海外 | 瓜德罗普岛双层住宅:优质投资之选,绝佳度假物业

瓜德罗普位于加勒比海小安的列斯群岛中部。东濒大西洋,西临加勒比海,西北为瓜德罗普海峡,南是多米尼加海峡。蓝色的海水和洁白的沙滩都在吸引人们去体验一下时下盛行的水上运动;绿色的森林正等着人们去发现那里的神奇自然;文化将引领您走进到当地传统深处;美食将带您发现当地的美味佳肴。这处双层住宅坐落在树木繁茂、景色优美的一块1690平方米的封闭式土地上,让您有机会拥有一处优质度假物业。

绝无仅有的度假物业:让您置身人间天堂尽享度假乐趣

这处双层住宅坐落在树木繁茂、景色优美的一块1690平方米的封闭式土地上,这里远离喧嚣,环境优美,让人享有迷人度假风情。瓜德罗普由两个呈蝴蝶状的大岛和一群散落的小岛组成,总面积约1780平方公里。这里是著名的度假胜地,无疑能为您提供极其丰富的活动选择!

海外 | 瓜德罗普岛双层住宅:优质投资之选,绝佳度假物业
这处双层住宅坐落在瓜德罗普树木繁茂、景色优美的一块1690平方米的封闭式土地上
海外 | 瓜德罗普岛双层住宅:优质投资之选,绝佳度假物业
这里远离喧嚣,环境优美,让人享有迷人度假风情
海外 | 瓜德罗普岛双层住宅:优质投资之选,绝佳度假物业
在这里,山林间水声隆隆的壮美瀑布和缓缓流淌的潺潺溪水默默地点缀着这幅宛若仙境的动人画卷
海外 | 瓜德罗普岛双层住宅:优质投资之选,绝佳度假物业
住宅被葱郁的环境所环绕,十分幽静舒适。这里有196平方米的生活空间、125平方米的露台,格局和谐宽敞

瓜德罗普群岛无疑是水上运动的天堂……徐徐的威风抚摸着它,明媚的阳光照耀着它,大西洋轻轻地拍打着它,加勒比海温柔地摇晃着它,毋庸置疑,这里是备受上帝垂青的一方净土。生活在这里,您可以悠闲地躺在海滩上,让海水拍打着自己的双脚;或者骑着水上摩托艇在湛蓝的海水中乘风破浪;您可以潜到海底寻找奇妙的珊瑚和海绵;还可以坐看万里晴空下被海风吹起的船帆;到”大死巷”海洋保护区(la réserve naturelle du Grand Cul-de-Sac marin)去感受自然;划着双体船去寻找白色的海滩……

在这里,山林间水声隆隆的壮美瀑布和缓缓流淌的潺潺溪水默默地点缀着这幅宛若仙境的动人画卷。瓜德罗普是野外运动休闲、郊游、溪降、山地车、远足行山等户外活动的首选目的地。置身在这一望无际的绿色海洋中,人们犹如获得了新生,焕发出勃勃的生机活力。

澳洲 | 澳洲年均房租微降 专家预计将继续疲软

最新数据显示,澳洲全国范围的房租状况正在缓和,专家预计租房市场可能会继续疲软。这可能是房客们想要听到的好消息。

澳洲房地产网站报导,澳洲房地产数据机构CoreLogic的「5月租金回顾「(May Rent Review)的数据显示,州府城市的综合年均住房租金微幅下降了0.3%,独立房租金每週为489澳元,公寓房为每週为469澳元。州府城市住综合住房(包括公寓房和单元房)的租金中位数目前为每週486澳元。

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但在考虑每个城市的情况时,巨大的租金差异就变得更加清晰了。在雪梨,住房租金中位数为每週600澳元,相比其它城市中租房最便宜的城市霍巴特,该数值仅为每週355澳元。

CoreLogic的研究分析师Cameron Kuhser说:「可以预见,租赁市场的疲软将会继续存在,而且在年度基础上,我们在未来的几个月中会看到租金将进一步下跌。」

但他同时表示,在截至5月份的一年中,确实也可以看到几个城市的租金有所上升。

租金上涨的城市有雪梨,上涨0.9%;墨尔本上涨2.3%;霍巴特的涨幅为3.7%,以及堪培拉,涨了0.1%。拖累全国州府城市年均租金下跌的城市是珀斯,下跌8.8%,以及达尔文,下跌了16.9%。 布里斯本和阿德雷德的房租也出现了微幅下滑,跌了0.9%。

对于房主来说,坏消息是在过去的一年中租金水平下降,而房价却在继续上升,周租回报率目前正处于记录的低点,独立房为3.3%,公寓房为4.2%。

在租房最贵的城市雪梨、墨尔本和堪培拉,毛房租收益率正处于历史低点。雪梨公寓房目前的收益率比以往任何时候都低。

(据钜亨网)
 

 

澳洲 | 英脱欧致更多澳洲人返乡 或推高澳洲房市!

根据最新的分析显示,英国脱欧将导致更多的海外澳洲人回到家乡,也会打消本地人去国外居住的念头,这可能会刺激澳洲房市走高。

据《悉尼晨锋报》报道,尽管英国脱欧所导致的大多数潜在结果是负面的,但来自麦格理集团(Macquarie)的经济分析师James McIntyre却说,英国脱欧会给经济活跃带来一个潜在的积极好处:更快增加的人口。

澳洲人口增长的步伐已达到十年中的最低水平,英国脱欧所带来这种人口加速增长和未来可以预计的降息将为房市提供支持。

英国脱欧将导致更多的海外澳洲人回到家乡,也会打消本地人去国外居住的念头,这可能会刺激澳洲房市走高

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麦格理集团的分析师们曾在去年占据了新闻头条,他们曾以人口增长缓慢和新房供应过剩为依据,预言今年房价将从3月起下降7.5%。

上周,McIntyre的报告显示,“房价的负面可能性有望消退”。报告中指出,英国脱欧有望导致澳洲人口加速增长以及未来可以预见的减息,“将会刺激住房需求,同时也证明那些耸人听闻的负面预测是有误的。”

他认为,英国脱欧的冲击是一个好机会,澳洲的净移民(移进人数减去移出人数)人数将会增加,有更多人来到澳洲定居。英国脱欧所造成的英镑大跌也会打消很多澳洲人在英国工作然后存钱回澳买房的念头。

其他经济学家也表示,英国脱欧所造成的冲击可以为房地产提供支持,因为房产被认为是动荡环境中的安全资产。

延伸阅读:居外看点|英国脱欧成功了 谁是最大赢家?

