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第一太平戴维斯公布最新数据显示，过去五年中，在首都以外的保守党选区的房价上涨了16%。

该调查显示中强调了英国房地产市场“两种速度”发展的事实。该调查显示，从2009年至今，在首都之外的保守党选区房价上涨了16%，自民党选区房价上涨8%，工党选区也出现了2%的涨幅。

数据还显示，保守党选区的房价平均比工党选区房价高出64%，差价接近10万英镑。

在保守党选区的一套普通住宅价格为252,083英镑，与之相对，工党选区的房价仅为153,843英镑。

英国的“两种速度”的房价市场并不是一个概念，而是政治因素对房价数字上出现的前所未有的分裂现象。

第一太平戴维斯负责住宅项目的总监卢西恩·库克指出：“保守党选区的房东在过去五年内的表现十分出色。”他补充道，这一现象也反映出要维护一个统一的住房政策是很难的。

保守党被指控一直以来都在制定保护帮助老年人和富裕选民们的政策，以获得这部分群体的选票。

各部长都维护富裕退休者的利益，同时削减其他地方的开支。最近，副首相尼克·克莱格和自由民主党负责人指责保守党只是“照顾自己的选民”而不是服务于大多数人。

与工党和自由民主党不同，保守党对“豪宅税”持反对态度。而第一太平戴维斯发布的数据则为这一现象给出了明确的解释。

然而，保守党在去年的秋季报告中提出的新印花税政策将对购买房屋价值超过930,000英镑的所有购房者征收更多税款。保守党人坚持用此举来表明，他们无需讨好富豪选民。

第一太平戴维斯发现，在全英范围内的100多个边缘选区中，保守党选区的房价高于工党选区。其中最为边缘的选区房价也高于英国平均水平。这表明这些选区的房屋政策得到了选民的青睐。

此外，调查还发现，英国房价最贵的20个选区的房价是最便宜的20个选区价格的13倍。

在房价最贵的20个选区中，有11个选区受保守党掌握，其房产总价值约为7410亿英镑。在房价最低的20个选区中，有15个选区由工党负责，房产总价值仅为570亿英镑。其总价值甚至分别低于英国房价最贵的前三个选区：伦敦和威斯敏斯特（788亿英镑），Kensington（748亿英镑），Chelsea 和 Fulham（618亿英镑）。

在过去5年内，工党掌握的选区内房价上涨了19%，远远落后于保守党选区内23%的房价涨幅。

如果不考虑伦敦，政治因素对房价的影响将表现的更为直接。而伦敦正是工党实力最为丰厚的地区。在大伦敦区，工党选区为38个，保守党为28个，自由民主党仅有7个。

英国房价排名前20中属于工党的选区全部在伦敦范围，分别是Westminster North, Hampstead和 Kilburn, Holborn 和St Pancras, Hammersmith, Tooting 和 IslingtonSouth以及 Finsbury。

但是，当第一太平戴维斯将伦敦房价排除在外考虑，才会出现在过去五年内保守党选区和自由民主党选区房价快速上涨这一调查结果。而此调查公布的时间点也颇为巧妙，距今年的大选近有4个月时间。

由《星期日泰晤士报》进行的YouGov民意调查访问了过1,600名被调查者，发现保守党和工党的支持率不分高下，均为32%。

本月初进行的民意调查同样透露了英国独立当以获得18%的选票，自由民主党为7%，绿党紧随其后为6%。

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前工党内阁大臣曼德尔森勋爵说，工党的“豪宅税”政策过于“生猛、短视”。所谓的“豪宅税”，即工党提议的将对价值200万英镑以上的房产特别征税的政策。

曼德尔森在接受BBC电视采访时说，他不喜欢这种“整人”的政策，更倾向于自民党“增加地方政府房屋税级别”的建议。

工党说，通过征收“豪宅税”获得的款项将投入英国的公共健康服务NHS。

“豪宅税”

