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受惠旧金山奥克兰房产受宠

似乎只是在短短几个月，奥克兰（Oakland）的声誉从一个被暴力困扰的城市一夜变成独立的宠儿。《纽约时报》评奥克兰是前5座值得参观的城市；地产网站Movoto命名奥克兰是美国最令人兴奋的城市；《哈芬登邮报》最近还列举了奥克兰为什么开始走好运的几个原因。

有一部分原因是高科技热潮推动了一些人搬离旧金山，致使奥克兰的房地产市场转向火热。房地产网站Trulia报导奥克兰的房子销售量与去年同期相比增长了31%。地产公司Pacific Union的经纪Martha Hill指出，当地销售价格通常要高出开价12%～15%。

奥克兰房价领跑湾区

奥克兰在去年的租金增长比旧金山还要快，在全美排名第二。房地产网站Trulia的一项新报告调查了全美大都市地区租金和房价增长。奥克兰租金从2014年1月到2015年1月增长了12.1%（详见表一）。

Trulia的地产报告，显示奥克兰在全美的租金涨幅名列第二

旧金山的房价一直让人很担心。作家Farhad Manjoo写到，湾区的房价中位数每年以两位数的百分比增长，像他这样的人群没法在湾区买房。与美国同行相比，Manjoo承认他的收入比较高，但是即使这样，还是没有足够的钱来买房子。

130%涨幅的黄金邮区

如果你还认为东湾的增值潜力大，得先了解一下奥克兰的现况，其房子销售价格的中间价增长了76%！根据ZipRealty数据，去年8月奥克兰房价中位数是24万5,500美元，今年跳到43万2,000。

ZipRealty的CEO和创始人兰尼·贝克（Lanny Baker）说：“在奥克兰的房价增长跑赢了旧金山和整个湾区”。奥克兰邮区94610的区域（Grand Lake, Adams Point, Lake Shore, Crocker Highlands and Trestle Glen），比去年同期增长了130%。

很难想像这些数字还在增长。中间价格意味着一半的房子在这个价格之上，一半在这个数字之下，即使在不是那么贵的地区，湾区也没有多便宜的房子。奥克兰较便宜的地区在94621，中位价是16万5,000美元的West Oakland；旧金山较便宜的地区在Bayview，44万美元。

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芝加哥炒房全美利润率最高达61%

根据RealtyTrac的一份报告显示，今年第二季度，芝加哥在全美20个城市中炒房利润率最高。

2015年第二季度，芝加哥炒房全美利润最高，达61%

RealtyTrac对“炒房”的定义是，购买房产12个月之内又上市售出。通常买家都是对旧房进行翻新，然后以较高的价格出售。

今年第二季度芝加哥有616套旧屋翻新后出售的房产，平均购入价$163,356，售出价格$263,360，利润率高达61.2%，位居全美20个大城市之首。

RealtyTrac的专家表示，由于存货的减少，很多市场“炒房”已经利润越来越低，但相比其他城市，芝加哥才渐渐从法拍危机中走出来，因此还有一部分廉价屋存货。

回报率仅次于芝加哥的是：俄亥俄州代顿市（60.6%）、宾夕法尼亚州哈里斯堡（Harrisburg, 60.6%），佛罗里达州欧卡拉（Ocala, 56.8%）和马里兰州巴尔的摩（Baltimore, 56.7%）。

细化到邮政编码，佛罗里达州杰克逊维尔（Jacksonville）的32209邮编利润率高达231.9%，其次是俄亥俄州代顿市（Dayton）的45424为189.5%，马里兰州巴尔的摩（Baltimore）的21215为163.5%，密苏里州圣路易斯（St Louis）的63116为161.1%，田纳西州孟菲斯（Memphis）的38127为141.4%。

单笔交易平均利润额最高的城市大多位于加州，排在第一的是加州圣荷西$261,946，其次是洛杉矶$171,954，圣地亚哥$141,483，还有华盛顿DC$139, 927和西雅图$131,028。

