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西雅图房地产网站Redfin将全国竞争最激烈社区做出排行，西雅图地区的社区占据排行榜三分之一以上。西雅图租房市场竞争激烈早已众所周知。现在，数据显示西雅图地区的房地产市场竞争也同样激烈。让我们看看西雅图房价竞争有多激烈把。

雷德蒙德（Redmond）的Overlake社区是2015年度全国买房竞争第二激烈的社区。西雅图罗斯福社区排在全美第四位。

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Redfin 公司对2015年度全国范围面临最严峻房地产竞争的社区进行了评估，发现西雅图地区很受买家钟爱。Redfin的房地产博客上说，吸引人材的高科技公司所 在社区在房地产市场上举足轻重也毫不奇怪。西雅图是这样一个蓬勃发展的高科技中心。它是有着最高竞争强度社区的4个城市之一，此外还有波士顿、波特兰和旧 金山。

Redfin决定地区竞争强度的考虑因素有：在要价以上卖出房屋的百分比；在Redfin上构成竞购战的房屋数目；多少房屋是现金付款；以及房屋售出速度。

榜上有名的西雅图社区以及在全美的排名如下：

• 2. Overlake (Redmond)
• 4. Roosevelt (Seattle)
• 7. Grass Lawn (Redmond)
• 9. Phinney Ridge (Seattle)
• 11. Stevens (Seattle)
• 12. Greenwood (Seattle)
• 14. Newport Hills (Bellevue)
• 16. Victory Heights (Seattle)
• 17. Green Lake (Seattle)
• 20. Madrona (Seattle)
• 22. West Woodland (Seattle)
• 28. Idylwood (Redmond)
• 30. Newport (Bellevue)

另一个叫Zillow的房地产网站也发布了其它一些有关美西北部的有趣信息。华盛顿州是2015年度第三大迁入州，它被佛罗里达和德克萨斯击败。华州以内，西雅图是2015年度全国第二大迁入城市。丹佛名列第一，波特兰位居第三。

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（互联网资讯综合整理）

波士顿住宅房地产市场在2016年看起来和去年一样强势，有更多新的公寓楼，以及一些较小的精品公寓楼纷纷上市。

细数新建及预建的公寓

今年开始销售的新豪华公寓楼包括在Watermark Seaport的346套，在Back Bay的30 Dalton街218套，在One Canal沿着Greenway的320套。在Avalon北站还有503套，在600 Harrison Ave.有160套今年年底应该可以完工。靠近JFK/UMass 红线站会增加275套公寓。

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在北站附近还有239套经济实惠的公寓楼今年将会上市。

今年上市位于市中心的千禧年塔，共有442套，差不多都已售出，2016年将会有一些中型和小型高档公寓上市。南边Jordan Lofts有12套，Back Bay的51 Marlborough街有8套即将竣工。北站附近期待已久的预报121大楼将新增80套公寓。在Fort Point的319 A街经过改造的厂房楼今年晚些时候完工，48套公寓有大约四分之三的已经预售出去。

Campion & Co公司的Tracy Campion说：“还有大一些的精品公寓，所以各阶层都有选择余地。更多的人想住在城市，因为她有活力。”

Campion说，在Back Bay，One Dalton街60层楼180套公寓再加上四季酒店正在预售，这将使波士顿成为“国际奢华的新标杆”。

一幢新的位于Greenway的名为The Boulevard的52套公寓楼以及79套Siena公寓楼，还有附近由前South End 教堂改建的33套Lucas公寓楼今年开工。

在Seaport将会有超豪华公寓大量上市。Fifty Liberty有109套公寓楼在Fan码头已经破土动工，100套4号码头公寓，Parcels M1和M2有400套公寓今年破土动工，以及刚刚宣布的150海港大道塔，计划有110套公寓。

在Seaport 豪华公寓会过剩吗？

Fan码头的开发商，Fallon Cos公司的Joe Fallon说：“如果所有这些公寓开市时间合适的话，销售就不应该有问题，已经售出的Twenty Two Liberty和Fifty Liberty公寓的买主主要是当地的空巢人士，他们非常需要与朋友和邻里的社交环境。”

城中心以外，如东波士顿海滨6 New街，是个16层大楼，有250套公寓，这将是附近最高的建筑。

另外一处是在Jamaica Plain华盛顿街从Egleston广场到森林山。森林山地铁站附近有283套公寓今年开市。位于Egleston广场3200华盛顿街一个21单元的出租物业已经破土动工，73个出租单元和三个公寓排屋准备开工建造。位于Parcel U的华盛顿街和Hyde Park大道之间有76个租赁房和48个公寓今年将上市。

