华裔老人观念转变 加拿大和美国豪华老人公寓热销

近年来,加拿大和美国二国越来越多华人选择入住豪华老人公寓,豪华老人公寓需求持续上升,打破人们对亚洲与华裔老人喜与子女同住的传统观念。

华裔老人观念转变 加拿大和美国豪华老人公寓热销

豪华老人公寓很抢手

温哥华太阳报报导,温哥华Element Lifestyle Retirement退休老人公寓副总裁何盈之(Candy Ho)透露,公司旗下的一个9,000万Opal豪华退休老人公寓项目虽仍未开工,上门询问的人们就已经踏破门槛,一方面是与项目所在地理位置有关,另一 方面也显示华裔老人可能正在逐渐打破传统养老生活方式。

今 年7月,Aegis Living公司在美国西雅图推出首个投资5,000万的豪华老人公寓项目—Aegis Gardens,其中110套公寓买家是华裔老人,其中还有来自温哥华的华裔老人。该公寓内,有太极班、中文书法班、麻将室(当然也有BINGO),还配 备一名华人厨师,专门为楼内华裔老人烹饪中餐。

Aegis执行长克拉克(Dwayne Clark)说,当初该项目推出时,曾有人怀疑,华裔老人多喜与子女同住,市场可能难打开。但Aegis Gardens项目的成功,给了公司充分信心,随后又在华盛顿州推出类似项目。

华裔老人的改变

中 国人,包括海外华人,都传承儒家思想中的孝道,讲究几代同堂一家人享受天伦之乐。但维多利亚大学亚洲研究地理学荣誉教授兼客座教授黎全恩(David Chuenyan Lai)说,这种观点已经过时了,许多华人家庭已多多少少融入加拿大社会,有些华裔老人仍和子女同住一个屋檐,多是出于经济考虑,而非出于文化传统原因。

实 际上,如今许多面向华裔老人的老人公寓要比普通老人公寓豪华许多,推崇的是一种生活方式体验。西门菲莎大学人文学系亚洲课程副教授孔书玉(Shuyu Kong)女士说,不仅海外华人中出现这一趋势,中国大陆许多大城市,如上海、杭州和广州等大城市,也开始出现豪华老人公寓开发潮,尽管价格不菲,买的人 还是很多。

孔书玉透露,她在2008年搬至卑诗后,父母也很快搬来与她同住,但他们在卖掉上海公寓后,很快就决定搬到生活设施更方便的Metrotown的一幢共管公寓单独住,不想整天什么事都靠她开车接送,过上他们自己想要的生活。

注重家庭亲情传统不变

她 还说,这一现象并不意味着华人注重家庭的传统与文化变了,只是根据实际情况做了些调整而已。中国大陆新移民来加后,许多还是会一大家人住在一起,接触到新 的不同价值时,的确会开始接受新思想,但传统价值还在,许多华裔父母仍会就近为子女买房,不会很快就变了,或完全变了。

孔书玉所说的华裔老 人与子女这种就近分开居住现象,在Opal老人公寓项目中非常明显。何盈之说,Opal老人公寓吸引许多华裔老人,原因之一是公寓离Oakridge、 South Granville和 Kerrisdale等华人社区很近。华裔老人都喜欢离子女近的地方居住。

据悉,Opal老人公寓项目最终目的是打造一个跨代跨族裔社区,不仅面向华人,也面向其他族裔,不仅面向老人,还面对年轻人。目前,该项目仍在等候市府明年春开工最后审批,预计2017年底或2018年初开放。

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曼哈顿豪宅价格下滑 市场正在失去吸引力?

据StreetEasy衡量20%顶级住宅市场转售价格的指数,曼哈顿最贵住宅的售价中值10月份降至359万美元,同比下降2.2%。自2月份升抵纪录高 位、中值达到372万美元之后,豪宅价格就逐月下滑。那么美国房产多少钱呢?

