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本周，国际投资界再度传来“唱衰”加拿大房市之声。著名投资机构O’ Leary Financial Group总裁奥李尔瑞(Kevin O’Leary)对媒体表示，他不看好五年之内的加拿大房市行情。就目前的周期来说，投资加拿大地产是最坏的选择之一。

房市分析：未来5年加拿大楼市 炒家太多

同一些国际机构如德意志银行、经合组织(OECD)不同，奥李尔瑞并没有预测加国房市正面临崩溃、房价可能缩水20%甚至更多，但是他颇为谨慎地指出，推动加拿大房市的动力即将耗尽，这意味着在未来数年内，房价不会有明显的增长。

在过去的18年里，加拿大的房地产市场一直是兴旺蓬勃，即便在09年的经济不景气期间，房价也一直保持升势，只是幅度略有减少而已。推动房市的动力 有低利率等因素，这让买家和炒家不用大笔资金就能入市。可是，这些极有利的因素效应很快见顶。他估计，未来五年内加拿大房价上升的幅度将不超过12%。

奥李尔瑞接着说，在加拿大投资房地产的成本颇高。首先，买家需要负担各类同地产交易相关的税项，以及3至5%的地产经纪佣金。这些林林总总的费用，令加拿大的房屋成为最昂贵的交易资产之一。投资者在楼市交易方面所负担的成本，介于8至12%的之间。

在以往房市较为蓬勃的时代，房价增幅较大可以抵消高成本，从而获得较好的盈利。可是在房市放缓的时候，再去投资很可能得不偿失。

早前有专家曾指出，多伦多﹑温哥华及蒙特利尔等的城市出现了泡沫的情况。这些地区的发展商为了应付移民及千禧年一代(1980年至2000年出生的人士)迁入城市的需要，建造大量面积更小的公寓单位。

奥李尔瑞没有直接评论他是否同意这一观点，但是坦承加拿大“一些过于炽热的房地产市场”中有太多的买家及炒家，而至于泡沫究竟什么时候会破碎，时间会告诉我们答案。

作为一名知名的投资人，他表示现在自己不会投资加拿大的房地产市场，具投资评级的短期公司债券是更有吸引力及安全的选择。

奥李尔瑞还建议，有意置业的人可以考虑租屋居住，以能有现金来在其他方面进行投资。

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（据加拿大家园网）

联邦部长比尔莫奈(Bill Morneau)周五(12月11日)宣布，政府对房价超过$50万的置业者提高首付要求。此举的目的是降温过热的住房市场，特别是加拿大一些大城市。不少还在考虑何时出手或换房的人未免大喜，期望明年2月的新则细施，加拿大的房价就会降下来？各位，还是先来了解新的房贷规则到底会带来什么影响吧，至少有五个方面你需要。

加拿大房贷新规则到底会带来什么影响

新房贷细则会对谁产生影响？

由于多伦多和温哥华两城市被认为是新规则针对的目标，特别是这两城市的首次购房者，也许他们的父母会感到吃不消， 因为他们会被要求支付更大的首付才能买房。而对那些出售自己的房屋者，尤其是在火爆房价的城市，并没有受到什么影响。

对金钱的影响

多伦多和温哥华两个城市的房屋的普遍挂牌价一幢$70万房屋，购房者最低首付由$10,000上升到$45,000。

对房价的影响

分析师说，新规则给出的狭窄范围的对房屋价格的影响非常小。根据BMO资金市场资深经济学Robert Kavcic的分析，在多伦多和温哥华，房价已经攀升至历史高位， 那些可以支付首期的人已经轻易将那些支付不起首付的人挤了出去，这意味着新规则对房价产生的影响微乎其微。

对房屋销售活动的影响

Kavcic还表示，于明年2月生效的新规则会导致在接下来的几周销售活动强于通常，特别是随着多伦多天气转暖，另外，一些买好者试图在新规则实施前赶紧买房。

之前措施

在2008年至2012年，四轮变化主要是收紧新借贷保险资格规定。其中：最低首付提高到5%；最大房贷期限由30年减为25年；最高可保的住宅价格被限制在$ 100万以下。

