juwai

奥运会对一个国家房价的影响究竟有多大呢？像悉尼、亚特兰大、雅典等奥运会举办地的历史经验告诉我们，由于交通设施是推动房地产市场发展的三种力量之一，在主办城市为迎接奥运会所做的准备中，随着交通设施的愈加完善，也拉动了周边房地产的发展。

一、奥运会怎么就影响房地产了

奥运会“惹火”了房市

奥运会是展示国家实力和形象的好时机，所以国家和主办城市都会花大价钱把自己从内到外折腾一番，这一折腾，就会有大量的人涌进主办城市，需求一上来，房价自然就涨。有的国家还会借助奥运会对城市格局做一定的改变：例如北京就借助奥运会的春风发展新城，在政策的影响下，原来郊区的房价也会水涨船高了。

除了这些，从历届奥运会主办城市的经验来看，奥运场馆的建设一般会带动周边地价的提升，有的甚至是大幅提升：例如亚特兰大为1996年奥运会特意兴建的奥林匹克公园就带动了周边房地产的升值，升值普遍超过30%。

二、往届奥运会“惹火”了房市

往届奥运会“惹火”了房市

大部分奥运会主办城市的房地产都借到了奥林匹克的东风，让当地的房价火了一把：

1996年亚特兰大奥运会：奥运会举办的前五年，房价共增长19%；从1993年到1995年，亚特兰大的房屋销售全美最佳，平均每年销售3.3万套。

2000年悉尼奥运会：从1993年到2000年，每年房价递增的幅度都超过10%，在随后的七八年时间中，城市房价翻了近一番；

2004年雅典奥运会：从1995年到2002年，房价涨幅超过65%；

2016年里约热内卢奥运会：在世界杯和奥运会的双重影响下，从2008年到2013年，里约的房价上涨了225%；

2020年东京奥运会：虽然不知2020年东京奥运会是否还会复制当初的辉煌，但是数据显示：因为日元贬值和2020年东京奥运会的双重影响，大陆扫房热潮蔓延到了日本，目前东京的公寓价格已经上涨到1990年代初以来的最高水平，涨幅达到11%。

关于日本更多房市，可点击：除了商品 日本房市也要被中国买家“攻陷”了

 

 

居外课堂 | 海外买房一定要请律师吗？

特别策划 | 2016年居外大数据 解读中国买家最美国买房偏好

居外看点 | 各国外汇上涨，该如何调整投资策略

2014年6月，四年一度的世界杯狂欢盛宴，在巴西如火如荼的举行；而2016年，巴西里约热内卢又将迎来另外一场体育盛宴——第31届夏季奥林匹克运动会。作为东道主的巴西，连续承办世界杯和2016年奥运会，给巴西的城市面貌、经济旅游、房地产市场带来怎样的影响？房价又如何呢？

里约城旧貌换新颜

里约城

根据里约市政府公布的数据，在本届奥运会总共约387亿雷亚尔（目前约合713亿元人民币）预算中，只有74亿雷亚尔（约合136亿元人民币）是用于奥运会和残奥会运行的，并且全部来自私营部门。而其余资金都是用来建设奥运所需的各项基础设施，以及改进巴西的交通、环境等永久性基础设施。

居外观点：在7年筹备过程中，奥运会给里约城带来的积极变化随处可见。里约被评为全球第三拥堵的城市，而举办奥运会无疑有助于改善整个里约的交通体系。为了办奥运，里约新建地铁线路，铺设轻轨，增加公交线路，拓宽交通要道。随着奥运会筹办的推进，到2030年，人口有望再翻一番。奥运会主场馆巴哈区的名气也日益上涨，相信在奥运会结束后，巴哈区将成为里约一个新的旅游景区。

旅游业获益最大

奥运会不仅改变城市的面貌，而且也将为地方经济注入新动力。里约申奥成功后，据研究报告，称举办2016年奥运会将使巴西全国生产总值在2009年到2016年间累积增长41.6%，工作岗位数量累积增加53.1%，平均每年新增12万个就业岗位，巴西全国工资总量将累积增长50.9%。

