Category: AU Investment Column

某客戶向我抱怨，她找了一家當地的公司為她制作一份資產折舊報告，結果她買的兩臥室單元房的折舊額遠不及她朋友在同一棟樓。

正規的建築估算師出具的折舊報告通常在500到800元。網上常見的一些所謂的DIY報告，費用只有200到300元，他們通過不上門評估的方式來制作折舊抵​​稅報告是一種投機取巧的行為，不能最大化業主的稅務利益，沒有任何的專業性，日後被ATO審計的風險極大，絕不可取。DIY報告本身缺乏足夠的可信度，業主甚至可以提供一些虛假信息（如上報一些根本不存在的資產，以謀求更多的利益）。不良的制作人展開豐富的想像力，單憑網上獲取的幾張照片就閉門造車，結果往往是大相徑庭。然而這些不良不會忘記在報告中寫入免責條款，一切後果均由業主承擔，其損人利己的行為讓內行人士唾棄。因此，澳洲建築造價/估算師協會（AIQS）和英國皇家特許測量師學會（RICS）這類的專業團體，均不承認DIY報告的應用價值，並且要求他們的會員做折舊報告前要進行專業的實地評估（這是行規），不要出具DIY報告。

現今的稅法雖然沒有明令禁止這種DIY報告的使用，但這點隨時可以被修改。就像2010年稅法被修改，規定所有制作資產折舊抵稅表的制作人必須是專項的注冊稅務代理，並且必須提供不低於法定數額的專業保險。由於一份資產折舊抵稅表最多可用40年，所以如果業主以前找的資產折舊抵稅表制作人不是專項的注冊稅務代理，那麼業主在2010年後應用後者若干年前出具的結果時就會遇到麻煩了。我就遇到一位顧客，他說他的會計師拒絕繼續使用他以前找人做的資產折舊抵稅表，理由是原制作人已“消失”了，無從考察他的身份和資格。

另一個造成​​報價低的常見原因是，聘用一些非專業人員借助電腦程序，在短時間美生成一份質量低下的報告。稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業的建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊的稅務代理人（Registered Tax Agent）。事實上一些資產折舊抵稅報告的制作人，根本不符合上述的資質。舉個例子，很多資產折舊抵稅表制作人自稱是建築估算師，然而他們實際上是估價師。估價=valuation；估算=quantity surveying一字之差，意義截然不同。

房價，或市場價格，是估價師（valuer）工作，它是用於銀行貸款審批或會計師計算增值稅CGT的依據。資產折舊抵稅表只能由估算師（Quantity surveyor）出具，不少估價師（valuer）為達到自身利益， 也自稱為估算師（Quantity surveyor），這是濫竽充數的不負責行為。資產折舊抵稅表需建築估算師出具，和房子任何時期的估價無關。

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

當前經濟不好，大家都想辦法在省錢，但報價低的報告靠譜嗎？做折舊抵稅報告，務必要從開始就選對人，千萬不可按費用高低來做選擇。因為一名有資歷和經驗，高明的建築估算師兼注冊稅務代理可能為您帶來前所未有的利益（遠遠大於初始投入），更何況做折舊抵稅報告的費用是可以抵稅的。【閱讀原文】

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黃估算師傳授資產折舊抵稅秘笈

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某客戶向我抱怨，她找了一家當地的公司為她制作一份資產折舊報告，結果她買的兩臥室單元房的折舊額遠不及她朋友在同一棟樓內的一臥室單元房的折舊額高。她因此非常生氣。

我向她分析說，這通常存在兩種情況：第一，她朋友的一臥室單元房是帶家具出租的，而她自己的兩臥室單元房是不帶家具出租的。因為家具、廚具和室內裝飾品等資產的有效壽命很短，導致單體的折舊值卻很高，這往往給投資者帶來資產折舊總額翻倍的效果。此屬正常現像。

第二、她朋友的一臥室單元房和她自己的兩臥室單元房是以相同的出租方式來獲取收益，（要麼兩者都是帶家具出租的，要麼兩者都不帶家具出租的），這時出現這種情況是不正常的。通常情況下，在同一棟樓，兩臥室的單元房要比一臥室的單元房面積大，由於建造成本跟面積成正比，所以兩臥室單元房的折舊額應當比一臥室的折舊額高才合乎情理。

