纵览美国房价走势图，从1920年开始一直到2016年，这长达100年的美国房价历史中，美国的房价一直处于不断的上涨中，其中有两次快速的上涨，一次是1942~1954年期间出现了188%的涨幅；一次是1998~2005年涨幅达到了94.75%。
这两次的涨幅年化涨幅都达到了10%，按照3倍杠杆计算，年化投资回报率达到了30%，所有买房的人都发财了，没买房的人都哭了。
第一次是二战之后的上涨。第二次是90年代末的上涨。
二战之后的上涨主要是由于真实供求原因导致的。我们用套户比（家庭数/住房套数）的指标来衡量房地产供给量，1940年美国的套户比为0.998，1950年的为0.984。由于早期美国人口普查局每隔10年普查一次人口数据，我们无法确定在二战期间后二战结束后的最初阶段的套户比是如何变化的，但可以肯定的是1940~1950年期间的套户比几乎是没有产生任何变化。在此期间对应了房地产真实价格在70%左右的上浮。这次房地产的价格上涨几乎是完全被需求推动的。
90年代末的上涨主要是投机导致的。我们看基本面需求是否发生了实质性的变化。我们从套户比角度来看1998~2005年，套户比从1.1258上升至了1.1351，而且套户比一直长期处于上扬趋势。从住房拥有率（有房人口/总人口）的数据看，1998年的住房拥有率为66.4%，2005年的住房拥有率是69%，且住房拥有率也正处于长期上升的趋势，同样也无法解释房地产价格自1998年开始暴涨。
2005~2011年之间，美国的房价暴跌了25%，别小看这25%，就是这25%引发了美国次贷危机和全球范围的金融危机。
我们能看到的是美国房地产世纪之交的繁荣也出现了很多貌似合理的解释，但是这些解释都经不起严密的逻辑推敲。建筑成本、人口、套户比、住房拥有率都无法解释美国房地产在1998年—2005年之间的大幅度上涨。在排除了这些基本面因素后，可以将价格上涨理解为泡沫。而后的事实也证明了这是个泡沫式的上涨，即在2005年美国房地产价格出现了大幅度的下跌。
2005年美国的房地产价格迎来了明斯基时刻，我们重点关注这个时刻的房地产估值究竟达到了多高的水平。房地产的估值指标主要有两个，一个是租售比、一个是房价收入比。
从租售比的角度看，美国的房地产市场租售比长期稳定在4%~6%之间波动，在2005年房地产的租售比达到了3.15%。长期的数据显示美国的房价收入比在1960年—2000年一直稳定在8左右，而2005年房价收入比达到了11.45，相比长期均值波动范围超出了40%。
总人口的增长、城市化和二战的停滞导致了二战之后房地产需求集中的爆发，推动房价的上涨，同时美国大幅的开工房地产，使得套户比在1960年前后超过了户均1套房产，确定了此后长达40年的房地产价格。在这里我们找到了证据去支持需求与供给在影响房地产价格。
伴随著1882年美国长期利率的下行和移民人口因素，导致了美国房地产价格始于1998年的泡沫，这次上涨时房地产的需求和供给指标无法解释房地产价格的上涨。集体式的传染，导致了房价形成了正反馈和负反馈效应。
