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WILLIAMS MEDIA就整個馬尼拉地區的住房需求，與高力國際（菲律賓）調研經理Joey Roi Bondoc展開對話。

2018年9月14日

 

高力國際（菲律賓）認為，當前整個馬尼拉地區（包括都會區和外圍區域）正火熱進行中的基礎設施項目，將對當地住房需求產生積極影響。

WILLIAMS MEDIA對話高力國際（菲律賓）調研經理Joey Roi Bondoc，深入了解馬尼拉住房市場的情況。

馬尼拉都會區住房需求

Bondoc表示：基礎設施開發項目，如MRT7號線、馬尼拉地鐵和單軌空中列車等，壹旦完工，將大大提高住宅房地產的價值。他表示，“我們預計這些項目站點附近住宅房產的需求將會增加，而這也將進壹步提高起資本價值。MRT3號線的完工無疑將使沿線站點附近公寓項目的吸引力大大增加。”

Bondoc補充道，毫無疑問，目前政府既定的馬尼拉都會區基礎建設項目規劃，將對房地產開發商和投資者近期和中期的戰略產生決定性的影響。

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都會區外圍區域的住房需求

Bondoc指出，公寓式居住趨勢的日漸發展以及馬尼拉大都會可用土地的不足，導致眾多新建開發項目在都會區外圍的興建，如加維特（Cavite）、拉古納（Laguna）、邦板牙（Pampanga）和八打雁（Batangas Bulacan）。

Bondoc解釋道，“整體而言，當前政府在基礎設施方面的大規模支出有利於房產部門的發展。占GDP的5-7%的年基礎設施支出，能夠支持北呂宋地區北部鐵路（Northrail） 和克拉克機場擴建項目，以及南部加維特-拉古納高速公路、輕軌6號線、Sangley機場和加維特-C5南部鐵路項目的完成。”

高力國際數據顯示，布拉幹機場是政府公司合作模式（PPP）下的另壹項大規模待建項目。“這壹項目將有助於布拉幹地區（Bulacan）成為多功能開發項目的建設所在地，並將提高布拉幹的地位，使其成為首都馬尼拉以外辦公和住宅的首選，” Bondoc說。

待建的Sangley 機場將進壹步提高加維特（Cavite）作為馬尼拉都會區以外區域重要商業區的地位。“加維特過去為馬尼拉大都會的商業活動提供住宅房產支持，但隨著其與馬尼拉之間道路網絡的完善，開發商們開始大規模投資加維特。”

“壹旦Sangley機場完工，加維特的商業活動將會迎來更加繁榮的發展。現代機場的建成，將使加維特告別以往僅僅作為馬尼拉都會區附屬的形象，而成為真正的、獨立的中心城市。這將為該省的住宅項目帶來更加顯著的發展。”

Bondoc表示，房產開發巨頭們壹直十分熱衷於在美羅克拉克（Metro Clark ）建立大型綜合社區。“其重要原因是這裏計劃建設客運和貨運鐵路、高速公路和克拉克機場擴建計劃。高力國際認為，建設綜合性多功能社區，包括公寓項目、獨立住宅和土地項目，將使這裏的土地價值得到充分發揮，也是充分利用當地勞動力的必要舉措。這些勞動力也是業務外包和工業企業所需要的。

高力國際預計，隨著機場和現代化項目的發展，開發商將繼續在馬尼拉都會區外圍開發衛星社區建設。這些新建的綜合社區將提供有多功能、多用途的開發項目，因此具備比獨立項目更高的價值。“我們認為這壹特點使綜合社區對投資者而言更具吸引力。租客也會更加傾向於綜合社區，因為這類社區會提供更好的居住和工作環境。這壹趨勢將使馬尼拉都會區外圍地區的住房項目更具吸引力。”

邦板牙、布拉幹和加維特道路網絡的改善和機場的擴建，將進壹步發揮這些地區的土地價值，提高其承建住宅項目的可行性。

Bondoc總結道，“這些地區的住宅房產需求將持續增加，因為每年海外菲律賓匯回資金有很大壹部分都用於滿足住宅需求。”

來源：retalkasia
責任編輯：V X

美国总统唐纳德·特朗普在最近访问菲律宾时延续其一贯惜字如金的作风，称菲律宾拥有“最优质的房地产”。

这位房地产商出身的总统提到了菲律宾作为美国在东南亚地区军事盟友的战略重要性。然而，他却没有忘记表达对菲律宾房地产市场的看法。这背后主要的原因当然是因为：菲律宾在基础设施方面的大额支出，稳定的增长和外国投资者的投资兴趣，菲律宾的房地产市场正呈现出良好的发展势头。