除了拉动基础设施建设之外，体育盛事对巴西的最大回馈是对旅游业的推动作用。据数据显示，2008年至2014年，里约旅游业来自国际市场的收入从12.64亿增长至21.04亿美元，其中休闲旅游收入从5.29亿增至7.79亿美元，商务旅行由3.6亿增长至6.38亿美元。其中2014年由于承办多场世界杯赛事，全年综合旅游收入首次超过20亿美元。

居外观点：奥运会就是对世界展示里约风貌的绝佳窗口，通过完善服务接待能力给旅游留下良好的印象，可以利用口碑传播，即使在奥运周期结束后依然可以吸引持续的客流量，最终使经济有所增长。

里约房价近五年上涨200%

巴西先后迎来世界杯和奥运会，这是难得的机遇。但对于普通百姓来说，房价上升的压力却让他们不堪重负。很多巴西人将这几年的房价暴涨归罪于2014年的世界杯和2016年的里约奥运会。据相关报道，2010年里约的平均房价约为2万元人民币/㎡，2012年巴西普通地段的房价已经涨到4万元人民币/㎡。目前，里约的房价基本保持在6万人民币/㎡，贵的达到了每平方米约10万元人民币。

08年－16年，里约房价的变化幅度

里约的房价，无论是高档社区、还是普通住宅，都上涨约200%，这样的增长幅度在巴西过去是不曾有过的。至于富人区伊帕内玛海滩附近的莱布伦区更不用说，最差的房子也至少要卖到五到六万雷亚尔，也就是起步价就在10万元人民币。

居外观点：近年来，巴西的人均收入有所增长，不少富裕起来的中产阶层的购房意愿较为强烈。因此，居外认为巴西人的购房能力增加，在一定程度上促使房价的上涨；与此同时，巴西旅游业的兴起、世界杯以及2016年奥运会的举办等因素也推动里约房价的迅速上涨。

里约的房价，无论是高档社区、还是普通住宅，都上涨约200%，这样的增长幅度在巴西过去是不曾有过的。至于富人区伊帕内玛海滩附近的莱布伦区更不用说，最差的房子也至少要卖到五到六万雷亚尔，也就是起步价就在10万元人民币。

居外课堂 | 海外买房一定要请律师吗？

特别策划 | 2016年居外大数据 解读中国买家最美国买房偏好

居外看点 | 各国外汇上涨，该如何调整投资策略

连续承办世界杯和2016年奥运会，给巴西和里约带来的影响不小，这其中不可忽视的一个方面就是房价。有资料显示，2008年至2013年间，巴西里约的房价上涨了225%，房价的飙升，世界杯和奥运会功不可没。崩溃的经济和飙升的房价让人们举棋不定，前不久曝光的奥运村住宿环境简陋如小旅馆，那么当地人住的房子又是什么样的呢？

一、地段/环境：贫富差距巨大

1、概况

巴西是世界上贫富差距最大的国家之一，富人有豪宅、私人管家、厨师和保镖；穷人却还在为生存而挣扎，里约热内卢就是其中一个。

里约除了市中心区，基本分别三个区，南区、北区和西区。南区有海滩，有狂欢节，有马拉卡纳足球场。西区是里约热内卢最新开发的地区，整区主要以高级住宅为主，吸引了一批富裕阶层居住，并有豪华的购物中心。北区则是贫民区，住着大量贫民。

里约可划为南北两半，城南是富人区，城北是穷人区，有三分之一的城市人口处于贫困线以下，住在半山腰的贫民窟里。如果以里约这个城市为主角拍一部电影，大概可以冠以“双城记”的题目。 里约热内卢贫民窟的独特之处在于它们距离富人区非常之近。上流社会的社区伊帕内玛和科帕卡瓦纳夹在海滩和群山之间，而山上就是穷人区所在。

 

