澳洲 | 資產折舊抵稅系列(十三):折舊報告何為正規?

某客戶向我抱怨,她找了一家當地的公司為她制作一份資產折舊報告,結果她買的兩臥室單元房的折舊額遠不及她朋友在同一棟樓。

正規的建築估算師出具的折舊報告通常在500到800元。網上常見的一些所謂的DIY報告,費用只有200到300元,他們通過不上門評估的方式來制作折舊抵​​稅報告是一種投機取巧的行為,不能最大化業主的稅務利益,沒有任何的專業性,日後被ATO審計的風險極大,絕不可取。DIY報告本身缺乏足夠的可信度,業主甚至可以提供一些虛假信息(如上報一些根本不存在的資產,以謀求更多的利益)。不良的制作人展開豐富的想像力,單憑網上獲取的幾張照片就閉門造車,結果往往是大相徑庭。然而這些不良不會忘記在報告中寫入免責條款,一切後果均由業主承擔,其損人利己的行為讓內行人士唾棄。因此,澳洲建築造價/估算師協會(AIQS)和英國皇家特許測量師學會(RICS)這類的專業團體,均不承認DIY報告的應用價值,並且要求他們的會員做折舊報告前要進行專業的實地評估(這是行規),不要出具DIY報告。

現今的稅法雖然沒有明令禁止這種DIY報告的使用,但這點隨時可以被修改。就像2010年稅法被修改,規定所有制作資產折舊抵稅表的制作人必須是專項的注冊稅務代理,並且必須提供不低於法定數額的專業保險。由於一份資產折舊抵稅表最多可用40年,所以如果業主以前找的資產折舊抵稅表制作人不是專項的注冊稅務代理,那麼業主在2010年後應用後者若干年前出具的結果時就會遇到麻煩了。我就遇到一位顧客,他說他的會計師拒絕繼續使用他以前找人做的資產折舊抵稅表,理由是原制作人已“消失”了,無從考察他的身份和資格。

另一個造成​​報價低的常見原因是,聘用一些非專業人員借助電腦程序,在短時間美生成一份質量低下的報告。稅法規定,資產折舊抵稅報告只能由專業的建築估算師(Quantity Surveyor)出具,同時他必須是注冊的稅務代理人(Registered Tax Agent)。事實上一些資產折舊抵稅報告的制作人,根本不符合上述的資質。舉個例子,很多資產折舊抵稅表制作人自稱是建築估算師,然而他們實際上是估價師。估價=valuation;估算=quantity surveying一字之差,意義截然不同。

房價,或市場價格,是估價師(valuer)工作,它是用於銀行貸款審批或會計師計算增值稅CGT的依據。資產折舊抵稅表只能由估算師(Quantity surveyor)出具,不少估價師(valuer)為達到自身利益, 也自稱為估算師(Quantity surveyor),這是濫竽充數的不負責行為。資產折舊抵稅表需建築估算師出具,和房子任何時期的估價無關。

澳洲稅法規定,資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師(Quantity Surveyor)出具,同時他必須是注冊稅務代理(Registered Tax Agent)。為了保護您的合法利益,請盡快聯系專業估算師,他會最大化您每年的折舊抵稅額度,並提供百萬專業保險保障,讓您投資好回報,無煩惱。

當前經濟不好,大家都想辦法在省錢,但報價低的報告靠譜嗎?做折舊抵稅報告,務必要從開始就選對人,千萬不可按費用高低來做選擇。因為一名有資歷和經驗,高明的建築估算師兼注冊稅務代理可能為您帶來前所未有的利益(遠遠大於初始投入),更何況做折舊抵稅報告的費用是可以抵稅的。【閱讀原文

 

黃旭剛Lawrence專欄全集:

黃估算師傳授資產折舊抵稅秘笈

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澳洲 | 資產折舊抵稅系列(十二):報價低的報告靠譜嗎?

