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2015年欧洲9大必须关注的大事

2015年欧洲充满了各种政治乱局，大量不确定性将围绕着接踵而至的各国选举，脆弱的少数派政府加之民粹主义抬头，下面是九件必须关注的欧洲大事：

2015年欧洲必关注的9件大事

英国的简单多数票当选制度加上事实上存在的六方系统，意味着今年五月的大选结果将充满不确定性。存在约有九种可能的政府构成，每一个对英国是否脱离欧盟的公投都有着不同的影响。

但是只要卡梅伦还是首相、包括其所在的保守党可能和自由民主党组成联合政府，任何一种政府形态都将把公投坚持到底。(卡梅伦上周末表示，如果他所在的保守党在全国大选(5月7日)中获胜，他将把有关英国是否退出欧盟的公投日期从原定的2017年提前。)而一旦工党主政的话，则可能向公投泼冷水，但是两者之间还有一系列选项。不过不管怎么样欧洲内部的争论仍不会停止。

  • 希腊要退出欧元区？

希腊退出欧元区的担忧再次蔓延。因现任政府未能让其总统候选人获胜，希腊被迫将于1月25日提前举行大选，反对党左翼联盟Syriza在民调数字上依然领先，尽管该党派称希望留在欧元区，但实际上该党派推崇的政策与欧元区对成员国的要求相左。

现在还不清楚如果Syriza真的掌权后事情会如何演变，但是某种形式的希腊债务重新谈判极有可能发生，届时，欧元区的债务者和债权人之间将上演经典的 “懦夫博弈”(例如两名车手向对方驱车而行，最先避让的一方成为“懦夫”，而另一方胜出；如果双方都不肯避让，任由两车相撞，最终谁也无法得益。)

  • 西班牙跌跌撞撞离开欧元区？

西班牙大选最晚定于2015年12月举行，但是地区局势紧张以及很多选民还未感受到经济复苏的暖风，一跃成为西班牙第三大党的极左翼政党 Podemos(意思是“我们能”)与希腊的Syriza一样，都是名义上亲欧、实际上反欧的政党，目前该党支持率为20%，最后很有可能弱势胜出或者组成一个不牢靠的联合政府，这会使西班牙很难坚持执行欧洲强制的紧缩政策和预算目标。鉴于Podemos是西班牙政坛上的新造王者(king- maker)，预计将看到马德里和柏林间更频繁、激烈的冲突。

  • 法国、意大利 VS 布鲁塞尔

法国和意大利非常可能打破欧盟委员会今年的预算目标，如果欧盟委员会和德国给的压力太大，政治上可能出现严重风险。但如果给的压力太少，欧元区艰难出台的一系列新规将变成一纸空文。同时，法国和意大利经济增长基本停滞，国民的不满情绪也逐渐激化。

  • 欧央行大放水

欧洲央行有望在今年初开展大规模量化宽松，以对应通缩和需求不振。短期内可能增强市场信心，特别是围绕存希腊存在大量不确定性的当下。不过事实上银行们在大量囤积现金，根据规则德国也将成为QE资金最大的流向地，所以最后QE的正面影响可能不及预期。

  • 德国也不太平

德国将继续主导欧洲事务，但是德国内部关于坚持紧缩和维护欧元区团结之间已存在矛盾，将使得西班牙和希腊等试图摆脱紧缩政策的国家状况更为复杂。此外，俄罗斯将持续挑战德国自信的外交姿态，同时，德国内部关于限制移民政策也将出现令人不愉快的争论。

  • 北欧民粹主义抬头

瑞典勉强避免了提前选举，政府与四党反对联盟承诺合作以确保政府提交的预算获得议会批准，但风险犹存，特别是反对移民的瑞典民主党，也是事实上唯一的反对党，其政策长期受到民众支持。

丹麦将举行大选，最有可能的结果是中右翼的少数派政府在不支持移民的丹麦人民党的支持下执政。北欧政治共识越来越难以实现。

  • 宪法的解体

德国宪法法院(GCC)认为欧洲央行直接货币交易(OMT)是违法行为(因法律规定央行不可以直接为国家融资)，但欧洲法院(ECJ)很有可能赞成这一 行为。鉴于QE马上就要出台取代OMT，所以德国央行可能搞不清楚自己是否能参与欧洲央行的QE操作。且与OMT不同的是，QE并没有对经济条件的附加要求，意味着当有人质疑这一行为合法性时，德国宪法法院可能会更加倾向于认为其违法。欧洲法院还可能在关键问题上将英国拉进来，包括一些欧元主导商业的地区以及欧盟移民获得福利的权利。

