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将家庭住宅分割为几间卧室兼起居室，或“多用途住宅”（HMO）已经不再是Buy-to-Let（买来租）行业里最赚钱的方法了。

所谓的“多单位块永久业权”（multi-unit freehold blocks），意味着购买一块街区的公寓，或将一栋建筑改建成公寓，这种方式在2014年10月和12月之间为投资者赚取了9.3%的利润。

相反，一些房产投资商，如开发商Jim “HMO Daddy” Haliburton利用HMOs模式，在同一时期才赚到了9%的利润。

这些数据是以2011年以来发生的上千起真实的交易为基础计算出来的，它们是“毛利润”（gross）。这意味着这些数据没有将成本考虑进去，例如物业费、维修费、地租或像代理费和所得税这样的附加费用。

下面这张表格比较了HMO，街区公寓（blocks of flats），以及传统的Buy-to-Let方式所能赚取的利润的差异。

向街区公寓投资幷不便宜。一栋包含8间公寓的建筑在伦敦以外开价50万英镑，而在伦敦市中心则开价400万英镑。然而，今年来买家购置街区公寓的平均预算已经下跌了。在2011年早期，平均预算是 932,148英镑，首付44%，而现在投资者们的平均预算是497,644英镑，首付36%。一般来说，房东将公寓出租给个人，向他们收取房租和地租。

现在，投资者可以购买一栋改建过的维多利亚式建筑，位于诺丁汉，带有8个公寓，售价47.5万英镑。另一栋带有20个公寓的大建筑位于伦敦的Canary Wharf，售价3300万英镑。

HMO租赁模式带来的利润比很多传统的Buy-to- Let模式要高，但是去年以来，收益有所下降。代理商Mortgages for Business的维特阿克（David Whittaker）表示， “街区公寓的利润超过了HMO是令人惊讶的，不过这可能是因为在此时期街区公寓的交易量恰好非常庞大。”故其认为HMO将继续表现良好。

由于规模经济效应，街区公寓显得更为合算，是那些资金充裕的投资者的首选。而同时，由于仍然存在大规模的需求，HMO将继续表现良好。维特阿克说：“出于多方面的原因，像工资水平问题，很多租户并不能承担一套带有独立卧室的公寓。所以，出租一间房间，而不是整套公寓的方式，在2015年将继续流行。”

根据房产代理连锁商Your Move and Rees Rains统计，目前，英格兰和威尔士的平均房租为每月767镑，比去年12月份的745镑略有提高。

在英格尔和威尔士，一间租赁公寓的毛利润率是5.1%，也就是说，房东资本平均可赚达10,546镑。

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今晨，歌鸟公司董事会表示，包括中投公司(CIC)在内的三大股东已经接受了该公司第一大股东卡塔尔投资局(Qatar Investment Authority)与Brookfield共同提出的经过修订的26亿英镑的收购要约。至此，伦敦最大的商业地产公司并购大战尘埃落定，卡塔尔投资局通过这一商业战役，成功控制伦敦金丝雀码头金融区的大片优质商业地产，以及伦敦金融城、壳牌中心等多个区域的资产。

在此次并购大战中，持有15.8%股份的中投公司的立场至关重要。按照卡塔尔投资局的报价，中投公司即将出让的股份价值4.2亿英镑，约为5年前投资额的两倍半。

2009年8月到11月，中投公司通过全资子公司Fullbloom Investment和Land Breeze向面临债务危机的歌鸟公司注资，总共获得了15.8%的股份。

就在2014年12月，持有金丝雀码头集团的大部分股份的歌鸟公司(Songbird Estates)表示，包括持有15.8%股份的中国投资公司(CIC)，美国私人投资者西蒙•格利克(Simon Glick)(持股25.9%)以及摩根士丹利地产基金(Morgan Stanley)(持股8.5%)在内的三大股东之一或更多曾经拒绝以每股3.5英镑的价格出售所持股份。

歌鸟公司持有英国第二大金融区绝大部分物业的业主金丝雀码头集团70%的股份。据《英国房产周刊》获得的资料显示，金丝雀码头集团目前拥有的物业总价值70 亿英镑，除了集中在金丝雀码头金融区的物业之外，同时还拥有伦敦老金融城、伦敦市中心黄金地带共约75万平米的优质商业物业，以及在建、待建和规划的总面积105万平米的多个大型项目，其中包括紧邻伦敦眼的壳牌总部改造等数个大型商住综合小区项目，一旦全部完工，将使公司资产额增加到约200亿英镑。