某客戶向我抱怨,她找了一家當地的公司為她制作一份資產折舊報告,結果她買的兩臥室單元房的折舊額遠不及她朋友在同一棟樓內的一臥室單元房的折舊額高。她因此非常生氣。

我向她分析說,這通常存在兩種情況:第一,她朋友的一臥室單元房是帶家具出租的,而她自己的兩臥室單元房是不帶家具出租的。因為家具、廚具和室內裝飾品等資產的有效壽命很短,導致單體的折舊值卻很高,這往往給投資者帶來資產折舊總額翻倍的效果。此屬正常現像。

第二、她朋友的一臥室單元房和她自己的兩臥室單元房是以相同的出租方式來獲取收益,(要麼兩者都是帶家具出租的,要麼兩者都不帶家具出租的),這時出現這種情況是不正常的。通常情況下,在同一棟樓,兩臥室的單元房要比一臥室的單元房面積大,由於建造成本跟面積成正比,所以兩臥室單元房的折舊額應當比一臥室的折舊額高才合乎情理。

這名顧客承認是第二種情況,但同當地的澳洲公司交涉後,發現對方以她購房價格偏低為由,拒絕給她修改報告。

我認為該公司的理由是不成立的。因為我們計算資本折舊的基數是以當初修建的成本或當前資產的現值為依據,而不是以購房的價格為准的。我以前遇到一個案例,餐廳的老板將生意以一塊錢賣給了他的朋友,他的朋友請我按照資產的現值做了一份資產折舊抵稅報告,每年的資產折舊總額上萬元,這與生意的購買價毫無關系。

我想告訴各位讀者,做折舊抵稅報告,務必要從開始就選對人,千萬不可按費用高低來做選擇。更不能為了得到最低的價錢,而去網上找。因為一名有資歷和經驗,高明的建築估算師兼注冊稅務代理可能為您帶來前所未有的利益(遠遠大於初始投入)呢!

當前經濟不好,大家都想辦法在省錢。但在獲取固定資產折舊抵稅報告方面,我勸大家還是要抓住重點,三思而行。更何況做折舊抵稅報告的費用是可以抵稅的。

我們制作或更新固定資產折舊抵稅報告的目的在於為合法地把我們應得的稅務利益最大化,而不是尋求一份報價最低的報告,更不是把一些不准確或是有爭議的數據應用在每年的報稅記錄中,等將來被國稅務局審計出來,伴隨著繳納罰金的風險。

澳洲稅法規定,資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師(Quantity Surveyor)出具,同時他必須是注冊稅務代理(Registered Tax Agent)。為了保護您的合法利益,請盡快聯系專業估算師,他會最大化您每年的折舊抵稅額度,並提供百萬專業保險保障,讓您投資好回報,無煩惱。

我最近遇到一位澳洲當地的地產開發商,當我們聊到資產折舊抵稅這個話題時,他問了我兩個問題,第一:你是否可以提供折舊最大額度?第二:你是否有專業保險?話畢,我馬上對他肅然起敬。因為他問到了資產折舊的核心之處,這比單純問我做一份折舊報告需要多少錢要高明多了。【閱讀原文

 

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澳洲 | 資產折舊抵稅系列(十一):最大化投資者抵稅額度

我最近遇到一位澳洲當地的地產開發商,當我們聊到資產折舊抵稅這個話題時,他問了我兩個問題,第一:你是否可以提供折舊最大額度?第二:你是否有專業保險?話畢,我馬上對他肅然起敬。因為他問到了資產折舊的核心之處,這比單純問我做一份折舊報告需要多少錢要高明多了。

資產折舊抵稅報告的結果易受制作人的主觀因素的影響。不同的報告結果可造成高達30%的誤差。也就是說,如果業主不走運,選擇了一份初始價值被低估的報告,那麼他只能獲得部分的資產折舊帶來的稅務利益。

因此謹慎選擇折舊抵稅報告的制作主體,對投資者來說非常重要。我曾為一名會計師的投資物業重新制作一份折舊抵稅報告。這個會計師事後對我說,以前的報告質量不高(不能達到他的期望值)。通過我重做後的報告,他可獲得的額外稅務利益要高出他支付給我的費用。請問普通的投資者,您們能否像這位會計師一樣慧眼識別呢?