這名顧客承認是第二種情況，但同當地的澳洲公司交涉後，發現對方以她購房價格偏低為由，拒絕給她修改報告。

我認為該公司的理由是不成立的。因為我們計算資本折舊的基數是以當初修建的成本或當前資產的現值為依據，而不是以購房的價格為准的。我以前遇到一個案例，餐廳的老板將生意以一塊錢賣給了他的朋友，他的朋友請我按照資產的現值做了一份資產折舊抵稅報告，每年的資產折舊總額上萬元，這與生意的購買價毫無關系。

我想告訴各位讀者，做折舊抵稅報告，務必要從開始就選對人，千萬不可按費用高低來做選擇。更不能為了得到最低的價錢，而去網上找。因為一名有資歷和經驗，高明的建築估算師兼注冊稅務代理可能為您帶來前所未有的利益（遠遠大於初始投入）呢！

當前經濟不好，大家都想辦法在省錢。但在獲取固定資產折舊抵稅報告方面，我勸大家還是要抓住重點，三思而行。更何況做折舊抵稅報告的費用是可以抵稅的。

我們制作或更新固定資產折舊抵稅報告的目的在於為合法地把我們應得的稅務利益最大化，而不是尋求一份報價最低的報告，更不是把一些不准確或是有爭議的數據應用在每年的報稅記錄中，等將來被國稅務局審計出來，伴隨著繳納罰金的風險。

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

我最近遇到一位澳洲當地的地產開發商，當我們聊到資產折舊抵稅這個話題時，他問了我兩個問題，第一：你是否可以提供折舊最大額度？第二：你是否有專業保險？話畢，我馬上對他肅然起敬。因為他問到了資產折舊的核心之處，這比單純問我做一份折舊報告需要多少錢要高明多了。【閱讀原文】

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我最近遇到一位澳洲當地的地產開發商，當我們聊到資產折舊抵稅這個話題時，他問了我兩個問題，第一：你是否可以提供折舊最大額度？第二：你是否有專業保險？話畢，我馬上對他肅然起敬。因為他問到了資產折舊的核心之處，這比單純問我做一份折舊報告需要多少錢要高明多了。

資產折舊抵稅報告的結果易受制作人的主觀因素的影響。不同的報告結果可造成高達30%的誤差。也就是說，如果業主不走運，選擇了一份初始價值被低估的報告，那麼他只能獲得部分的資產折舊帶來的稅務利益。

因此謹慎選擇折舊抵稅報告的制作主體，對投資者來說非常重要。我曾為一名會計師的投資物業重新制作一份折舊抵稅報告。這個會計師事後對我說，以前的報告質量不高（不能達到他的期望值）。通過我重做後的報告，他可獲得的額外稅務利益要高出他支付給我的費用。請問普通的投資者，您們能否像這位會計師一樣慧眼識別呢？

我們從來不聲稱自己的價錢最便宜，也不因為價錢低（相對於同等質量的大公司）而忽視質量或降低服務水平。很多人不知道上門評估是行業規範，也是提供最可靠、最全面以及最後提供最大化結果的必由之路。在澳洲所有的專業團體當中，如澳洲建築造價/估算師協會（AIQS）和英國皇家特許測量師學會（RICS）要求其會員在出具資產折舊抵稅報告前應對物業進行實地調查。在上門評估中，若專業人員發現一件價值在300澳元以上的資產，有可能馬上為客人增加100澳元以上的稅後收入（假如業主的稅率是32%）。若發現五件價值均在300澳元的資產，那我們的報告幾乎相當於免費提供了。因為我們發現了很多可能已被他們遺忘或忽略的資產折舊項目。

我們把每一個工作對像都看成是自己的投資物業，願意花更多的時間來進行評估和制作，推敲出既合法又合理的結果，最大化地節省投資者的稅金。

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

當我不厭其煩地向客人們闡述制作資產折舊抵稅報告的重要性時，經常會被問到，做資產折舊抵稅報告是不是必須的？這不是必須的。事實上，購買投資房或生意後，稅務局並沒有規定投資者必須制作或更新資產折舊抵稅報告的義務。但絕大多數當地澳洲人都會選擇去做，因為所得均優於付出。【閱讀原文】