  • 其他选举

中间偏右的公民纲领党(Civic Platform)有望在波兰主政，这预示着波兰在对俄态度上仍将维持强硬，且反对欧盟对自由流动规则的改变。葡萄牙也将举行议会大选，也有可能存在反对紧缩政策的声音。

 

 

英国房产市场喜忧参半 首次购房者数年增至32万但房价继续上涨

英国主要按揭贷款银行哈里法克斯（Halifax）的数据显示，英国首次购房者的人数2014年达到七年来的最高。

2014年，英国首次购房者的人数达到七年来的最高

该银行估计，去年有326,500人购置了他们的第一所住房，这个数字比2013年增加了22%。这是2007年全球金融危机开始以来最高的首次购房人数。

首次置业者人数高升的主要原因是超低房贷利率以及政府推出了英国房市扶助首次买房者的优惠政策，“Help to buy”。这一优惠政策使首次购房者只需缴纳5%的首付款。

就业前景看好也是原因之一

哈里法克斯银行房贷部主管说“经济条件改善以及就业率上升使首次置业者的信心增加。”

哈利法克斯银行说，2014年首次购房者平均缴纳的首付减少了7%。初次购房者平均的首付为29,218英镑，而在一年前，这一数字是31,582英镑。

由于房贷利率低，首次购房者按揭还贷所占收入的比例也进一步下降。

不过，对初次购房者不好的消息是，房价继续上涨。首次置业者2014年购买房产的平均价钱是171,870英镑，这一价格比前一年增加了9%。同188,559英镑的全国平均房价相比，伦敦市区的平均房价为406,730英镑。

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2015年伦敦商业地产市场回勇 回报率高达12%

2015年英国商业地产的总回报率将在10%到12%之间

根据一份新的英国房地产前景发展报告称，2014年伦敦商业地产市场租金大幅上涨，并有望在2015年继续保持上涨势头。同时施罗德（Schroders)报告指出，英国经济复苏与低水平发展显示商业地产供需平衡对业主更为有利。

该报告称，2014年英国商业地产发展迅猛，无杠杆收益可能接近20%。因投资者寻求收益，今年大部分房地产业绩均由于房价下降而促成的。展望2015年，总体回报率有望达到双位数。商业地产租赁增长为此作出巨大贡献，预计商业地产租金上涨速度将加快。

报告分析指出，在办公楼租赁方面，伦敦市中心崛起成为国际会计，法律，媒体和科技公司的聚集地，促使办公楼空置率回落到金融危机前的水平。此外，城市的黄金地段和英国西部，发展较慢的地区如法灵顿，国王十字区和南岸地区的办公楼空置率也得以改善。

同时报告称，人口数量大幅上升后，伦敦大部分地区的零售业租金上涨。越来越多的年轻人选择住在伦敦市区而不是像父母那样搬到郊区居住。这样会使布里克斯顿，哈克尼和新十字区等之前较落后的地区得到迅速发展。

伦敦外部地区的租金上涨幅度不一，部分地区房地产市场已复苏。例如在曼彻斯特的办公楼因有赖专业服务行业的蓬勃发展成为地级市中表现出色的地区。此外，布里斯托尔，爱丁堡等城市和一些较小的市场如阿伯丁，布莱顿，剑桥和雷丁等拥有强劲本土经济的地区均有良好的办公空间需求。

英国西南部和中部地区工业地产租金上涨2%。该报告指出这是由于来自传统的土地占有人，如建筑商的开发需求周期性复苏，同时受在线零售业推动，快递包裹数量急速增加，需要更多的仓储空间。

总的来说，随着英国经济逐步改善，商业地产租金进一步上涨，所得收益相当可观，预计明年英国商业地产将有更好的发展。最新的投资房地产论坛（Investment Property Forum）预测指出，2015年英国商业地产的总回报率将在10%到12%之间。

（点击下一页，查看英文原文）

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英国房产印花税做出重大改革 本月4日起效

 