我們從來不聲稱自己的價錢最便宜,也不因為價錢低(相對於同等質量的大公司)而忽視質量或降低服務水平。很多人不知道上門評估是行業規範,也是提供最可靠、最全面以及最後提供最大化結果的必由之路。在澳洲所有的專業團體當中,如澳洲建築造價/估算師協會(AIQS)和英國皇家特許測量師學會(RICS)要求其會員在出具資產折舊抵稅報告前應對物業進行實地調查。在上門評估中,若專業人員發現一件價值在300澳元以上的資產,有可能馬上為客人增加100澳元以上的稅後收入(假如業主的稅率是32%)。若發現五件價值均在300澳元的資產,那我們的報告幾乎相當於免費提供了。因為我們發現了很多可能已被他們遺忘或忽略的資產折舊項目。

我們把每一個工作對像都看成是自己的投資物業,願意花更多的時間來進行評估和制作,推敲出既合法又合理的結果,最大化地節省投資者的稅金。

澳洲稅法規定,資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師(Quantity Surveyor)出具,同時他必須是注冊稅務代理(Registered Tax Agent)。為了保護您的合法利益,請盡快聯系專業估算師,他會最大化您每年的折舊抵稅額度,並提供百萬專業保險保障,讓您投資好回報,無煩惱。

當我不厭其煩地向客人們闡述制作資產折舊抵稅報告的重要性時,經常會被問到,做資產折舊抵稅報告是不是必須的?這不是必須的。事實上,購買投資房或生意後,稅務局並沒有規定投資者必須制作或更新資產折舊抵稅報告的義務。但絕大多數當地澳洲人都會選擇去做,因為所得均優於付出。【閱讀原文

 

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澳洲 | 海外投資者如何選擇澳洲的房產代理?

澳洲地產業的蓬勃發展,孕育了大大小小的地產公司。有的做高端,有的做小眾,有的做區域的二手房。海外投資者買的都是投資性的期房,這種狀況下,選中介究竟應該如何考慮?

澳洲的地產公司非常多的,大的連鎖型的有 Hockingstuart,Ray White, Barry Plant 等等,做高端房產的有 Kay & Burton,做海外的有CBRE,此外還有無數地產公司。

根據不同的買賣需求,在房屋代理的選擇上是有些不一樣的。我們先針對海外的購房者來做一個分析。

每個代理的房源會不一樣但是不會有太大的差別,一些大的樓盤,大部分的代理都會在賣。對於客戶而言,每個樓盤總會有一些優缺點,天底下沒有完美的樓盤,重點是你最終選的樓盤是否會滿足你設定的條件。

對於期房來說,房價是由開發商來訂的,各大代理是跟開發商或者開發商合作的代理拿的房源,然後賣給客戶。代理所賺取的費用來自開發商的佣金,每個代理可能拿到的佣金有所不同,但是賣出的價格肯定是相同的。所以,對於海外投資者而言,跟誰買房,價格都是一樣的。

既然價格一樣,購房者所需要考量的是這些代理所能帶來的附加值,具體而言就是服務,專業性和誠信度了。

服務

雖說大公司未必真的會怠慢小客戶,但是小公司一定會更珍惜客戶。所謂的服務,更多的是體現在對客戶需求的了解,及時地與客戶溝通,但是又不過份地推銷。

買房不是買菜,客戶有理由需要更多的信息,更多的時間來權衡利弊,好的代理會及時回應客戶的需求,提出合理的建議。而不是根據客戶購買可能性的大小來決定服務的質量。

專業性

雖說澳大利亞的地產是相對穩定的,一般不會有大起大落。但是即便是一個城市,每個地區的情況也是不盡相同的。一個好的地產代理一般會了解哪些區域的潛力比較大,哪些區域的風險比較高。哪種類型的房產出租回報率比較高,哪些是自身的增值比較好。