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當我不厭其煩地向客人們闡述制作資產折舊抵稅報告的重要性時，經常會被問到，做資產折舊抵稅報告是不是必須的？

首先，這不是必須的。就像每年的報稅，稅務局並沒有規定報稅工作必須由注冊的稅務代理來做。但事實上，找注冊稅務代理來代勞，不僅省時省事，而且放心可靠，因為您知道他會正確地上報您的財務信息，並最大化您的稅務利益。

同樣的道理，在購買投資房或生意後，稅務局並沒有規定投資者必須制作或更新資產折舊抵稅報告的義務。但是，絕大多數當地澳洲人都會選擇去做。因為他知道，做總比不做好，早做比晚做好，絕大多數情況下，他的所得均優於付出。

我們說，現行的稅法是鼓勵人們去投資的，其中一個重要的表現就是在資產折舊抵稅方面。比如，初始成本小於或等於300元的附加資產是可以當年一次性抵消的，而初始成本大於300元而小於或等於1000元的附加資產是可以加倍來計算折舊抵稅額的。當附加資產的初始成本大於1000元，則它應按照規定分期計算折舊抵稅額。一旦它的剩余價值在300元到1000元之間，它就能立即加倍來計算折舊抵稅額。這就是為什麼大部分的附加資產都能在前五年把其絕大部分的價值都抵回來的原因。

除此之外，附加資產是無時間限定的。也就是說，不管它有多舊，也不管它的帳面價值還剩多少，只要這個附加資產還在運作並仍具備使用價值，專業估算師都可以對其進行重新估價，賦予其新的價值，從而按稅法規定來進一步操作折舊抵稅事宜。

因此，不僅新的資產值得制作資產折舊抵稅報告，舊的資產也同樣適用。憑我多年的經驗，大約95%的案例都值得做資產折舊抵稅的工作，並且制作或更新資產折舊抵稅報告的費用是100%當年抵稅的，也就是說，它往往是不需要您真正買單的，這就是洋人對它情有獨鐘的緣由了。

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

我曾遇見很多海外的投資人士來咨詢，現在房租收入和其它非折舊的支出打平或還要自己額外支付費用，為何還要做資產折舊抵稅報告？據統計，約有79%的投資者多交了稅，究其原因，大多數都是忽略了資產折舊抵稅報告。為了您的稅務利益最大化，請抓緊聯系專業人士，早日實現個人的財務自由。【閱讀原文】

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我曾遇見很多海外的投資人士來咨詢，現在房租收入和其它非折舊的支出打平或還要自己額外支付費用。為何還要做資產折舊抵稅報告？

我回答，首先房租收入會隨著通貨膨脹而逐年上漲，而房屋貸款利息等開支是相對固定的。今天打平或賠錢的投資物業，5-10年後一般會成為正現金流的物業。那時候，你會因為多打稅而苦惱。如果現在做一份投資房折舊報告並每年上報抵稅額度，雖然短期內沒有經濟利益， 然而5-10年後這些多年累積的負值（相當於虧損）可在投資房產成為正現金流的物業以後發揮它們的作用，讓您將來少交稅。

低收入投資者將來也是有可能掙更多的錢。比如上文提到的在讀的學生。如果您現在不做資產折舊抵稅報告，白白放棄應有的稅務利益，等到您將來接到國稅局寄來的交稅單時，才想把若干年前漏報的折舊抵稅額找回來就難了（幾乎是不可能的）。據統計，約有79%的投資者多交了稅，究其原因，大多數都是忽略了資產折舊抵稅報告。

此外，折舊可以影響到業主將來賣房時的增值稅，投資房子上附加資產的折舊額是不用還回去的。這無疑是增加了擁有物業期間的成本，讓業主少交增值稅。若讀者有相關疑問，敬請咨詢專業人士。