根据RealtyTrac，全美有4.5%的房屋交易为旧屋翻新后出售，平均投资回报率为36%，单笔的利润平均为$70,000。

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标榜宋美龄长岛“故居”售出（高清组图）

被仲介标榜为蒋宋美龄纽约长岛“故居”的房产，在上市2周后今天售出，成交价约落于600万到950万美元之间，惟经查证，此栋并非伴随前第一夫人20年光阴的豪华庄园。

负责此一物件的房地产仲介商LAFFEY开价定在1180万美元，由于被宣传是漂亮大庄园又兼具历史意义，开价远高于市场行情3成。

宋美龄故居所在的长岛Lattingtown环境优美，聚集不少世界名流在此置业。除了房子和游泳池，凉亭、花园、马厩等仍然保留着宋当年居住时的样子。走进看宋美龄故居大约有超过12英亩(约合4.86万平方米)的土地，超2000平方米的居住空间。由于当年宋美龄在这里深居简出，更平添很多历史感和神秘色彩。宋美龄故居中的意式风格的花园充满浪漫情调，让人心生向往。一进门，一对完全敞开的弧形楼梯靠着外墙，典型的意大利式风格设计在宋美龄故居中一览无遗。宋美龄故居的书房木色书座椅搭配金色系靠垫，以及米黄色窗帘，打开水晶灯时倍感温馨舒适。宋美龄故居的餐厅窗帘与客厅窗帘相互应，餐椅与地毯相互应，打造别有一番风味的意式风格。宋美龄故居客厅中的沙发、地毯、窗帘都采用了用极鲜明布料，正宗的欧洲古典风格。宋美龄故居的卧室用低调的色彩打造最奢华的家居,让你居住起来更加清新自然

基于美国房产交易及合约保护个资规定，仲介今天无法透露买家来自何方，卖价为何，仅说“今天已算成交”（tentative）。屋主也告诉中央社记者，此笔交易今日结束（finished），已停止市场托售，盼外界勿扰。

在地产商看中亚洲及中国大陆买家资金丰沛，擅用行销手法，此屋自7月底托售以来，号称是中国近代史上具举足轻重地位的蒋宋美龄纽约长岛故居，受到不少买家关注，几乎大部分来自大陆，也有中国台湾、东南亚及美国。

宋美龄上世纪70年代初从中国台湾搬来美国，落脚距离纽约曼哈顿近2小时车程的长岛蝗虫谷37英亩大庄园，1995年因生活便利性，搬至曼哈坦上东城，在长岛一待就是20年，也让蝗虫谷声名大噪。

故居庄园在1998年被地产开发商Stillman Organization以280万美元买下后，将原址分成3部分出售，其余2部分当时只有土地，并无建物，当时的主建物就是宋美龄故居，后来偌大故居又再分出1户，共4位买主拥有，同享花木扶疏、绿意盎然的美丽花园。

这次被仲介以“Madam Chiang”（蒋夫人）为噱头出售的美丽庄园，占地12.28英亩，视野相当好，室内面积有1万9000平方英尺，内有9个含有全卫浴的卧房及6个车库等，原本土地属于宋美龄故居一部分，距离约有百公尺远，买家在2004年自建房舍，居住迄今，是一对已退休的白人夫妇。

当年的另一位土地买家，也在2003年自建房舍，在前一栋庄园出售后，今天也正式拿到市场托售，此房共有5间房，腹地不若前屋大，售价是490万美元，屋主是一对50多岁的中年夫妇。

当年的37英亩大庄园被分成4户后，目前仍以蒋宋美龄的真正故居最气派及雄伟，拥有独门独院宅第，从前门看不见主建物，环境相当优雅宁静，看得出当年蒋夫人的品味。由于未在这波出售之列，也增添几许神秘感。

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美国房屋成交火爆新开工量连续四季度正增长

2015年第一季度，全球经济增长无力，下行压力很大，各个国家和地区间增长趋势分歧严重。美国也不例外，目前美国经济的表现仍然低于预期，表现疲软。那么，在经济增长乏力、分化明显的背景下，美国房地产市场的未来走向将如何呢？