雖然房價是開發商訂的,但是代理還是能過通過市場調查來判斷,是否訂價在一個合理的市場價格範圍。同時他們也需要了解哪種房型是值得投資的,對以後的出售是比較有利的。

一般而言,對於想在墨爾本CBD或者某些區域買房的客戶,我們都會做提醒。那些區域很不錯,方便居住,但是並不適合投資,因為很有可能那個區域的房產已經過剩了。這時候,代理應該憑借自己的專業知識給客戶更多的建議。

對於期房的購買,開發商的信譽尤為重要。期房購買者通常只能根據開發商提供的樣本和樣板間來做出判斷,作為代理需要了解開發商在業界的口碑和曾經的項目,幫助客戶有一個更好的判斷。

雖然貸款和合同都是由專業人士來完成的,但是代理多多少少能事先給你一些提示,幫助你更好的了解具體執行細節。

誠信

誠信是代理賴以生存的一個信條,但是並不是每個人願意去實踐的,畢竟有錢賺是一件很愉快的事情。

當買家在海外,對澳洲市場不是特別了解,信息又完全未必對稱的時候,中介的作用顯得尤為重要,一些模棱兩可的信息,完全可以讓買家陷入窘境。

曾經有代理告訴過我,澳洲買房只要付10%的首付。這個聽起來很美,其實也不能說不對。但是如果你真的准備拿10%的房款作為來投資的話,基本會陷入危機。因為買期房的定金確實是10%,但是交房的時候支付的款項還是以銀行能貸款到的百分比為准,而且還有一些其他稅和費用在裡面。 如果代理只是為了達成更多的銷售,用低首付來吸引客戶,會讓客戶陷入一個尷尬的境地。

現在的開發商都注重形像,銷售手冊都做得非常精美,但是房子只有去現場看了,感受過才是最真實的。或許你在現場才會覺得房子離開地鐵太近了,或者是馬路比較吵,或者是周邊的餐飲沒有描述的那麼方便。海外的購房者沒有那麼方便去現場,這時候代理就肩負著更重要的勘察任務,把信息准確的告訴客戶。其實所有的物業都很難達到100%的滿意,但是客戶還是應該知道具體的信息來做判斷的。

買期房的客戶,基本是根據數字來判斷的。很多代理會在開始的時候把各種狀況都說得很好,把潛在的問題都淡化掉了。作為一個誠信的中介,我覺得是把事實說出來,而不是過份地去美化。好多人問我,澳洲的房子會繼續漲嗎,其實這個問題,連經濟學家和學者都持有不同意見,一般人很難給你一個准確的答案,但是誠信的代理會告訴你如何持有房產才能盡可能地規避風險。

所以,選擇房產代理並不是說越大的就是最好的,更多的時候彼此的信任是慢慢建立起來的。

哪些訊號告訴你應該重新考慮選擇你的房產代理了

如果你的代理…

  1. 整天通過群發郵件給你發房產信息
  2. 告訴你房價在未來鐵定會漲
  3. 無法告訴你在一個區域內哪條街最好,有哪些購物區域,有哪些學校
  4. 沒有理由地就給你很大折扣
  5. 告訴你你在今天的市場環境下,你可以和銀行貸到90%的房款,並可以做到負資產負債(Negative Gearing)
  6. 避免談到具體項目的投資風險,只告訴你正面的信息

 

Simon & Vivien專欄全集:

盛達文地產發展總監們與你大談澳洲房地產開發及投資

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澳洲 | 資產折舊抵稅系列(十):資產折舊抵稅報告的必要性

當我不厭其煩地向客人們闡述制作資產折舊抵稅報告的重要性時,經常會被問到,做資產折舊抵稅報告是不是必須的?