(据今日澳洲)

 

澳洲 | 两党拉锯战!澳洲大选今日继续点票

澳洲选举委员会(AEC)将从今天开始,点算那些邮寄回来的200多万张选票,不过由于点票时间漫长,两党一下还不能分出胜负。

澳洲选举委员会(AEC)将从今天开始,点算那些邮寄回来的200多万张选票

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据天空新闻报道,目前联盟党认为自己已经把70个席位收入囊中,只差6个席位了,而工党则有66个席位,绿党1个,独立议员4个。另外有9个选区的下议院席位还不能确定两党谁是赢家,分别是Capricornia, Cowan, Forde, Herbert, Hindmarsh, Chisholm, Dunkley, Gilmore, 以及Grey。其中Hindmarsh选区目前是工党领先, 联盟党则在Gilmore选区领先,而Nick Xenophon的团队有望在Grey选区再获得一个席位。

据悉,从以往经验来看,邮寄回来的选票一半都倾向于在任的自由党议员,不过本周一自由党党部在仔细查看了每个选区的具体情况后,从上周六的自信满满,变成了“谨慎乐观”。而工党领袖更是批评联盟党已经失去民心,谭保应该主动辞职。

延伸阅读:7月澳洲大选 对你有何影响?

(据今日澳洲)

 

澳洲 | 投资墨尔本房产需要了解的那些区域

墨尔本区域的划分细小而繁复,一般一个区域就几个平方公里。对于要来买房的人来说,要了解墨尔本的区域都是要花费一番功夫的。最近我看到了一些关于这些区域有意思的资料,可以跟大家分享一下。

墨尔本的CBD非常小,只有几条马路,没有多久就能走完了。年轻人,在CBD上班的人,学生甚至临近退休的老人都喜欢CBD。购物,吃饭和交通都非常方便。

以CBD为中心发散,墨尔本的居住区域分成东面,西面和北面。CBD很接近海港,所以墨尔本没有特别明显的南面,只有相对偏南和东南区域。

墨尔本新移民居住分布地图

最近SBS发布了一个新移民居住分布地图,非常有意思。总体而言,中国人(红色区域)把CBD附近及东边给占领了,印度人(绿色区域)和越南人(粉红色)把西边包下了,意大利人(蓝色区域)大部分在北边。剩下几个小小的灰色区域,犹如鹤立鸡群,基本都是英国人等欧洲人住着。

某国人聚集在一起居住,其实在购物,餐饮上有着极大的便利。中国人基本上在那些集中的区域都能方便找到自己日常的烹饪用品,熟悉的品牌和地道的中国餐厅。如果让中国人住到欧洲人聚集的地区,他们可能会感受到很大程度上的不方便。

历史悠久的高档住宅区

历史的积淀,通常会赋予那个区域特殊的气质。跟上海一样,徐汇、卢湾、静安属于高档区域,墨尔本有些区域,也是有着高贵的气质,有时开车路过,你就能被那种气质所吸引。中国大使馆在墨尔本的驻地就在墨尔本最高档的Toorak区域,Toorak区域里有条路叫 St Georges,两边都是历史悠久的豪宅,或者可以称其为宫殿。不过这种地方都是世代传下来的,偶尔有个别中国富豪会去买一幢炫耀下。

Toorak虽好,但是不是大家都能买得起的,于是 Camberwell,Hawthorn,Marlvern,Kew,Glen Iris,Hampton 这些区域成了推而求其次的选择。至今而言,对于墨尔本本土的人来说,他们更喜欢住在这些区域,就跟上海人向往静安,徐汇一样。

CBD 周边

中国人喜欢CBD和CBD周边的Docklands,Southbank,South Yarra,St Kilda Road,Richmond 那些区域,热闹,生活很方便,随时就能方便到达CBD。

Docklands离开City很近,核心区域在维多利亚海港,沿着海港边有一排餐厅,步行着就能去会员制超市Costco,和海港城购物区域。去CBD的交通很方便也是免费的,步行25分钟也能到了。这几年Docklands的发展很快,新建了很多的高楼,相对密集了很多,但是Docklands的另外一头相对就比较冷清些。

South Bank以澳洲最著名的皇冠赌场为中心。那条Yarra河景色优美。 South Bank 也是墨尔本艺术文化中心,有著名的维多利亚州美术馆。近几年这个区域的住宅建设也很快。这里有现在墨尔本最高的住宅Eureka,未来这里会有墨尔本另一幢108层的高层住宅。

South Yarra 核心区域在South Yarra车站附近,新旧交融的建筑,各种精品店和餐饮店非常密集,极具艺术气息,生活更便利。坐地铁去CBD也只有三站。

St Kilda Road 附近聚集着众多的知名的广告公司,IT公司,是上班族聚集的一个区域。那里有墨尔本著名的Albert Park,高尔夫球场,美丽的人工湖。坐公交车就可以到达CBD,非常方便。可能唯一的缺点在于晚上就有些冷清,吃饭酒吧的选择不是很多。

东区

很多中国人喜欢的区域还有东边的 Glen Waverley、Balwyn、Boxhill、Doncaster。这些区域有不错的学校,很多中国餐馆,亚洲超市,生活非常便利。这些区域离开CBD比较远,一般有15到20公里,但是这些区域对于当地人来说是非常适合居住的区域。