卡塔尔投资局是全球实力最雄厚的主权财富基金之一，去年底刚刚以11亿英镑的价格全面收购了位于金丝雀码头金融区的汇丰控股集团全球总部大厦(HSBC Tower)，该大厦是该地区为数不多的非金丝雀码头集团所有的摩天大厦之一。该局已经拥有伦敦最著名的百货公司哈罗德(Harrods)、伦敦泰晤士河南岸的欧洲最高楼碎片大厦(Shard)，并且控股英国Barclays银行、Sainsbury’s大型超市集团和伦敦证券交易所(LSE)等大型公 司，并通过持股或旗下公司拥有伦敦市中心大量豪华住宅房地产项目。

在今晨的声明中，歌鸟公司表示“现在各大股东均表示同意接受收购报价。”

歌鸟公司再次表明了他们在本次卡塔尔投资局联手Brookfield的竞购中的顾虑，其中便包括公司股价被过度低估的顾虑。尽管有这些顾虑，歌鸟公司在今天的声明中仍表示：

“董事会建议，在邀约成为或被宣布为无条件接受的情况下，股东们应接受要约。以个人身份拥有歌鸟公司股份的董事已经做出决定，在这些情况下，他们将做出同样地决定以尊重他们的股份。”

截至伦敦时间2015年1月29日下午1点前，该报价仍然可供接受。之后至少需经过14天，该要约才将成为或被宣布为无条件接受。

“对我们来说这是一则令人吃惊的决定，因为在我们看来该反馈通知给出了为何该收购要约未能反映出公司的全部价值的具体理由，”Oriel Securities的分析师MirandaCockburn表示。

歌鸟并购大战

2014 年11月6日，歌鸟公司发布公告称，该公司第一大股东卡塔尔投资局联合加拿大地产投资公司Brookfield(持有金丝雀码头集团22.1%的股份)， 希望以每股2.95英镑的价格购买歌鸟所有的股份，以获得对金丝雀码头集团的完全控制，该出价对歌鸟公司估值为22亿英镑。出价的第二天(11月7日)歌鸟公司以报价严重低估公司价值为由拒绝出售。

在最初22亿英镑的出价开出三周后，2014年11月28日，歌鸟董事会公布一项独立估值报告称，该公司价值28亿英镑，每股为3.81英镑，比14年6月底财报显示的估值高出19%，比卡塔尔投资局报价估值高出30%。

2014年12月4日，卡塔尔投资局和Brookfield向歌鸟发出每股3.50英镑的最终报价希望现金收购剩余股份，对歌鸟的估值为26亿英镑，较最初报价高出18%。卡塔尔投资局还通过购买9%的Brookfield股份，强化并购伙伴关系。

2014年12月5日，歌鸟董事会发布公告称，提高后的报价仍没有反映出该公司的真实价值。但与最初报价时的完全拒绝不同，歌鸟没有建议股东拒绝这一报价。

随后的几天，陆续传来小股东同意接受报价转售股份的消息。持有歌鸟0.7%股权的EMS Capital、3.5%股权的对冲基金Third Avenue Management和持有2.5%股权的Madison International Realty公司先后表示同意出售持股。

尽管有小股东跟进，但包括持有歌鸟公司15.8%股份的中国投资公司(CIC)，和另外两家大股东美国私人投资者西蒙•格利克(Simon Glick)(持股25.9%)、摩根士丹利地产基金(Morgan Stanley)(持股8.5%)保持一致，拒绝以每股3.5英镑的价格出售所持股份。

《英国房产周刊》获知，尽管歌鸟公司股票的流通性较差，而且已经5年没有支付股息，该公司资产优良，新项目充足，能与该公司物业相媲美的投资很少见。

这场并购大战，同时也是顾问团之间的较量：卡塔尔投资局和Brookfield一方聘用了花旗集团(Citigroup)、巴克莱(Barclays)和汇丰(HSBC)担任顾问机构。歌鸟公司则聘请了摩根士丹利、摩根大通(JPMorgan)等顾问机构，并聘请罗斯柴尔德(Rothschild)银行家亚 历克斯•米德根(Alex Midgen)担任独立顾问。米德根自2004年起担任歌鸟董事，对该公司极为了解，并且具备极为丰富的大型复杂并购经验。

中投公司英国资产

在此次并购大战中，中投公司的立场至关重要。

中国投资公司是经中国国务院批准，于2007年9月29日在北京成立的，是全球最大主权财富基金之一，其宗旨是提高中国数万亿美元外汇储备的回报率，同时帮 助一些国内金融机构进行资本重组。中投公司的注册资本为2,000亿美元，目前管理着大约6,500亿美元资产，其中约三分之一被指定用于海外投资。