别忘了在Back Bay的52层科普利广场塔，有109个condos和433个apartments，也是今年上市。

Fallon 说：“高级公寓和租赁市场现在都非常健康，需求强劲，这将是一个好年景。

 

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（互联网资讯综合整理）

高科技产业蓬勃发展带动旧金山的房价。一项最新的调查发现，旧金山办公室租金十年来首度超越纽约曼哈顿。

《商业内幕》1月10日援引《纽约时报》的报导称，2015年第四季度旧金山平均每平方英尺（0.09平方公尺）的办公室租金是72.26美元，比起2014年上涨了14%，并于十年来首度超过纽约曼哈顿，每平方英尺的办公室租金为71.85美元。

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该调查引用美商不动产世邦魏理仕（CBRE Group, Inc.）的数据表示，这是自2000年网络泡沫以来，旧金山的办公室租金首次超越纽约曼哈顿。

这个改变主要是拜高科技产业在旧金山快速成长之赐。近几年来，旧金山有将近三分之一的办公空间被高科技公司所占据，像是Salesforce、推特（Twitter）、Dropbox、Adobe、谷歌（Google）和Square，每家企业占地都超过30万平方英尺（2.78万平方公尺）。

CBRE研究分析部主任安河内（Colin Yasukochi）表示，旧金山的市场主要由高科技产业所驱动，而高科技是自经济萧条之后成长最快速的产业。

其实，这样的结果并不令人意外，因为旧金山及其周边的湾区早已是全美房价最高的地区。依全美公寓租赁信息网站Zumper的数据，今年1月旧金山一房的房租中位数就已经是全美最高的，而奥克兰（Oakland）和圣荷西（San Jose）分属全国一房租金第四和第五高的城市。

但是，目前旧金山的房价涨幅能持续多久并不清楚，因为有一些总部设在旧金山的高科技新创正面临裁员与降低成本的命运，而支持这些公司的资本似乎在今年也会有降温的迹象。

此外，也有报导称，旧金山的房东似乎不太愿意将房子租给科技新创公司，以降低风险。有些人甚至悲观预测，在未来几年恐面临另一波的经济衰退。

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（互联网资讯综合整理）

旧金山可负担住宅 , 可负担住宅 , 可负担房屋

按照旧金山包容性房屋项目（Inclusionary Housing Program）要求，开发商每建筑10套以上的住宅，就必须将其中12%的部分，拿出来作为永久性可负担住宅，可租可买，但租金或销售价格必须遵守市政府的限制规定。

旧金山总共有900套可负担房计划，但供符合条件申请者抽签的，只有56套住宅。购买对象，严格限于在申请之前的3年不拥有任何房产的人。因为符合条件的家庭太多，申请者最后必须进入抽签程序，才能最后确定这些住宅花落谁家。

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（互联网资讯综合整理）

12月16曰，美国联准会不负众望调升利率0.25%，结束了长达9年的零利率时代，等于宣告世人，美国己完全摆脱2007至2009年的经济大衰退（ The Great Recession）。联准会主席珍妮特‧叶伦（Janet Yellen）对美国的经济充满信心，直言未来三年会渐进升息。而2016年底利率升到1.4%应该是合理的预测。美国纽约置业仍旧是首选。

2015年的美国经济上扬影响美国房地产市场，在上扬的经济大环境下，2015年的纽约市房地产市场势头继续往上。其中最主要的经济影响有：

• 一，2015年油价跌破 $37，达到7年来的最低点。
• 二，2015年联邦政府10年期公债利率一直在2.20%上打转。
• 三，2015年美国增加了约9万4千家私人企业。
• 四，2015年所有的经济数据都优于2014年，甚至比2007年经济大衰退前好。

在2015年，纽约房市交易火热，大致有以下几个特点：

• 一，纽约市多家庭房地产贷款，以期限来区别，利率在3.00%和4.25%之间。
• 二，上半年以纽约市商用房地产贷款支撑的证券股票，共发行了115.4亿美元，乃自2008年经济大衰退以来的最高市值。（即CMBS:Commercial Mortgage-Backed Security)。
• 三，纽约市房地产市场价格超过2014年，甚至超过2007年经济大衰退前的价格。
• 四，2015年纽约市房地产租金平均上涨2.6%。
• 五，第三季纽约市有45栋新?发的豪华公寓大楼开始销售。
• 六，到11月底，曼哈顿公寓（合作和共同：Co-op/Condo)平均价格超过一百万美元（原有和新建），比去年涨11%，破历史记录。
• 七，以平方尺计算，曼哈顿房地产卖价从2014年的$1648涨到$1732，上涨5%，创历史记录。
• 八，2015年未到年底（以12月中计算），曼哈顿公寓销售金额己达到240亿，2014年是228亿。
• 九，2015年曼哈顿新开发的公寓销售金额达到52亿，超过2014年的41亿，是历史记录。
• 十，2015年曼哈顿新开发的公寓销售数量是1340间，超过2014年的850间。也是历史记录。
• 十一，到2015年底，位于曼哈顿西57街157号的新开发大楼One57，销售金额达5亿6千5百万，创下新记录。