墨尔本东区有很多中国人聚集的区域

Glen Waverley 因为有一家澳洲排名非常好的公立学校,所以房价一路攀升。那里有地铁直接到CBD,大概需要40分钟时间。但是Glen Waverley这个区域非常完善,购物中心,各种餐厅,基本需要的都能在这个区域内解决。

Boxhill 也是华人聚集的地区,有很多中国餐厅,超市。坐地铁到CBD应该在25分钟这样。

Doncaster主要是有学区房,加上那里有一个Doncaster购物中心,所以也是生活便利。

越来越多的中国孩子选择留学,在澳洲的中国留学生人数也一直占据首位。而在澳洲留学申请的学生中一直以硕士申请为主,我就针对硕士的留学申请做出一个详细的时间安排参考,以确保学生能在在最为合适最好的时间内申请到澳洲的名校。把握时间,做好规划非常重要哦!【阅读原文

 

Simon & Vivien专栏全集:

盛达文地产发展总监们与你大谈澳洲房地产开发及投资

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美国 | 莱克伍德豪华湖畔大宅:蕴含独特历史韵味,尽享幽雅私密生活

格瑞伍雷湖被认为是华盛顿最著名的湖畔社区,这里拥有亲近自然的环境、幽雅宁静的生活氛围,以及十分优质的学区资源,令该地区的住宅颇受青睐。这是一套尚未公开上市出售的豪华湖滨住宅,正在接受买方出价,可以为有资格的买家提供卖方贷款。它是亲水生活爱好者最理想的物业,让您在这个迷人地区度过美好时光。

湖畔住宅私密尽享,历史韵味独特迷人

这栋大宅位于格瑞伍雷湖大道11407号(11407 Gravelly Lake Drive),是一处9000平方英尺的豪华湖滨住宅,享有私密而幽雅的环境。豪宅拥有300英尺长的通畅湖岸,位于南华盛顿最高档的私人湖畔小区内,购买这处住宅,可以住进漂亮而亲近自然的地区。

格瑞伍雷湖被认为是华盛顿最著名的湖畔社区,这里拥有亲近自然的环境、幽雅宁静的生活氛围,以及十分优质的学区资源,令该地区的住宅颇受青睐
格瑞伍雷湖被认为是华盛顿最著名的湖畔社区,这里拥有亲近自然的环境、幽雅宁静的生活氛围,以及十分优质的学区资源,令该地区的住宅颇受青睐
美国 | 莱克伍德豪华湖畔大宅:蕴含独特历史韵味,尽享幽雅私密生活
这是一套尚未公开上市出售的豪华湖滨住宅,是亲水生活爱好者最理想的物业,让您在这个迷人地区度过美好时光
美国 | 莱克伍德豪华湖畔大宅:蕴含独特历史韵味,尽享幽雅私密生活
大宅位于格瑞伍雷湖大道11407号(11407 Gravelly Lake Drive),是一处9000平方英尺的豪华湖滨住宅,享有私密而幽雅的环境
美国 | 莱克伍德豪华湖畔大宅:蕴含独特历史韵味,尽享幽雅私密生活
豪宅拥有300英尺长的通畅湖岸,位于南华盛顿最高档的私人湖畔小区内,购买这处住宅,可以住进漂亮而亲近自然的地区

本住宅占地面积达3.35英亩,是格瑞伍雷湖(Gravelly Lake)最大的居住地块之一。这处建于19世纪末20世纪初的住宅极具历史魅力,因为它代表了莱克伍德的一段历史。该物业具有独一无二的价值,蕴含深厚的历史底蕴,十分值得珍藏。

这套住宅地理位置十分优越,距离西雅图塔科马国际机场(Seattle-Tacoma International Airport)仅25分钟车程。另外还邻近多所大学,包括普吉特海湾大学(University of Puget Sound)、太平洋路德大学(Pacific Lutheran University)和圣马丁大学(St. Martin’s University)。因此生活在这里享有浓郁的人文气息,居住在该地区的人素质都很高,令这片地区更添独特魅力。

新加坡 | 房产市场趋稳 下半年组屋转售量料增加

新加坡房地产第二季预估数据

新加坡组屋转售价格连续三个季度小幅波动,房地产分析师指出,这显示转售市场在降温措施影响下已成功稳定,观望的买家下来预料会进场,推高转售组屋成交量。

建屋发展局7月1日公布的预估数据显示,今年第二季的组屋转售价格小幅上扬,比第一季微升0.1%。这是组屋转售价继今年第一季回落后再度上扬。

受房地产降温措施影响,转售组屋价格从2013年第三季起连续九个季度下滑,直到去年第四季才止跌回升。不过今年首季,价格再次下滑0.1%,如今则又回升到半年前的水平。

分析师普遍认为,组屋转售价从去年第四季开始,连续三个季度上下浮动,幅度都只有0.1%,说明市场已到了一个新的平衡阶段。

博纳集团总裁伊斯迈形容组屋转售市场已达到“新常态”,等待价格下滑的买家预计下来都会进场。他说:“随着转售价格稳定,交易量会上升。之前举棋不定的买家现在应该都已经明白,价格不会再大幅度下调。”

展望下半年,伊斯迈相信政府暂时不会调整现有的降温措施,包括每月偿还贷款比率、最长25年组屋贷款限制,以及新永久居民的三年等候期等。

不过他指出,现在的转售组屋价位将吸引更多人进场,特别是年轻夫妻或提升者,而且多数转售组屋不再有现金溢价,也有利于买家,因此今年全年的交易量可能超过两万个单位,价格甚至上扬1%。

ERA产业主要执行员林东荣则认为,虽然价格稳定使转售组屋更具吸引力,但鉴于降温措施没有放宽,组屋转售价格下半年的上扬空间还是有限。“多数买家还是很现实,开出的价格不会与近期转售价有太大差距,以确保成交价与组屋估价相差不远。”