（一）美国新房屋开工量

根据数据显示，2015年第一季度，美国新房开工经季节调整后年率为292.4万套，同比上涨4.4％，连续4个季度实现正增长；环比下跌7.6％，是最近4个季度的首次下跌。据美国统计局公布的数据显示，4月份美国新房开工经季节调整后年率为113.5万套，同比环比皆实现了正增长。表明最近一年美国房地产市场缓慢稳重的上升，市场投资和开发力度继续保持上升势头。

历史统计数据显示，近十年美国新房开工量呈现“先降后升”的趋势，在2006年第一季度，新房开工经季节调整后年率达到636.1万套的十年峰值，随后开始下滑，特别是次贷危机和金融危机的爆发使得美国新房开工量剧减，到2009年第一季度，跌至经季节调整后年率157.7万套的十年低谷，从2009年第二季度开始震荡回升，目前仍在上行通道中。

2004Q1-2015Q1美国新房屋开工量季度变化

美国房屋成交火爆新开工量连续4季度正增长

（二）美国新房屋成交量

据美国统计局公布的数据，2015年第一季度，全美新房成交量为12.9万套，同比上涨21.7％，连续3个季度实现正增长；环比上涨24％，扭转了2014年三、四季度连续下跌的趋势。表明美国本季度成交活跃，市场升温迅速。

历史统计数据显示，近十年美国新房成交呈现“升-降-升”的态势。2004年第一季度开始，美国新房成交量逐渐走高，至2005年第二季度达到35.1万套的十年高点，随后开始下行，到2010年第四季度跌至6.6万套的十年低谷，之后开始震荡上行，目前仍处于平稳回升中。从近五个季度的成交量来看，基本维持在10万套/季度的成交量，同比/环比增减幅度不大，仅今年第一季度增幅明显，表明美国近两年房地产市场稳中有升，成交渐趋活跃。

2004Q1-2015Q1美国新住房成交量季度变化

美国房屋成交火爆新开工量连续4季度正增长

新房屋开工量和新房屋成交量是观察房地产市场走势的重要参考指标，从美国房地产市场的新房成交和开工情况可以判断出：美国房地产市场总体呈升温之势，投资开发和成交渐趋活跃，房价也在不断上扬。美国未来几个季度房地产市场继续上升势头，成交和开工量也将保持适度上扬。不过，一旦美联储改变低利率的货币政策，开始加息，房地产市场可能会受到一定程度的抑制，转热趋冷。

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2015年7月美国20个最热房地产市场

根据7月前3周的数据，全美房屋要价中位数已提高到234,000美元，比去年同期上涨7％，比6月上涨1％。房屋上市天数中位数下降至69天，比去年同期下降了7％，却比6月上涨了5％。美国家庭通常急于在7月或8月完成交易，因为9月新学年就开始了。美国房地产市场又将迎来新的一轮投资热浪。

2015年7月美国20个最热房地产市场

首席经济学家Smoke先生和他的团队分析了最新的数据，确定出20个最热门的中型到大型城市的房地产市场。这些市场的购房者有大量需求，而且房屋销售速度非常快。数据可以显示，这些市场比美国其他市场受关注的次数要多至少两倍。房屋存量也比其他市场移动快一个月天。这些市场的平均房屋上市天数比去年同期下降了14%。

“无论从供给和需求的角度来看，这些最热的市场都是最好的市场。卖家发现房屋成交的速度远远超过了其他地区，而且比上个月还加速了。同时，这些市场对买家来说显然更具吸引力。