曼哈顿豪宅价格下滑 市场正在失去吸引力?
曼哈顿最贵住宅的售价中值10月份降至359万美元,同比下降2.2%

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“豪宅价格已经连跌了8个月,我很乐意把这称为见顶,” StreetEasy的数据专家Alan Lightfeldt说。“价格下滑趋势尚未减弱, 势头一点也没有好转。”

豪宅价格的走势与整个曼哈顿住宅市场相反,整个市场价格仍然在 上升,而且提供的折扣极少。当初为吸引富有投资者(他们如今似乎对投 资豪宅犹疑不决),房地产商最近几年专注于建造面积大而且奢华的住 宅,导致纽约高端住宅存量最近几年急速成长。与此同时,价格适中的住 宅挂牌量不足,因为高地价使得建造这类住宅不赚钱,而且房东也因为负 担不起更高价格的住宅而不愿出售现有住房。

Lightfeldt称,结果就是豪宅的挂牌量超过需求。StreetEasy数据 显示,第三季度,市场上的豪宅挂牌数量成长幅度超过其他类型住宅,跃 升8.9%至4,055套。

降价

纽约豪宅市场每周通讯作者、Olshan Realty Inc.总裁Donna Olshan说,“市场上有许多公寓定价过高,这是销售减速的原因。”她认 为豪宅市场在高位稳定下来,而不是已见顶。

房地产商已在调整他们的心理预期。Toll Brothers Inc.执行 长Douglas Yearley在本月稍早的电话会议上表示, 公司计划 “适当调 价”,以把去年建成的南公园大道400号一幢大楼内剩余的30套分户式产 权公寓销售出去。他还称,公司位于公园大道1110号的住宅在定价上也将 “更加主动一点,”该建筑总共9套住房还有5套尚未找到买家。

据StreetEasy,南公园大道400号一套三间卧室公寓挂牌价本月被调 低了4%至575万美元。公园大道1110号一套面积650平方米顶层公寓的卖价 上周被下调10%至3,150万美元。

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看全球房市涨声一片 温哥华回调风险很低

2006年美国房地产泡沫破灭引发全球市场自1930年代以来的最大衰退,但房价上涨应该不会招致灾难。英国《经济学人》杂志的最新全球房价指数显 示,过去一年中全球的房价呈上涨趋势,所追踪的26个经济体中,有21个上涨,涨幅最大的为中国香港,达20.8%,最低的为比利时0.7%,涨幅中位数为4.7%。不过,有个别几个市场呈下降状态。总体来说,自次贷危机以来,美国的房地产市场仍处于恢复状态,是目前唯一价格比较合理的市场,对投资者来说 有很好的前景。虽然普遍认为加拿大的市场被严重高估,但就温哥华来说,买家的购买热情依然不减,回调风险很低。中国大陆的市场虽然过去一年有小幅下降,但 最近几个月中国政府采取降息及放宽首付限制,让房产价格有所回升。

美国房市价格尚属合理

美国的房地产市场总体来说仍处于恢复状态。根据美国Case-Shiller全国指数显示,美国去年8月到今年7月这12个月的涨幅为4.7%;相 较于2011年的低谷,房价上涨了25%,但比较2007年的峰值只上涨了7%。《经济学人》考察了房价与租金以及收入比率的长期平均值之后,从房价可负 担性上来说,目前美国的房地产市场总体来说仍处于合理价位。

不过这种状况也许不会维持太久,因为房市目前比较活跃,过去一年二手房的销售增长了6.2%。而且,目前30年期的固定房贷利率已达历史低点,因此 预期利率上涨对房市的影响将微乎其微。更重要的是,美国的房屋建设相对滞后。美国房地产经纪人协会发现许多城市的新房建设未能跟上就业增长。从历史上看, 每增加12个工作岗位,建商会获得10幢新房的建筑许可。但从2012年到2014年,这一数字降至4.8,结果造成一些城市的房市异常火热。旧金山的价 格截至今年7月过去一年增长了10%,并且自2009年以来增长了75%。