“豪宅税”是英国主要反对党工党2015年竞选纲领中的重要政策之一。“豪宅税”收入将用来招聘3.8万名新的家庭医生、护士、助产妇以及其它NHS职员。

按照这项政策，任何拥有价值在200~300万英镑房屋的人将每个月额外付250英镑的税。对于那些价值超过“千万英镑”的房产以及拥有第二房产的房主将征收更高的税额。

好几位工党的2016年伦敦市长候选人都对这项政策表示了担忧。

他们担心，英国首都伦敦持续猛涨的房价会让许多家庭受到“豪宅税”的影响。

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2014年英国房价尤其是伦敦的房价上涨速度远远超过预期，而现阶段其涨幅速度已逐渐放缓。进入2015年，英国的房产将呈现何种走势？不妨听听英国各大房地产机构是如何预测的。

据英国最大的房地产按揭贷款机构Halifax银行统计，截至去年7月，伦敦和英国东南部纷纷取得了两位数字的上涨——10%。此外，英国其他的地区也出现了自金融危机以来的最快增长速度。进入2014年下半年，房价涨幅有所放缓。但是据Halifax的数据显示，去年11月英国的平均房价为186,941 英镑，年平均涨幅为8.2%。

那么，2015年影响英国房市的重大因素有哪些？2015年房价又将会如何变化呢？

2015年房产市场中最大的挑战是什么？

对2015年房产市场造成影响的因素有很多。今年5月的英国政府换届大选会是一个非常大的不确定性。它将提高货币市场中大规模融资的成本，进而拉高抵押贷款利率。

此外，大选的结果也是另外一个影响因素。高端房地产市场将受到工党提出的“豪宅税”影响。该党计划对价值超过200万英镑的房产每年额外征收一定比例的“豪宅税”。

另一个因素则是财政部大臣乔治·奥斯本在去年年底提出的印花税改革方案中，该方案显著加大了对“豪宅”的征税力度。

但是对2015年房市来说，这些并非都是坏消息。绝大部分买家将会受益于新的印花税政策。根据奥斯本先生提出的新政策，任何购买房价在937,500英镑以下房产的业主将少支付一定比例的印花税。而这部分人群占据了全部购房者的90%。

抵押贷款经纪公司SPF Private Clients的首席执行官马克·哈里斯表示，印花税的变化将为今年的春季提供一个较为缓和的氛围，但是受大选不确定性的影响，房产市场将保持低迷直至5月大选结束。

哈里斯补充道：“一旦大选结果公布，我们预计一部分在2014年积攒的需求将逐渐在今年内得到释放。”

加息也将对房产买家造成影响。一旦英国央行决定调整目前0.5%的低利率，那么贷款成本将增加。尽管经济学家们对于英国央行将于何时加息意见不一，但是绝大部分专家预计，央行不会再等很久。

专业机构如何预言2015年房产市场？

• 预算责任办公室（Office for Budget Responsibility）

财政部的预测已经上调了早前对于未来五年内价格的预测。现在的预测为，2015年上涨7.4%，2016年上涨5.9%,2017年上涨5.8%，2018年上涨5.1%，2019年上涨3.8%。

该部门表示，总体来说，截止2020年第一季度，房价将上涨31.4%。

但是，如果考虑上通货膨胀这一因素，增幅将显得颇为温和。相对于2007年金融危机，实际房价增长8.8%，房价与收入的比增长为9.5%。

• 英国皇家特许测量师学会(Rics)

Rice 预测，在2015年英国各个地区将迎来一个较为缓和的房价上涨，平均涨幅为3%。该学会表示，西北、东南、West Midlands、约克郡以及亨伯赛德郡（Humberside）将出现最大涨幅，达5%。然而伦敦房价会出现低迷。虽然在复苏初期表现良好，但是伦敦房产市场无论在定价还是活动方面都需要“喘口气”了。