因此，以下这些最热的市场在我们的分析之列。

1.旧金山，加利福尼亚州（San Francisco, CA）

房屋上市天数中位数：30天要价中位数：748,000美元

2. 丹佛，科罗拉多州（Denver, CO）

房屋上市天数中位数：31天要价中位数：458,000美元

3. 达拉斯，德克萨斯州（Dallas, TX）

房屋上市天数中位数：37天要价中位数：274,000美元

4. 瓦列霍，加利福尼亚州（Vallejo, CA）

房屋上市天数中位数：31天要价中位数：378,000美元

5. 圣罗莎，加利福尼亚州（Santa Rosa, CA）

房屋上市天数中位数：32天要价中位数：574,000美元

6. 圣何塞，加利福尼亚州（San Jose, CA）

房屋上市天数中位数：28天要价中位数：898,000美元

7. 米德兰，德克萨斯州（Midland, TX）

房屋上市天数中位数：43天要价中位数：290,000美元

8. 圣迭戈，加利福尼亚州（San Diego, CA）

房屋上市天数中位数：43天要价中位数：588,000美元

9. 安娜堡，密歇根州（Ann Arbor, MI）

房屋上市天数中位数：45天要价中位数：264,000美元

10. 圣克鲁斯，加利福尼亚州（Santa Cruz, CA）

房屋上市天数中位数：48天要价中位数：824,000美元

11. 底特律，密歇根州（Detroit, MI）

房屋上市天数中位数：45天要价中位数：182,000美元

12. 萨克拉门托，加利福尼亚州（Sacramento, CA）

房屋上市天数中位数：33天要价中位数：358,000美元

13. 斯托克顿，加利福尼亚州（Stockton, CA）

房屋上市天数中位数：32天要价中位数：308,000美元

14. 尤巴城，加利福尼亚州（Yuba City, CA）

房屋上市天数中位数：47天要价中位数：260,000美元

15. 哥伦布，俄亥俄州（Columbus, OH）

房屋上市天数中位数：51天要价中位数：174,000美元

16. 奥斯汀，德克萨斯州（Austin, TX）

房屋上市天数中位数：45天要价中位数：374,000美元

17. 洛杉矶，加利福尼亚州（Los Angeles, CA）

房屋上市天数中位数：44天要价中位数：624,000美元

18. 奥克斯纳德，加利福尼亚州（Oxnard, CA）

房屋上市天数中位数：48天要价中位数：698,000美元

19. 圣安东尼奥，德克萨斯州（San Antonio, TX）

房屋上市天数中位数：51天要价中位数：264,000美元

20. 韦恩堡，印第安纳州（Fort Wayne, IN）

房屋上市天数中位数：56天要价中位数：118,000美元

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美国10处房产升值率最高加州有8个

房产升值是业主乐见之事。但如何能买到有升值潜力的房产，还需要“天时地利”，既要选好地点，又要恰逢购房好时机。特别是新移民，置业前有必要谨慎考虑。

美国知名房地产网站Zillow评出10个升值率最高的房产，加州有8个

美国知名房地产网站Zillow做了一项十年的跟踪调查，在人口超过五万的美国城市中，找到10位幸运儿。从2006年1月份算起，这十位业主在适当的时机、适当的地点购房，目前房产升值全美最高。

从调查结果看，这10个物业有8个在加州，另两个分别在佛罗里达州和内华达州。

美国10个升值率最高的房产所在城市

美国10个升值率最高的房产所在城市

影响房产升值的因素

目前美国房产正持续升值，美国房产经纪人协会（National Association of Realtors）五月份数据显示，今年第一季度美国有51个都市区的房产升值率达到两位数，去年第四季度仅有24个，去年第一季度有37个。这反映出购房需求增加的趋势。

今年第一季度独立屋平均价格为205,200美元，比去年同期上涨了7.4%。174个大都市中有148个房价都有所升值。

新移民来到美国都会发现，在美国买房是同时拥有房屋和土地的所有权，买房即买地。所以专家建议买房前要选好地点，考虑各方面的便利，包括医院、交通、好学校、购物中心、商业街、文化中心等。还需要考虑地区的失业率、平均家庭收入。