智信研究与咨询总监王伽胜也相信,组屋转售价格已“站稳脚跟”,下半年将继续保持平稳走势。

他预计,下半年进场的买家,好一些应该是观望好一阵子了,既然已经等候许久,他们会以近期成交单位的价格为衡量标准,不太可能接受更高价位。“如果降温措施不调整,今年全年价格将会持平;若政府适当放松降温措施,转售价格可能上扬1.5%”

建屋局将在7月22日公布第二季组屋转售市场完整数据。建屋局也会在下月的组屋销售活动中,在后港、三巴旺、淡滨尼和义顺推出约5000个新单位。

(据联合早报)

新加坡 | 基准利率走低 新加坡更多房屋贷款固定利率下调

新加坡基准利率过去三个月走低,最近市场上出现了更多固定利率房屋贷款,利率比年初时低。

同时,近期和三个月新元银行同业拆息率(SIBOR)挂钩的一些配套利率也随之下跌,低于固定利率配套。

三个月新元银行同业拆息率(SIBOR)一年大起大落

根据金融产品比较网站GET.com提供的资料,星展银行(DBS)6月初把三年期固定利率配套的利率,从1.99%调低到1.80%;马来亚银行(Maybank)把两年期固定利率配套的利率从1.99%调低到1.68%;大华银行(UOB)年初的固定利率配套是两年锁定期2.18%,目前降到1.88%。

GET.com创办人郑美琪受访时说,在6月中旬美国联邦公开市场委员会(FOMC)会议决定不加息前,银行已开始调整固定利率配套,多家银行把利率调低0.1至0.2个百分点。

不过,若是参照本地基准利率的走势,银行调低固定房贷利率大概迟了两个月。

三个月SIBOR于今年3月开始下滑,当时美国联邦储备局放缓加息速度预期的消息出炉。截至上周五,三个月SIBOR已经跌至0.93175%,比今年的最高水平1.25400%低了32个基点或26%。

另一个基准利率三个月新元掉期利率(SOR)上周一度跌至去年1月来的最低水平0.69112%。

这使得与基准利率挂钩的配套利率现在相当低。郑美琪说,最近银行纷纷降低三个月SIBOR配套的息差(spread),这类配套又开始受欢迎。

例如,渣打银行(Standard Chartered)的三个月SIBOR配套是三个月SIBOR+0.80%,最近降低到三个月SIBOR+0.65%。使用最新的三个月SIBOR计算,利率约1.58%。

马来亚银行的发言人受询时说,消费者对固定和浮动利率配套的兴趣保持稳定。一般上,消费者的房屋若已建成,他们偏向固定利率配套,每个月的还款额稳定;若是项目未完成,消费者偏向浮动利率配套。

低利率环境料持续一段时间

星展银行抵押贷款业务部执行董事卓依萍说,当市场担心利率上扬时,银行往往收到更多关于固定利率配套的询问。她说,目前星展银行最受欢迎配套是与定存利率挂钩的配套,这类配套比SIBOR配套更稳定。

目前来看,低利率的环境还会持续一段时间。

华侨银行经济师林秀心认为,英国脱离欧盟公投后,商业信心和增长预期可能下滑,各国中央银行会考虑放宽货币政策,确保短期流动性充足,因此利率预计会在更长的时间保持在低水平。

此外,联储局在6月维持利率不变,并调降对经济的评估,市场对美国今年加息的预期再度减低。

新加坡房屋贷款有限公司房贷顾问周扬建议,消费者在选择房贷的时候不要只关注首两年的利率,也要了解锁定期之后的利率如何计算。由于目前再融资时银行往往不提供律师费津贴,每隔两三年换配套可能并不划算,因此最好是选择利率保持稳定的配套。

卓依萍则建议说,无论利率走势如何,有房贷者应保留一些资金,最好是现金储蓄或流动资产,以应对利率上扬或任何不可预见的情况。最理想的情况是,这笔钱能够支付未来两年的每月房贷,这让贷款人有足够的时间重组贷款或必要的时候出售屋子。

(据联合早报)

美国 | 去美国定居,你会选择哪种生活方式?

在影视剧中,我们看到的美国人通常都是住在独栋的房子里,过着舒适惬意的生活,这常常令居住在国内狭窄单元房里的我们羡慕不已。其实,在美国,房屋的类型也有很多种,除了独栋的别墅、也有狭窄的公寓房。选择了不同的居住区,房屋的类型也不尽相同,生活方式也大不一样。那么,现实中美国人常见的生活方式究竟如何,居外网将带您深入了解。

一、美国居民区划分 多样的生活方式

美国的居民区分很多样化。虽然没有官方界定的固定的类型,但可以根据密度(density)划出几个类型:

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示意图中的光谱显示美国典型的城建区的级(左边密度越低,右边密度越高)

T2 Rural Zone 乡村区

T3 Suburban Zone 郊区

T4 General Urban Zone 综合城区

T5 Urban Center Zone 城区中心

T6 Urban Core Zone 城区核心

五种居民区都会有居民,但大部分美国人在郊区生活。美国人选择什么样的居民区取决于很多因素:职业、收入、三观、是否有孩子、还有对文化,美食,娱乐,环境等条件的要求和品味。下面就让我们一起来看看这5种居民区各有着怎样的生活方式吧!

