悉尼买家迎实惠好时机 专家盘点房产投资好区

据Domain报道,随着拍卖清盘率大跌,悉尼有某些地区房价也出现下跌,供应增加,买家减少,看来有些买家能够在圣诞前趁机买到实惠的悉尼房产,但去哪里找这样的房子呢?

最好的买卖莫过于卖家买了另一套房产,又急着在假日来临前卖出自己原有的房子来套现。

买家有机会在圣诞前买到实惠的悉尼房产

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Hand McPhee的买家中介Gerry McPhee说,现在买家减少了,而一些卖家如果现在卖不出房子会放到2月再卖,有些卖家很心急,会赶在房市增长消亡前降价来销售,这样就买到好房产。

另外一点原因是,很多卖家都急着在年末前安定好,以避免土地税。

至于在哪里买,高级经济学家威尔逊(Andrew Wilson)认为,拍卖清盘率在西部和西北部降得最严重,所以那里的卖家可能会变得很紧张并调整房价。人们需做好调查,以求获得实惠价格。

如果你对下北岸、内西区、东部和北滩的房产更感兴趣,那里也可能有好房产,因为当地的房产供应大增,威尔逊说。

他认为莫士文(Mosman),Balmain East,Strathfield,Marrickville和Leichhardt的房产是不错的选择。

Ray White主席Brian White也选择了莫士文和一些内城区,如Glebe,Darlinghurst,Woolloomooloo和Annandale。

Propertybuyer的总经理哈维(Rich Harvey)说,也需考虑其他因素,如一些要建新基建的地方将是很好的投资地区,来获得房价收益——车士活(Chatswood)到宾士镇(Bankstown)的地铁线就会带旺周边房价

哈维认为,人口增长较快的地区,如Camden和Campbelltown对投资者尤其吸引,但可能未必会马上导致房价增长。

据悉,在新学年到来前,学区房也很热门。

拍卖房产如此多,是不是应该在拍卖前出价呢?买家中介Gerry McPhee说,不!他认为现在是买家市场,如果在拍卖前出价只会吃亏,让卖家有升价的可能。

社工Janet Lewis认为Glebe将是热门地区,因为这里交通十分便利,步行即可到市中心和达令港,参观、咖啡馆、酒吧一应俱全。

她在这里住了20年,非常喜欢当地,也在售出其在Rosebank街的3室房产。

(据澳洲新快网)

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爱上大多伦多奥克维尔的理由——隐藏在排名背后的学区优势

很多朋友在给孩子择校的时候,往往只看菲莎排名的最终名次,根据名次的先后做为择校的顺序,这种做法往往有失偏颇。

为什麽菲莎排名不够全面?

因为菲莎中学排名的结果仅仅反映了9、10年级的数学和英语的安省统一测试成绩,并不能全面反映一个学校真实的整体实力。而真正考评一所学校实力的标准有很多,譬如毕业生的高校录取比例,顶级名校录取比例,学校师资、硬件水平,毕业生若干年后的职场发展、收入等等方面构成。以美国大学排名为例,最具权威性的排名是《US News & World Report》,排名的标准有7项:同行评议,新生留校率,毕业率,教师资源,学生选拔性,校友捐赠率,财政资源。

反观菲莎研究所,在所有上述数据完全不做收集和分析的基础上,仅凭孩子们在9、10年级的数学和英语测试结果来给出排名的做法,并不能准确反映学校的教学水平和孩子们的学术能力,再被有些华人朋友误解为全面反映学校综合实力的中学排名,颇有些以讹传讹的味道。当然,也不是说菲莎排名完全没有用处,在没有全国统一高考、没有SAT考试的情况下,最简单的办法就是根据目前仅有的两次安省统一考试给学校做个比较,因为这个结果至少还是反应了孩子们的一部分学术能力。

蒋蓓的专业选校建议

所以各位家长们在看这个排名的时候,我觉得,需要使用排除法,就是舍弃排名非常靠后的学校,譬如后200名的学校;但排名前100的学校中,更靠前的学校,不一定就是更好的学校,我们不能完全根据名次来选择,还要了解学校的内部实力和外部声誉,根据学校所在社区的人文、地理环境等多方因素综合考虑,再结合一下Open House或实地走访,就能得到非常直观和全面的感受。

好在菲莎排名报告还是给了一些数据,这些数据完全没有计入在排名的结果中,譬如ESL学生比例和家庭收入两项,可以让我们对学区的氛围有所了解,下图是奥克维尔的主要高中与其它华人热点区域高中的比较。

为了理清菲莎排名的两个主要依据,这里把几所学校间的英语和数学的成绩做了单独比较,按照两场考试的成绩之和由高到低排列。从图中可以看出,奥克维尔的几所高中在英语上领先,而对比的中学在数学上具有优势

数学测试结果(按照两项之和由高到低排列) 英语测试结果(按照两项之和由高到低排列)

此文的目的并不是想说哪个学校好、哪个学校不好,我只是想建议家长朋友们,不要仅仅根据菲莎排名一项指标来择校,而要根据孩子的特点选择适合孩子的学校。特别是看到有些家长朋友仅仅为了最新的菲莎排名能够靠前一些,就要购买高价的学区房,我觉得有些不值得。

孟母三迁的故事说得好:“昔孟母,择邻处”,为了孩子我们当然应该迁,这么多朋友移居加拿大的最主要目的,不就是为了孩子能有一个良好的学习和成长环境吗?但到了加拿大后,千万不要忘了“邻”是关键,“邻”不等于“排名”,所以是“择邻处”,不是“择排名而处”

 

蒋蓓专栏全集

 

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计划的养老生活:看英国华人“养老”面面观

随着英国华人新移民的增多,以及早期移民的老华人逐渐步入中老年,在英华人如何“养 老”,成为迫切关注的话题。《英中时报》记者在采访调查中发现,“养老金养老”、“以房养老”,和“投资养老”成为了许多在英华人所选择的养老方式。但也不乏一些华人因其特定的生存环境,年轻时疏忽大意,没有及早为养老做好准备,导致老年生活入不敷出、穷困潦倒,在一定程度上反映出部分在英华人养老令人担 忧的现状。至于养老生活究竟要选择何种生活方式?是个人独居、与子女同住,抑或在养老院中安度晚年?记者在采访中了解到新、老两代华人所计划的养老生活, 不妨作为借鉴。