我們經常會看到因為對折舊這一概念一無所知而承受不必要損失的投資者，十分痛心，希望在此告誡讀者，做（折舊）比不做（折舊）要好，要做就盡早做並且要做出最大的結果。

每年的7月1日在稅務上都是一個時間分隔點。我們希望大家告訴大家，如果您擁有投資房產而從來沒有一份資產折舊抵稅報告的話，過了7月1日，您有可能又白白損失了一整年的折舊抵稅額度，從而要多交稅了。為了您的稅務利益最大化，請抓緊聯系專業人士，在7月1日到來前，運籌帷幄，把握主動，早日實現個人的財務自由。

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

澳洲稅務局規定，只有建築估算師兼QS類別的注冊稅務代理才能出具房產折舊報告，其他任何人不能簽發折舊報告。普通會計師持有的注冊稅務代理資格並不是QS類別的注冊稅務代理資格，兩者的適用範圍（前者是報稅，後者是制作折舊報告）是有嚴格區別的，任何試圖混淆這兩個概念的行為都是不合法的。【閱讀原文】

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不少投資者認為做折舊是會計師的事情，為何還要找專業的建築估算師做折舊呢？

澳洲稅務局（ATO）規定，目前在澳洲有兩類注冊稅務代理資格，一種是常見的用以報稅用途的注冊稅務代理；而另一種是QS類別的注冊稅務代理，專做折舊抵稅報告。只有建築估算師（Quantity Surveyor）兼QS類別的注冊稅務代理才能出具房產折舊報告，一人必須同時具備兩種資格。其他任何人（包括估價師和會計師等）不能簽發折舊報告，也不能是多人聯合簽發折舊報告。

普通會計師持有的注冊稅務代理資格並不是QS類別的注冊稅務代理資格，兩者的適用範圍（前者是報稅，後者是制作折舊報告）是有嚴格區別的，任何試圖混淆這兩個概念的行為都是不合法的。

更為重要的是，會計學的原理是建立在會計憑證基礎上的。也就是說，您的會計師只能對少數全新的或者有財務憑證的單一資產進行折舊抵稅工作。對於更廣泛的固定資產，包括民用和商用物業在內，其在現實交易中是沒有准確的財務憑證。即使您去買個新房，開發商也無法開具建房成本的發票，因此您的會計師在這種情況下可謂是愛莫能助。

任何房子的售價都有土地成分，土地是不能做折舊的。因此對房屋做折舊前必須估算出歷史的建築成本。在建築擴建及改建的原始成本無法知曉的情況下，稅法規定建築估算師的估算結果是唯一可計算折舊的依據。其它人士，如會計師是無法代勞的。

專業人士做資產折舊表時，並不是依賴發票，而是根據現場搜集的證據和個人的主觀判斷來估算出在建築擴建及改建的原始成本。這點和會計不一樣。會計學的原理是建立在會計憑證的基礎上的，如果沒有相關的發票或收據，再高明的會計師也只能是“巧婦難為無米之炊”了。

相反，若客人無法提供發票或收據，專業的建築估算師會根據當年建築市場的平均價值來估算出一個合理的建築成本數值，建築估算師是稅法唯一承認可執行這項工作的專業人士，因為他們是建築成本的專家。

資產折舊抵稅報告是一份合法文件，它確定您的哪些資產可以用來折舊抵稅以及如何計算每年的折舊額。一份資產折舊抵稅報告就等同於一本長達40頁的發票本，投資者每年使用其中的一張發票去和其它具備合法性，且可抵稅的費用一起，交給他的會計師去做退稅用途。

納稅人私自在網上做的任何形式的資產折舊抵稅報告更是風險極高且不可取（這種行為和納稅人自已給自已造假發票沒有本質的區別，不僅違法，且一旦被稅務局查出，全盤皆輸，後果嚴重。）

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

經常有投資者問我，他的物業是個舊房子，很多年都沒有申報資產折舊了，是否有必要做個固定資產折舊抵稅報告來抵更多的稅。我的回答基本上是肯定的。上一期專欄，我告訴大家澳洲稅法有關的規定，扭轉大家一貫對“舊房不值得做折舊”的想法。【閱讀原文】

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