 1T6 城区核心

城区核心,也称之为市中心或者“Downtown”以商务和办公用地为主。这里一般都有高楼大厦,但大部分是写字楼。这里一般是城市的交通枢纽,有地铁线从这里往四方的郊区放射。这里很热闹,很时尚,有人上班,有人逛街,有人娱乐。以前美国的城区核心很少有居民楼,但最近几年几个大城市就在核心区建居民楼。

旧金山最高(58楼)的居民楼Millennium Tower
旧金山最高的居民楼Millennium Tower

这是旧金山最高(58楼)的居民楼Millennium Tower, 2013年建完了,房子相当贵($500万左右)。住在T6区,上班、交通毫无疑问都是十分方便的,不过这里的高昂房价,也只有一些精英阶层能够住的起。

2T5 城区中心

这里没有多少美国人居住,但年轻一点的白领比较喜欢这里,因为很方便买东西,很时尚,也有很多的club 和饭店。这里的居民楼也比较密集,楼层比较高,建筑多为公寓(Apartment Building 或者 Highrise)或者 Loft (原来的工厂或仓库,后来装修为居民用地)。

纽约市High Line公园旁边的一栋居民公寓
纽约市High Line公园旁边的一栋居民公寓

在美国一般的城市只有市中心出现这种居民区,作为美国最大城市纽约比较例外,几乎整个曼哈顿岛都该属于 T5 或 T6。

在T5居民类型区,一楼一般都是商务用的铺面,饭店,酒吧等用的,让居民生活非常方便。很多住在是中心的年轻人觉得买车不方便,出行都依靠地铁,自行车,或者Uber。

3T4 综合城区

T4 和 T5 最大的差别是T5只有多户楼,但T4会有别墅。其实T4应该是建筑类型最多样化的居民区类型,有别墅,有公寓,也有 Condominium(共管式公寓)。

T4最为普遍的建筑类型是Condo
T4最为普遍的建筑类型是Condo

 T4 最普遍的建筑类型就是 Condo 或者 Condominium(共管式公寓)。Condo 是一种多户建筑,比较现代化(大部分是1970年后建的),一般不超过三楼,外貌比公寓时尚一点。Condo 和公寓还有一个重要的区别,公寓一般是一个房东把房子出租给居民,但 Condo 的居民拥有自己的房子。美式 Condo 也经常带一些公共设施,比如游泳池或健身房。

T4 和 T5 一个大区别是跟 Zoning(分成制)有关系的。T5 和 T6 一律是混合用地(居住和商务混合的),但T4可以限于居住用地,意思是片区中只有居民楼,没有商店。不过,在综合城区居民区到商务区一般不太远,方便走路或者骑自行车买东西,孩子也方便走路去学校。这种居民区在目前美国年轻人眼中非常受欢迎,但因为房价较贵,只有高薪白领能买得起。

4T3 郊区

郊区是美国人发明的,也是美国最典型最普遍的居民区类型(约75%的美国人住在郊区)。郊区这类居民区密度比较低,分成制(Zoning Laws)限于居住用地。郊区偶尔也会出现 Condos,但大部分为单独别墅或者平方(一楼为主,一般不超过两楼),一般都有花园。

统一开发使得郊区的房子看起来缺乏个性
统一开发使得郊区的房子看起来缺乏个性

美国大部分郊区是开发商一次性把一大片开发起来的,房子仅按一两个样板,所以显得一模一样,缺乏个性。选择住在郊区的人一般都是有孩子的家庭。年轻人喜欢住在热闹的市中心,但有了孩子很多年轻家庭会搬到郊区去,为了给孩子更宽更安全的环境,还有因为郊区的学校比市中心的学校要好。

5T2 乡村区

乡村区的房子和郊区的房子也许很像,这里也是别墅,平房为主。乡村区和郊区的区别在于密度更低,离城市更远。住在乡村区的居民一般不会到城市上班,而是到附近的小镇上班,或者在自己家工作,做农民什么的。

乡村区的房子以别墅、平房为主
乡村区的房子以别墅、平房为主

美国乡村往往是地广人稀,每户人家都会有好几辆车,每当人们需要买东西,上班都会开车往返,在宽敞的大路上并不会有堵车的现象发生。开着车,兜着风,也是一种愉快的享受。

越来越多的美国人开始追求乡下的生活,远离喧嚣的城市,聆听大自然的旋律,享受返璞归真的感觉,在美国人的观念里,最理想的生活,不是在城市,而是在美丽的乡村。

二、不一样的主题房屋,不一样的生活方式

不同于国人削尖脑袋往大城市挤的现象,美国人更向往的是自然、闲适的生活。如果你是准备去美国度假&养老,人口密集的城区似乎有些过于喧嚣,下面这些亲近自然、风景优美,风格独特的房子才更加宜居、舒适。

度假房

大多只能是公寓了,跟酒店差不多
度假房大多只能是公寓了,跟酒店差不多

不用说,度假房肯定不是常住房,且肯定是位于旅游的地方,也许一年只去住几次甚至一次,这样的房屋大多只能是公寓了,跟酒店差不多,否则如果是独立房的话,谁来负责帮你剪草呢?

老年公寓

美国有许多这样的老年公寓,小区有适合老年人的娱乐设施
美国有许多这样的老年公寓,小区有适合老年人的娱乐设施

住大房子时间长了会心生厌倦,如果年老了体弱了,花园活干不动了,更会考虑搬家。购物、就医、生活方便且环境好的房子是老年人的首选。美国有许多这样的老年公寓,小区有适合老年人的娱乐设施,有专人负责小区绿化,比如修枝剪草浇水清洁等等,跟年轻人喜欢的市内公寓相比,这类公寓即使位于市区,通常也是风景优美的地段,或者在郊区,老年公寓对入住者的年龄有要求,太年轻想住进去都不行的。

怀旧老屋

外形漂亮风格独特且内部重新装修过的老屋对很多人来说也是非常有吸引力的
外形漂亮风格独特且内部重新装修过的老屋对很多人来说也是非常有吸引力的

萝卜白菜,各有所爱。有些人喜欢现代化的住宅,但有些人却非常喜欢老房子,买老房子对他们而言就是买古董,当然,不得不得承认,外形漂亮风格独特且内部重新装修过的老屋对很多人来说也是非常有吸引力的。

三、寻找最符合你生活方式的居民区  5EB5项目值得拥有!