计划的养老生活:看英国华人“养老”面面观

据近日英媒报道称,一项新近报告指出,如果建筑行业在未来五年内不能再建9万所退休住宅,英国将无力为更多的老龄人口提供住房。

根据房产公司Savills的数据,英国每年将需要提供至少11,000所住宅,来应付超过65岁以上人口的年均2%的增长率。然而自从2005年以来,英国平均每年只能提供7,000所新住宅,Savills的分析显示,很快这些住宅将供不应求。

此一信息不可谓与英国华人老人的养老生活无关,在《英中时报》接触的老人当中,年过70的姚先生正是这样一位——他在今年春天将原有的房子卖掉,正是准备要搬进老年公寓去养老,但由于他所申请的养老公寓尚未完工,目前只好先在一间出租房中暂住。

不过,就英国华人社会而言,并非每位老人都有这样的经济条件,足以负担自己晚年在老年 公寓或是养老院中的生活。英国全国华人保健中心总监陈寄峤先生告诉《英中时报》记者,在参与其中心活动的华人老人当中,去养老院的人屈指可数,原因是“现 在英国的养老院是很贵的,一个月大约要开销800-1000镑,有很多老人都无法承担这样的开销”。

老华人:无养老金、无语言能力

“在英国工作的华人,很多都是没有养老金的,”陈介绍说,“因为做餐馆也好、做杂货店也好,很多人没有这个概念,老板除了每周给你结算工钱之外,也不提供养老金的制度,甚至没有帮员工交足国民保险金(National Insurance,简称NI)。”而是否有交纳足额的NI又会反映在晚年的政府养老金(state pension)提取当中。

“当然如果老年人的生活条件十分糟糕,他可以在英国申请养老金补贴(pension credit)。但是如果只拿养老金补贴,生活是会比较困难的,好在英国是一个福利比较好的国家,还有英国国民健康服务体系(NHS)可以免费看病,还有其他不同的福利,比如帮你交房租,电费和煤气也都有津贴。”

据陈介绍称,在生活方式上,这些无法负担养老院开销的老人大多也不与子女同住。“这些老人中的小部分和子女住,大部分和子女分开住。”陈说,“也有很多老人独居,因为配偶过世了。”

说起老人独居,首当其冲的一个问题,便是生活上的不方便。陈表示,正因如此,其中心目 前设立有服务,和本地社工一起,帮助患有“退智症”(即:老年痴呆症)的老人寻找有额外支持设备和护理人员的新家,并帮助他们填写申请表。“对于低收入阶 层的老人来说,这些都是免费的。当然如果你有钱的话,比如说有一套房子,那么政府就有可能让你把房子抵押出去,用来交纳照顾你的费用。”

其次,“老人独居”还会令老人感到生活寂寞沉闷。“除了听听收音机,就是看看电视,”陈说,“好在现在互联网发达,也可以在互联网上消磨一些时间。另外,他们觉得去超市买东西也是一种娱乐,有时走一两个钟头到超市,只是为了买一两样东西。”

据陈介绍说,为了帮助老年人丰富生活,其中心也会举办各种各样的活动。“比如我们中心 成立了一个‘步行组’,每两个礼拜带老人出去步行一次……另外这些老人也喜欢找朋友聚会吃饭啊,打麻将啊,打羽毛球啊、高尔夫啊,等等。有些人甚至很喜欢 赌场,因为赌场里又有暖气,又有免费的饮料和食物,有时他们拿到了10镑左右的代金券,就可以去赌场里面玩一玩了。”

至于在英华人养老中所面临的最大障碍,陈认为,经济和语言是两大难题。“年轻时没有工作、或是在工作时没有按规定缴纳NI、目前依靠政府的养老金补贴来养老的人群,就特别的困难。另外是有语言困难的人群,他们无法参加会讲英语的那些老人的活动,也无法使用主流的慈善服务。”

新华人:多元化的养老计划

80年代出生的年轻一代人,目前大多是正活跃在社会各行各业中的中坚力量,而养老已被及早列入了他们的中长期计划当中。新一代在英华人和老一代在英华人在养老方式的计划上是否有所不同?具体又有哪些不同?《英中时报》就此采访了目前在花旗银行(Citibank)任职中层管理人员的梅林先生。

“我目前的养老计划主要分成三个方面,”梅说,“第一部分,是加入我们公司的养老金计划(workplace pension),我每个月会有一部分的工资被存入公司养老金。很多公司也会有一些激励机制,比如说,你存自己工资的4%,它就也帮你存4%,等于一共存了8%,但是如果再多的话,那就算你自己存的了。每个公司的养老金计划会有些许不同。”

“其次,我还打算买一些用于出租的房子,从长期来看,它会有一些回报,包括租金啊、升值啊,这个可以作为养老的一个办法。再次,我还会买一些个人养老金(personal pension),你把钱存进去,是不用付税的,这笔钱你可以选择拿来投资,比如说跟踪一些大盘的股市、汇市、地产等等,就像你自己的一个投资组合,你自己去管理。”梅说。

假想未来的养老生活,梅表示,按照现在潮流的想法,肯定是不会和子女住在一起的,“但 是希望住的不要太远,能够方便见面交流……我所知道的很多人,可能会去西班牙南部或法国南部买个房子,那边房产便宜、气候宜人,有很多退休的人,老人服务 设施也很好……不过这个世界变化太快了,30年以后到底是什么样子,还很难说。”

梅表示,目前养老所面临的最大困难,在他看来,仍旧是资金的困难。“现在国家发放的养老金数额是按照每年算出来的通货膨胀率来定的,但通货膨胀率有一个致命的问题:就是它并不能完全地反应经济发展的情况,”梅说,“实际上你的生活水准从你退休开始,是不停地在下滑的。”

“如果在资金有限的情况下,还有一个问题,就是难以找到合适的护理人员,因为护理人员的花费非常的高。”

“要突破这种状况,我觉得最根本的问题还是经济问题,也就是说如果你能够解决经济上的问题,很多问题也就不是问题了。”梅说。

专家:私人养老金或许是出路

“养老问题即是经济问题”似乎已成为新、老两代华人移民间的共识,那么专家如何看待这一问题?从长远来看,如何才能提高一个人的养老生活质量?《英中时报》带着这些问题咨询了养老方面的专家。