• 资本经济学会Capital Economics

地产经纪学家马修·普安顿表示供给和需求将大体上达到平衡，因此房价涨幅终将在未来几个月内归零。他补充道，2015年一些地区将出现温和的下跌。

但是由于贷款利率低，工资上涨以及一些迹象表明贷款机构将增加贷款量，他并不看好房价在任何一个区域内会出现持续下跌。

• IHS Global Insight

该机构英国和欧洲首席经济学家霍华德·阿彻认为，经过一个温和的增长期，在2015年年底，房价将出现5%这样一个稳定单并不显著的涨幅。

他表示，受最近新出台的印花税曾策影响，大部分买家都将得到实惠，此外，就业形势良好，收入增加以及低贷款利率都将对房地产投资市场产生积极作用。

然而，与之息息相关的因素还有：不断加大的房价与收入比、贷款机构收紧房贷的政策，以及英国央行很有可能在2015年加息等。

• Halifax

贷款机构预计，在去年7月房价出现约10%的涨幅后，2015年全英范围内房价将出现3%~5%的增幅。该机构还表示，与2014年初相比，供给与需求关系将有所改善。

今年可能出现的加息以及缩减的承载力将成为抑制房屋需求量的重要因素。而5月份的大选也造成极大的不确定性，使得2015年前几个月房地产市场呈现相对稳定的状态。

• 第一太平戴维斯Savills

地产经纪公司预测，全英范围内房价将上涨2%，苏格兰地区将出现最高涨幅，为3.5%。 

房价经过一段强势上涨后，承载能力的限制以及贷款调控已经开始放缓，这些因素利率上涨共同作用，将限制未来的发展空间。

“伦敦，已经经历了最为强烈地房价上涨，未来也将最容易受到影响，因此我们认为2015年的房价将维持现有水平，未来5年内的总涨幅也仅为10.4%，为全英范围涨幅最低的区域，”第一太平戴维斯表示。

• 莱坊国际Knight Frank

莱坊国际预测，2015年英国房价最高涨幅为3.5%，但是他们同样认为伦敦地区房价将维持不变，直至2016年出现4.5%的涨幅。

“我们坚持认为，历史高位的定价和承载能力的制约都将限制未来的房价增幅，尤其是在逐渐进入一个合理的价格增长周期后，”莱坊国际表示。

消费者对未来房市信心几何？

据Halifax最新发布的房产信心报告，消费者对房价的信心已跌至2013年的最低水平。

受访者中，对未来12个月持积极入市态度的消费者与持观望态度的消费者相比，高出了25%。这一比值与2014年9月时的调查相比，增长了14%。换言之，认为未来12个月是一个购房好时机的消费者数量出现了增长。

与之相对，认为未来12个月是适合的卖房市时机的受访者与持相反态度的受访者相比，高出了近14%，该比值与2014年9月进行的调查相比下跌了5%。

如果Halifax的这个报告有参考价值，那么2015年将是一个不错的购房时机；但对于卖房者，或许还要三思。

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过去五年间，英国房地产的繁荣发展使住宅增值了1.5万亿美元，同时令伦敦的住宅地产价值相当于巴西一年的GDP总值。

房地产中介公司Savills研究显示，2014年英国独立屋和公寓价值5.75万亿英镑（约合8.7万亿美元），相比2009年几乎增长了1.5万亿美元。

伦敦目前的住宅库存量价值相当于巴西的一年GDP总值——2.2万亿美元。

伦敦从金融危机中复苏强劲，体现在房地产价格飞涨上。过去5年，伦敦房价大涨61%，仅去年就增长20%。不过现在有迹象显示，增速有所放缓。

伦敦房价上涨的背后因素很多，除了国内需求复苏之外，还有来自俄罗斯和中国富人的资金推动。

伦敦威斯敏斯特区、肯辛顿和切尔西区这两个区的房价最高，合约价值3450亿美元，超过全球第35大经济体丹麦的年度GDP。

虽然英国每个地区的房价都在上涨，但5年内按揭买房的买家数量却下降了80万户。英国年轻人发现攒首付越来越难，因此租房人群数量创下新高。

（点击下一页，查看英文原文）

时间进入2015年，英国的时政经济形势暂时进入政府换届大选前的不明朗时期，外加英国央行可能上调基准利率等不确定性因素，英国尤其是伦敦的房地产市场进入一段低迷期。

10大伦敦房地产投资潜力热点区域大盘点

尽管局部的和短期的行情可能波动起伏，但是伦敦市场长久以来房源短缺、供不应求的局面却始终没有任何改善的迹象。在这样的大背景下，任何低迷的时期都是一个难得的买方市场。