2、富人区的黄金地段 价格远超国内

里约的住宅有明显的贫富分区，位于海边的莱伯伦(Leblon)区是里约房价最高的区域，一平米的价格已经达到了1.73万雷亚尔，相当于人民币6.3万。

莱伯伦（Leblon）是里约热内卢最富裕的街区，位于该市的南区，拥有拉丁美洲最昂贵的房价。东面的伊帕内玛（Ipanema）是里约热内卢第二富裕的地区。 莱伯伦同时也是当地海滩的名字，莱伯伦海滩比伊帕内玛海滩更加安静放松。莱伯伦是一个非常国际化的街区，夜生活充满活力，有很多酒吧、餐馆和夜总会。

在2008年全球金融危机后，巴西不同于其他大部分国家，其一直处于房地产繁荣期，并在五年扩展下变得前所未有的强劲。几乎是2008年前后，巴西获得世界杯、奥运会举办权，大赛效应显而易见，这至少是推动房价上涨的一股强大力量。然而许多业内人士并不看好上涨的持续性，认为这是房地产泡沫破灭的前兆。

 

3、平民区的贫民窟有胆才敢进

根据巴西的土地制度，无论获得土地的初始方法是否合法，只要住满45年，土地就永久归其所有。这是大城市周边大量贫民窟存在的法律基础，很多内地迁移来的居民已经在这里居住了两三代人，获得了土地产权。

里约的贫民窟解决了相当一部分人口的居住问题，虽然居住环境恶劣，但对穷人来说性价比很高。

最重要的是住满一定期限后，就能实现自己的梦想——在大城市获得永久产权的土地。在政府已经掌握的贫民窟里，政府开始建设市政设施，提供治安等公共产品，许多贫民窟还给居民提供免费的水电服务。

奥运会来了，贫民窟也有不小的改变。参观贫民窟的旅游项目火了，迈克尔·杰克逊曾经到过的一个贫民窟，如今要进去参观的话，要90雷亚尔。同时贫民窟很多人家还提供住宿，价格自然比酒店便宜不少。很多从巴西内陆过来的手艺人、小商贩，就选择住在贫民窟里。当然对于国外远道而来的人而言，住在贫民窟的安全是最难保证的。

 

二、买房需求：有房就好

1、租房的人多 买房的人少

过高的房价，已经超过了普通工薪阶层的承受能力，因为里约的收入水平并不算高，普通工薪阶层在1000－3000雷亚尔，跨国公司上班的员工，每月能赚到5000雷亚尔，这是很高的工资了。

既然买不起房，还不能租房吗？在巴西很多年轻人的观念里，租房生活、结婚未尝不可，买房的观念并没有中国这么浓重。科帕卡巴纳大街的公寓，一半住户都不是房屋的主人，全都是外租赚租金。而租客里面年轻人最多，三五个人合租一套，生活舒适负担又低，未尝不可。

2、里约人买房不求大

巴西人（包括里约人）对房的态度是梦寐以求、量力而行，他们不会像不少国人那样一上来就求大。一般而言，巴西人先是租房，经过约5年时间，在攒够一定数量的钱后，先买一室一厅的小户型，然后继续努力，再扩大为两室一厅和三室一厅，达到这个水平，一般巴西人就心满意足了，不再为房子问题操心，而是转向汽车、旅游等其他享受和消费了。根据这种需求趋势，开发商建房时，小区都是按30％一室一厅（30多平米），40％两室一厅（64平米），20％三室一厅（100平米）和10％四室两厅（180—200平米）的比例来建造。

巴西人并不一味追求房子越大越好，只要功能齐全，环境舒适就行。可贵的是，当地的年轻人没有攀比心理，住小面积的房子很心安理得，大多数人努力工作，靠自己的收入买房。

三、房价水平：里约房价居巴西各城之首

根据巴西FipeZap房地产指数显示，今年6月份，巴西20个城市楼市均价为每平方米7608雷亚尔(约合2536美元)，环比上涨0.13%，低于同期0.72%的通胀率。这是巴西房价涨幅连续第八个月低于通胀水平。