“华人在英养老,最基本的原则就是:在你还在工作、有赚钱能力的时候,要为你的养老做积蓄。”英国特许金融策划师余卓颖说,“我们一般都建议客户尽量遵循一个原则:在投资年限较长的情况下,尽量进行一些比较实业性的投资,它的保值和增值的可能性是很高的。”

“我建议华人在工作的时候,尽量去加入一些养老金计划,”英国认证金融顾问赵女士这样说,“英国的养老金计划大体上就是分为政府养老金、企业养老金和个人养老金几种。如果要领取政府的养老金,是要达到政府规定的退休年龄,这又取决于你的出生日期和性别,这个在政府的网站www.gov.uk上有相应的计算器,可以根据你的个人情况算出答案。而如果参加了企业或个人的养老金计划,则最早55岁的时候就能够领取退休金了。另外还有很多其他的方式,包括投资在房产、基金、股票上等,都可以作为退休之后的收入来源的一种。”

“华人如果认为自己的政府养老金不够多,公司又没有合适的企业养老金计划,也可以考虑在个人养老金方面多做一些投资。”赵说,“个人养老金是任何人都可以购买的,并且如果你买的时候不超过它的限额的话,还可以申请把政府收去的税金退回来。”

余和赵两位金融顾问均表示,养老的个案性较强,具体到个人,还需征求专业人士的意见。

在英华人养老院管理专家谢汉森先生则说:“部分第一代的华人移民,都只读过很少或根本 就没有读过书,这部分人通常都不会阅读及书写中文,英文就更不用说了。在没有选择的情况下,他们只能从事可以提供食宿之饮食行业。由于文化的差异、语言的 隔阂,许多非专业人士只能生活在一个几乎与世隔绝的小圏子里而无法改变自己的命运。因为无知、无助且缺乏安全感和自信心而受到不良雇主之欺骗而没有按收入 报税,导致退休后养老金过少,是很普遍的现实。贫穷与对英国文化缺乏认识而不能投入主流社会令他们长困在痛苦边缘。自救是解决问题的重要一步。另外,这些 被边缘化的华人需要得到华人社团的帮助和支援,才能有效地改善他们的命运。”

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(据英中网)

托福考生必看:英国签证处承认的六大英语语言考试

英国内政部决定不再与美国教育考试中心(ETS)续签合约,使得很多用托福申请英国大学2014年后入学的同学不得不放弃托福考试,转向其他英国签证处认可的语言考试。为了让同学们更明了哪些英语测试被英国签证处认可,以下整理了英国签证处承认的六大英语语言考试,希望能帮到各位备战留学的同学。

目前英国签证处承认6个安全英语语言测试(SELT)分别是:

1. 雅思考试IELTS

2. 博思考试Business Language Testing Service (BULATS)

3. 剑桥英语语言考试Cambridge English Language Assessment

4. 伦敦城市协会的IESOL考试 City & Guilds International

5. 培生PTE考试Pearson Test of English

6. 伦敦三一学院语言考试Trinity College London

在以上的六类英语语言测试中,中国学生留学英国最常选的三大考试分别是雅思考试、培生考试以及剑桥英语考试。下面就为大家详细介绍一下这三种英语语言考试。

1、雅思考试

雅思考试(国际英语语言测试系统)是听说读写四项英语交流能力的测试。雅思考试由英国文化协会、剑桥大学考试委员会外语考试部和IDP教育集团三方在全球共同组织运作。

雅思考试兼具实用性和学术性,能够精准地测评考生真实的英语沟通能力。

每年,全球共有超过200万的考生在135个国家和地区参加雅思考试。全球超过8,000所院校机构所认可。无论你想留学、移民、就业,还是检测英语水平;无论你想去英国、美国、加拿大、美国、新西兰,还是荷兰、法国、德国、新加坡、中国香港等,都可以选择雅思考试。更多信息请阅读:《2014雅思考试日期安排》

2、培生考试

PTE学术英语考试(PTE Academic)是由全球著名的教育出版、传媒集团,培生(Pearson) 旗下培生语言考试中心 (Pearson Language Testing)在全球推出的一种新型的,基于计算机的国际学术英语考试。考试对象是打算出国留学的非英语为母语的考生。PTE学术英语考试能够准确地评估每个考生的听,说,读,写等语言技能,且基于真实学术语境,让你更快熟悉国外的学习环境。

3、剑桥英语考试

剑桥英语五级证书考试(MSE),该证书由于其考试的科学性、稳定性、权威性,在世界各国获得承认,被用于入学、就业等各种用途。

剑桥英语五级证书考试是英国剑桥大学考试委员会根据欧洲委员会制定的语言教学大纲设计的英语作为外国语的五级系列考试。该系列考试是一种对考生的英语听、说、读、写能力进行考察的水平考试。对成绩及格者提供由英国剑桥大学考试委员会颁发的成绩合格证书。

英国剑桥大学考试委员会在全世界135个国家设有考点,每年参加MSE考试的人数达三十多万。

关于已经进行了托福考试、并希望申请英国签证的学生,签证要求如下:

1.在4月6日以前进行的托福考试成绩,并且已经在4月6日前递交了签证申请,在申请中仍将被认可。

2.在4月6日以后(含4月6日当天)进行的托福考试成绩,并已经递交了签证申请,签证处将联系申请者进行面谈,以确保其具备赴英留学的语言水平。

3.在4月6日以后(含4月6日当天)进行的托福考试成绩,并尚未递交签证申请,申请者需要重新进行签证处认可的语言考试,并在申请时递交签证处认可的语言考试成绩。

以上信息为考生介绍了英国签证处承认的六大英语语言考试,计划申请英国院校的考生可要注意了哦!