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纽约市可以开发兴建的土地平均价格是每平方尺$759，价格一路上涨，开发商仍然继续买地，势不可挡。曼哈顿下城（中国城以南）公寓销售量增加34%。中城（中央公园以南）增加25%。纽约大学NYU周围的NoHo区增加了27%。

展望2016年，美国的就业市场将会继续增长，企业发出的薪水增加，消费因此而增大，房地产市场势头继续支撑经济前景。虽然美国经济看好，但是美元如果过度强劲，将会使进口价格继续下降，存在经济收缩的隐忧。而全球经济的不稳定，亦是美国经济的潜在危机。

笔者预测，纽约2016年的豪华公寓销售空间缩减，中档公寓有所增加，整体价格不会下跌。

以曼哈顿房地产市场为例，超级公寓（单一以1千万价格起跳）销售在2016年将不太可能成长，2014年的40亿成交额在2015已经降到36亿。而公寓销售数量也已从2014年的12,900个降低到2015年的12,700个。预测2016年曼哈顿公寓价格在5百万以下的，销售量将有成长空间。2016年曼哈顿新开发土地取得将愈难愈少，所以新建公寓价格很难下跌。如果需求增加，则价格仍然会涨。

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美国房地产2015年更吸引国际投资者。一份研究显示，今年国际投资美国房地产金额创八年来新高。最热门的投资地点依次为纽约曼哈顿、洛杉矶、华盛顿特区、芝加哥、波士顿，其中芝加哥房产的回报率最高。

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纽约房地产资本分析公司（Real Capital Analytics）昨日（16日）发布研究报告显示，2015年国际投资者购买美国房地产的总金额高达869.2亿美元，创2007年以来新高。总投资额，包括来自海外和本土的投资在内，为4,654.4亿美元。

最受国际投资者青睐的五个地区分别是纽约曼哈顿、洛杉矶、华盛顿特区、芝加哥、波士顿。其中芝加哥房产的第一年回报率最高，为6%。而最热门的投资城市曼哈顿，回报率只有4.4%。

截止到上周，芝加哥今年共吸引32.7亿美元国际房地产投资，其中来自挪威、加拿大、韩国和英国的投资额依次最多。

今年纽约曼哈顿吸引的国际房产投资额最高，为268.1亿美元，其次是洛杉矶40亿美元、华盛顿特区34.4亿美元、芝加哥32.7亿美元、波士顿28.7亿美元。

今年所有投资美国房地产的国家中，来自中国的投资额占8%。过去五年中国投资美国房地产的金额累计占5%。中国还没有成为投资美国房地产最多的五个国家之一。来自加拿大的投资金额最多，过去五年来占31%。

房地产资本分析公司资深副总裁卡斯特洛（Jim Costello）表示，外国人投资美国房地产数量激增的原因主要包括：低利率；贷款容易且比其它国家更稳定；很多投资者已经从早前的房地产投资中获利，近来又想进一步投资。

另外，普华永道会计师事务所（PricewaterhouseCoopers）合伙人罗谢尔（Mitch Roschelle）表示，美联储刚刚宣布升息，美元强势有助于进一步提升美国经济，这也是大量投资者选择美国的一个原因。

如果说美国房地产所面临的挑战，就是投资商的财务来源问题。比如，由于油价下跌，主要依靠原油收入的中东地区投资商金额减少；中国由于经济放缓，来自中国的投资额也面临挑战。

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据国外媒体报道，中国房地产开发商绿地集团正在美国建设两个大型公寓项目，其中之一在洛杉矶，另外一个在纽约，并且希望吸引来自中国国内的买家。

中国开发商美国房产投资 吸引国内买家

长期以来，商业房地产开发在美国一直由本地公司主导，迎合的是当地人的需求。而现在，中国的开发商正试图扭转这一模式，将来自国内的买家吸引到中国人在大洋彼岸建造的公寓。

中国大型房地产开发商，包括绿地、大连万达和泛海集团在内，正计划向美国的房地产开发项目注资数十亿美元，包括芝加哥的第三高楼，以及纽约布鲁克林区一个50亿美元的公寓项目。大部分开发商都有这样的野心：有朝一日他们20%的收入将来自英美等国际市场。