今年6月份，里约热内卢房价居全国各城市之首，平均每平方米为10643雷亚尔(约合3548美元);圣保罗居次，每平方米为8593雷亚尔(约合2864美元);首都巴西利亚位居第三，每平方米为7969雷亚尔(约合2656美元)

今年上半年，巴西20个城市的楼市房价累计上涨1.38%，过去12个月累计则上涨4.52%。由于今年上半年巴西的通胀率达6.1%，因此，今年上半年巴西20个城市的房价实际下降了4.45%。今年6月份，巴西最大城市圣保罗和第二大城市里约热内卢的平均房价与5月份基本持平。

居外课堂 | 海外买房一定要请律师吗？

特别策划 | 2016年居外大数据 解读中国买家最美国买房偏好

居外看点 | 各国外汇上涨，该如何调整投资策略

里约热内卢狂欢节举世闻名。该盛事每年于复活节前 40 天开始举行，历时五天。其规模之宏大、场面之壮观堪称世界之最，常吸引数百万巴西人和世界各地的游客汇聚于此，共度节日。节日期间，激情欢快的音乐、五颜六色的服装和热情奔放的舞蹈将整个城市化为一片欢乐的海洋。

关于里约热内卢狂欢节的起源，人们有着多个解释。其中，最可信的起源是葡萄牙大斋节前的一个名为“Entrudo”（恩特鲁多）的欢庆活动。这是一场热闹的街头派对，人们戴着面具东奔西跑，相互泼水、互掷泥块和柑桔类水果。1600 年前后，葡萄牙殖民者将该活动带到了巴西，在这里逐渐演变成现代的狂欢节。

载歌载舞

里约热内卢狂欢节举世闻名

音乐是节日期间必不可少的一个部分。舞者们踏着桑巴舞的旋律，带领兴高采烈的游行队伍前行。这种风格的音乐源于 19 世纪末来到里约的移民群体。当时，咖啡业的蓬勃发展和奴隶制的废除使大批移民涌入巴西。来自巴伊亚省的许多获得解放的奴隶在里约热内卢定居，带来了他们当地的舞蹈、音乐和习俗。后来，狂欢节的参与者们又加入了各种多彩的元素，比如游行花车和奇装异服，让狂欢节的内容更为丰富。

里约的街头乐队

里约热内卢狂欢节举世闻名

里约的每个区都有其最受欢迎的街头乐队 (bloco)。这座城市号称拥有不下三百支乐队，并且该数量还在每年递增。每个乐队都会着力展现自己的桑巴舞音乐家和舞者，以及他们创作的曲目和舞蹈。狂欢节期间，他们总会在城市中的固定地点表演。里约热内卢最著名（且规模最大）的乐团莫过于在市中心表演的传统乐队 Cordão do Bola Preta 以及在伊帕内玛区 (Ipanema) 街头表演的伊帕内玛乐队 (Banda de Ipanema)。

桑巴大道游行

里约热内卢狂欢节举世闻名

里约热内卢狂欢节的一大亮点是在大型露天运动场 － 桑巴大道 (Sambodromo) 举行的游行，该运动场专为此目的而建。该活动的总参与人数在 2500 到 5000 人之间，里约热内卢的桑巴舞学校提前数月就会为该盛事进行彩排。每所学校都会精心编排，设计奇装异服，努力展现其各自的主题。该游行从傍晚时分开始，一直持续到第二天清晨，活动还有评委会打分。最终，评委们会选出最优秀的桑巴舞学校、最美丽的花车和冠以“年度桑巴女王”称号的幸运儿。该演出的门票有售，但是极为热销，欲购从速。

里约热内卢狂欢节举世闻名

 

居外课堂 | 海外买房一定要请律师吗？

特别策划 | 2016年居外大数据 解读中国买家最美国买房偏好

居外看点 | 各国外汇上涨，该如何调整投资策略