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(据太傻)

如何加入英国国籍?终结签证

加入英籍,是整个英国移民过程的终点和结束。

这,无论如何都是一件让人兴奋和激动的事儿。从此,您再也不用为留在英国的签证问题烦恼(比如拒签或出境换签)和心痛了(比如已涨到了天价的签证申请费)。

如何加入英国国籍?终结签证
加入英籍,是整个英国移民过程的终点和结束

而且,成为英国公民,你再也不用受到出境时间的限制(如果是仅仅是英国永居的话,单次离境时间不能超过2年,否则永居会被取消,但英籍不受任何限制)。

成为英国公民,除了可以享受永居时已有的英国居住和福利权利外,比较原来只有免签4、 5个偏僻小岛国的中国护照来说(即使你的中国护照上贴上了费尽千辛万苦得来的大英帝国的永久居留护身符),更换一本英国护照,带给您最大的现实利益恐怕是 能够自由访问几乎世界上所有的国家(当然不包括朝鲜和古巴)。

成为英国公民,还有在欧盟27个国家内自由居住和工作的权利。如果你觉得小小的英伦三 岛无法施展开你大大的拳脚,有了英国公民的外衣,你会感受到自由地在整个欧洲大陆上流动,就像在 中国各省之间流动一样的便利(如果仅有英国永居,你依然 需要申请申根签证去主要的欧洲大陆国家和单独的签证去申根以外的国家)。

此外,成为英国公民,还可以让你在海外出生的后代自动继承你的英籍衣钵(1980年代撒切尔政府改革英国国籍法、取消《落地法》之后,只有英国公民才可以向他们在境外出生的孩子延续英籍,而永居身份者只能给他们在英国境内出生的孩子延续英籍)。

最后,还有最充分的政治权利,如选举权和被选举权等,如果你对政治议题感兴趣,想成为这个国家的主人管理或参与管理 “你的”国家。

总的来讲,最常用的入籍方式横向分为注册和归化两种,纵向分成年人和未成年人两类:

  1. 注册入籍: 

主要适用于父母一方是或双方都是英国公民或永居身份的18岁以下未成年人。和美国的移 民政策不同,英国早在1980年代就废除了《落地法》(即婴儿由出生地自动获得国籍),新生儿不能再通过出生在英国而自动获得英国国籍,而是取决于父母亲 的身份。只有父母亲其中的一方是英国公民或永居身份,18岁以下、英国出生的未成年人才能通过注册来自动获得英国国籍。

这里,需要太特别注意的是,如果孩子是在父母任何一方拿到永居或英籍之后出生的,可以免去注册申请程序而直接申请护照。但如果孩子是在父母任何一方拿到永居或英籍之前出生的,则需要完成此注册申请程序,即拿到公民纸后再单独申请护照。  

2.归化入籍: 

已有其他国籍的18岁以上外国公民则需要通过归化方式才能获得英国国籍,但需要满足居住年限,离境时间限制和英语能力的3个要求才能顺利获批。相对注册入籍而言,归化入籍稍复杂一些。

从时间总量上来说:

1)Tire 1(PSW除外)和Tire 2(工签)持有者共计在英6年后可以申请归化加入英籍

2)作为英国公民或永居者的配偶共计在英居住满3年(旧配偶签)或6年(新配偶签)可以申请归化入籍

3)18岁以上欧盟公民或配偶需要在英居住满5年可以申请归化入英籍

另外,您还需满足以下要求:

  • 必须拥有至少1年的永居居留权之后才能申请归化入籍
  • 必须品格优良,无犯罪记录,有两个推荐人
  • 必须通过英国政府规定的”生活在英国”或B1 两个英语考试
  • 必须愿意居住在英国;或在海外为英国政府部门工作;或被英国是成员的国际组织工作; 或在一家成立在英国的公司工作。

最后,出境时间也要特别注意。

关于出境时间,具体要求如下: 

  • 持旧配偶签,已经住满3年以上,获准永久居留,在过去3年内没有超过270天离境(新结婚签为过去5年离境不超过450天),并在过去12个月中没有超过90天。
  • 持其他类型签证或难民庇护许可5年以上,获准永居,在过去5年内没有超过450天离境,或在过去的12个月中没有超过90天离境。

对于儿童,13岁以下申请入籍的在英国出生的儿童没有居住时间的任何限制(你可以在表格上填写小孩离境的时间,但不会影响申请结果);但外国出生的小孩的年龄在13到16周岁则需要在申请入籍前已在英国住满2年才可(2年的离境时间不超过180天)。

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(据英中时报)

在泰国买公寓:外国人永久业权全攻略

外国投资者在泰国购买房产最简单和最安全的方式是购买一套公寓不动产,因为其法律要求最低,详见下文。

个人要求

有资格购买一套公寓不动产的外国投资者只需满足以下法律要求:

  • 合法入境;以及
  • 证明其用来购买公寓的资金是通过海外外汇。

若没有这样的证明,土地部门(Land Department)将不允许公寓的所有权转让外国买家。

Richard注解:

根据泰国移民法案(Thai Immigration Act),外国居民只要拥有蓝色居民证就无需通过海外外汇资金购买公寓。泰国合法外国居民可以泰铢购买公寓,甚至可以通过泰国银行借款融资购买。

外国所有权配额要求:

而且,在任何一栋公寓大楼建设,在任何时候,外国买家所能购买的公寓面积(外国所有权)只能占公寓楼总面积的49%。

因此,在同意买一套公寓前,请与法人或共同业主协会核对外国所有权配额是多少。

外汇要求:

从海外外汇资金时,你应该遵循以下规则。

外币:

  • 金额至少相当于公寓采购价格,或者公寓评估价格;以及
  • 从国外汇出;以及
  • 进入泰国;以及
  • 在泰国汇兑;以及
  • 从外国买家的银行账户中转出,或是转到外国买家在泰国的银行账户。
    当你要求银行开始外汇时,让他们在电汇表备注处加上以下细节:

“款项用于购买[000]公寓大楼[000]单位”。

公寓的单位号和名称的填写并不是强制性,但建议写上去。

与泰国本地居民共同买公寓时的汇款要求

如果外国买家与一个泰国人共同购买一套公寓,比如其在泰国的配偶,如果公寓单位所有权证书转移、注册到双方名下,那么外国买家只需要外汇公寓一半的购买价格。

另一半公寓价格可以以泰铢支付,因为这部分金额是泰国买家为那部分共同所有权所需支付的部分。

Richard注解:

泰国合伙买家可以用泰国银行申请贷款融资支付他或她所需要支付的公寓购买价格。然而,在这种情况下,银行将希望抵押贷款能适用于整个公寓单位。

外币兑换表格和外汇贷记报单

外国公寓买家将不得不使用其银行出具的外汇信贷报单(Foreign Exchange Credit Advice),以证明其已经外汇了购买泰国公寓的资金。

如果外汇金额低于2万美元,银行可应外国投资者的要求出具外汇信贷报单。

每当外汇金额等于或高于2万美元,外国投资者在申请外汇信贷报单之前,首先要填写外币兑换表格(Foreign Exchange Transaction Form)。

Richard注解:

若外汇金额超过2万美元,在外国投资者提交外币兑换表格之前,将由银行保管。外汇金额超过2万美元,只有收到币兑换表格,银行才会将外汇资金兑换成泰铢和记入收款人账户。

如果你直接外汇到开发商或律师的银行账户,开发商或律师将代表您处理这些手续。

Richard注解:

记住,如果你外汇到泰国的资金转移到第三方账户(开发商或律师),资金将会从你的帐户中转出,为了让你有资格购买一套公寓不动产。不要直接从基金或公司中转移资金到开发人员或律师账户。一定要以个人账户转账。

如果你将外汇资金转入你在泰国的个人账户,你必须照顾自己申请外币兑换表格。每次汇款都要小心,不要等到最后一分钟,因为银行出具一份外币兑换表格平均需24至48小时。

Richard注解:

如果你在泰国的个人账户执行汇款时,你不在泰国,你需在空白处签署一份外币兑换表格空白并汇给你的律师。如果不能够满足这个要求,汇入的资金将被搁置。

如今,最低金额已经不再适用,无论是外汇金额多少,泰国银行都将出具外汇信贷报单 (包括每月500或1000欧元这类金额较小的分期付款),出具外汇信贷报单收取约有200泰铢的费用。

绝对不能做的事情

汇款时必须避免以下事项:

  • 不要在国际市场上以你的外币兑换泰铢,因为这将令你丧失购买一套公寓不动产的资格。
  • 如果你在直接汇款到泰国开发人员或是经由律师的账户,不要把资金从非个人账户(公司账户、养老基金和信托基金等等)转出。你必须是交易的一方。

(译自Rene-Philippe DUBOUT律师的英文原文《Buying a Condominium: Foreign Freehold Ownership》)

 

Richard专栏全集:

泰国房市跌宕起伏 专家教你如何把握商机

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在英国买什么样的房屋值钱?英国房地产产权全攻略有答案!

在国内购买过房产的投资者都比较熟悉房屋产权为70年的房产,到了英国之后,就会发现这儿房地产的产权类型很多,有的是永久产权(Freehold),有的是租赁产权(Leasehold)。在租赁产权中,年份的长短也很不一样,新建的公寓,产权有125年,也有999年的。二手的房产,产权长度更是多种多样,那么产权的长短到底有多重要?《英国地产投资》将带领投资者们去了解英国房地产产权的基本常识以及购买房地产时所需注意的产权要点。

英国的产权登记

在中国,证明业主拥有房产物业的文件是房产证,而在英国,证明房屋和土地产权的证明为“土地登记”。值得注意的是,英国的土地登记也同大多数其他国家一样,也叫作土地登记,实际上是土地及其建筑物的登记,即房地产或不动产登记。对于承载建筑物的土地,英国政府本着房从属地、房随地走的原则,房子和土地都会一并登记,不另外发放单独的房屋产权证书,而是在土地权属证书及所附宗地地籍图中,用文字和图形载明其所承载的建筑物(房产)。

中国的土地管理法规定,城市地区的土地完全属国家所有,也就是说开发商只是具有土地使用权,而英国完全不一样,英国的土地属于法人,可以是个人、学校、地方政府、公司等。英国土地登记局(Land Registry)是负责英格兰地区和威尔士地区房屋、土地登记事宜的唯一房屋权属管理部门。还有一个很大区别是,在英国土地、房屋的产权证是一个证(土地登记)而不是两个证。

对于海外投资的国人来说,不管您是从个人或者开发商那里购买房产,您不仅要对地产的卖家(公司情况)做一定的了解,而且需要明确您有意购买的房产产权是否在此卖家名下.想要查清楚您有意购买的房产的土地产权,投资者到底应该从哪里入手呢?因为在英国所有房产都在土地登记局有电子注册,所以最简单快捷的方式就是委托律师在土地登记局查询开发商的注册登记档案。即便是开发商未完成房屋的开发建设,登记局依然可以向您出示该开发商对该块土地的合法使用权,包括他们的开发费用等。而一旦您的房产完成投资,您将成为该房产的法定拥有者,即使您丢失了纸质的房产证书,也不对您的所有权产生任何影响。

12万英镑买伦敦骑士桥的一房?

在伦敦住过的人们都知道,伦敦的骑士桥(Knightsbridge)是全球房价最贵的地段之一,那儿的一房一厅的售价至少需要100万镑。但是最近,市场上出现了骑士桥的一套一房一厅,要价仅为12万镑。在同一条街,有一套一房一厅也正在地出售中,要价是129.5万英镑。这样的房子您敢不敢买? 

这套看起来很漂亮的、维多利亚风格的红砖外墙房子,价格居然比达格南(Degenham)、普拉姆斯特德(Plumstead)一带的破旧的同等面积的房产还便宜。

听起来非常有吸引力是吧?可是这套房子的产权(Lease)只剩下了10周,到期日为今年的9月19日,按拥有的天数计算的话,到产权到期日,每夜的成本为1500镑,这个价格足以支付在梅费尔的五星级酒店克拉里奇(Clarideg’s)的星级套房的费用了。

只有80天的产权,这是伦敦房产市场史上产权最短的一套房屋。代理这套房屋的中介说,买家仍然有机会将这套房屋的产权延至99年,关键是怎么谈判。据悉,该房产现有的业主已经提交了要有延长产权的申请,这意味着新买家可以获得99年产权的延长,但需要交纳大约100万英镑的费用。在这个最中心的区域,续一个99年的产权的价格一般在112万镑左右。

了解这些背景资料之后,您会明白,12万英镑买一套伦敦骑士桥的房产,也许并不是一件非常划算的买卖。

在很多时候,产权的长短是决定伦敦房产价格的关键因素。

比如,一套看起来很漂亮的、位于贝克街(Baker Street)的三房二卫公寓在市场上出售,要价低于40万镑,而其它类似的房产的市场价为200万镑,原因是这套房产的产权只留下了5年。