美国居民区的划分,从某种程度上来说也代表着在美国不同的生活方式。如果移民到美国的话,你会愿意把房子买在哪个居民区域呢?便捷、快节奏的都市生活还是悠闲、惬意的郊区生活?不管如何选择,最重要还是要找到符合自己生活方式的居民区和房子。下面这5个EB—5项目或许能够给你更好的选择。

 1)加州JW万豪酒店

比邻迪士尼乐园 您快速获得美国绿卡的最佳选择

JW万豪酒店项目建成后,共12层、466间高档客房、350个停车位,汇聚品牌餐厅、娱乐中心、商务中心等为一体的多功能奢华度假酒店
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JW万豪酒店位于美国加州安纳海姆,步行去迪士尼乐园只需3到5分钟,是迪士尼乐园周边唯一的高端奢华酒店,项目建成后将由世界知名奢华酒店品牌——万豪国际集团直接运营管理。作为美国EB-5项目, JW万豪酒店目标是汇集7000万EB-5资金(占35%)、并提供约5700个工作岗位,完全满足EB-5投资移民的规定,是您快速获得美国绿卡的最佳途径!

JW万豪酒店项目由已成功运营多个EB-5项目的FPP美通投资公司负责,该公司是最成功的EB-5公司之一,目前,已有9个EB-5项目获得I-526批准;5个项目已获得I-829批准;1个项目已全额还款。

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2)纽约哈德逊城市广场

美国最大的房产项目 给你最可靠的移民保障

哈德逊城市广场项目位于纽约市曼哈顿的心脏地带,是曼哈顿唯一仅剩的一块可开发用地,占地达10.5公顷,规模空前
哈德逊城市广场项目位于纽约市曼哈顿的心脏地带,是曼哈顿唯一仅剩的一块可开发用地,占地达10.5公顷,规模空前

哈德逊城市广场项目位于纽约市曼哈顿的心脏地带,是曼哈顿唯一仅剩的一块可开发用地,占地达10.5公顷,规模空前。项目将建造一系列包括公寓住宅、学校、公园、艺术场馆等社区配套设施,将整个悬空区域打造成集生活、娱乐、餐饮、购物、商务等各种元素的综合型社区,一座位于曼哈顿的城中城,一座刷新纽约天际线的”天空之城”!

项目计划建筑时间为五年,建筑工程可创造18,000多个上就业岗位,完全满足EB-5投资移民政策的要求。最重要的是,项目及周边配套设施、地铁线路改造等已被纽约市政府纳入重点市政工程项目,并已于2012年12月开工,无需等待EB-5资金到位才开工。现在投入,完全无风险,只等着收获美国绿卡

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3)、洛杉矶亚哥拉山万豪酒店 EB-5 项目

 老牌区域中心成功项目再复制  获准率100%

这是 EB5 Capital在加州的第6个 EB-5 项目,也是其第9个酒店项目,更是其与酒店开发商 HHG 的第4次合作
这是 EB5 Capital 在加州的第6个 EB-5 项目,也是其第9个酒店项目,更是其与酒店开发商 HHG 的第4次合作

将建设一家225间客房的万豪双品牌酒店,包括万怡酒店(130间客房)和万豪唐普雷斯套房酒店(95间套房)。这是 EB5 Capital 在加州的第6个 EB-5 项目,也是其第9个酒店项目,更是其与酒店开发商 HHG 的第4次合作——此前的合作非常成功,第一家合作酒店已于2015年6月开张运营,投入该项目的70位投资人已全部通过I-526,此次新项目与其完全同一模式!

EB-5 总投资1950 万美金,占35%,每位投资人 50 万美金,仅有39个投资名额!

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 4)西雅图Lenora街大楼项目

 投资50万美元 全家移民西雅图

西雅图Lenora街大楼项目由马丁.塞林格地产主导开发,由公司开发的高档办公项目遍布整个西雅图,公司创始人Martin Selig先生也凭借其地产公司的优越表现,早已跻身美国《福布斯》富豪榜
西雅图Lenora街大楼项目由马丁.塞林格地产主导开发,由公司开发的高档办公项目遍布整个西雅图,公司创始人Martin Selig先生也凭借其地产公司的优越表现,早已跻身美国《福布斯》富豪榜

 

Lenora街大楼项目位于美国西雅图贝尔镇,是一座集住宅、零售和高档办公为一体的综合项目,周边云集西雅图大学等诸多高等学府,且与IT巨头亚马逊、谷歌相邻,住宅需求极为旺盛。项目由当地最大的开发商马丁.塞林格地产(Martin Selig Real Estate)联合开发,是值得信赖的EB-5项目。

近年来,房价更合理的西雅图已成为美国最新的房市热门城市,越来越多华人在此安家立业。

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5)金悦度假别墅

50万美元=夏威夷度假别墅=美国绿卡

金悦度假别墅项目包括48栋豪华度假别墅,配备五星级礼宾及管理服务,为业主提供无忧、奢华的海滨度假生活。如今,你只需投资50万美元,便可拥有,还能获得美国绿卡,定居美国!
金悦度假别墅项目包括48栋豪华度假别墅,配备五星级礼宾及管理服务,为业主提供无忧、奢华的海滨度假生活。如今,你只需投资50万美元,便可拥有,还能获得美国绿卡,定居美国!

金悦度假别墅项目包括48栋豪华度假别墅,配备五星级礼宾及管理服务,为业主提供无忧、奢华的海滨度假生活。如今,你只需投资50万美元,便可拥有,还能获得美国绿卡,定居美国!

金悦度假别墅位于度假天堂夏威夷,地处大岛最受欢迎的旅游景点卡哈拉(KOHALA)黄金沙滩,周边聚集了世界一流的度假酒店,每年游客超过140万,是闻名的旅游度假胜地。项目豪华度假村爱那里社区(Villages of Aina Le’a)的一部分,由夏威夷最大开发商负责开发,包括1994块住宅用地,以及高尔夫球场、购物中心、学校、医疗中心等配套设施,是一个规模庞大、高规格的豪华社区。

KOA海外咨询将作为专业移民团队为大家服务,公司具备成功的项目经验,以 100%零拒签的骄傲履历,先后为70名投资者成功实现移民梦想。您将会是幸运的下一个!