加拿大市场被广泛高估

与美国房市价格尚属合理不同,其他国家的房地产市场已经远高于市场公允价值。根据《经济学人》房价指标数据,有六个房地产市场的房价被高估了30% 以上,尤其是英国、加拿大、澳大利亚。从房价与租金比率方面来说,加拿大和中国香港的房价高估的程度最高(均为89%),即意味着租金相对于房价来说还属于比 较便宜。而BC省商业协会的调查也指出,“短期来说,加拿大市场上租房更有利。”虽然租金相对便宜,但在温哥华这样的城市,可出租的存量房并不多,要想租 到房子很不容易。而且,低租金的状况似乎也很难一直持续,因为业主总是不放过任何涨价的机会。

加拿大的房价从2005年以来上涨了约40%,但就温哥华和多伦多来说,《经济学人》早些时候就指出这两地的房价已经大大高于全国平均,而大温房地 产局的数据也表明温哥华房地产的价格2005年以来涨幅极大,温东的住房价格涨了99%,而温西则上涨了82%。就在过去一年,大温地区城市屋和共管式公 寓的价格就上涨了10%,独立屋的涨幅更是达到20%。

尽管加拿大的房价一直在涨,但买家的购买热情丝毫未减,尤其是温哥华和多伦多地区。惠誉国际评级、世界货币基金组织和加拿大中央银行等多家机构已发出警告说加拿大的房价被严重高估,但这种情况在温哥华看不到任何迹象。

加拿大房贷和住房公司(CMHC)在今年8月就表明,温哥华房地产回调的风险很低,因为温哥华的独立屋市场供应有限,但人口一直在增长。另外,加拿大央行的低利率政策也有利于维持目前火热的楼市。但如果将来利率上调,温哥华乃至加拿大的地产市场都会降温。

英国市场供给最受约束 价格依然坚挺

在价格被严重高估的地产市场中,英国可能是其中最受供给约束的市场。尽管价格自2009年1月份的低点以来上涨了35%,但英国的住房建设未能跟 上。截至2014年3月,过去一年的新建房屋只有14万套,大约比长期平均值低25%,从这点上来说,英国房地产市场价格高企的基础要比其他房价显著高估 的市场,如加拿大和澳大利亚,要坚实得多。

中国香港价格飙升 需求放缓

中国香港是价格不断飙升而供应有限最极端的例子。截至今年6月,过去一年中国香港的房价已升值21%,而在过去五年已经翻了一倍。自2009年以来,中国香港政 府推出了七轮“宏观审慎”的措施来抑制房价上涨;最近的是今年3月,对于新发放的房贷,要求平均贷款比例从64%降至52%。而且,中国今年上半年股市大 幅下跌造成对中国香港房地产的需求下降,在股市中遭受损失的中国大陆投资者会推迟购买意愿。

中国大陆市场价格下降

中国的房地产市场是五个价格正在下降的市场之一,其他的还有新加坡和三个欧元区国家法国、希腊和意大利。不过,价格下降的速度比以前要慢。

中国政府在过去十个月一直试图提振市场,已经降息1.4%,而且放松了首付条款。现在许多城市的价格每月都在上涨,尤其是在北京和上海,有重新出现泡沫的迹象。

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2015年硅谷地产回顾 硅谷精华区放缓面临的挑战

2015年是一个说来话长的年份,它实际涵盖了两年的故事。这一年房市的强劲活动与价格的激增从早春时节就开始了。毫无悬念,由于其近期的表现,帕洛阿托(Palo Alto)的市场表现更加势不可挡。从2014年3月至2015年3月,每平方尺的价格狂涨了29.55个百分点。

然而,随着时间的推移,我们逐渐地看到了销售的明显放缓与再增长的情况,在过去的三年中有些地区尤为值得关注。放缓的原因可以归结于以下三个因素:(1)硅谷最抢手地段的房产与备选区段之间的差价(2)亚洲股市的震荡和中国货币的贬值(3)对未来升值可能性的普遍关注,尤其鉴于预期的抵押贷款利率上升的态势。

Palo Alto市中心的一处地标

1、硅谷最抢手地段的房产与备选区段之间的差价

在过去的3年里,我们注意到硅谷地区房地产价格的显著增长。例如,从2012年10月到2015年10月间,帕洛阿托市的平均销售价格上涨49.76个百分点,而每平方英尺的价格上涨了53.76个百分点。