同样的,在大理石拱门(Marble Arch)附近的一套一房一厅要价22.5万镑,因为只有17年的产权。而正常的一房一厅,在同样的地段,刚刚以36.5万镑的价格成交。

永久产权VS租赁产权

所谓租赁产权(Leasehold)的房产所有人,意味着您拥有一个房产,但却不享有它的土地所有权,拥有该土地所有权的业主称为永久产权执有者(Freeholder),对房屋及房屋所占范围内的土地拥有永久性的所有权,可以自由使用、租赁、抵押等,所有权随房产转让而易主。如果您的产权租赁期到期,那么房产的所有权也会回到永久产权执有者的手中。

公寓一般都是租赁产权,落地房及别墅大多数是永久产权。如果一个租赁产权物业的所有人想要对自己的房产进行改变,必须得到永久产权所有人的许可。另外,租赁产权房的所有人,通常要给物业管理公司交纳年费,这与完全拥有土地所有权的业主是不同的。

如果您希望申请贷款购买租赁产权房,那么更要特别注意产权的长短了。

产权少于几年的房产不能买?

租赁产权是一个法律文件,它决定了物业的业主可以在该房产里居住多少年。当您购买一个租产权的物业时,剩余的租赁产权期越长,就越好。大部分租赁产权物业在市场上出售时,仍然拥有数十年的剩余产权。然而,一旦剩余的产权少于80年,您就要特别警惕了,因为续租产权会变得非常昂贵,而且潜在买家很难申请到抵押贷款。

为了避免掏出成千上万的英镑去延租产权,购房者应寻找剩余产权不低于80年的房产。

如何延长租赁产权?

如果您想购买一套租赁产权的房产,但是该房产留下来的产权年限却不够长,最好在成交之前要求业主把租赁产权延长,因为这会帮您节约成千上万镑的费用。

如果您自己就是租赁产权物业的业主,并且在该物业时里居住了2年以上,您可以依据Section 42 notice法条要求延续您的产权租期。一旦申请被成功递交,您就有权在现在的租期上再增加90年的产权。

您也可以非正式地与土地所有人协商延租产权的事宜,如果双方对延租的费用产生争议,可以去租赁产权估价法庭(LVT,Leasehold Valuation Tribunal)。另外,租赁产权从业者协会(Association of Leasehold Enfranchisement Practitioners )里也有许多专业的工作人员,可以帮助公寓房产的业主们申请延长他们的租赁产权。

租赁产权咨询服务(LEASE

有关租赁产权的相关事务,投资者也可以去LEASE寻求帮助,LEASE的全称是租赁产权咨询服务(The Leasehold Advisory Service),它是一个非政府部门的公共机构(NDPB)。经费由政府(社区、地方政府及威尔士政府)提供,向英格兰和威尔士的承租人、业主、专业顾问、经理人等提供关于民用住宅租赁产权的免费法律咨询服务。

如果您需要相关的咨询服务,可以写信、邮件,或者打电话给LEASE(租赁产权咨询服务),也可以通过预约申请面对面咨询服务。必要时,LEASE还可以安排研讨会和小组会议,LEASE也在网上放了一个计算器,您可以通过这个计算器自动计算延长租赁产权大约需要多少费用。

 

张思琪专栏全集

张思琪剖析英国伦敦房产投资

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生病了怎么办?新加坡医疗体系要了解

新加坡留学, 医疗体系也是同学们十分关注的问题。在新加坡医疗体系的设计从低到高逐级上升,不同级别的医生或医院所承担的责任也不同。目前新加坡有15个公立医院和 医疗中心,包括6个综合医院,一个妇女和儿童医院,医疗中心,一个精神病医院和6个专业癌症,心脏,眼睛,皮肤,神经科学和牙科保健中心,21家私人医院 和专科诊所。此外,新加坡拥有2000多名全科医生(GP),每个居民区还有社区医院,可为康复期病人以及无需前往综合性医院就诊的老人提供及时的医疗保 健服务。

生病了怎么办?新加坡医疗体系要了解

家庭医生(诊所)

新加坡最初级的医疗保健单位是家庭医生。家庭医生在很多国家已经非常成熟。比如在美国,病人看病一般先找自己的家庭医生。如有需要,家庭医生安 排病人到大医院就诊或联系专科医生为病人诊治。家庭医生在新加坡的定义与美国略有不同,既有针对某个家庭或个人的私人医生,也有自立门户的小诊所。家庭医 生通常在社区租个小门市房,一个人开诊。

家庭医生相当于医疗保障体系中最普及、最基础的一层。凡是找家庭医生看病的患者,医生都会为之诊治。有发烧、咳嗽这样的症状,患者自己可能已经 知道是感冒了,去找家庭医生看病的目的是确诊和拿药,医生确认病情是感冒,于是给患者开药。很快就能结束这次治疗,属于短时间的看诊,收费也很少。但是有 些病情是家庭医生无法诊断的,家庭医生便会开一张转诊单,把她介绍到另一个专科医院或综合医院,而在专科医院或综合医院看诊所需的时间较长,花费也高一 些。

在新加坡几乎每一个住宅区都有初级医疗保健院,覆盖到全国的每一个角落。这些国有医疗中心提供高质量的医疗和牙科保健。他们作为一个一站式的健康中心,提供门诊治疗,随访出院病人,疫苗接种,健康检查和教育,药房。

专科医生

跟专科专家比,家庭医生的资历要求相对低一些,具有初级的保健医生的水平就可以开私人诊所。比家庭医生高一等级的是专科医生。专科医生自己开了 医院,配备了较为全面的医疗设备,方便患者接受全面的检查和治疗。由家庭医生介绍去综合医院治疗的情况下,患者还能获得补贴。新加坡在私人诊所和公立医院 之间建立了很好的双向转诊制度。居民就诊先到家庭医生的小诊所,当诊所认为需要转诊时出具证明,患者凭证明到专科医院就诊,否则其在医院的费用不能享受政 府补贴,这种措施减轻了大医院的负担。