2009年金融危机期间，歌鸟公司为了偿还一笔逾8亿英镑的花旗集团(Citigroup)的贷款，引入了来自中投公司、卡塔尔投资局的注资。成为中投公司在英国房地产领域的首笔大规模股权投资。

2012 年11月，中投公司联合景顺投资(Invesco)，以2.45亿英镑现金从德国房地产基金公司KanAm购得温彻斯特大厦，是中投公司在英国首次直接购 买商业房地产。中投公司方面拥有该大厦95%的产权，联合收购伙伴景顺公司拥有剩余的的5%。今年6月，中投将持有的95%的产权转让给了景顺投资，成功套现。

除了刚刚转售的温彻斯特大厦外，中国投资公司目前在英国拥有多项大型的房地产资产，其中包括2013年11月以8亿英镑从黑石集团收购的伦敦大型办公区Chiswick Park。中投公司还通过摩根士丹利和黑石集团间接投资多个房地产基金。

房地产投资之外，中投公司拥有英国最大的水务公司泰晤士水务9%的股份、伦敦希斯罗机场集团10%的股份等，并表示将向英国的大型基础建设项目投资。

为了提高中国庞大的外汇储备的投资收益，中国国家外汇管理局通过中国投资公司、成栋投资公司、华安投资、银杏树投资、绿玉曼陀罗(Beryl Datura)等投资公司在全世界寻求并投资优质资产。

 

1、政治分水岭

在中短期内，英国大选结果的不确定性以及联合政府的未知性将持续削弱英国的商业信心，从而影响英国房市自住业主市场的进一步复苏。

2、升息或推迟

英国税收疲软、政府债台高筑、通货膨胀率低、政治呈现不稳定因素、欧元区通货紧缩构成威胁等因素将致升息时间推迟，升息时间将不早于2015年第4季度，更有可能是在2016年第1季度。

3、2015年楼市交易额或将达到600亿英镑

英国2015年的房产交易水平预计将达到2014年的水平，即600亿英镑。受利益驱动，同时也因地缘政治的不稳定因素施压，投资者倾向于避险市场，英国本地机构将与海外投资商竞争资产，而2015年大选则是英国楼市的一大风险因素。

4、英国房地产总收益趋于8.4%正常值

英国房地产初始收益将逐渐稳定，同时次级收益大幅压缩。英国楼市总收益趋于正常，数值较高，租金的增长抵消了产量减少的影响。

5、地区呈现双位数收益

在一些热门的关键区域，出租的减少将导致这些区域的租金价格加速上扬，投资者尽早预见并转移目标的做法是正确的，同时区域内的房地产投资也将持续激增。

6、商店掀起大战

折扣店和奢侈品店产能过剩、过分扩张的迹象越来越明显，这将加快零售房地产板块的结构变化，这一板块已经遭遇了区域性的表现疲弱和企业价值的损毁。

7、与零售旅游业相关的房地产板块将获得提振

放宽对中国游客的签证要求将提振伦敦市中心及时尚产业园地的零售业表现，从而获得最高可达12亿英镑的收益，弥补目前因欧洲其它地区带来的损失。

8、投机活动增加

CBD中心商业区和区域性的产业楼市的投机发展将增加。介于英国资产管理公司和海内外投资者之间的合资企业，将成为获取更高收益的一种手段。

9、高动力区域楼市发展势头增强

中央向各地区的权力下放将更进一步扩大，北部高动力区域的楼市将以利物浦-曼彻斯特-利兹交通枢纽一线一马当先。利兹-谢菲尔德和布里斯托尔-卡迪夫的政治中心线将进一步发展。

10、科技企业巩固和扩张趋势推动楼市发展

随着大型企业寻求新型或独特产品，而初创科技公司又趋向在肖迪奇（Shoreditch）地区外的伦敦其它区域发展，甚至在伦敦之外发展，科技行业的企业并购活动将增加。

11、“啤酒经营捆绑”法令的修改将给该领域的物业经营带来转变

新提出的“啤酒经营捆绑”立法的修改或对英国小型酒吧造成影响，部分经营者可从中受益，同时这一提案也将对英国休闲行业的基础产生长远影响。

12、城市迁移

伦敦市中心出现严重的商用办公楼供应短缺，而空置率为4.5%，这将促使越来越多的物业使用者转移至伦敦金融城南岸金丝雀码头一带，那里的商用物业租金则更具有竞争优势。

13、伦敦高层住宅项目迭起

伦敦高层住宅将持续增加，尤其是泰晤士河沿岸，将有更多高层住宅规划获批。比斯特（Bicester）的花园城市项目也将继续推进，艾贝斯费特（Ebbsfleet）等规划项目也在有条不紊地依序进行。