菲律宾房市现如今出现了变化：自住业主比偶然出现的投资者要多，而且分析师表示目前菲律宾房地产的繁荣以实际的刚性需求而不是“变化多端”的投机为主。

每次谈及菲律宾住宅房产都不得不提到该国近期令人印象深刻的经济统计数据。2017年，菲律宾全年GDP增长率为6.7%，这是东南亚地区的最高水平。占经济活动70%的消费支出同比了增长6.1%。

“就经济增长而言，菲律宾在年轻人口强劲消费支出的支持下，依然是亚太经合组织国家中的佼佼者，”戴德梁行亚太地区研究部门执行董事Sigrid Zialcita说。

“此外，本届政府正在加大政府开支，并强调基础设施支出的重要性，”她补充道。她所指的是菲律宾总统罗德里戈·杜特尔特（Rodrigo Duterte）的计划，即所谓的3B （Build, Build, Build）策略，亦称大建特建政策。根据这项计划，菲律宾政府将把基础设施支出增加到8.44万亿菲律宾比索（约1680亿美元）。

莱坊Santos房地产咨询公司提供的数据显示，菲律宾豪华住宅2017年的年均价格增长率最高，为28%，其中马尼拉大都会（Metro Manila）内多个中央商务区的房产均价达到了每平方米35万比索。与此同时，大城市预售公寓的销量增加了24%，达到52600套，突破了高力国际的最高纪录。

在海外工作的菲律宾人（OFW）构成了菲律宾的主要住房投资者群体之一，去年其汇款总额创下了新纪录——228亿美元。由于来自新加坡、香港、中国、卢森堡和美国的投资者承诺将向该国注入新资金，外国直接投资（FDI）也于十月飙升至20.17亿美元的新高。

菲律宾政府已经将经济改革提上了日程，分析师们认为这些改革举措是促使外国资本进一步涌入菲律宾的催化剂。这些措施包括有计划地降低外国零售商在菲律宾境内设立分店的最低实收资本要求；取消对外国购房者100%持有的投资住宅的限制；放宽对外国承包商参与房地产项目的要求。

Gentry Manor是一栋17层的公寓项目，它位于马尼拉大都会帕拉那克（Paranaque）西城（Westside City）南海滩区（South Beach District）。这家酒店式公寓拥有设计精美的公寓单元，并在建筑内引入了一个高端零售中心。56平米1卧1卫新房只售约¥191万。
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不得不说，到目前为止，菲律宾房地产行业的前景还是一片光明。然而，菲律宾长期以来一直处于混乱状态，并因此声名狼藉。此外，无政府状态也对刚刚稳定下来而且脆弱不堪的形势造成了威胁。2016年时，国际信贷评级机构穆迪（Moody’s）和标准普尔（Standardand Poor’s）公司将菲律宾评级为有“政治风险”的国家，这是因为杜特尔总统向毒品走私者发动了一场血腥的战争，至少有1.2万人已经在这场战争中丧命。

去年，与伊斯兰国勾结的恐怖分子围困菲南部城市马拉维，而杜特尔特总统随后宣布的戒严令也让国际评级机构大为惊慌。Leechiu Property Consultants发布的数据显示，2017年，第三方商业提供商（BPO）在马尼拉大都会占用的办公建筑面积急剧下降26%，跌至3.85万平方米。

尽管如此，这样的变化尚未演变成一场全面的危机——起码国际人士对杜特尔特与众不同的“严厉之爱”领导风格的看法不会受到大幅影响。12月，惠誉国际（Fitch）提高了菲律宾的主权信用评级，承认目前没有“证据”表明打击非法毒品交易的战争削弱了投资者的信心。

“尽管菲律宾依然存在政治风险，但考虑到其作为亚太地区投资中心的强大吸引力，它的投资市场依然可以正常运转，”Zialcita说。

杜特尔特在外交忠诚方面可以说是不走寻常路。他原本和特朗普总统建立了亲密的关系，后来又转变为与中国的战略盟友，而中国与菲律宾在南海地区存在领土争议，有大量房地产受到了此争议影响。在他的任期内，菲律宾加入了“一带一路”倡议。为推动此项目，中国在全球范围内投入了大量资金，启动了多项大规模的建设工程。