首先,這不是必須的。就像每年的報稅,稅務局並沒有規定報稅工作必須由注冊的稅務代理來做。但事實上,找注冊稅務代理來代勞,不僅省時省事,而且放心可靠,因為您知道他會正確地上報您的財務信息,並最大化您的稅務利益。

同樣的道理,在購買投資房或生意後,稅務局並沒有規定投資者必須制作或更新資產折舊抵稅報告的義務。但是,絕大多數當地澳洲人都會選擇去做。因為他知道,做總比不做好,早做比晚做好,絕大多數情況下,他的所得均優於付出。

我們說,現行的稅法是鼓勵人們去投資的,其中一個重要的表現就是在資產折舊抵稅方面。比如,初始成本小於或等於300元的附加資產是可以當年一次性抵消的,而初始成本大於300元而小於或等於1000元的附加資產是可以加倍來計算折舊抵稅額的。當附加資產的初始成本大於1000元,則它應按照規定分期計算折舊抵稅額。一旦它的剩余價值在300元到1000元之間,它就能立即加倍來計算折舊抵稅額。這就是為什麼大部分的附加資產都能在前五年把其絕大部分的價值都抵回來的原因。

除此之外,附加資產是無時間限定的。也就是說,不管它有多舊,也不管它的帳面價值還剩多少,只要這個附加資產還在運作並仍具備使用價值,專業估算師都可以對其進行重新估價,賦予其新的價值,從而按稅法規定來進一步操作折舊抵稅事宜。

因此,不僅新的資產值得制作資產折舊抵稅報告,舊的資產也同樣適用。憑我多年的經驗,大約95%的案例都值得做資產折舊抵稅的工作,並且制作或更新資產折舊抵稅報告的費用是100%當年抵稅的,也就是說,它往往是不需要您真正買單的,這就是洋人對它情有獨鐘的緣由了。

澳洲稅法規定,資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師(Quantity Surveyor)出具,同時他必須是注冊稅務代理(Registered Tax Agent)。為了保護您的合法利益,請盡快聯系專業估算師,他會最大化您每年的折舊抵稅額度,並提供百萬專業保險保障,讓您投資好回報,無煩惱。

我曾遇見很多海外的投資人士來咨詢,現在房租收入和其它非折舊的支出打平或還要自己額外支付費用,為何還要做資產折舊抵稅報告?據統計,約有79%的投資者多交了稅,究其原因,大多數都是忽略了資產折舊抵稅報告。為了您的稅務利益最大化,請抓緊聯系專業人士,早日實現個人的財務自由。【閱讀原文

 

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澳洲 | 心疼中國富豪!違規買房澳洲政府勒令出售 如何避免遺憾發生?

港媒報道,中國富豪大手購買澳洲房產引發關注,一名中國買家早前在墨爾本東南部布萊頓購買價值數百萬澳元的豪宅,但最近被當地政府勒令出售。

又一華人被逼出售澳洲豪宅!

中國香港《東方日報》網站8月18日報道,據報豪宅被勒令出售的原因,是因該名中國買家違反針對海外投資者的規定,購房時未向澳方審查委員會(即FIRB委員會)報批。

報道指,該名中國買家今年初購入該套價值560萬澳元(約合2816萬人民幣)的豪宅,內裡裝潢十分奢華,擁有五間臥室及五個廁所,還有網球場、泳池及多個娛樂室,因而被地產經紀形容為“世界級房產”。

澳洲稅收與金融服務部長奧德懷爾表示,因買家違反海外投資規定,該套房產被勒令出售,又指無論房產價值多少,政府都有義務根據法規行事。澳洲目前限令海外投資者只能購買當地的新建房產,且購買前必須獲海外投資審查委員會的批准。

中國買家購入的澳洲豪宅十分奢華(圖片來源:中國香港《東方日報》網站)

