你们业主去摊的。

虽然你的物业费一部分每年会放入一个长期维修基金（Long Term Maintenance Fund）里面——这样等到有大项目的时候，还是有钱去修的，但反正你的开发商应该不会主动去跟你说得这么细，因为不想让你觉得买了公寓每年要交这么多钱，嫌贵。

另外还有以下两点是大家应该心里有数的：

信息不透明的问题需要改善

在工程完工以后，开发商是应该要提供一个叫做Turnover Disclosure Statement的声明，上面会列清楚建筑相关的维修建议，各种warranty的细节，以及使用产品的担保期等等信息。但这个东西是给物管公司的，不是给业主看的。

房产律师专家表示，这种声明通常技术性很高，一般人都看不懂的。现在他们已经在呼吁开发商去出一个简单版本，并给每一个业主都发一份，而且还应该写清楚物管的LTMP会花多少钱。

信息越公开 购买期房信心越强

现在专家们还在要求对“提前公开声明”进行修改，给买家一个更为清晰的未来蓝图。

不过，房子还没盖就要给业主报告，这确实有点浪费时间。

在这方面你要知道的是，已经有各种努力在进行，来增强人们购买“期房”的信心。比如，已经有团体向政府提出了一系列建议，其中包括，在给业主的“提前公开声明”中应该包含以下内容：

1. 预估的物管费
2. 开发商的背景资料、历史、已完成项目
3. 项目中自住者的比例
4. 项目中是否有单元被卖给政府机构以做安置住房
5. 资源及建筑许可的列表
6. 意向服务提供商合同的列表

（据新西兰天维网）

最近几年，越来越多的人赴日本购买房产，尤其是来自中国的投资者，他们纷纷将资金转移到房地产价格有望上涨的日本。居外为你介绍日本房产有几种类型？（日本房屋产权）

日本房屋的魅力

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魅力一：有效利用空间，合理布局

虽说日本国土面积狭小可谓寸土寸金，但这并不体现在居住空间，小户型的空间也能让人觉得宽敞大气。

魅力二：收纳空间多

与国内不同的是，每个居室内，可收纳可储藏的柜，箱等空间多，

丝毫没有物品过多没有空间储藏的烦恼。

 魅力三：更加人性化设计

现在大多的商品住宅居间都有照顾老人，小孩的守护设置。例如，电梯里有扶手，有声控，盲文指示文字标示；楼道里同行轮椅；室内浴室里有扶手；防滑地面等。

魅力四：“家”的味道浓郁

视觉上，色调搭配稳重，使人能够平心静气 感觉上，居间舒适，立即使人能够轻松下来，远离浮躁。

 魅力五：露台的风景

日本商业住宅的露台，很宽很长（因户型），（放上几把椅子一张桌子喝着咖啡看着书，很惬意），也可以家庭聚会烤肉。

 魅力六：室内软件设施智能化

任何一个细节都能满足业主，没有你不满意的，只有想不到的。

日本房产除了以上六大魅力之外，还具备以下独特的特性：

♦ 世界一流的抗震性：由于日本特殊的地理条件，房屋在施工上特别注重抗震性 设计。就建筑物支柱来说，国内一般采用混泥土浇注，但日本会采用大型的角钢来增强房屋的抗震性，所以日本房屋的抗震级别较高。

♦ 设备完善：日本的房屋不仅结构结实，内饰也很细致，堪称精美。和国内住房最大的不同，就是房屋内部精装修，配套设施完善，入住前就已经安装了性能优越，具备人性化的配套厨房、洗浴与空调设备等。

♦ 严密保安系统：近年来，一向以治安良好闻名世界的日本，犯罪量也比之前有所增加。因此，日本的房屋不断加强安保设备，大部分住房都引进了24小时保安系统，设置多个监视摄影头，玄关大门也安装了难以盗入的特殊门锁，甚至在窗玻璃上也安装了安全传感器。良好的安保措施，保障住户安心舒适的生活。

♦ 完善的售后维护制度：日本房屋的结构部分，免费提供10年保修。房屋的公共设施部分有专人定期打扫(电梯等设施定期检查及修缮)，另外还制定了长期保修计划，定期对建筑物实施检查维护修理等，售后服务堪称完美。

近年来，大家不断在媒体上看到中国游客在日本“爆买”的报道，抢马桶盖、抢电饭煲、抢保健品，各类日本优质产品都成为了中国买家抢购的对象。事实上，随着2020日本东京奥运会的临近，处于对日本房产投资价值的追逐，中国买家在日本的抢购清单又多了一项——日本房产！2016年4月29日，全球领先中文海外房产平台居外网宣布与日本最大的房地产门户网站SUUMO建立合作，共同为中国买家提供更多、更丰富的日本房源。今后，国内买家不出国门，也能在居外网上看到海量的日本房源了！