这些开发商对中国买家的期待程度因项目而异，有些项目几乎完全依赖于美国买家。但在很多项目里中国买家占到了三分之一以上，特别是当这些公寓单位的价格比上海等国内城市的房价更具竞争力之时。

以绿地集团在洛杉矶的项目为例：来自中国的买家占到了大约40%，尽管该公司预计随着项目建设的继续，这一比例将会下降。万达集团预计美国以外的买家——大部分是中国人——将购买其在芝加哥的公寓和酒店项目约30%的单位。

在美国，中资支持房地产开发项目的具体数量很难估计，因为很多计划中的项目尚未宣布，而其他的可能永远不会实现。但总体而言，过去几年中国人在美国的商业 房地产投资大幅飙升。美国房地产服务公司JLL的数据显示，今年前三季度，中国人在美国的商业房地产投资增至50亿美元左右，超过2014年全年的25亿 美元。

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今日公布的S&P/Case-Shille指数显示到10月份为止的过去一年内，美国20个城市房价快速增长。

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因有限的现存房屋数量和稳定增长的购房需求使得到10月份为止的过去一年内，美国20个城市房价快速增长。

S&P/Case-Shille指数显示今年十月份房价比2014年10月攀升了5.5个百分点，而在9月份为止的去年内增长了5.4个百分点。全美国当期房价较去年同期增长了5.2个百分点。

有限的房屋供应量是导致房价攀升的因素之一。加快的工资增长和持续走低的借贷费用则有助于把低收入购房者和第一次购房者保持在有能力购房者之列，并促进房市的恢复。

Wells Fargo Securities LLC 的资深经济学家Anika Khan表示工作岗位的增加和更多的新家庭的组成将“继续促进需求的增长，预期2016年的房价将继续保持在目前健康的范围内。” 虽然近期美联储进行了近十年来的首次加息，“总的来说房贷利率还会保持在较低的水平。”

FTN Financial的经济分析家Sophia Kearney-Lederman表示紧俏的房屋供应量使得房价比我们希望的要高些。有些地区房市尤其火爆，特别是海岸沿线和美西地区。”

S&P/Case- Shille指数是基于三个月的平均值，也就是十月份的数值受八月和九月房屋成交状况的影响。该指数中全部的20个城市均呈现出较去年同期的增长。其中以 旧金山，丹佛，俄勒冈的波特兰市房价的10.9的增长尤为显著。而芝加哥的增长最小，仅为1.3个百分点。

S&P 指数委员会的主席David Blitzer说：“目前良好的经济环境将继续支持房价的增长。消费者对低通胀的预期，进一步的经济增长，以及最近新建住房的增加都是支持房市的利好因子。”

 

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（据希望之声）

对于那些打算在新年买房的人来说，2016年可谓是不可错过的最佳时机。为什么？

2016年要在美国买房的原因 你知道吗

美国买房6大原因：

原因1：利率仍处于历史低点

尽管在任何时刻都有可能攀升，但这仍然是一个事实，即住房贷款利率还处于历史低位，30年期固定贷款利率仍徘徊在4%左右。

原因2：租金飞涨

对于购房者来说非常幸运的是，租金一直在不停地涨，涨，涨！2015年35个大房地产市场中的20个租金都超过了房价。Rent.com的租赁市场报告显示，在过去12个月里，88%的业主提高了租房价格，预计2016年将上涨8%。

原因3：房价稳定

这是过去几年中节节攀升的房价首次趋于稳定，恢复到一个公平的竞争环境中，即使在激烈的市场，买家也可与卖家讨价还价。

原因4：首付不再成为难题

也许阻止租房者成为购房者的最大障碍是支付首付。如今，由于出台了更多帮助购房者的方案，让这一问题迎刃而解。例如，两房宣布首付款从原来的5%降至3%，信用分数可低至620。

理由5：抵押贷款保险

对于只打算投放20%以下首付款的购房者，需要购买贷款保险。解决为一问题的方法是从美国联邦住房管理局(Federal Housing Administration)贷款，它的好处是首付只需3.5%，信用评分低至580，同时抵押贷款余额的费率从1.35%一路下滑至0.85%，这意味如果购房者以这种方式获得首付资金，每月的按揭将会显著降低。

联邦住房管理局预计，下调年保费37%将会带来25万首次购房者入市。那么，它为什么不成为购房的因素之一呢？

原因6：可获得较大的税收减免

税法继续向房主倾斜，所以你不仅购买了一个生活的居所，它还是一个让你获得减税的地方！最重要的是，除非贷款超过100万，否则房主不必支付所付贷款的全部月息，同时房主们还可获得与住房有关的费用和房产税的减免。

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