根据中国的海外房地产门户网站居外网提供的数据，2017年第四季度，中国买家询问菲律宾物业情况的次数相比去年同期激增了246.4%。

“（中国投资者）认为自己的投资已经得到了中国政府的认可，因为中国政府偏向于那些和一带一路倡议有关的国家。”居外首席执行官罗雪欣（Carrie Law）说道。“他们还认为，大规模的开发项目和不断增强的商业联系将导致菲律宾的物价上涨，而这对于所有在短期内进行的房地产交易来说将是一个利好。”

“有部分驱动力来自于可观的回报。菲律宾的租金收益率高于6%，超过了中国乃至整个亚洲（印度尼西亚除外）的所有城市，”她补充道。

确实，马尼拉房地产的租金收益率比曼谷（4%）、新加坡（2.9%）和上海（2%）都要高。“现在的马尼拉就像30年前的香港和新加坡，”莱坊Santos公司的首席执行官Rick Santos说道。

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除了中国这一金融富矿将为杜特尔特总统的基础设施项目提供资金外，还有另一项因素有利于直接或间接推动房地产行业发展——《税制改革加速与纳入（Tax Reform for Acceleration and Inclusion，TRAIN）法》。这项法案将带来20年来菲律宾最全面的一次税制改革。这套法案还规定年收入低于25万比索的公民可免缴个人所得税和高价值物业招致的遗产税。

“由于个人所得税减少导致购买力增加，再加上房屋租赁交易增值税（增值税）的免税额已从1.28万菲律宾比索增加至1.5万菲律宾比索，这项法案可能会提高租房的需求，”Zialcita说。“这反过来又会鼓励投资者购买更多房产以应对更高的租赁需求。”

TRAIN法案去除了价格介于250万至320万比索之间的住宅物业的增值税免税额，而这可能导致房屋的合同价格上涨。也就是说，TRAIN法案为房地产投资者创造了长期的投资潜力。据估计，今年这项法案实施后，菲律宾政府将获得将近900亿菲律宾比索的额外收入，其中大约70%的资金将分配给“大建特建”计划。

“这些基础设施项目应该可以释放出农村地区的土地价值，”高力国际菲律宾公司研究部门经理Joey Roi Bondoc说。“随着地方分权化不断推进，大幅增加的公共基础设施支出应该为从事建设，运营和维护（O&M）的关键运输基础设施企业提供新的机遇。”

正如Bondoc所说，“基础设施的黄金时代”将迫使开发商在马尼拉大都会附近正在积极扩建道路网络的省份（如甲米地、拉古娜、布拉干和邦板牙）内启动更多综合性城镇开发项目。

杜特尔特似乎专注于翻修马尼拉大都会的基础设施以便分散资本。政府已公布多项计划，包括加快马尼拉大都会区第一个地铁网络的建设，并完成博尼法乔全球化城市——奥迪加斯中心接驳道路（Bonifacio Global City-Ortigas Center Link Road）和C-5 / 卡蒂普南立交桥（C-5/Katipunan Viaduct）项目。 

综合性城镇包含居住、工作、休闲和购物场所，对于正在寻找合适物业的人群来说极富吸引力。上世纪90年代末，菲律宾房地产开发行业巨头Megaworld率先启动了城镇和网络公园建设工程。据该公司预计，最近一系列政府项目将产生巨大的连锁效应。

“随着税制改革计划持续推进，消费者支出也不断增加，我们发现今年投资和购买住宅物业的人也变多了，”Mega World International高级副总裁Marivic Acosta说。

“第三方商业提供商和POGO（菲律宾海外游戏运营商）租用的物业不断增加，这将对住宅市场产生多米诺效应，而乡镇地区受到的影响格外明显。”

私营部门为马尼拉基础设施提供发展动力的积极性也变得越来越高涨。菲律宾知名房地产开发商阿亚拉（Ayala）和建筑公司伊顿地产（Eton Properties）合作搭建了一座可连接帕西格和奎松的桥梁。Megaworld母公司安德集团（Alliance Global Group Inc.）正在利用其资本性支出项目来建造一条长为2公里的空中列车单轨铁路，而政府不必出资，可坐享其成。

特朗普的发言往往难以取信于听众。然而，面对如此乐观的宏观经济基本面情况，夸大菲律宾房地产发展的言辞已开始压下质疑的声音。无论是即将完工的马尼拉57层摩天大楼，还是宏伟的“一带一路”农产工业区，菲律宾的房地产开发项目现在都已做好充分的准备，即将迎来新一轮的蓬勃发展。

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来源：PropertyGuru – Property Report
翻译：LPS
责编：Adam Chen, Zoe Chan

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