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1.为何部分海外人士用“澳洲公司”投资澳房？

A. 所有权

公司不同于个人，是法律意义上的实体，可以独立拥有资产，即公司名下的房产归公司所有。而公司归股东所有，是股东间接拥有资产的一种法律形式。

B. 资产保护

由于公司一般是有限责任公司，所以在公司名下的资产具备一定的保护。

也就是说如果公司下面的物业或者业务发生了诉讼等问题，最多只能追究到这个公司里面的资产，而不会超出该公司的范围。所以公司具备资产保护，但有一定的限度。

C. 收益权

公司名下的资产归公司所有。资产所产生的收益也归公司所有。由于公司是法律和税收实体，资产的盈利和亏损也会按照公司形式的税率进行计算。

值得注意的是，公司的部分商业支出可以用来抵消收入所产生的税务，以提高公司的收益，控制成本。

D. 控制权

公司名下的资产由公司来控制，而公司是由董事来控制，董事是由股东来控制，而董事一般本身就是股东。所以海外人士作为股东一般不会丧失对于资产的控制权。

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2.海外人士如何开设“澳洲公司”？

A. 注册公司要求

• 标准法定股本：通常法定资本100澳元，而注册资本无须验资，资金到位不限。

• 公司名称：公司名称不是必须以PTYLIMITED “有限公司”结尾，其他词具体查询。公司名称一般不能以“信托公司”或“银行”或其它被认为意思相似的词结尾。

• 董事： 每家澳洲公司都需要委任最少一个董事。其中一董事须为澳大利亚居民或在澳大利亚有住所的人士。

• 股东：最少一个股东，没有国籍限制，而且可以是法人团体。股东和董事可以是同一个人。

B. 注册流程

• 向澳大利亚证券投资委员会（AustralianSecurity & Investment Commission，简称ASIC）进行申请Australian Company Number，简称ACN；相关链接http://www.asic.gov.au/asic/asic.nsf

• 向澳洲税务局申请澳大利亚商业号码AustralianBusiness Number，简称ABN，以及申请消费税GST申报后才算完成公司注册的全部程序。相关链接：https://abr.gov.au/

3.海外人士的“澳洲公司”投资澳房时，如何豁免至少5000澳币的FIRB申请费？

澳洲《1975 年外国收购与兼并法》第4条定义“外籍人士”为：

•非澳洲常住居民的自然人；

•由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益的公司；

A . 由两人或多人合计持有控股权益的公司，并且其中每一个控股人或者为非澳洲常住居民的自然人，或者为外国公司；

• 由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有重大权益的信托财产的受托人；或者
• 由两人或多人合计持有重大权益而且其中每一人或者为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司的信托财产的受托人。

澳洲《2015 年外国收购与兼并规则》第184条对“海外公司”作出补充与修订，必须申请FIRB：

B.由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益超过20%的公司；

由两人或多人合计持有控股权益超过40%的公司，并且这类控股人为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司。

C.一言以蔽之：澳洲常住居民的自然人或公司持有控股权益超过80%，则一般会被定义为“澳洲公司”，即可豁免FIRB申请。

4.海外人士的“澳洲公司”投资澳房时，如何豁免海外人额外印花税？

A. 以昆士兰州为例，在其《额外印花税征收规则》中对海外公司的判定特别强调了”控制权益“(ControllingInterest)一词。

B. 一言以蔽之：澳洲常住居民的自然人或公司持有控股权益超过80%，则一般会被定义为“澳洲公司”，即可豁免FIRB申请。

5.没有本地收入的海外人士如何通过“澳洲公司”得到澳洲银行贷款？

A. 投资项目类型（购物中心、酒店等）：

案例一：由海外人士（没有本地收入）持有100%股份且有一名澳籍董事的“海外公司”欲投资价值300万澳币的购物中心，因该购物中心有稳定现金流与良好的商业前景价值，该“海外公司”仍然成功获得60%的澳洲银行贷款。

此外，若通过内保外贷与Letter of Credit的形式，将有可能获得更高的贷款额度。

B. 地产开发项目（公寓、联排别墅等）：

案例二：地产项目一直受到中国投资移民申请人的青睐，当他们持有“澳洲开发公司”绝大多数股份时，若该公司的澳籍董事有着不错资产、商业背景且占有部分股份，那么将极大可能地获得更高的银行贷款比例，甚至有可能会被豁免预售要求。 

* 此处特别感谢昆士兰资深商业贷款咨询公司Balanz的创始董事GeorgeSha提供贷款方面建议。

6.海外人士的“澳洲公司”如何进行股份转移？

A. 转移步骤：

1. 准备股份转让协议，包含日期、对价、受让人等关键条款（注意增值税等）；

2. 注销或减少转让人的股份证书；

3. 出示或增加受让人的股份证书；

4. 在股份变更的28天内递交ASIC 484表格进行政府登记。

B. 回顾1-5步

你获得了什么？失去了什么？

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（作者：林汇铭）