一个房地产专家警告说，联邦政府引入了增加首付的要求，意图是冷却过热的加拿大房地产市场，但是也将损害那些想买屋的温哥华人。

在2016年2月生效的新房贷规则下，购房者购买50万以上的房子必须提供10％，高于5％。

新措施是针对过热的房地产市场，特别是温哥华和多伦多。

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（据加西网）

加拿大温哥华资深房贷顾问冯晓敏表示，她所代理申请房贷的华裔客人中，仅有不足十分一所支付的首付低於10%，由此可见，联邦房贷首付新规对华裔买家影响不大。而受访专家则指出，新规则对海外买家不会造成影响。

冯晓敏周五受访时指出，根据她从业多年的观察，较年轻的首次置业者，华裔通常较其他族裔获得来自父母更多及更大的支持。

加拿大资深房贷顾问：新规则对海外买家零影响

60万元房屋 多付5,000元才可上车

她同时又提醒，例如购买60万元的房屋，新规则只是规定超出50万元的部分，即10万元须支付10%的首付，由此计算，只是须要多支付5,000元首付就可以上车。这对多数华裔买家来讲，并非很困难的事。

冯晓敏还说：「其实我一直都鼓励客人尽可能支付10%或以上首付，因为10%首付须支付楼价2.4%作为保险金，而按规定5%则须支付3.6%。由此算下来，这1.2%的保险金差别，每10万元贷款额就是1,200元，为何不节省呢？」

卑诗房地产协会首席经济师缪尔则指出，今趟联邦政府修改房贷政策目标是针对国内市场，对海外买家没有影响。

卑诗大学（UBC）房地产专家萨默维尔（Tsur Somerville）指出，分析大温楼市时，很难得出首付比例较低的首置者，是导致大温楼价飙升的主因。而联邦周五公布新措施针对高价房屋及海外买家；可是这些被认为是促使本地楼市高涨的因素，新政策并不能起着任何作用。

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（据加西网）

联邦政府透过CMHC推出的新招，有地产从业员认为反而有助于鼓励首次置业人士和低收入人士购买低端房屋。

针对联邦政府前日透过CMHC提供的房屋款保险出招，提高计划内对50万元以上住宅的按揭首期要求，有多伦多华裔地产经纪认为，上述措施非但不能为 多伦多和温哥华的房地产市场降温，反而将刺激50万元以下低端房地产市场的发展，最终推高中高端房屋的价格，措施反而鼓励首次置业人士和低收入人士购买共管公寓单位。

加拿大打房新政没有用 反推涨中高端房屋的价格

面对加拿大地产市场过热的现象，联邦政府在日前出招降温，针对50万元以上住宅的按揭，房价超过50万元的部分，最低按揭的首期从原先的5%调高至10%。至于50万元以下住宅的按揭首期仍维持在5%。该项措施将在明年2月15日正式生效。

联邦财政部长莫奈(Bill Morneau)表示，推出上述措施是为了给多伦多和温哥华的房地产市场降温。

不过，有华裔地产经纪指出，联邦政府的上述新措施对大多伦多地区房地产市场的影响不大，原因基于以下两点∶其一是在买房时仅支付5%的按揭首期的置业者所占的比例很小;其二是在大多伦多地区，房价在50万元以下的低端房屋所占的比例不大，大多为共管公寓单位。

上述措施有助于鼓励首次置业人士和低收入人士购买低端房屋。

他说∶“联邦政府推出上述措施的目的是为了给多伦多和温哥华的房地产市场降温，但实际上，上述措施的效果将是适得其反的，反而会刺激低端房屋市场的 发展。一旦购买低端房屋的买家增加了，预期那些已经购买了50万元以下低端房屋的业主会考虑换房，由此而推动中高端房地产市场的发展。”

有华裔贷款经纪则认为，联邦政府推出上述措施有助于限制高收入的加拿大人以5%的按揭首期甚至零首期来买房，但这部分人在置业人士中所占的比例很小，估计不超过10%。

她举例说，一个年收入为15万元的客户，其获批的贷款额可达到年收入的5倍，即75万元。

该名客户在现行政策下，在买房时可以仅支付5%的按揭首期甚至不付首期。不过，该名客户在没有支付20%的按揭首期的情况下，必须向加拿大按揭及房屋公司(CMHC)购买保险，保险费用相当高昂。

如果该名客户仅支付5%的按揭首期，其缴付的保险费用将达到总贷款额的3.75%;如果该名客户支付10%的按揭首期，其缴付的保险费用将达到总贷 款额的2%;如果该名客户支付的按揭首期达到15%，其缴付的保险费用将降低至总贷款额的1.75%。上述保险费用是必须在贷款时一次性缴付的。