另外，如果一个地区房屋报价和实际售价之间的差距在不断减少、房屋库存量减少、止赎住房减少，则说明这里的房产市场在回升。

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住房危机使旧金山缺失大量教师

旧金山的房子贵，贵到该市的学校雇不到足够的教师，因为生活成本太高了。根据旧金山KTVU媒体报导，全市学区需要在开学前2周内雇到51位教师。

住房危机使旧金山缺失大量教师

目前为填补空缺职位，学区已收到60份应聘申请。此外，学区负责人致函现有教师，寻求通过转介绍，来为学区获得更多的应聘人员。

旧金山教师工会的负责人布兰科（Lita Blanc）告诉KTVU记者说：“最常听到的、也是青年教师中相当一部分人关注的问题之一是：‘如果我找不到地方住，就不能留在该地区。’”

旧金山的房价在过去几年里，发生了爆炸性的增长，最疯狂的是公寓价格 ——这种房型可能是新教师首选房型，远远超出了几年前的房价纪录。

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大波士顿租房紧俏全美第二空置率仅2.6%

对于大波士顿地区的房东们来说，这是一则好消息——据《波士顿环球报》报道，商务部发布的最新数据显示，再全美最大的25个都会地区中，大波士顿租房市场火爆程度排全美第二，公寓的空置率仅为2.6%，仅次于圣地亚哥。

大波士顿租房紧俏全美第二

同时，据人口普查局的数据，波士顿的房屋自有率进一步下跌，为近十年最低水平。

这些数据反映了波士顿人在购房时面临房价攀升的重重压力。但也有专家认为，这些数据也可以被更为积极地解读——随着波士顿地区经济走强，越来越多的年轻人从父母的家中搬出，来到了都会区奋斗，这些青年正成为租房市场的中坚力量，尽管他们现在还没有实力买房。

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不堪高负荷房租华府中国城凋零只剩300华裔

据《华盛顿邮报》近日报道，首都中国城的华裔人口从鼎盛时期的3000人锐减到现在约300人，其中一半的人还正面临被驱逐的可能。年前，博物馆广场公寓(Museum Square)接到拆除通知，这间公寓内超过半数是华裔居民，有些不谙英语的居民靠著他们的非裔美国邻居读出上面的最后通牒，“本栋大楼的政府资助低收入家庭的住房计划合约(Section 8)将于10月到期，合约已经分别寄给住户，请勿将此公告移除。”

60岁的Joseph Liggins在博物馆广场公寓外高举抗议的标语

过去，华埠所在的区域没有过多的高楼大厦，但是街道上到处都是熙熙攘攘的人潮，几乎所有居民都是华裔。只要走出家门就可以在早餐时间吃到热粥、在商店买到香油等。

目前华府中国城的所在区域更以高级餐馆、威讯体育场(Verizon Center)和昂贵公寓闻名。博物馆广场公寓的地产拥有者Bush Companies　打算未来将这栋政府补助的综合住家建筑改建为复合式租屋大楼。

根据法律规定，居民有权在建筑被夷为平地前将公寓买下，建商要求每户支付80万元，而大部分居民的年收入不超过3万元，结果可想而知。

华府华埠早年是德国移民的聚集地，1930年代，华裔来到聚集于此。1968年，当马丁路德金被刺杀引起大规模暴乱，华裔移民一度搬离这里。20年后，华裔又回来这里，并竖起了用中文所写的“中国城”牌楼，以纪念其为北京的姐妹市。

在威讯体育场建好后，华埠的各种楼宇开发案如雪球般，高档建筑越盖越多，由家庭经营的小商家被连锁店所取代，公寓和夜店也占据一方，久居于此的居民负阻不起房租无奈搬走，现在华埠的标志性建筑越来越少，连历史悠久的华埠花园餐馆旁都是连锁的美式面包店(Panera Bread)。

华府议会今年3月曾通过应急立法以保护博物馆广场公寓居民的权益。还有一些当地的社区领袖表示了关心。

华埠华裔居民和这片区域里的新来人口之间关系疏远，在美利坚大学(American University)公共管理系(Department of Public Administration)助理教授德雷克·海拉(Derek Hyra)看来，就像一种自我隔离，他表示，华埠需要被拯救的文化元素已不复存，这里浓厚的亚洲氛围已经消失。在一个混合区域，族裔分隔是不可能的。