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英国 | 脱欧会怎样影响世界

英国脱离欧盟这一事件,犹如潘多拉打开魔盒。未来的金融环境只能用一句话概括:更加充满风险,充满不可预知。

由于人们普遍具有“厌恶非常态事件”的人性弱点,所以在此之前的“留欧”呼声被无意间放大并制造了“不可能脱欧”的市场幻觉,而一旦超预期的极端事件发生,很难说投资机构、各国央行们已经做好相应的准备。

此外,一个金融历史上从来没有出现过的重大事件发生后,一定会有连锁反应,未来“黑天鹅”也许会竞相飞出。

人民币兑美元:贬值压力巨大

随着英国公投脱欧,避险货币汇率飙升,6月24日公投当天“美元指数”便大涨2.5%。由此,便被动地加大了人民币兑美元的贬值压力。为了“打预防针”,当天人民币中间价下调118个基点。

英国脱欧公投结果出来后,国际汇率市场随即出现巨幅波动。其后的第一个交易日(6月27日),中国央行将人民币兑美元中间价大幅下调599个基点,下调幅度0.9%,为2015年8月11日汇改启动(当天人民币一次性贬值1.1%)以来最大贬值幅度。

6月28日,人民币兑美元中间价继续下调153个基点,跌破6.65,报6.6528,创2010年12月以来新低。

连续3个交易日人民币贬值幅度达到1.3%,这个幅度已经超过今年1月那一轮人民币快速贬值的幅度(1.09%)。

不过,与1月份相比,此次人民币属于被动贬值,源于英国脱欧这个上半年以来最大的“黑天鹅”事件。而1月份那一轮贬值,则是为了抑制美联储加息而引发的资本外流,属于主动性的贬值。

民生银行(600016,股吧) 在获悉脱欧结果后,发布了一份对人民币汇率影响的评估报告:按照不同情境的压力测试来看,最优情境,英镑、欧元同跌10%,美元指数升至99,人民币中间 价理论最大贬值压力为跌2.53%,至6.74;最差情境,英镑、欧元同跌30%,美元指数升至114,人民币中间价理论最大贬值压力为跌7.5%,至 7.0。

对于5月份以来的人民币下跌,多数学者认为“6.60”是阶段大限,当时市场没有充分考虑脱欧的可能性。然而,在脱欧公投表决当天在岸人民币已经跌至6.61。28日,人民币兑美元跌破6.65关口,而离岸人民币兑美元价格更是盘中跌破6.68关口。

可以说,因为脱欧这个突发事件,人民币本轮贬值幅度已经远超市场预期。

对此,兴业银行(601166,股吧)首席经济学家鲁政委认为:“英镑、欧元的贬值,美元被动升值,将带来人民币汇率下跌的压力。而一旦未来英镑反弹,美元就有可能有所回调,人民币也会有机会反弹。从这个意义上来讲,只能说未来人民币汇率的波动幅度可能更大了。”

英国脱欧公投当日,央行行长周小川正在参与国际会议,他在发言中也暗示“人民币汇率的波动会更加市场化”。

他指出:“下一步人民币汇率制度应符合市场经济的更高要求,即汇率更加灵活,经常账户和资本账户资金流动更加自由,本外币兑换更加方便,并能为本国和外国投资者提供风险管理工具。”

从数据上看,2016年以来人民币波动幅度加大,振幅在200个基点以上的日子,占过去22年的一半。截至6月28日,人民币兑美元中间价在一年之内贬值的幅度约为7%。

人民币兑英镑:大幅升值

在24日上午“脱欧”票数领先的时候,外汇市场就出现了疯狂的场面:英镑兑美元连续几波大幅下探,盘中一度跌幅超过11%,最低触及1985年来新低1.3226。当天截至收盘,英镑兑美元收于1.3678,较上一交易日下跌8.1%。

8.1%这个跌幅不但创了英镑历史最高纪录,而且差不多是1992年“黑色星期三”跌幅4.1%的两倍,当时英国被迫退出欧洲汇率机制引发汇率大跌。因此,用“核爆”、“血流成河”来形容英镑的惨烈也毫不夸张。

28日,英镑兑美元盘中再度创下新低——触及1.3122。

由于英镑兑美元的剧烈贬值,也带来人民币对英镑的被动式升值。

6月27日,是英国脱欧公投结果出炉后第一个交易日。中国外汇交易中心数据显示,人民币对欧元中间价上涨超过1250个基点,人民币对英镑中间价上涨更是达6705个基点。按照中间价计算,人民币兑英镑一日内涨幅就达6.99%。

6月28日,人民币兑英镑中间价继续上涨1202个基点,报8.7992。

虽然英镑已经“蹦极”般暴跌,但市场普遍预期这仅仅是噩梦的开始。

德银分析师表示,尽管最初的跳空下跌主要受头寸调整和流动性驱动,然而英国退欧对英镑的中期影响还没有显现出来。

汇丰银行预计,今年年底欧元兑美元将跌至1.10,这意味着英镑兑美元汇率在目前低点位置还有约15%的下跌,人民币兑英镑的被动式升值也将持续。

投资、消费:有喜有忧

由于英镑兑人民币短期内大幅贬值,用人民币换英镑去英国消费则相当于捡了大便宜。例如去英国旅行、购物、留学,都比脱欧公投之前打了一个大折扣。

就签证政策而言,英国的签证一直都是单独的,因此不受脱欧影响。同时,从2016年1月1日起,中国游客可申请2年有效期的多次往返签证。即便是脱欧后,英国政府针对中国游客的这些签证政策优惠短时期内也不会有变化。

不少旅游业的专业人士都预计,今年暑期预订赴英旅游产品人次同比将大幅增长。

与此相反,在英国购买了房产的中国人,则要焦虑一阵了,主要原因是房价下跌预期。

仲量联行预计:“脱欧后,预计伦敦等地2016年上半年房价涨幅将在下半年被抹去,而且2017年至2018年房价跌幅将在3%~5%之间。”