根据伦敦政府去年底发布的《2014伦敦住房情况》(The Housing in London 2014)报告显示，伦敦人口有望在接下来的几年里超过此前860万的峰值，到2031年，达到1000万常住居民。但是，再看看每年新建的住宅，却只有区区三万套。从现在到2018 年的短短三年里，伦敦将新增56.4 万人，其中36.8 万人属于金融、科技、教育等领域的专业人士，对中高档房产的需求是刚性的。但在同时期，伦敦地区可统计的新增住宅完工数量还不到13 万套。

显然， “大庇天下寒士俱欢颜”在伦敦只是个传说。因此，朋友们最关心的买房时机问题自然就有了答案。至少在伦敦，超过3~5年的中长期房产投资，几乎是没有风险的。

伦敦作为最受华人投资者青睐的市场，不同的区域有着不同的特色和潜质。以下，我们对伦敦几乎所有的具有投资潜力的区域将进行全面梳理。

1. Harrow & Wealdstone

改造面积: 177公顷

新增就业: 3000（按照目前已经规划的项目估算，下同）

新建住宅: 2800套（按照目前已经规划的项目统计，具体数量有待辖区政府审批确定，下同）

位于伦敦西北近郊的Harrow区拥有英国最著名的贵族学校哈罗公学，整个区的学龄儿童人均拥有的优质教育资源位列伦敦前茅。区内为数不多的仓储和旧工业区改造，将成为新建住房的主要土地来源。对于Wealdstone以及 Harrow镇中心的重建改造工程将提供强大的发展动力。在镇中心零售业、办公以酒店的发展以及Wealdstone工业区内的基础设施及其他商务设施的建设，都将将促进现有就业能力的提升。

位于战略性地块的高密度住宅和混合用途发开项目，以及与基础设施投资相匹配的高标准的建筑设计和可持续性，将为该区域未来的住宅市场提供坚实的增值基础。

2. Colindale / Burnt Oak

改造面积: 262公顷

新增就业: 2000

新建住宅: 12500套

地处伦敦通向北部的干线公路、铁路要道，曾经的空军基地和运输站场为今后发展提供了大量可开发土地。该区域包括一系列以住宅为主的大型综合开发项目。各项目分别处在开发建设的不同阶段，包括前英国皇家空军东部营地到M1高速区域、 Hendon College地块、现有Grahame Park Estate、Peel Centre、Colindale地铁站和医院及图书馆西部。在Brent区内，一些主要潜力的开发地块还包括Edgware路附近的Oriental City，Zenith House和 Capital Way。

这个区域拥有大型华人超市、酒楼等餐饮、零售和服务机构，是伦敦地区的华人聚居区之一。

3. Mill Hill East

改造面积: 48公顷

新增就业: 500个

新建住宅: 2000套

可用于房地产开发的用地主要位于曾经的军营Inglis Barracks和政府仓库用地。目前，辖区Barnet政府已经批准了几大开发项目，未来将集中新建一大批住宅，为地方提供就业、社区设施、公共空间及服务等综合发展。

4. Cricklewood / Brent Cross

改造面积: 324公顷

新增就业: 27000

新建住宅: 10000套

本区域是伦敦北郊的战略发展中心区域，受到英国中央政府和伦敦市政府的高度重视。2014年12月英国财政大臣在秋季财报中表示，将在政策和财政等方面全力支持Brent Cross区域的全面改造，并对购物中心全面升级。

改造的总投资额高达40亿英镑，无论是考虑到更广泛的经济发展、新建住宅，还是改造工程，亦或是包括Thameslink和地铁Northern线改造工程在内的公共交通改善项目，Brent Cross /Cricklewood拥有极大的发展潜力。Brent Cross将建成一个伦敦北部的都市中心，与周边地区形成互补关系。这将带动新建住宅以及当地配套服务的显著改善。Cricklewood新火车站已提上 日程，新建工程将于近期展开。无疑将为该区域带来巨大的上行空间。

5. Wembley

改造面积: 239公顷

新增就业: 11000

新建住宅: 11500套

本区域是伦敦北郊的战略发展中心区域，受到英国中央政府和伦敦市政府的高度重视。2014年12月英国财政大臣在秋季财报中表示，将在政策和财政等方面全力支持Brent Cross区域的全面改造，并对购物中心全面升级。