12月3日下午3点，英国财政大臣George Osborne公布了英国新的印花税税率体系，并且于次日，也就是说几个小时后的12月4日零时起生效。

英国的印花税（stamp duty）全称为土地增值印花税，即当购买房产时需向政府交纳的税。无论是自己居住还是用来出租，它的税率只与你购置房产的价格有关，并且在交房时支付。

之前的印花税税率为：

  • 低于£12.5万——不用交税
  • £125,001至£250,000为1％
  • £250,001至£500,000为3％
  • £500,001至£1,000,000为4％
  • £1,000,000至£2,000,000为5％
  • 高于£2,000,000 为7％

此次税务改革绝非一时兴起，因为英国政府认为，印花税税收没有问题，是税率体系有很不恰当。购置价格为£25万上下的房产时，税收方面会有一个大的落差。比如，一个家庭花费24.9万英镑购置房产时需要缴纳2490英镑印花税，而购置一个250,001英镑的房产则需要缴纳7500英镑的账单。这个问题导致了抵押贷款机构及地产代理机构的不满，他们认为这是导致房价一直徘徊于某个区间的原因。

基于此原因，改革后的税制体系参考了个人所得税的阶段计税的计算方法。之前税制可以被认为是“一刀切”的税收体系，而新税制则采取新的阶梯式税收政策。以下金额区间不是指房产价格，而是房产价格介于期间的部分是按此税率来收取的。

最新印花税税率为：

  • 低于12.5万英镑为0
  • £125,001至£250,000之间为2％
  • £250,001至£925,000之间为5％
  • £925,001至£1,500,000之间为10％
  • 高于£1,500,000为12％

请见下方的表格，以便大家更加清楚了解详情：

举例说明之一：房产价格为£180,000时，其中£125,000是不用缴税的。对其余£55,000(£180,000-£125,000=£55,000)需要缴纳2% Stamp Duty，为£1,100。而以之前税制来看，则需缴纳£1,800。所以这样看来，新税制对与大部分的买家来说是更加省钱了！

举例说明之二：房产价格为£300,000时，其中£125,000不用缴税。再接下来的£125,000需要缴纳2%，即£2,500。剩余的£50,000则需缴纳5%的税收，即£2,500。因此总的税费为£5,000与之前相比(£9,000)是节省了£4,000。

接下来更加清楚的对比表格来解读这一新政：

关于此次印花税的变化对于买家的影响，朝和地产和阳光房产的分析师和投资顾问们已经快速为购房者做出了最佳的应急预案：

第一、尽量购置低于£937,000的房产。在新政之下，该数额以下的房产会更为划算。

第二、购置介于£550,000至£750,000之间的房产则会最大程度省交税费。

以下是税费节省曲线图

 相关新闻：英国昨日颁布购房印花税最新制度 财政大臣称“能让98%的购房者收益”

韦朝贺专栏全集：

专业房产投资人韦朝贺详解英国房产投资

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危机下为何还要选择投资西班牙房产？ 给你不一样的投资思路

经济危机，债务纠纷，失业率居高不下？为什么还要选择西班牙？尽管经济危机以来关于西班牙的经济形势的负面报道不断，但是古语云：“危机=危中生机”。站在2014年的年底，我想再来深度归纳一下西班牙的投资形势。


西班牙房产投资三大趋势

  • 经济回暖15年有望增长1.5%  就业率大幅度上涨20%

过去的2013年，西班牙几大度假房投资胜地的房价出现了自全球经济危机爆发以来的第一次回升，面对这一现象，外界普遍回应这是西班牙房产市场未来会逐步回升的信号。与此同时，自2013年末以来，西班牙开始释放经济缓慢回苏的微小信号，到本月为止，西班牙已经维持了连续五个季度的经济正增长，本年第三个季度西班牙的失业率更是出现了同比下降20%的现象，着实让人大快人心。欧盟委员会总部布鲁塞尔最新的一份报告更是乐观的预计西班牙经济在2015年将总体增长1.5%，远超1.1%的欧盟平均值。

  • 房价触礁 未来无再下跌可能

纵观整个西班牙的房产形势，由于西班牙国内信贷政策连续数年紧缩，房地产在西班牙本地的销售一落千丈，价格持续下跌。西班牙房产的平均水平已跌至2007年同期价格的61%，有些地区甚至跌至原价的50%，基本已经达到 2002年的平均水平。专家预计，西班牙房价已基本触底，未来将不会出现大幅度的跌幅。