这当然使大部分半岛的房主得到实惠,同时也刷新了同地区价格差异的历史记录。例如,帕洛阿托和洛斯阿托斯(Los Altos)两地的房屋价格远远超过了周边社区如:圣何西、圣克拉拉和红木城。

然而,在2015年,帕洛阿托和圣荷西之间的房屋差价也是正常历史的两倍之多。其结果是,越来越多的买家不再只考虑半岛受欢迎的核心地区,而是转向其他城市。

在 3年前,购房者往往把重点放在他们感兴趣的特定城市,但我们注意到,更多的买家对于房屋搜索持开放的态度了。通常情况下,他们现在要求广泛浏览其他社区并 了解帕洛阿托与其他地区之间的价格差异。虽然这些买家仍长期生活在像帕洛阿托和洛斯阿托斯这样的城市,经济现状迫使他们开始选择其他地区。

因此,我们对帕洛阿托市房屋售价的相对扁平化有所预见,尤其是在较偏远的社区还没有完全从2008年的低点中反弹回来。

2、亚洲股市的震荡与中国货币的贬值

 

在亚洲股市,特别是在中国,虽然在过去的几年中股市犹如过山车般上下起伏。举例来说,在2014年1月3日上海证券交易所的综合指数为2083点,到 2015年6月12日就飙升至5166点,紧接着在2015年9月28日又骤降到3052点,虽然截至2015年11月17日指数已经回升至3591点, 但这足以让不少股民有些吃不消了。

尽管两年内的净增长超过了50%,大家却被指数的跌幅值吓出冷汗。2015年7月中国股市的跌荡,引发了人们对于硅谷房地产市场骨牌效应的担忧。

中国股市的不稳定性导致了其市场的分异。住宅价值超过500万美金以上的房子还是受到了来自中国富裕买家的大量关注。而中国买家对于低于200万美金房子的关注却在减少。

在与许多中国买家的闲谈中了解到,富裕的中国人在看到其净资产减少的同时并不愿意到海外置业。而另一方面,中国超级富豪感知到局势的不稳定性所带来的结果,更渴望寻找多元化的发展,于是增加了他们对于高端房产的需求。

然而,美国本土房地产市场近期的放缓,似乎远远大于中国买家的实际放缓速度。对于外国买家将要停止购买房产的担心,导致了许多本地买家转而搁置他们的采购计划。换句话说,一个对于市场调整的担心也开始引发市场的实际调整。

回过头来看,我们认为这种担忧在众多购房者的脑海中被夸大了。通常情况下,当地的房地产市场对于全球性事件所产生的效应反应相对较缓慢,而且往往有一种过强反应的倾向。

亚洲股市已经开始从7月份的低迷中反弹,亚洲买家也开始在各种的价格点中重返市场。然而,许多房地产经纪人和购房者却仍持观望态度。我们预计,美国本土的房地产市场由于意识到问题被夸大化,继而将在未来的数月中恢复活力。

德立昂上市的一处Palo Alto房产

3、对于未来升值可能性的普遍关注

尽管硅谷的经济一直强劲,但这里的房价对于许多高薪夫妻来说仍倍感吃力。其结果是,出现了市场动态的转变,一些买家放弃做房主的意愿转而考虑长期租赁。在2015年,我们看到了这种趋势的继续加剧。

这一趋势与许多行动力十足的年轻专业人士不谋而合,他们本来就不想担心卖房或产生额外的交易成本。此外,对于美联储将加息的市场猜测更是加剧了这种焦虑。

虽然大家对于房产市场还有所担心,但我们已经预见房市正在走向稳定的道路上,由于房主必须支付繁重的资本利得税,所以多数人不愿卖房。

此外,许多外国买家倾向于长时间的持有地产。这两个因素的结合将是继续导致房屋库存量较低的原因。尽管上面大量提到市场的波动性,但任何经济学家都会告诉您,对于房屋的低供应与高需求现状所呈现的结果,必然会产生一个更加稳定的市场环境。

2016年是中国的火猴年,传统上来讲是一个经济乐观并带有活力和劲头的一年。希望它能带给房地产市场一个强劲的年份。在这里,我们也同时预祝您全家度过一个幸福而繁荣的中国新年!

