wiki-Investment – Page 74

在英國出租房產時常見問題的法律規定

09年的5月5日，英國政府首次推出了房屋租賃法案——《英國房產租賃》，從而保護業主與租戶的利益不受損失，並且為英國租房市場設定了壹個“黃金法則”。在此法案中，對戶主與房客的義務、常見問題均做出了相應規定，居外網為大家解讀如下:

壹、租房(renting)定金或保證金

定金：當租客同意租房(renting)時，需付給房東或房地產經紀人壹筆錢，這會從房客支付的保證金中扣除。
保證金: 保證金是給房東的錢，是壹種安全措施，例如，遲交租金或損壞房屋或家具等。如果房客被要求支付保證金，租客會仔細檢查房屋和家具的狀態。當租用結束時，房屋內若有損失，房東有權要求進行賠償。房東扣除部分對房屋和家具的損壞是合理的。；當租用期結束時，若沒有任何損壞，房客應得到全部保證金。

二、業主的義務及租賃協議

按法律規定，房東需給租戶提供自己的姓名及地址。書面租用協議應包括下列細節：

房東和租戶的名字，房子的地址。
租用開始的日期。
其他人是否可使用該房，如可以的話，哪個房間。
租用的時間範圍，在何日期租賃到期。
應付的租金，多長時間壹次和何時支付。房東什麽時候可增加房租。租用協議也需說明租金是否包括其他款項如council tax 或水電等。
房東是否提供其他服務，如洗衣，房屋維修或食物，以及是否另外收費。
如租賃結束，房東和租戶需要提前多長時間給出通知。

另外，房屋維修中房東的主要責任,即使未在租用協議中提及，以下房屋維修是屬於房東責任：

房屋的結構和外表 (例如墻，地板和窗子框架) 以及下水道，檐槽和下水管。房屋通往街道的臺階和花園的小道和臺階也包括在內。
水和煤氣管道和電氣導線(包括水龍頭和插座)
盆，洗滌槽，洗澡盆和洗手間
固定加熱器(如，煤氣)和熱水器，但不包括煤氣或電爐。

房東也對樓梯，電梯，門廳或花園小路等負責維修。房東須保證煤氣和電器的安全。

三、房屋托管公司職責

被委托的管理公司（經紀人）會全權履行合同中所列出的條例，他們的主要工作是：

為業主尋找合適的租客
辦理租客入住/退房手續
每月定時收取房租、繳納水、電、煤、網絡等費用
租金轉賬
維護/維修住宅
滿足房客合理要求
如有需要，幫助業主驅逐租客（在租客產期拖欠房租的情況下）

美國房產稅詳解每年支付更有增值作用不影響房產投資

壹、在美國買房，為什麼要交房產稅

美國的土地基本都是私有的，壹旦交易產權歸個人所有，因此，政府需要通過征收房產稅來保障政府材政來源，以建公立學校、社區建設、修市政設施等公共配套設施。據統計，美國房產稅占到美國稅收收入的70%，是美國最為重要的稅種之壹。

相比較而言，中國的土地產權都屬於政府所有，個人買房後只擁有壹定期限的使用權，而這個使用權已經在買房時支付過了，自然不應該再征收房產稅。

 房產稅的用途：房產稅有明確的用途，主要用於當地學區、警察、消防、衛生等公共設施的建設和維護，本地公務人員（如消防員、警察）的管理開支。學區內的小學、初中、高中，從建校舍，設備，老師的薪水都是由學區稅收支付。住在學區內，可免費就讀公立學校的原因就在於此。所交的房地產稅裏，不僅繳納了學費，同時也付了免費校車接送的車資。

美國房產稅不會影響投資，反而具有保值增值作用

二、美國房產稅怎麼征收？

房產稅的征收包括兩大要素：稅率和房產估價。稅率由各州政府自行確定，各州稅率並不壹致，通常經濟發達地區的稅率較低，而欠發達地區較貴。

 房產估價 房產估價是征收房產稅的基礎。美國各街道、社區都設有壹個房屋估價組織，進行相關估價工作。估價壹般按購房時的房價確定，房價越貴，房產稅越高。而隨著房屋狀況的變化，如年久失修、擴建或改建，房產價值也隨之而變動，房產估價自然相應變化。這時業主可提出申訴，增減房產值。

Tips：房產估價的計算方式並不統壹，壹般按房產總價、估價比率，或房屋租金計算。

案例1 賓夕法尼亞州的費城，其房地產名義稅率達8.26%，然而，政府僅對房地產估值的32%進行征稅，並且房地產估價僅為其市場價值的70%，因此實際所要繳付的稅率僅1.85%。