急诊住院去综合医院

综合医院提供多学科的急诊住院和专科门诊服务和24小时急诊。这些公共部门的医院是以私立有限公司的形式进行运作的,可以确保竞争力与高水平的 服务和质量,他们远远优于其他国家的“公立医院”。这些公立医院有能力处理很复杂的病症治疗及从其他周边国家转过来的病人。这些大型综合医院,整个环境可 以说是比中国的同类医院优越很多。不仅有医院通常的各种功能区外,还有餐饮等服务区等方便病人的场所,非常宽敞、舒适、方便;清洁、卫生就更是无可挑剔 了。走道两侧的墙上,都布置有西洋风格的图画。候诊区都有相关的医学常识和介绍及当天的各种中英文报刊杂志,供人取阅。到那些国家医学中心的高级医生候诊 区,更感觉是到了星级宾馆,柔软的地毯,舒适的沙发,各种悦目的陈设,以及窗外空中花园的花草绿树,让人的心情顿时放松。

看病的民众很悠闲,没有国内医院常见的人声鼎沸。为什么人少?是因为新加坡实行严格的分诊制,病人要先在社区医院就诊,有那里的介绍才能再来综合医院。当然,您也可以直接到综合医院看病,但挂号费可就是一个天价了。

私立医院与公立医院

新加坡医疗系统分工比较明确,门诊可以由各种医疗机构提供,而住院服务则主要由公立医院提供。公立医疗和私立医疗在诊病人中所占的份额分别是 20%和80%,住院病人分别是80%和20%。在公立医疗机构就诊一般需要预约,等待时间长,也不能自由选择医生。私立医疗机构由于患者少,不需要预 约,还可以自己选择医生,候诊时间短。新加坡的公立医院和私立医院扮演的角色不同,相辅相成,哪个都必不可少。公立医院里,医生要面对的患者多,为每个患 者服务的时间相对短很多。在私立医院,患者较少,医生能跟患者做更多的交流,也能为患者提供更全面的服务。

新加坡的私立医院与其他国家一样,市场化经营。在私立医院提供会诊的医生,大多是在公立医院全职的医师,偶尔去私立医院兼职。私立医院大都提供 高级病房或VIP病房,由于私立医院大多坐落在繁华的市区地段,并且医师需要在完成他们自己所在公立医院的职责之后才能去私立医院会诊,私立医院的费用将 会比公立医院高出一截,然而这并不表示公立医院提供的服务会比私立医院差。外国人去公立医院看病住院,由于只能申请A类病房,环境还是非常好的。A类的病 房与其他类的病房是完全隔离的。

公立医院还承担着一个重要的责任,把守从学生成为医生的最后一关。在新加坡,医科大学的学生毕业后,必须先到公立医院学习、培训和服务一段时 间。经过实习,合格后,才算是真正“毕业”,具有医生资格,而后可以选择进入私立医院或者自己开诊所。私立医院服务高端患者,虽然患者少,但是给予每个患 者的照顾更多,因此收费高一些。某些新加坡的公立医院也提供少部分自费病人的医疗服务,设有高档服务项目,因为有一些富有的患者更愿意去公立医院,如果说 最基础的设施和服务,公立医院比私立医院便宜。如果是高档的服务项目,公立与私立是一样的。

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(互联网资讯综合整理)

澳大利亚太适合移民了!理由给你12个

澳大利亚太“任性”了!它虽然不是一个超级大国,不过却是一个在诸多领域表现不凡的国家。

虽然澳大利亚人口只与中国的上海市相当,但在世界多个排行榜中都处于领先位置。毫不客气的说,全世界的排行榜都被澳大利亚承包啦!

全球清廉指数:澳大利亚排名第九

《2013年清廉指数》

透明国际的《2013年清廉指数》(Corruption Perception Index)显示,澳大利亚是全球10个最为清廉的国家之一,与加拿大并列排在第9位。丹麦和新西兰并列第一,同时进入前十位的还有芬兰、瑞典、挪威、新加坡、瑞士、荷兰。英国(14)、德国(12)、美国(19)、中国香港(15)都进入到了前20。

这个指数以专家观点为基础,对大家眼中的公共产业贪腐进行评分。这一指数涵盖177个国家。

全球最幸福国家:澳大利亚排名第十

《2015年全球幸福报告》

联合国资助的研究团队“可持续发展解决方案网络”(SDSN)近日发布《2015年全球幸福报告》(World Happiness Report)。据报告调查的评分排名,瑞士和北欧三国冰岛、丹麦、挪威以及加拿大分居前五位,澳大利亚排名第十!

这份年度报告从2012年起发布,旨在帮助指导各国的公共政策、推动可持续发展。报告对全球158个国家都根据国民调查结果给出了评分,其衡量幸福的标准是:人均GDP、社会支持、健康寿命、做人生抉择的自由、宽宏大量、对腐败的看法和其他。报告结果取的是2012-2014年调查的均值。

全球最适合孩子出生长大的国家:澳大利亚排名第二

2013年全球最适合孩子出生长大的10个地方

2013年,哪个国家生孩子最合适?福利会更有保障?哪个国家更适合育儿?人出生的地点将影响他的一生,就和你的父母是谁,或者你出生在哪个年代一样重要。《经济学人》杂志社的智囊团评选出了2013年全球最适合孩子出生长大的10个地方,瑞士排名第一,澳大利亚排名第二!

全球青少年幸福指数:澳大利亚排名第一

全球青少年幸福指数

2014年,美国和国际青年基金会共同调查了全球青少年幸福指数(Global Youth Wellbeing Index),结果表明澳大利亚的年轻人(12-24岁)幸福指数非常高,澳洲的年轻人比世界其他国家的12-24岁之间的年轻人生活得更好。

全球最友好国家: 澳大利亚排名第七

《2015出游和旅游竞争力报告》

根据世界经济论坛的《2015出游和旅游竞争力报告》,西班牙因景点出色、文化、娱乐和基础设施优越,成为全球游客量第三多的国家。而澳洲被指是全球世界遗产自然景点最多的国家,例如大堡礁和袋鼠等,而且休闲娱乐和交通设施完善,被评为全球第七个对游客最友好的国家。

全球最强大护照:澳大利亚排名第九

各国护照的免签国家数目

据世界旅游者网站报道,一份最新的在线护照指数评出了各国护照的“威力”。澳洲护照在这份榜单中排名第九,对澳洲免签的国家达到138个,新西兰排名第八,对其免签的国家有139个。

全球工资排行榜:澳大利亚排名第一

全球工资排行榜

根据ConvergEx 集团发布最新报告显示,以绝对值来看,澳大利亚时薪达到16.88美元,高于美国的7.25美元,领先世界主要国家,高居榜首。你的工资时薪是多少?