Janna感言

每每看到這種新聞,Janna都表示非常痛心。每一位購買海外房地產的客戶可以說都是心思熟慮過的,找到一家自己滿意的房產又是那麼的不容易,最後若因為這樣基礎錯誤導致購買失敗甚至血本無歸的話,只能說遇人不淑。找專業的人做專業的事非常重要,不要妄圖透過所謂的關系、所謂的法律空子去做這類“投機”行為,最後損失的只有投資者自身。

在此,Janna提醒大家,凡是進行海外房地產購置的都需要當地的律師參與,進行澳洲房地產購置的更是需要通過FIRB審查委員會審查通過後才能最終落實購買行為。切勿聽從非專業人士的忽悠,澳洲房產交易是全球最透明的交易之一,每一步都需要通過三方的確認,專業的投資顧問和律師是海外投資者重要的伙伴!

最後,再次提醒大家,無論是澳洲還是歐洲、美加,它們的法律法規都是公開透明、公平公正的,所以,不管您是想要去哪個國家置業,都必須要遵循當地的法律法規。

海外市場的房產比中國更規範,但是作為投資者還是需要有一定的基本知識去做判斷。盛達文地產發展總監們會分享一些基本的買房知識和業內的信息,幫助有意願在澳洲投資的客戶做好更多的准備。【閱讀原文

 

甘秀芬 Janna專欄全集:

廣佛海外投資專家Janna帶你正確解讀澳洲房產信號

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澳洲 | 資產折舊抵稅系列(九):破解第三大誤解——“負現金流的物業或低收入投資者無需做折舊”

我曾遇見很多海外的投資人士來咨詢,現在房租收入和其它非折舊的支出打平或還要自己額外支付費用。為何還要做資產折舊抵稅報告?

我回答,首先房租收入會隨著通貨膨脹而逐年上漲,而房屋貸款利息等開支是相對固定的。今天打平或賠錢的投資物業,5-10年後一般會成為正現金流的物業。那時候,你會因為多打稅而苦惱。如果現在做一份投資房折舊報告並每年上報抵稅額度,雖然短期內沒有經濟利益, 然而5-10年後這些多年累積的負值(相當於虧損)可在投資房產成為正現金流的物業以後發揮它們的作用,讓您將來少交稅。

低收入投資者將來也是有可能掙更多的錢。比如上文提到的在讀的學生。如果您現在不做資產折舊抵稅報告,白白放棄應有的稅務利益,等到您將來接到國稅局寄來的交稅單時,才想把若干年前漏報的折舊抵稅額找回來就難了(幾乎是不可能的)。據統計,約有79%的投資者多交了稅,究其原因,大多數都是忽略了資產折舊抵稅報告。

此外,折舊可以影響到業主將來賣房時的增值稅,投資房子上附加資產的折舊額是不用還回去的。這無疑是增加了擁有物業期間的成本,讓業主少交增值稅。若讀者有相關疑問,敬請咨詢專業人士。

我們經常會看到因為對折舊這一概念一無所知而承受不必要損失的投資者,十分痛心,希望在此告誡讀者,做(折舊)比不做(折舊)要好,要做就盡早做並且要做出最大的結果。

每年的7月1日在稅務上都是一個時間分隔點。我們希望大家告訴大家,如果您擁有投資房產而從來沒有一份資產折舊抵稅報告的話,過了7月1日,您有可能又白白損失了一整年的折舊抵稅額度,從而要多交稅了。為了您的稅務利益最大化,請抓緊聯系專業人士,在7月1日到來前,運籌帷幄,把握主動,早日實現個人的財務自由。

澳洲稅法規定,資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師(Quantity Surveyor)出具,同時他必須是注冊稅務代理(Registered Tax Agent)。為了保護您的合法利益,請盡快聯系專業估算師,他會最大化您每年的折舊抵稅額度,並提供百萬專業保險保障,讓您投資好回報,無煩惱。