14、欧盟公投或做出更多让步

欧盟很有可能会为避免英国进行退欧公投而做出更多让步。

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英国权威经济预测机构CEBR称，2015年英国房价均会下跌，其中伦敦房价下跌最为显着。

这一趋势与2014年形成鲜明对比，去年全国房价上涨了8.8%。英国经济与商业研究中心（Centre for Economics and Business Research，以下简称CEBR）表示，加息的压力、5月举行的大选、更多的住房供应和外国买家减少等因素，将使2015年房地产市场降温。

CEBR预测，2015年初，英国房价将下降0.6%。其中伦敦地区房价将呈现五年多来首次下跌3.3%，而其在2014年上涨了16.8%。

CEBR说：“新买家数量减少和住房出售时间延长等迹象表明了房价下降的趋势。即使5月大选过后，政治和税收仍存在不确定性，CEBR不认为选举之后房价会有所反弹。”

英国央行（Bank of England）的最新信贷情况调查发现，2014年第四季度申请抵押贷款的人数减少。2014年1月份的购房抵押贷款数量为76611份，达到74个月来的峰值；10月份有59511份，到11月份减少至59029份，与1月时相比减少了22.9%。

抵押贷款经纪人表示，央行的数据证实了2014年末房地产市场有所降温。抵押贷款公司SPF Private Clients首席执行官Mark Harris说：“目前的房地产市场需求减少，达到自2008年第三季度以来的最低水平，购房出租的数量也有所减少。”

潜在购房者发现大多贷款商都不愿意再提供90%的贷款额度，或接受贷款对收入的高倍数。

CEBR还指出，今年房价全面下跌的情况也发生在其他的经济体中。哈利法克斯银行（Halifax）表示，一旦大选前的平静一过，房价在2015年将上涨3%至5%。调查团体—— 皇家特许测量师学会（Royal Institution of Chartered Surveyors，简称Rics）也表示，英国房价将上涨3%，但伦敦地区保持不变。

IHS环球透视公司（IHS Global Insight）的经济学家Howard Archer指出，在过去2个月内房地产市场的急剧降温的现象将很快结束。他说：“购房者对房地产兴趣的减弱即将触底，之后将会在有限的程度内回升。除印花税改革之外，另有许多因素支持房地产市场的回升，如消费者信心提升、就业率增加、抵押贷款较低利率等。尤其是英国央行也指出，到2015年底未必会采取加息行动。此外，收入增加将成定局，我们期望在未来几个月内会逐步获得提升。在这样的背景下，我们预测2015年房价将上涨约5%。”

哈利法克斯银行表示，印花税改革能帮助更多的首次购房者接受2015年房地产市场的情况。首次购房者在2014年享受了房地产市场的繁荣，去年购房者数量增加了22%，即32.65万人，相比2013年增加了23%。

与2014年相比，首次购房者购买的房产平均价格增加了9%，达到17.187万英镑。但首次购房者的首付额与去年同期相比减少了7%，降至2.9218万英镑。

哈利法克斯银行的抵押贷款主管Craig McKinlay说：“经济现状的改善和就业水平的提高，极大地增加了首次购房者买房的信心，使得在过去的2年中购房者数量显着增加。”

北爱尔兰的拉恩（Larne）是英国房价最低的地区，首次购房者的平均购房价格为8.0793万英镑。而伦敦卡姆登区（Camden）是英国房价最高的地区，首次购房者的平均购房价格为61.4315万英镑，是该地区平均年收入的11.4倍。

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据Haxlifax发布的英国宜居小镇排行，位于汉普郡西北角的Hart连续四年蝉联全英最适合居住小镇排行榜榜首。萨里郡的Elmbridge和汉普郡的温彻斯特则位列第二和第三。英格兰东南部地区再次囊括宜居小镇排行的前三名。（全球最适宜居住城市）

英国宜居小镇排行告诉你哪最阳光哪的工资最高 哪的人最长寿

苏格兰的Orkney Islands位列第47位，而约克郡的Hambleton则成为英格兰北部地区唯一上榜的小镇，其排名也并不出彩，仅仅位列第50名。

在伦敦范围内，仅有两个行政区挤进前50的排名，其中肯辛顿和切尔西名列34，Bromley排在37位。位于伦敦西南的Richmond-upon- Thames官方隶属于萨里郡，在此次排名中位居第15位。附近的泰晤士河和皇家植物园也为当地居民的休闲娱乐提供了理想场所。