最适合华人移民的国家:澳大利亚第二

哪些国家最适合华人移民?2013年10月福布斯评选出了十大最适合华人移民的国度(Top10Chinese Immigration Destinations)。瑞典这个北欧国家因其富裕、福利好、寿命长、社会进步指数全球排名第一,成为最适合华人移民的国家;澳洲则以温暖的气候、海滩的文化、清新的空气而排在第二位。

世界生活品质最好的国家:澳大利亚第一

经济合作与发展组织(简称OECD)发表了2013年最新的“更好生活指数”报告,对加入该组织的34个成员国家民众的生活品质作出评估。其中名列前十名的国家多数集中在欧洲,但美国也有上榜,而最令人惊讶的是澳大利亚是连续三年成为OECD成员国中生活品质最好的国家。所以有专家点评说,要想此生过上幸福快乐的生活,就到澳大利亚去。

全球人类发展指数国家:澳大利亚第二

全球国家人类发展指数

在2013年的报告中,澳洲排在187个国家的第二位,仅次于挪威;美国排在第三,而刚果民主共和国则垫底。榜单上前十名的国家分别是挪威、澳大利亚、美国、荷兰、德国、新西兰、爱尔兰、瑞典、瑞士和日本。这个指数不仅主要对例如卫生、教育和收入等元素进行对比,还对这些元素加入了“性别不公平因素”,而不是单纯地取平均值。

全球最适合养老的十大国家:澳大利亚排名第三

法盛全球资产管理公司(Natixis Global Asset Management)全球退休指数显示,最适合养老的十大国家中澳大利亚排名第三。该指数根据世界银行、世界卫生组织等提供的数据,从医疗环境、预期寿命、金融稳定和生活质量等20个方面,比较了全球150个国家的养老情况。澳大利亚的职业养老金保障制度(Superannuation Guarantee)是该国在这一榜单上名列前茅的主要原因。

QS世界大学排名:澳大利亚八大均进入前100名

《QS世界大学排名

近日,总部位于英国伦敦的QS教育集团,发布了2015年最新的《QS世界大学排名》!根据最新的排名显示,澳洲国立大学(ANU)综合排名继续蝉联澳大利亚第一的位置,在全球的排名为第25位,墨尔本大学排名第33位,悉尼大学排名第37位。此外,澳大利亚八大名校全部进入了前100的榜单。

(据澳洲新快网)

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英国最难进的名校 剑桥排第一

据《每日电讯报》 《完全大学指南》(Complete University Guide )日前发布了英国入学标准最高的十所大学。数据来源于高等教育统计局(Higher Education Statistics Agency),同时参考了13-14学年新入学本科生的入学分数(UCAS Tariff Score)。哪些大学的入学竞争最激烈呢?

英国最难进的名校  剑桥排第一
英国最难进的名校 剑桥排第一

第十名:华威大学

综合排名:7

华威大学以平均入学分数(UCAS)480分,挤进了最难进的十所大学榜单之中。其中,华威大学的数学系有着格外高的水准—— 一位教授最近被授予菲尔兹奖(Fields Medal),这是世界上最有声望的数学领域奖项。

第九名:爱丁堡大学

综合排名:20

爱丁堡大学以平均UCAS分数482分保持着录取的高标准。爱丁堡大学的校友们给该校带来了很高声望,例如,该校校友曾签署美国独立宣言,建立常春藤联盟(Ivy League universities),把现代医药引入中国。

第八名:布里斯托大学

综合排名: 15

布里斯托大学是英国西部入学竞争最激烈的大学,入学分数(UCAS)平均486。布里斯托大学曾建立英国首个戏剧学院,不断培养出高水准的专业演员。

第七名:伦敦大学学院

综合排名:10

伦敦大学学院本科生入学标准是A level成绩A*AA到AAB。伦敦大学学院是英格兰第一所接收不同种族、阶层和宗教信仰学生的大学,该校为此感到非常自豪。它的入学要求是UCAS 500分。

第六名:圣安德鲁斯大学

综合排名:5

圣安德鲁斯大学是苏格兰综合排名最高的大学,该校入学分数是UCAS 516分。它是苏格兰历史最悠久的大学,在考量申请人是否有资格入学时,它声称推荐信是非常重要的潜在因素。

第五名:杜伦大学

综合排名:5

杜伦大学至今仍保持着学院制,学生申请心仪学院的入学资格,然后加入学院的社团。该校平均入学分数是UCAS 521分。

第四名:伦敦政治经济学院

综合排名:3

伦敦政治经济学院在人类学、犯罪学、国际关系和社会学研究上具有优势。入学要求A Level成绩在A*AA到AAB之间,UCAS 532分。根据Wealth-X和瑞银集团的亿万富翁调查,伦敦政经是最受亿万富翁欢迎的大学。

第三名:帝国理工大学

综合排名:4

帝国理工大学是伦敦入学标准最高的大学,需要UCAS达到566分。该校的强项在于科技应用研究,擅长研究领域是全球健康、气候变化和可持续能源。入学标准要求达到A Level的A*A*A*到AAB之间。

第二名:牛津大学

综合排名:2

虽然未能在综合排名上拔得头筹,牛津大学作为英语国家历史最悠久的大学,仍有非常高的入学标准,平均UCAS要求是571分。申请者必须达到A Level成绩的A*A*A*到AAA之间。多数学生必须通过一个书面测试或提交书面作业,并参加严格的面试。

第一名:剑桥大学

综合排名:1

剑桥大学以601分的入学高分要求,成为英国最难考入的大学。该校要求理科的本科申请者达到A level的 A*A*A,文科和心理与行为科学的申请者达到A*AA。这样的高标准对于一个曾培养出90名诺贝尔奖获得者的大学来说并不过分。申请者同时也需要接受面 试和评估。

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(据英中网)