  • 旅游业德高望重 高档住宅成交量提升房产增值空间大

回望过去的一年，西班牙高档房产市场的国际成交量明显上升，众国际买家均表示，基于西班牙在世界旅游和休闲业的重要地位，迷人的气候，健康的生活方式，以及欧洲其他国家对西班牙作为其传统度假别墅的重视，他们都对西班牙房产市场的未来抱有乐观的态度并且看好西班牙房产今后的增值空间。

投资西班牙地产的名企与名人

  • 2011年，中信重工正式收购西班牙GANDARA公司
  • 2011年，加拿大PSP基金投资4亿欧元在西班牙购买多个地产项目。
  •  2012年，股神巴菲特以6亿美元的价格收购西班牙Caixa银行的保险业务。
  • 2012年，中国工商银行以2180万欧元的价格拍下了马德里政府中心区Recoletos大道的旧楼，改造成为其在马德里的总部。
  • 2013年，微软联合创始人比尔.盖茨旗下基金以1.135亿欧元购入西班牙最大建筑公司FCC6%的股份，成为该公司的第二大股东。
  • 2013年，美国私募基金黑石集团以1.255亿欧元的价格打包购买了马德里市的18幢。
  • 2014年，万达集团董事长，中国首富王健林一掷2.6亿欧元竞标下马德里的地标性建筑西班牙大楼。
  • 2014年，继2011年4亿欧元的投资后，加拿大PSP基金再一次投资，以1.4亿欧元拍下马德里CBD区Paseo de Castillana 200号的整栋大楼。
  • 2014年，美国投资界的两位巨头亿万富翁乔治·索罗斯和约翰·保尔森联合投资1.27亿欧元注资西班牙不动产投资信托Hispania (REIT) 。
  • ……

投资西班牙的十大优势

  • 西班牙是世界第十二大经济体，欧洲第四大经济体
  • 西班牙是欧洲仅次于英国，德国和法国之后最吸引外国投资的国家，在吸引外国直接投资方面，西班牙排名全球第十。
  • 西班牙是世界上商业活动和服务行业最活跃的国家之一。在商业活动方面，西班牙在出口和进口方面排名世界第十八和十四，而在服务行业上，出口和进口分别排名世界第八和十四。
  • 自由经济：在人口只有四千万的西班牙，注册在案的企业却有300多万，同时西班牙自由的创业环境和有吸引力的税收政策也吸引了众多跨国企业进驻。
  • 西班牙根本大法——宪法维护财产私有制的绝对性，并且没有对外国投资者制度上的歧视，外国投资者可以和西班牙公民一样拥有对其投资的绝对所有权，并且有处理，改造和出售其资产的权利。
  • 西班牙首都马德里是位居伦敦和柏林之后的欧洲第三大居住城市，赶超罗马和巴黎。
  • 西班牙是世界第三大旅游接待国，仅2013年就接待了超过六千万的世界游客，风景优美，气候宜人。
  • 西班牙房产平均水平在已跌至2007年同期价格的61%，有些地区跌至原价的50%，自2013年底，2014年初房价已经出现了0跌幅甚至正增长，正式抄底的最佳时机。
  • 西班牙无可比拟的地理位置，连接欧洲，北非，中东和南美洲，有13亿的潜在消费人群。西班牙有连接欧洲各大都市，北美和南美的直航，和亚洲的不少重要城市也开通了直航，目前马德里——北京，巴塞罗那——上海分别设有直航。
  • 西班牙瓦伦西亚和巴塞罗那的港口和欧洲最重要的港口通航，西班牙底部直布罗陀港口是和非洲沟通的唯一欧洲水路大门。

季奕鸿律师专栏全集

季律师解析西班牙房产投资

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英国200万镑投资移民不再能投资房产，英国房市会降温吗？

当中英高层频繁互动、中英贸易进入蜜月期时；当中国房企、投资人大举进军英国房市、英国亟需以此刺激经济复苏时；当美加锁紧移民通道、英国因政策相对宽松福利优越正成为新兴热门移民国度时，当地时间10月16日英国内政部出台最新的移民修改法案：抬高海外高资产人群的移民申请门槛，最低100万投资要求抬升至200万英镑。其中对于房产投资的影响是，原先投资金额的25%能够用于买房的这项规定被移除。