超过50名的居民与社区领袖于6月23日走上街头，希望政府能重视他们的诉求，保留低收入家庭的住房。珍妮·唐(Jenny Tang)住在博物馆广场公寓，她表示，“即使已经不是中国城了，我还是想留下来“，她看著公寓里一片有些斑驳的墙纸感叹，“我不想住在豪华的地方，这里有太多的感情，居民彼此照顾。离开了中国城也等于离开了大家。”

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美国法案拟扩展投资移民提EB-6、EB-7

华盛顿特区的两位民主党众议员近日提出一项EB-5投资移民项目改革法案——《2015年职业移民新创企业启动法案》（EB-JOBS Act of 2015），与今年6月初两党联合提出的《投资移民EB-5改革法案》有很多相似之处。与此同时，该法案也寻求扩大EB-5计划，提出增设两个新的签证类别——EB-6和EB-7。

这一新提案是由加州众议员佐伊‧洛夫格伦（Zoe Lofgren）和伊州众议员路易斯‧古铁雷斯（Luis Gutierrez）联合提出的。提案勾勒了EB-5项目改革的一些要点，包括重新定义“目标就业区”的概念，以更好地鼓励对农村地区、高失业率地区、人口大幅下降地区以及有封闭军事基地的地区的投资。

这一主张与民主党参议员莱希（Patrick Leahy）与共和党参议员格拉斯利（Chuck Grassley）6月3日联合公布的《投资移民EB-5改革法案》（American Job Creation and Investment Promotion Reform Act of 2015）的内容十分接近，后者不但提出把投资移民签证金额由现行的50万和100万（美元，下同）分别提高到80 万和120万，也要求加强联邦政府的监督执法权，规范“目标就业区”的定义，以确保真正需要投资的偏远地区可从项目中受益。

华盛顿特区的两位民主党众议员近日提出一项EB-5投资移民项目改革法案——《2015年职业移民新创企业启动法案》（EB-JOBS Act of 2015），与此同时，该法案也寻求扩大EB-5计划，提出增设两个新的签证类别——EB-6和EB-7
此外，《新创企业启动法案》提议设立一类新的条件式绿卡，即EB-6。这类绿卡拟发放给为初创企业投资50万美元以上的申请人，“自创企业”也属此类——只要这些企业能为美国创造规定数量的就业，就属合格。

提案还提出为业绩斐然的条约投资者（即E-2签证持有者）发放EB-7投资移民绿卡，符合条件的条约投资者需持E-2签证满10年，且为美国创造至少5个就业机会满10年。

今年9月，炙手可热的美国EB-5投资移民项目又届三年期满，是否延期将由国会重新讨论和表决。保守派共和党人士一直批评该项目在以廉价的方式出售美国的永久居住权，在项目监管上也存在漏洞；由于欺诈现象未能杜绝，甚至对美国的国家安全带来威胁。民主党参议员此番提出的建设性法案，则为有关辩论开辟了新领域。

不过，美国房地产界认为，到9月份EB-5项目重新讨论时，不太可能有其它新提案同时通过。也有业内人士认为，届时国会很可能先将该项目延期四五个月，再利用这段时间敲定相关改革措施。

美国房地产媒体“globest.com”评论说，由民主党提出的动议要获得共和党主导的众议院通过，机会几乎为零。近期，由于保守派共和党议员的阻挠，美国国会未能在6月30日的截止期限前批准延长美国进出口银行的经营权，从一个侧面也凸显了EB-5项目要获得延期所面临的难度。

“globest.com”认为，就EB-5投资移民签证项目而言，截至目前，比较有机会获得通过的是今年2月提出的《2015年美国创业投资法案》（American Entrepreneurship and Investment Act of 2015），该法案是由两党议员波利斯（Jared Polis）和阿莫戴伊（Mark Amodei）联合提议的，通过对EB-5项目管理者设置更严格的标准，旨在提高该项目的安全性和效率，使区域中心项目更为恒久。目前，这一提案已经被交付众议院司法委员会下属的移民及边境安全小组委员会。

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