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曼哈顿豪宅价格下滑 与整体市场走势背道而驰

据StreetEasy衡量20%顶级住宅市场转售价格的指数,曼哈顿最贵住 宅的售价中值10月份降至359万美元,同比下降2.2%。自2月份升抵纪录高 位、中值达到372万美元之后,豪宅价格就逐月下滑。

曼哈顿豪宅价格下滑 与整体市场走势背道而驰

“豪宅价格已经连跌了8个月,我很乐意把这称为见顶,” StreetEasy的数据专家Alan Lightfeldt说。“价格下滑趋势尚未减弱, 势头一点也没有好转。”

豪宅价格的走势与整个曼哈顿住宅市场相反,整个市场价格仍然在上升,而且提供的折扣极少。当初为吸引富有投资者(他们如今似乎对投 资豪宅犹疑不决),房地产商最近几年专注于建造面积大而且奢华的住宅,导致纽约高端住宅存量最近几年急速成长。与此同时,价格适中的住 宅挂牌量不足,因为高地价使得建造这类住宅不赚钱,而且房东也因为负 担不起更高价格的住宅而不愿出售现有住房。

Lightfeldt称,结果就是豪宅的挂牌量超过需求。StreetEasy数据 显示,第三季度,市场上的豪宅挂牌数量成长幅度超过其他类型住宅,跃 升8.9%至4,055套。

降价

纽约豪宅市场每周通讯作者、Olshan Realty Inc.总裁Donna Olshan说,“市场上有许多公寓定价过高,这是销售减速的原因。”她认 为豪宅市场在高位稳定下来,而不是已见顶。

房地产商已在调整他们的心理预期。Toll Brothers Inc.执行 长Douglas Yearley在本月稍早的电话会议上表示, 公司计划 “适当调 价”,以把去年建成的南公园大道400号一幢大楼内剩余的30套分户式产 权公寓销售出去。他还称,公司位于公园大道1110号的住宅在定价上也将 “更加主动一点,”该建筑总共9套住房还有5套尚未找到买家。

据StreetEasy,南公园大道400号一套三间卧室公寓挂牌价本月被调 低了4%至575万美元。公园大道1110号一套面积650平方米顶层公寓的卖价 上周被下调10%至3,150万美元。

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(据钜亨网)

最新报告:美国达拉斯房地产不受油价影响

一份最新的房地产市场报告显示,油价下跌不但没有让达拉斯地区的房地产市场受拖累,反而突出了该地区的房地产市场强劲稳固。

最新报告:美国达拉斯房地产不受油价影响

商业地产服务公司世邦卫理士(CBRE)的经济学家杰弗里·哈夫士(Jeffrey Havsy)说:“休斯顿、匹兹堡和卡尔加里(Calgary)在办公楼市场正感受到处境艰难,但丹佛和达拉斯却仍表现良好。”

在达拉斯地区,我们看到很多以非能源行业为主的对办公用地的需求,这大大减轻了能源行业下滑所带来的负面影响。

哈夫士表示,在经历了十六个月的原油价格崩溃后,达拉斯地区房地产市场仍然不受影响,显示了该地区房地产市场稳固强劲。

受到原油价格下滑冲击最严重的是休斯顿的办公楼市场,因为那里能源公司占据了中心商务区办公用地的一半以上,以及能源走廊内的大部分用地。

世邦卫理士的报告说,尽管休斯顿能源业受到冲击,但原油价格从2014年的每桶超过100美元下跌至目前的每桶不到40美元,却让消费者大受其惠。根据该报告,较低的汽油价格让每个美国家族在今年平均省下700美元。这几乎相当于在经济衰退期间美国人所收到的经济刺激款。