她表示∶“上述措施对房地产市场的健康发展有好的影响，联邦政府是透过推出上述措施向置业人士传递一个信息，那就是政府要收紧房贷政策，买房要慎重，要考虑实际的购买能力。但该项措施对那些在买房时已支付了20%的按揭首期的置业者没有影响。”

她还特别指出，上述措施对绝大多数华裔置业者影响不大，因为华裔置业者在买房时一般不会仅支付5%或10%的按揭首期，他们大多支付至少25%至30%的按揭首期。

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（据加西网）

对某些人来说，加拿大的房市，既关乎生意，又关乎个人生活。现实是，居高不下的房价让千禧一代(1984～1995年出生)望屋兴叹，而租房市场却越来越红火。

加拿大年轻人难圆住宅梦 高房价推旺租房市场

据BNN网站报导，研究加拿大房地产市场最火爆领域的道明银行经济师迪普拉托(Brian DePratto)，就是望屋兴叹的千禧族一员。他也不知道，什么时候他与自己的未婚妻，能够在多伦多拥有自己的住宅。

迪普拉托说：“终有一天，我们会拥有自己的房子。但可以肯定的是，在现在的事态下入市，真的没有多大的经济意义。”

众多的千禧一代都面临着同样的问题：房价高不可及。最新数据显示，全国平均房价已经超过了50万元，上个季度房价涨幅8%。大多伦多地区，房屋均价60多万元，温哥华则有近110万元。

低利率确实让人们能够支付得起房贷款。但满地可银行(BMO)的近期调查发现，在首次置业者中，如果没有家人的帮助，每10人就有4人交不起首付。至于那些不能获得父母经济支援的年轻人，就只能决定继续租房住。

Centurion公寓房地产投资信托基金总裁罗姆德(Greg Romundt)认为，除非存有大笔积蓄，或者不顾时下房价多高，都愿意冒风险入市;否则，对许多人来说，租房可能是唯一的选择。

不过，出租者仍然有机会涉足繁荣的房市，方法是投资房地产股。加拿大皇家银行(RBC)近期报告显示，如果把地税、杂费和其他开支算上，共管公寓业主投资物业、出租，还不如直接投资加国公寓房地产投资信托基金。

租房业兴旺，建商哪会错过商机。目前在多伦多在建的出租公寓就有20几个，另有近50个在规划之中。罗姆德说：“这真的前所未有。因为自上世纪70年代以来，本国真的没有很多新建的出租公寓。”数据显示，目前加国六大城市的出租公寓新建量，是五年平均水平的两倍。

再来看看多伦多的迪普拉托，他仍住出租房，但密切关注着房市。道明银行预计，房价有可能在未来数年下降达3%。那也许是迪普拉托入市的机会。他说：“现在只是入市的时机问题，关注发生了什么，搞清楚何时是我们入市的最佳时机。”

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（据加拿大家园网）

加拿大房贷及房屋公司(CMHC)CEO西达尔(Evan Siddall)本周在纽约一个私人演讲会议上称，根据压力测试，油价若持续5年保持35美元/桶的低价，加拿大的房价会暴跌26%。

CMHC：原油若持续35美元一桶 则加拿大房价跌26%

据《金融邮报》报导，西达尔所说的压力测试，是指金融影响压力，包括5种模式，其中一个为“油价震荡”，油价震荡影响下，失业率相应升至12.5% 巅峰。其中对照的基本模式是失业率最高达到6.6%情况下，房价涨9.1%。纽约周一当天下午原油交易价格每桶41.60美元，由于供应充足，油价此次是 连续第4个月低于50美元。

其中，第3种模式是“美式房价调整”，即房价暴跌30%，失业率高达12%。最糟模式是“全球通缩”情况下，房价暴跌44%，这一模式下，失业率升至16%。

加拿大地产协会(CREA)最新数据显示，今年10月全国平均房价去年同比涨8.3%至452,552元，其中温哥华平均房价涨16%，多伦多房价涨7.4%，涨幅引领全国。西达尔还称，自2008年来，加拿大房价涨幅远远超过美国、澳洲和英国。