该调查发现，肯辛顿和切尔西的居民收入是全部入榜小镇中最高的，平均薪酬为1,372英镑/周，这几乎是全国平均值得两倍。

Halifax生活质量调查对全英范围内各个小镇进行全方位的考察，其中包括居民健康，教育，就业水平，犯罪率，气候以网络连接情况。而Hart在以上各项指标中均名列前茅。

位于汉普郡西北角的Hart连续四年蝉联全英最适合居住小镇排行榜榜首

该调查已进行了９年，采用国家统计局，各相关政府部门以及警察署的数据信息。

超过97%的Hart居民健康状况良好，平均薪资为839英镑/周，远超英国平均水平的629英镑/周。

此外，Hart的居民每周还可以享受到32.5小时的日照，同样高于英国平均水平29.5小时/周。关于就业率，在Hart，16到64岁的居民中又80%处于在职状态。

Hart居民的平均寿命也是英国最高的，尤其是该地区的女性平均寿命为83岁。

但Hart居民的付出同样不菲。因为该镇的平均房价高达当地普通居民年收入的7.5倍。

排名第二位的Elmbridge位于萨里，地处伦敦西南部。该镇由去年的第6为上升至今年的第2位。过去，Elmbridge的平均薪资水平为1,104英镑/周，是调查平均值得4倍。

苏格兰的Orkney Islands位列第47位

其他与过去相比表现突出的小镇还包括Rutland，由去年的17位跃升至第4；Chiltern也前进了10名，至今年的第5；Warwick从2013年的第42名跨越至第11名。表现更为突出的是Richmond，从去年的54位上升至今年的第15位。

Halifax表示，每个地区成年居民的幸福指数自2013年期普遍提高。对生活感到满意，幸福，少有焦虑等因素也有助于他们所在地区排名的提升。

Halifax的经济学家马丁·埃利斯表示，Hart能够蝉联4年冠军是非常卓越的成就。

他补充道，“通过地区性的比较不难发现英格兰南部地区无论在就业还是健康等方面都表现的相当突出。”

低房价和良好的教育是北部地区的优势。在苏格兰和威尔士地区，一些地方的交通量较小且入室盗窃率低。

英国之最

调查还发现，就业率最高的地区是坎布里亚郡（Cumbria）的Eden，为87%，其次是赫特福德郡（Hertfordshire）的Dacorum。

房租居住条件最好的是Essex的Uttlesford，South Buckinghamshire的Chiltern，East Midlands的Rutland，这些地区通常拥有6.4间住宅。

在排名前250的小镇中，房价与收入比低于或与英国平均值4.0相当的地方包括Omagh, Fermanagh, North Lincolnshire 和 the WesternIsles。

此外，The Western Isles 和 Highlands两个小镇的人口密度最低，仅为9人/平方公里，而英国的平均值为264。

全英最为阳光的地方是怀特岛，该地居民每周可以享受36.9小时的日光。

男性寿命最长的两个小镇分别是Hart和South Cambridgeshire，为83岁。英国平均值为79.3岁。

生活满意度最高的地方是北爱尔兰的Antrim。以10分制计算，Antrim的满意度为8.8，英国平均满意度为7.5。

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保险公司频频出手海外置业。昨天，中国平安旗下子公司平安人寿以3.27亿英镑(约合30.54亿元人民币)买下伦敦办公大楼TowerPlace。

资料显示，TowerPlace位于伦敦最负盛名的EC3保险业区域中心，使用面积达3.57万平方米，目前大楼的出租率为99.3%。截至记者发稿，中国平安未就此事发表意见。

据了解，除了此次伦敦置业外，2013年，平安保险以2.6亿英镑买下伦敦劳合社大楼。近两年在监管部门支持保险投资“走出去”的号召下，多家保险公司走上跨国房产投资的路。2014年6月，中国人寿联合卡塔尔控股，斥资84亿元买下伦敦金丝雀码头10 UpperBankStreet大楼90%的股权；2014年10月，安邦保险斥资19.5亿美元收购纽约华尔道夫酒店大楼；接着，阳光保险24.5亿元买下悉尼喜来登公园酒店；就在两周前，泰康人寿也完成首个海外房地产项目的收购，以2亿英镑购买伦敦金融城MiltonGate办公楼。

有房地产分析师对记者表示，除了国内监管政策的支持，目前海外房地产进入价值洼地，不仅仅是保险公司，更有不少房地产公司在国外购置房地产，就目前市场而言，海外置业投资回报相对稳定。

更多中国企业在海外投资的趋势，可查看居外网独家解读：http://www.juwai.com/news/95925.htm

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