案例2 紐約曼哈頓公寓的房產稅稅基是根據其租金來估算的，壹定租金的房屋相對有壹定數額的房地產稅。但也並非租金越高，房地產稅越高。在曼哈頓上東區的派克大道上的壹套780萬美金的房屋，每個月的租金大約是23,700美金，每年的房地產稅大約是25,068美金，大約只占其價格的0.32%。

房產稅率 由各州政府根據自身情況制定，稅率壹般為0.8-3%。在經濟比較發達的加利福尼亞州，房產稅為1.1%；而在經濟不算發達的內六地區如得克薩斯州，房產稅為3%，而有意思的是，在夏威夷州，稅率只有0.25%，比其他州都低，這是壹個特例。

Tips：熱門城市房產稅

紐約市 0.3-1%

舊金山 1.159%

波士頓 1.188%

洛杉磯 1.25%

 征收周期 按照美國法律規定，房產稅屬於材產稅，因此每年都要繳納，壹般分上、下半年兩次繳納。

三、房產稅不會影響投資，反而具有保值增值作用

從房產稅的用途可以看出，房產稅使得業主可以享受良好的治安、美麗的環境、優質的教育等配套設施。事實上，高房產稅使得所在地區的生活環境、教育資源更好，從而吸引更多人購買當地房產，促進了房產價值的上漲。

本次美國房市危機中，華人集中的地區，如洛杉磯的阿凱迪亞、爾灣等地的房價堅挺，不降反而上漲，當地的良好的教育資源、治安環境起到了重要的作用，而這壹切，都源自當地業主繳納的房產稅。可以說，房產稅被確確實實地轉化為物業及周邊社區保值增值的投資，又怎麼會影響投資呢？

從長遠投資的角度而言，房產稅也並不是壹筆巨大的開銷。例如在西雅圖購買壹個1百萬美元的房子，每年交大約1萬美元的房產稅，交30年就是30萬美元。可是房子在30年之後已經絕對不止130萬。根據歷史規律，應該至少可以賣到4百萬美元。

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

在英國買房費用比想象的更便宜印花稅是大頭

買房中必須支付的費用，是最重要的買房成本。目前，英國已成為國內買家海外買房的重要市場，為此，居外網將為大家詳細列舉在英國買房，都有哪些費用項目，以及費用多少。幫助大家更好地完成在英國買房大業。

在英國買房必須支付的費用列表

1、 Agent中介費用

國內買家在英國買房，通常需要agent的幫忙，買家提供購房需求，讓agent進行搜尋，從而找到房產進行交易。

費用：房產總價1%

2、房屋評估及勘測鑒定 Surveyor’s fees

一旦買家選定房源，按照英國房市的規定，必須安排第三方評估檢驗機構，對房產進行檢驗，包括房源質量、房價評估、物業貸款狀況等方面，最後提供房屋勘測鑒定報告Home Condition report 及房屋綜合評估報告Home information pack (HIP)。

費用：耗時2—3周，通常評估收費在300英鎊左右

3、印花稅 Stamp Duty Land Tax (SDLT)

在英國買房，印花稅是最為重要的英國房產交易稅，也是數額最大的費用支出。通常，必須在房產交易完成的30天內繳納。印花稅由英國稅務部門征收，根據房屋的產權、用途不同，征收標准也有所區別（見下表）。

值得注意的是，英國房產印花稅的征收標准並非固定不變的，而是不定期更新，目前使用的就是從2012年3月22日開始，沿用至今的征收標准：

一般居住用途物業的印花稅征收標准非居住用途物業（商業）的印花稅征收標准

英國買房交易印花稅計算器：http://www.hmrc.gov.uk/sdlt/calculate/calculators.htm

如果您想了解關於更多英國印花稅的相關詳情，可參閱其官網介紹：

http://www.hmrc.gov.uk/sdlt/index.htm

印花稅的相關注釋

A、為防止炒房現像，現在執行的最新印花稅稅率，針對“特殊個人”（purchased by certain persons including corporate bodies，指的是特定人及公司或組織）設立了15%高額稅費。