改造的总投资额高达40亿英镑，无论是考虑到更广泛的经济发展、新建住宅，还是改造工程，亦或是包括Thameslink和地铁Northern线改造工程在内的公共交通改善项目，Brent Cross /Cricklewood拥有极大的发展潜力。Brent Cross将建成一个伦敦北部的都市中心，与周边地区形成互补关系。这将带动新建住宅以及当地配套服务的显著改善。Cricklewood新火车站已提上日程，新建工程将于近期展开。无疑将为该区域带来巨大的上行空间。

6. Haringey Heartlands / Wood Green

改造面积: 50公顷

新增就业: 2000

新建住宅: 1000套

基于铁路和原工业用地，Wood Green镇中心西南地带有一系列开发机会和潜力。

位于Hornsey水处理厂原址的住宅项目和商住综合开发工程进展顺利。其他主要的开发机会包括Clarendon 路的燃气场和相邻的Coburg路的工业区。

紧邻Wood Green镇中心的重建项目将提供丰富多样的用途。该区域毗邻大型的公共绿地Alexandra公园，是该地区绿色可持续发展的关键因素之一。

7. Upper Lee Valley

开发面积: 3900公顷

新增就业: 15000

新建住宅: 20100套

The Upper Lee Valley是伦敦经过Stansted国际机场到剑桥大学城，并继续向北延续到Peterborough沿线战略经济发展带的战略位置，具有长远的发展 潜力。伦敦市政府规划将长远开发的区域包括Tottenham Hale、Blackhorse Lane、Central Leeside和Ponders End。这些位于伦敦北郊的大片可改造空间，尤其是在A1010走廊的可开发地块，具备无限空间。

区域内自然环境优美，湖泊连绵、绿树遍布，规划的综合住宅小区将和当地环境融为一体。

8. RAF Uxbridge

改造面积: 48公顷

新增就业: 500个

新建住宅: 2000套

The Upper Lee Valley是伦敦经过Stansted国际机场到剑桥大学城，并继续向北延续到Peterborough沿线战略经济发展带的战略位置，具有长远的发展 潜力。伦敦市政府规划将长远开发的区域包括Tottenham Hale、Blackhorse Lane、Central Leeside和Ponders End。这些位于伦敦北郊的大片可改造空间，尤其是在A1010走廊的可开发地块，具备无限空间。

区域内自然环境优美，湖泊连绵、绿树遍布，规划的综合住宅小区将和当地环境融为一体。

9. West Drayton

开发面积: 27公顷

新增就业: 200

新建住宅: 800套

位于伦敦希思罗国际机场和Uxbridge镇中间点的West Drayton是伦敦横贯城铁(Crossrail)的站点之一。周边有数所中小学。著名的Brunel University就在附近。近处还有世界500强企业聚集的科技园。

即将在旧的皇家空军West Drayton基地上建成一个新区Drayton Garden Village，包括773套新建住宅，以及相配套的医疗机构、疗养院和各种商铺。

10. Heathrow

开发面积: 700公顷

新增就业: 200000

新建住宅: 150000个

由于希思罗机场扩建第三条跑道的计划受到周边居民的强烈反对，提交的申请迟迟得不到政府的批准，对于希斯罗机场的任何长远规划仍旧停留在纸面上。

目前，机场运营公司提出了折中的方案，延长线有的两条跑道中的一条，从而增加航班起降班次。但是，伦敦市长约翰逊仍旧坚持在伦敦东部的泰晤士河出海口兴建全新的人工岛上机场，至于希思罗，他的规划是彻底关闭，并兴建一个大型田园城镇。

约翰逊的计划将提供大约15万套住宅和20万个工作岗位，以代替那些因为机场关闭而造成的损失。

规划认为，将希斯罗机场的土地出售并建立一个新的行政区可以带来470亿英镑的收入，用于伦敦东部全新机场的建设。规划中的新区设施一应俱全，就业则以高科技方向为主，最大程度利用伦敦西部产业带的高科技企业资源，比如微软、沃达丰和O2等。

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