概要：紐約房價一向是這個城市經濟的風向標，對全球投資人來說，也是資產保值的重要依據。未來美金將無可避免地貶值，紐約房產仍是避風港。疫情使得房價上揚趨勢被抑制，現在正是入市的窗口期。
紐約是全球最令人向往的國際大都市，近年也是華人移民海外最熱衷的首選地。紐約房價給人高不可攀的感覺，但實際上和國際一線大都市相比，如香港、倫敦、東京，紐約房價不算最高，甚至北京、上海的房價都超過紐約。
紐約房地產市場有自身的發展規律，基本成曲線發展，經過5、6年的上升期後，進入2、3年的調整期，如果遇上重大危機事件，對房價也會造成較大影響。
那新冠疫情會對紐約房價造成什麼樣的影響？
與2008年金融危機相比較
盡管當前房地產市場和2008年金融危機的狀況有所不同，但對兩者進行比較，有助於我們對今後紐約房地產市場的判斷。
2008年爆發的次貸危機使紐約市的金融業遭受重創，隨之而來的大規模失業、收入減少和人口外流導致了紐約房市嚴重下滑。由於經濟衰退，紐約市在2009年失去了98,600個工作崗位，失業率從2007年的5％上升至2009年的10.3％。
不過房地產市場對金融危機的反應要比股票市場的反應慢得多。在金融危機發生之前，曼哈頓房價在2008年夏季達到頂峰。但在數月的金融災難中，曼哈頓房產銷售直到2011年3月才觸底，當時房價總體下跌了約15％。租金水平也顯著下降，但下降幅度較小，曼哈頓租金平均下降10％。
值得注意的是，那些在金融危機初期進入房市的買家顯得有些倉促，一項分析中顯示， 2006年至2008年之間購買並於2019年出售的房屋中約有14％的價格低於其原始購買價格。而在2010年至2012年價格低位時購買並於2019年出售的房屋中，只有4％虧本出售。 （通常，一年中約有7％的紐約市房屋低於叫價出售。）
與2001年9/11恐怖襲擊相比較
還有一種比較，是和2001年9/11恐怖襲擊時的房市進行比較。兩者相似之處是，無論疫情還是恐襲，都是突發意外事件，不是房地產市場本身出現問題。下面圖表顯示，從1999年以來的曼哈頓房產價格，2001年的時候房價甚至沒有下跌。當時9/11造成房地產市場停止了三個月後迅速恢復。
新冠狀病毒與9/11的最大區別在於9/11之後的大部分經濟都很好。只有某些行業（例如旅游業）遭受了沉重打擊，但是沒有大範圍的停工。新冠狀病毒導致更多的人失業，慶幸的是紐約一些最大的行業，例如金融和技術行業，迄今避免了大規模裁員。
對於現在的潛在買家來說，何時才是最佳的進場時間？
和金融危機爆發的時候紐約房價處於高位相比，目前的紐約房價已經從2015-17年的市場峰值下跌，並且已經連續三年下降，換句話說，紐約房價已經在一個低位徘徊，但房價是否繼續下降以及下降幅度多大，暫時還很難預測。因為新冠狀病毒對紐約房價的影響取決於政府對病毒的控制以及對整體經濟的破壞程度。
我們設想一下最佳情況是，在短時間內（比如五月底，目前預測紐約州將在5月27日解除居家令）一旦紐約市宣布復工，各類經濟活動將迅速恢復，疫情期間被凍結的房市能量被激活，房源重返市場，而低貸款利率將促使買家進行購買。實際上曼哈頓房市今年一二月已經活躍起來，一二月的房價沒有回升太多，但交易已經趨於活躍。
不過，比較悲觀的狀況是，國際貨幣基金組織4月14日宣布，新冠危機威脅著全球金融體系的穩定。一個月前，標准普爾全球評級公司（S＆P Global Ratings）表示，全球經濟正陷入衰退。
全球金融之都紐約無疑將感受到這些影響，不僅在金融領域，而且在酒店，服務和其他領域感受到更大壓力。紐約市獨立預算辦公室估計，未來12個月紐約市將失去475,000個工作崗位，這將使該市陷入自1970年代以來最嚴重的衰退。
以下三個主要因素，會導致房價急劇下跌：
- 市場仍有大量未售出的庫存， 2013年以來建造的新公寓中，有四分之一仍未售出。
- 失業導致大量法拍屋進入市場，進一步增加了庫存；
- 股市的大幅下跌消滅了潛在買家的積蓄，並降低了經濟信心。
首先，豪華高端公寓市場將面臨最嚴重的損失。無論是剛建好或在建的新樓盤，開發商都面臨建築貸款的壓力，加上這類公寓的庫存量大大高於市場需求，因此預計豪華樓盤讓利或減價的可能性較高。
未來一段時間，航空旅行會被限制，對那些世界級富豪來說，也許就沒有衝動在曼哈頓購置一棟豪華度假公寓了。
買賣雙方入市時機和心理預期
在新冠狀病毒之前，紐約市的房屋庫存已經處於歷史最高水平，一套房屋停留在市場上的時間更長，並以低於要價的價格出售。曼哈頓約有81％的房屋在2019年低於要價出售。尤其新開發的高端公寓可能需要大幅度降低價格或其他優惠才能推動銷售 。
對於二手房的賣家來說，如果不是急於賣房，一般不會在這個時候將房源放入市場，對於確實需要銷售房產的屋主，定價的靈活性將是關鍵，必須要有心理准備承受較低出價。
下面這個圖表顯示曼哈頓公寓（Condo和Coop）從1997到2020年第一季度的平均尺價。在2017年創下新價格紀錄，每平方英尺1,775美元，然後在2019年降至1,657美元。2020年第一季度，曼哈頓因新冠狀病毒而遭受重創，價格進一步下跌至每平方英尺1,540美元。值得注意的是，曼哈頓共有公寓（Condo）的每平方英尺平均價格在2020年第一季度為1,923美元，比圖中的Condo/Coop平均價格高出許多。
計劃今年購房的紐約人將處於較為有利的地位，因為貸款利率已創下歷史新低，而房價在疫情襲擊之前一直在低位徘徊。目前的疫情讓紐約房市在今年初的反彈勢頭被遏制，低價位會保持在市場更長的時間。但二手房源將會稀缺，且降價幅度不大，新樓盤有更大的議價空間。
我們從兩個在今年四月成交的案例，了解紐約目前樓盤的降價幅度。第一案例是來自秘魯買家豪擲2700萬現金購置上西城全新公寓Waterline Square八套單元，開發商最終的折扣是7%，平均尺價為$2450。另一個案例來自布魯克林，紐約本土買家用2030萬購買Quay Tower的頂層7400平方尺的Penthouse，最後打折11%。
不過，判斷房價在什麼時候觸底，就像判斷股市何時觸底一樣，幾乎是不可能的，但紐約購房者可以放心，紐約房價已不像2008年金融危機時處於市場的頂峰，你也許還可以再等等，但歷史經驗告訴我們，紐約房市反彈的時機也會隨時到來。
【安家紐約】節目制片人/主持人陳東
聚焦紐約房地產熱點話題
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澳大利亞法律執業博士林匯銘