澳洲稅務局規定,只有建築估算師兼QS類別的注冊稅務代理才能出具房產折舊報告,其他任何人不能簽發折舊報告。普通會計師持有的注冊稅務代理資格並不是QS類別的注冊稅務代理資格,兩者的適用範圍(前者是報稅,後者是制作折舊報告)是有嚴格區別的,任何試圖混淆這兩個概念的行為都是不合法的。【閱讀原文

 

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澳洲 | 資產折舊抵稅系列(八):破解第二大誤解——“會計師為我做折舊”

不少投資者認為做折舊是會計師的事情,為何還要找專業的建築估算師做折舊呢?

澳洲稅務局(ATO)規定,目前在澳洲有兩類注冊稅務代理資格,一種是常見的用以報稅用途的注冊稅務代理;而另一種是QS類別的注冊稅務代理,專做折舊抵稅報告。只有建築估算師(Quantity Surveyor)兼QS類別的注冊稅務代理才能出具房產折舊報告,一人必須同時具備兩種資格。其他任何人(包括估價師和會計師等)不能簽發折舊報告,也不能是多人聯合簽發折舊報告。

普通會計師持有的注冊稅務代理資格並不是QS類別的注冊稅務代理資格,兩者的適用範圍(前者是報稅,後者是制作折舊報告)是有嚴格區別的,任何試圖混淆這兩個概念的行為都是不合法的。

更為重要的是,會計學的原理是建立在會計憑證基礎上的。也就是說,您的會計師只能對少數全新的或者有財務憑證的單一資產進行折舊抵稅工作。對於更廣泛的固定資產,包括民用和商用物業在內,其在現實交易中是沒有准確的財務憑證。即使您去買個新房,開發商也無法開具建房成本的發票,因此您的會計師在這種情況下可謂是愛莫能助。

任何房子的售價都有土地成分,土地是不能做折舊的。因此對房屋做折舊前必須估算出歷史的建築成本。在建築擴建及改建的原始成本無法知曉的情況下,稅法規定建築估算師的估算結果是唯一可計算折舊的依據。其它人士,如會計師是無法代勞的。

專業人士做資產折舊表時,並不是依賴發票,而是根據現場搜集的證據和個人的主觀判斷來估算出在建築擴建及改建的原始成本。這點和會計不一樣。會計學的原理是建立在會計憑證的基礎上的,如果沒有相關的發票或收據,再高明的會計師也只能是“巧婦難為無米之炊”了。

相反,若客人無法提供發票或收據,專業的建築估算師會根據當年建築市場的平均價值來估算出一個合理的建築成本數值,建築估算師是稅法唯一承認可執行這項工作的專業人士,因為他們是建築成本的專家。

資產折舊抵稅報告是一份合法文件,它確定您的哪些資產可以用來折舊抵稅以及如何計算每年的折舊額。一份資產折舊抵稅報告就等同於一本長達40頁的發票本,投資者每年使用其中的一張發票去和其它具備合法性,且可抵稅的費用一起,交給他的會計師去做退稅用途。

納稅人私自在網上做的任何形式的資產折舊抵稅報告更是風險極高且不可取(這種行為和納稅人自已給自已造假發票沒有本質的區別,不僅違法,且一旦被稅務局查出,全盤皆輸,後果嚴重。)

澳洲稅法規定,資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師(Quantity Surveyor)出具,同時他必須是注冊稅務代理(Registered Tax Agent)。為了保護您的合法利益,請盡快聯系專業估算師,他會最大化您每年的折舊抵稅額度,並提供百萬專業保險保障,讓您投資好回報,無煩惱。

經常有投資者問我,他的物業是個舊房子,很多年都沒有申報資產折舊了,是否有必要做個固定資產折舊抵稅報告來抵更多的稅。我的回答基本上是肯定的。上一期專欄,我告訴大家澳洲稅法有關的規定,扭轉大家一貫對“舊房不值得做折舊”的想法。【閱讀原文

 

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