在此之前，对于投资移民者来说，在英国置业是规定+自选动作，能够保证他们在登陆英国之后有落脚之处。因此几乎所有英国投资移民者都会选择将100万英镑中的25%用于买房，其余75%再投入英国国债、股票、债券等。新政一出，不仅荷包要缩水多一倍，还得在200万英镑之外，筹备更多的资金用于置业。另一方面，英国房价在2014年8月经历了6年以来的首次下跌，对投资人来说好似打了一针“镇静剂”，再加上如今移民法案的最新变动，英国移民局是否在与“刺激经济复苏”这一政府要务唱反调？英国房市会因此降温吗？

英国因其历史悠久、政策稳、自然环境优美、社会治安良好，再加上投资市场面向全球开放，投资回报率高，其房地产市场一直是倍受全球房产投资者青睐的安全港湾。近年来海外特别是亚洲、中东和俄罗斯的房地产投资者争相涌入英国。近两年来，中国大陆的投资者也开始瞄准伦敦及英国其他城市，根据知名房产商仲量联行报告显示，2014年上半年，伦敦成为中国人海外置业最爱目的地；同时英国也名列中国房企海外投资目标国的前列。

那么英国政府希望看到房市降温吗？一定程度上来讲是的。英国商务部的数据显示，海外买家去年买下两成位于伦敦最富裕地区的房屋。伦敦市中心的威斯敏斯特、房价最贵的肯辛顿和切尔西这两个地区，海外买家比例最高，超过两成。其次是伦敦金融城，17%的房子被外国人买走。其他比如Camden、Islington、Hammersmith、Fulham、Wansworth也都进入外国买家热点前十名地区。对此有英国议员提出抗议： 海外买家蜂拥而入，伦敦人因此被挤出房地产市场，很多投资房都被空置，成为“鬼屋”。据说目前伦敦有超过六万栋房子是空着的，伦敦的房子本来就短缺，本地人却买不到房子。英国央行也在今年早些时候警告说，如果房价增速继续远超薪资增长，英国经济复苏可能面临风险。

于是英国投资移民的新政将投资房产的部分剔除，就比较容易理解了。保守党取消投资者在200万投资金额中有25%能够购买房产的选择，这是为了缓解英国本土居民购买房产的压力。

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剑桥房产市场崭露头角 销售速度超越伦敦

我相信，下面我所告诉大家的消息，一定会让中国投资者们感到高兴。因为，伦敦房产在英国不再独一无二，剑桥房地产已超越它曾不可取代的位置。

据一份最新公布的关于英国地产的调查报告显示，剑桥正超越伦敦成为全英民用房地产销售最快的地区。

这份来自英国地产网站RIGHT MOVE的报告，显示了同样类型的房产，在剑桥从上市到售出仅需27天时间，而在伦敦则要耗时41天。

对于这样的结果，业内的地产专业机构认为剑桥房产市场的繁荣，部分原因是受到这一地区不断上涨的学生住房刚性需求所致；另外随着越来越多的科技实体选择落户剑桥，也相应带动了这里楼市的繁荣。大型跨国制药公司英瑞合资的阿斯特捷利康制药公司AstraZeneca也宣布把它的全球总部设在剑桥。

计划兴建的耗资2千6百万英镑的剑桥市火车站，将使剑桥到伦敦的交通更加便利。据英国房产中介的数据统计，剑桥房产很多都在上市2周内告匮，而且以高于房主要价的价格成交。

除了剑桥之外，这份报告中位于房产销售最快第二位的地区为伦敦的Lewis ham区以及伦敦的Sutton区。在这2个地区，房地产销售平均耗时29天。据英国国家统计局上周的最新统计结果显示，去年一年内，伦敦的地产价格上涨了20.1%；全英的地产价格上涨了10.5%。 这意味着伦敦的平均房价约为49万2千英镑，全英房产平均价格约为26万2千英镑。