而且,哈夫士说,经济刺激款只是一次性的,而低油价所带来的红利可能会持续一段时间。

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预2016全美租金最高城市 檀香山最贵 华盛顿第二

根据美国“地产追踪”(RealtyTrac)网站在12月24日发布的《2016年平价租房分析报告》(2016 Rental Affordability Analysis),在全美最难付得起租金的城市排名中, 按照租金占工资的百分比划分,檀香山(Honolulu)拔得头筹,成为全美租金最高城市,首都华盛顿DC位居第二。

预2016全美租金最高城市 檀香山最贵 华盛顿第二

这项报告还发现,华盛顿DC的房屋租金占租客平均工资的60%以上,而全国同项比例约为37%。美国各大城市的租金,每年以3.6%的平均速度上涨,而工资的年增长率仅为2.6%。这种发展步调,需要人们将更多收入花费在租房上。

尽管租金呈上升趋势,但仍然赶不上房屋成交价格5%的年增长速度。“地产追踪”副总裁布基斯特(Daren Blomquist)称,租金虽在上涨,但买房并不一定比租房划算。布基斯特表示,“租金增长速度超过了工资的增长速度,租房也变得越来越难以负担。但是,如果租客想要自己买房,这会是一个非常艰难的过渡,因为房价涨得比租金还快。”

经该报告分析的全美郡县中,在58%的郡,买房比租房更便宜。布基斯特建议该区域的居民如果考虑买房,应该尽早作出决定,以免房价继续上涨超出负担能力。布基斯特还预测,2016年房屋成交价格可能会上涨更多。

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波特兰住房成本的坏消息 租房者越来越难负担

《波特兰先锋报》报导,有关波特兰住房成本的坏消息仍然不断,上周公寓列表报导称,2014年57%的城市租房者属“成本负担”,这个比例在美国主要城市中居高。

如果租房者和房主支付其收入的30%于住房,则被认为是成本负担。从全国范围来看,这一比例在去年从49.3%上升到53.4%。但是在波特兰的增长幅度更大,从租房者的51.1%上升到57%。

出人意料的是,波特兰的这一比例比许多平均租金较高的城市都高,包括旧金山(42.5%)、西雅图(46%)、波士顿(52.4%)和纽约(55.1%)。这是因为这些城市的平均收入比波特兰更都高,使房租更容易付得起。

比波特兰成本负担租房者比例更高的城市包括迈阿密、底特律和洛杉矶等,他们这都在60%以上。公寓列表跟踪租金横贯县境。

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美国11月份新房开工量达117.3万套好于预期

美国商务部近日公布的数据显示,经季节调整后,美国11月份新房开工量年化值为117.3万套,预期为113.0万套,环比增加10.5%,远高于 市场预期的6.6%。美国10月份新房开工量年化值则由106.0万套上修为106.2万套。数据表明美国房地产业将继续支持美国经济增长。

数据显示,美国11月份反映未来行业走势的新房建筑许可证发放量,经季节调整后,年化值为128.9万套,预期为115.3万套,比前月修正后 的数据环比增加11%,远高于市场预期的环比下降0.7%。目前,美国越来越多的年轻人离开父母,建立自己的家庭,为房地产市场带来新的支撑。

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(据中国新闻网)

旧金山湾区 11月房市销售一览

“湾区每月房市销售一览”,刊登湾区华人较为感兴趣的房地产城市,并选择其重点邮区(Zipcode),统计同一区域的交易房型、数量、最低出售价、中间出售价和最高出售价等数据,以供读者投资买卖时参考之。以下表格即是今年11月份的部分城市交易一览:

注:房型CO是康斗,DE是独立房

桑尼维尔2015/11月的房产销售纪录 圣荷西2015/11月的房产销售纪录 库柏蒂诺市2015/11月的房产销售纪录 帕洛阿图2015/11月的房产销售纪录 山景城、门罗公园2015/11月的房产销售纪录 菲力蒙市2015/11月的房产销售纪录 普莱森顿市2015/11月的房产销售纪录 旧金山市2015/11月的房产销售纪录 戴利市2015/11月的房产销售纪录

 

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