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（据加拿大家园网）

加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp.，CMHC）周三公布指，加国房市持续表现强劲，11月份新屋动工量增速超出预期。11月新屋动工率由10月的197,712个单位，增至211,916个单位，高于普遍预期的197,300个单位。

加拿大11月全国新屋动工量 增至逾21万个

新屋动工量继年初表现疲弱后，下半年回升。满地可银行（BMO）资本市场高级经济师Robert Kavcic指出，加国建屋量持续强劲，并于今年较后期加快势头。

11月的市区新屋动工率上升7.7%，升至195,121个，其中多户式住宅（multi-unit）新屋动工率上升13.2%，升至137,898个；但独立屋则下跌3.6%，跌至57,223个。

CMHC首席经济学家杜根（Bob Dugan）指出，独立屋房价上升，持续支持市场对多户式新屋的需求。“但业界必须妥善管理库存量，以确保有关单位于落成后不会一直无人问津。”

CMHC数据又显示，安省、大草原区及大西洋省份的市区新屋动工量上升，卑诗省及魁省则下跌。郊区新屋动工量经季节调整的按年增长率估计为16,795个单位。

道明银行（TD Bank）经济师珀拉玛娜（Diana Petramala）预计，卑诗及安省相对紧张的房市状况，或持续令新屋动工量升幅于至少明年首半年内相对高企：“不过，经济增长放缓及加国长期借款利率上升，明年整体建屋量很可能回落。”

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（据加西网）

BC省非盈利住房协会（BC Non-Profit Housing Association）为加拿大的房屋租赁市场描绘出一派灰暗场景，该协会报告数据显示，很大数量的居民花费30%-50%的家庭收入用于租房。

加拿大房市报道：透过北温样本看温哥华租赁房屋困境

 

加拿大按揭和住房公司（CMHC）认为住房类支出不应该超过家庭收入的30%，否则会影响到其他类消费和生活质量，比如食品，退休储蓄和孩子的教育等。

然而在出租空置率只有0.7%的北温市，在所有22790户北温居民中，大约45%为租房户，平均户均收入为$44306, 平均租金为$1226, 而对零售业或酒店业居民来说，平均收入则分别为$33239和$22869.

也就是说，43%的居民把超过月收入的30%用于房租水电，而大约25%的居民花费50%以上的月收入用于房租水电。从年龄看，30岁以下和65岁以上的群体，单亲妈妈，残疾人员，新移民和原住民大多数属于这类人群。 另外还有15%的居民家庭（1585户）居住过分拥挤。

根据租房网站的数据，北温市一居室公寓租金地下室为$800/月，而任何高于地面的都在$1200以上。

租赁房屋困境的终极原因：

造成出租房极度短缺的终极原因是联邦政府砍掉针对该类房屋的补贴。 目前市场上现有的出租专用公寓全是联邦政府在上世纪60年代到80年代早期的政策性补贴而建。

联邦政府的协助性租赁屋项目（The Assisted Rental Program）鼓励并补贴开发商建筑出租专用住房和多户出租单位，对高收入人士融资新房建设给予税务减免等。该政策总共支持建设了35.8万套住宅单位，目前整个市场上大约56%的出租单位建于那段时间。 该政策于1984年终止。

根据加拿大最大的住房租赁公司Hollyburn地产公司总裁David Sander的说法，该政策砍掉了全国所有的租赁房屋开发项目，使加拿大在30年多年来不再建设租赁类房屋，从而使目前的房价如此高不可攀。

1993年，自由党首相Jean Chretien再次砍掉了政策性住房（Social Housing）的联邦拨款，在此之前，总共为低收入人群建筑了60万套公寓。

缺少了联邦层面的支持，各地市只有为数寥寥的几个出租专用公寓建设，包括北温市政厅旁Hollyburn地产公司即将建筑的14层桥水大厦 （BridgeWater Tower），预计2016年秋季竣工。即使没有任何宣传，已经有240户家庭排队申请这座130户的出租公寓。该大厦内500平方尺的单人间预计月租金 为$1300。

大温很多城市都开始用提高容积率的方式鼓励开发商，如果他们愿意为出租房保留一定的比例的话。北温市也不例外，北温还把第二套房（Second Suite）和后巷屋等划为可租赁房屋，使总供应量增加了510套，达到4212套，几乎是出租专用住房存量房的4倍。