这份报告同时显示，在英国房产销售最缓慢的地区为威尔士的Powys区，这里的房地产销售平均耗时113天。

Minnie专栏全集：

Minnie谈英国伦敦房产投资

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2014年伦敦房价涨幅最大的地段

虽然2014年刚过了一半，但据英国国家土地注册局最新的数据显示，直至目前为止，伦敦房价涨幅最大的4大区域：

  • Islington区
  • Kennington区
  • Peckham区
  • Brixton区

在过去一年里，伦敦大部分地区的楼市都表现不俗，如下表格1所示。

但对投资者和买家来说，哪些地区才是表现最好，最值得投资的地段呢？伦敦楼市过去5年内整体一直呈上升趋势（如下图）， 但在伦敦的不同地段，楼市的涨幅还有很大不同。以同样位于伦敦东北部的Redbridge区和Waltham Forest区为例；Redbridge去年的楼市涨幅为6.1%，而相邻的Waltham Forest区年涨幅则达到了26.2%。

最新的英国国家土地注册局数据显示，近年伦敦房价涨幅最大的4大区域分别为：Islington区；Kennington区；Peckham区； Brixton区在伦敦楼市涨幅最大的几个区域内，买家表现出极大个购房热情，房产往往供不应求。下面是我们普遍调查了伦敦各个区域的楼市销售状况后得出的结果（数据来源：英国国家土地注册局Land Registry, 2014年4月）。而且，值得注意的是：房价涨幅快的区域包括有素日名声不佳的地段，譬如Peckham。希望这些被选地段的居住环境随之也会有翻天覆地的改善，这样才能达到提高经济收益和生活质量的双赢房产投资项目。

Minni专栏全集：

Minni.Zhao谈英国伦敦房产投资

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投资英国学生公寓 调查测评不可忽视

据房产投资专家Colin Murphy介绍，从前许多对冲基金和一般项目的投资者都转向了英国学生公寓这一回报率较高的项目。尽管优质物业日益稀缺，越来越多大学因专注研究和教育而不再涉足房产开发，但投资者对于学生公寓的需求却并未减弱。不过，建议投资者在购买学生公寓时，调查测评万不可忽视。

首先是确保物业所有权（最好是已还清贷款）和规划许可一清二楚。这两个文件可以通过网上向英国当地政府购买。

接下来是核查承建商的公司账户，业绩记录，项目所在位置，当地经济状况，并确保大学，交通枢纽及该区的餐饮酒吧等设施的距离跟开发商宣传资料所宣称的吻合（通常查看google地图和google街道景便能知道个大概了）。

随后应该详细分析建筑规格，销售合同，管理合同，相关法律事务所以及维护成本。

点击图片查看Colin所有专栏内容 

不良信号

-承建商只是购置了这块地皮而并没有真正的所有权

-规划许可证还未正式获批或已遭拒绝，申请人要求上诉

-发展商只愿意先投资一小部分在项目上，其余的钱要等销售启动后才能落实

-项目预计学年中竣工

-开发商首次承建学生公寓项目

-负责监管建筑维修和租赁事宜的管理公司是新成立的，没有任何这方面的经验（要管理一帮18-20岁的年轻人可不是闹着玩的！）

-项目距最近的大学/最受欢迎的学生酒吧/主要公交车站步行超过10-15分钟。

综上所述，基本的调查测评可以展现出各种重要问题，而这些问题是无法从宣传资料中获得的。

结论

尽管大多数宣传手册都用华丽的辞藻做出了美丽的承诺，但在实际操作中要避免错误获得长期稳定的回报并非易事。 

一两次成功只能说我们幸运，但能始终获益的必定是那些花了大量时间进行调查研究的人。

总而言之，负责人的公司会客观地向买家展示项目的优缺点，并及时提供详尽的调查测评报告以供参考。

精品房源推荐

 

伦敦 西伦一号 The Primary 1房公寓 43.6平米 约¥ 162万
伦敦 Craig Tower 1房1卫公寓 约¥ 202万

     Colin Murphy 简介

Colin.Murphy，不仅是一名房产投资专家，更是美国TORCANA房产投资公司总裁。Torcana公司致力于美国、英国和爱尔兰的现金流物业的交易。 他们的服务项目有：寻找合适的房源、推广、销售已经售后管理。

Colin Murphy 专栏全集请浏览：

怎么投资海外房产？看看美国房产专家Colin Murphy怎么说

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