B、商業地產的定義。按照印花稅的官方解釋，凡非居住用途的物業，便確認為商業地產，包括以下：

商業物業，如商店、辦公室；
農業土地
森林
任何非居住用途的地產物業等
一次性購買6處或以上居住用途物業，也被看作商業用途交易

C、關於印花稅中的弱勢區域（Disadvantaged areas）大家在官方印花稅的介紹頁面上，可以看到關於針對弱勢區域印花稅的征收細則，這裡做一個解答。

按照現在英國的福利制度，英國本地居民居住的很多房子都是由政府提供的，類似國內廉租房、經濟適用房，其所在區域就稱之為弱勢區域（Disadvantaged areas）。這些特別的房產在買賣時，也需要繳納印花稅，但顯然不能和正常的商品房相提並論。不過，目前這類弱勢區域的房產，國內購房者是無法購買的。

4、法律上的相關費用 Solicitor’s or Conveyancer’s fees

律師費 Legal Fees

在英國，有明確的法律條款規定，買房時，雙方必須聘請律師，並由律師完成相關交易、法律條款。為此，在英國的各大城市有眾多專門的房產律師，聘請起來相當便利。這部分費用不可避免。

費用：律師費用的多少取決於以下因素，房產價格、耗費的時間、難易程度，額外的時間成本。總的來說，佣金為房產總價的0.5—1%範圍內。

土地登記/注冊費 Land Registry Rees

這項費用相對於中國的契稅，也是政府規定、必須繳納的費用，通常在辦理土地登記時候繳納，具體收費標准如下：

英國土地登記費收費標准

當地政府物業及社區管理報告 Local Authority Searches

Local Authority Searches是英國房產交易手續中，必須的一個法律環節。在此程序中，許多重要文件都必須由律師代表買房，向當地政府的管轄機構Local Land Charges Team申請辦理（此機構一般不接受個人申請）。

費用：本項費用大約在十幾英鎊到一兩百英鎊之間。不同地區的Local Land Charges Team，不同程度的報告要求，不同的交易物業等，其收費也有所不同。

本文在撰寫過程中，感謝英國基石房產公司(Cornerstone Realty)提供資料，協助完成。

美國房産稅是怎樣征收的

在我們上壹篇關於美國稅的文章《美國房產稅是多少》中，大家了解了何為美國房產稅，下面就為大家介紹美國房產稅是怎樣征收的。由於各州房產稅政策有所差別，因此,就用壹些通用的征收原則來解答美國房產稅是怎樣征收的這個問題。

美國房產稅是怎樣征收的之征收方

美國房產稅主要用於市政、縣郡、學區、大學及其政府機構。因此，在美國有權征收房產稅的政府機構包括郡政府、市政府、學區，所以我們通常說的房產稅就是郡稅、城市化稅，和學區稅這三項總和。

美國房產稅是怎樣征收的之稅率

房產稅的征收包括兩大要素：稅率和房產估價。稅率由各州政府自行確定，各州稅率並不壹致，通常經濟發達地區的稅率較低，而欠發達地區較貴，壹般為0.8-3%。

美國房產稅是怎樣征收的之房產估價

房產估價是征收房產稅的基礎。美國各街道、社區都設有壹個房屋估價組織，進行相關估價工作。在房產市場穩定時期，估價壹般按購房時的房價確定，房價越貴，房產稅越高。而隨著房屋狀況的變化，如年久失修、擴建或改建，房產價值也隨之而變動，房產估價自然相應變化。這時業主可提出申訴，增減房產值。

美國房產稅是怎樣征收的之征收周期

按照美國法律規定，房產稅屬於財產稅，因此每年都要繳納，壹般分上、下半年兩次繳納。

美國房產稅是怎樣征收的

美國房產稅是怎樣征收的之用途

房產稅的使用有著明確的用途，壹般而言，主要用於當地學校教育、圖書館，公共設施(如本地街道綠化) 的建設和維護，本地公務人員(如消防員、警察)的管理開支。所以，房價較高的地區，對應的房產稅也更高，也就有更充裕的資金來維護當地的環境、衛生和治安秩序。

美國房產稅是怎樣征收的之特別規定

在美國，房產稅和擁有房產的相關費用可以抵扣州所得稅扣稅項目。比如業主的年收入為4萬美元，每年繳納的房產稅為1萬元，那麽業主的所得稅稅基就為3萬元(4萬-1萬)。這樣的規定交合理地降低了納稅人的綜合稅賦。具體的抵扣稅細則，各州的規定不壹。

以上關於美國房產稅是怎樣征收的介紹是較通用的法規，由於美國各州相關的政策法規都不壹致，因此，具體的納稅細則大家還需了解各州的規定。居外網最近推出的“美國房產稅是多少”，和本篇“美國房產稅是怎樣征收的”，解答了大家關於美國房產稅的問題。我們還將推出交易稅的相關介紹，歡迎大家點擊了解。