北温市新当选国会议员Jonathan Wilkinson希望联邦政府能够兑现承诺，在未来6个月内出台几个全国性住房政策，虽然很多细节还在讨论中。比如鼓励投资新建住宅单位中的可承受老年人专用设施，支持各地市政府基于房租/收入占比的补贴，合作化住房等等。还有对低收入出租房屋建设免除资本投资GST税，为出租房屋提供大约1.25亿加元的税务补贴等。

Wilkinson还说，除了鼓励私人资本投资出租物业外，联邦政府还应该像其过去一样，勇于承担起政策性住房的责任。

尽管政府干预和各种社会团体的介入将部分缓解租赁房屋市场，大温各级市政府历经多年已经短缺了数万套租赁房屋，我们还会不断看到，越来越多的人群激烈竞争有限的出租房屋库存。据统计，到2036年，大温地区需要新建11.6万套租赁房屋，才能满足不断增长的人口基本住房需求。

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（据加西网）

不管你相不相信，当温哥华和多伦多的房价不停创下历史新高点的时候，在加拿大这座第二大城市买房，竟然还可以讨价还价，而且这座城市的平均房价已经比全国低了近10万了。

说的就是蒙特利尔！近日，蒙特利尔一屋主Sergio Bonici烦得不行不行的，因为他在四个月前挂出的一栋四单元公寓楼竟然只吸引了10个人前来看房，而开价仅为$52.5万，公寓楼地段也不错，靠近城市地铁站及医院，50岁的Bonici也实在不想再低价售了。

但是谈及要靠竞价抢房的温多火爆房市时，Bonici也明确表示，如果在这两地，他也许会更焦虑，因为万一房价下跌的话，会承担更大的风险，相较之下，还不如待在风险较低的地方。但他也承认，目前蒙特里尔最令他烦心的地方是，人们似乎不明白投资地产的意义，人们似乎更关心这栋楼长得好不好看，而不是它能给你带来多少实际收入。

数据比较

虽然蒙特里尔的百万豪宅在今年的前10个月里猛增了25%，但是整个房市的首次置业者的需求明显减小，买家们也往往在交易时可以进行讨价还价。

蒙特里尔今年的房屋平均售价预计为$33.85万，多伦多是$61.2万，温哥华是$88.76万，全国平均数据是$43.36万。

蒙特利尔的政治不稳定因素经常被认为是造成房市冷淡的主要原因之一，但许多专家却持有不同的意见。他们认为蒙特利尔主要是受以下几方面影响：移民少，收入少，就业率增幅小，靠租房居住的传统观念影响及不活跃的商业环境，这些因素深深影响着当地的消费者心态并制约着房市的发展。

CMHC的首席经济师Bob Dugan表示，房屋的销量实际受当地人口增长、核心买家的年龄、经济发展及贷款利率影响，温哥华和多伦多的房市从历史来看就比蒙特利尔更具有强劲的发展基础动力。

疲软的经济

麦吉尔大学的经济学教授Mo Chaudhury表示隐藏在较为冷淡的蒙特利尔房地产市场背后的主要因素是疲软的经济环境，他指出蒙特利尔的商业发展远不及多伦多那样活跃，本地像庞巴迪公司（Bombardier）及制药和林业公司都处在压力之下。

另外，魁省的双语政策也制约了一些市场的发展，无论是开店及招工都有所限制。外加魁省的历史传统就主导租房居住，虽然在近来有更多人愿意买公寓，但是整体人群还是更愿意租房。

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（据加西网）

列治文地税调整方案在本周一傍晚的财务委员会议曝光，其中一个建议就是增收4.9%。

列治文市2016年的资本预算（Capital Budget）为1.04亿元，政府运作预算为2.32亿元，两者都为4年来最低值。市府费用预计增收3%的地税来维持预算。

2016年温哥华列治文市地税或劲升4.9%

这样基础税收(the Base Tax)暂定增加2.2%，市府建议增收1%的基础设施储备金（Infrastructure Reserves）. 在此3.2%的基础上，新增17位皇家骑警需要320万加元，即需增收1.7%的地税。全部加在一起，大约需增加4.9%。

由于马宝定市长和部分议员还需要仔细检讨预算情况，列治文尚未就2016年地税做出最后决议。

目前列治文平均户均地税为$1520, 比加拿大温哥华地区平均值（$1825）要低。

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（据加西网）