   值得关注的是,戴德梁行为了解房产投资者对脱欧的反应,曾对欧洲境外的不动产投资者进行了调查。调查结果显示:英国退出欧盟,超出三分之二的房 产投资者表示会减少其在英国的投资;12%的投资者表示,如果英国退出欧盟,他们将于今年或者明年抛售掉所有资产;另外四分之一的投资者表示可能会观察一 段时间之后再抛售。

该项调查时间是在脱欧结果公布之前,目前脱欧已经不可逆转,金融市场的动荡也超出预期,因此英国房地产投资的前景更加不乐观。

买好房子的还不是最悲催的,在脱欧之前刚刚兑换英镑,正准备在英国买房的人有可能最为受伤。

在脱欧投票之前的6月23日,人民币兑英镑的中间价是9.7242,换100万英镑需要972.42万元人民币;到了6月28日,人民币兑英镑的中间价是8.7992,同样换100万英镑,只需要879.92万元人民币,仅仅几天时间,就可以节省92.5万元人民币。

此外,汇率巨幅波动带来的“汇兑损益”也让在英国有大量投资的中国企业很受伤。

其中,最具代表的恐怕就是李嘉诚了。统计数据显示,李嘉诚56%的投资在欧洲,其中英国是“主战场”,大约占到37%。如今,英国近三成的天然气市场、近三成的电力分销市场和约5%的供水市场都由李嘉诚旗下公司实际控制。有英国媒体甚至因此形容李嘉诚“买下了大半个英国”。

然而,脱欧之后,李嘉诚旗下在中国香港上市的公司股价均大跌。仅在24日当天,李嘉诚旗下的5家主要上市公司,市值合计就蒸发逾425亿港元。

有机构分析认为,这些公司的业务很大比例在英国(长江基建、电能实业、长江和记,其英国业务占比分别为72%、63%和21%),要赚取英镑,再转换为港元以计入利润,因此“汇兑损失”的担心是造成李嘉诚旗下公司近期股价暴跌的主要原因。

全球股市:A股一枝独秀

英国脱欧影响,美国、欧洲、亚太股市普遍大跌。尤其是24日当天,德国股市重挫6.82%、法国股市下滑8.04%、英国股市跌3.15%、美国股市三大股指下跌均超3%、日经225指数重挫7.9%。

美国标准普尔公司最新数据显示,英国公投决定脱离欧盟后,全球股票市场24日蒸发2.08万亿美元,创有史以来最大单日损失,超过1987年“黑色星期一”股灾。这一损失金额相当于全球股市容量的4.7%。

27日,股市继续下跌,两个交易日蒸发市值达到创纪录的3万亿美元。标普全球广泛市场指数下跌了近6.9%,为2008年金融危机以来最大的两日跌幅。

相比较全球股市而言,A股市场却一枝独秀,24日当天上证指数仅小幅下跌1.30%,远远强于中国香港、东京等亚太股市。

分析其中原因,“国家队”护盘有功是重要因素。当天下午开盘后,上证指数也有一波大幅跳水,但在跌至2810点左右,“国家队”两大砝码——券商股、银行股齐齐拉升,终于确保没有出现大跌。此后27日、28日两个交易日连续上涨。

对于A股的后期走势,目前市场分歧较大。

乐观派认为,风险事件释放后,“吃饭行情”又来了。例如长城证券认为:“在消化英国脱欧公投结果这只黑天鹅后,市场将迎来一个喘息的时间窗口,反弹总体幅度或在10%-15%。”

海通证券(600837,股吧)认为:“过去两个月国内外利空因素不断,如国内经济下滑、A股未加入MSCI、产业资本减持等。随着英国脱欧的黑天鹅事件落地,阶段性的利空已基本得到释放。目前市场情绪处于较低水平,频频落地的利空和投资者偏谨慎的心态,将使得短期市场走势的天平更有利于多方。”

但在悲观派眼里,人民币持续性贬值始终难以回避。

瑞银证券指出,如果人民币近期贬值,则A股市场可能承压。海外经验表明,新兴市场上每一轮的本币贬值都伴随着资本流出和股市回调。就行业板块而言,金融、房地产、航空行业受到的负面影响最大。

(短评)理解风险

和讯网: 刘 畅

英国真的脱离欧盟了!今年最大的一只“黑天鹅”飞出来了!

既然事先就知道有脱欧可能,为啥还是“黑天鹅”事件呢?这是因为,一个重大事件发生后,我们可以知道它是负面的,但是却没有人会知道负面的程度会有多深,依然是超预期的。

对于投资者来说,如果在这类重大金融事件面前没有做好准备,既可能造成巨大的损失,也可能错失轻松获利的机会。如何在风险事件来临之前做好准备,这就涉及到对“风险”的认识和管理。

投资经典书籍中有两本值得反复阅读,一本是芒格所著《穷查理宝典》,另一本就是橡树资本创始人霍华德的名著《投资最重要的事》。

脱欧事件发生后,再次阅读《投资最重要的事》,又碰撞出新的发现。

首先,“风险”是什么?霍华德认为,“风险”就是确定的损失。这是从投资效果上来看的,并不全面。

从哲学层面、本质含义上看,风险即不确定性或多种可能性。从表现形态上看,多与某些具体的事件相对应。

这些事件可以又分为两类:一类是事件发生了,而市场要有一个过程才能意识到风险来临了,如2014年6月初证监会发文严打场外配资,这个事件成了股灾的导火索;另一类是市场已经有充分共识的事件,一旦发生,一秒钟都不需要,灾难即已来临——脱欧就是这样的事件。

对于第一类事件,我们不可能预测到它的发生,但是我们可以争取做到当风险事件发生后,我们是最早发现和理解这个风险事件的那5%的人,这样一来“风险”就基本不会伤害到你。如何做到?简单说,就是要始终理性。

对于如脱欧这样的第二类事件,我们不可能预测到最终结果,但是我们可以做好准备。怎样准备?如果风险与潜在收益基本对等,那最好采取完全规避态度,不要在任何一方下注。

如果风险与潜在收益严重失衡,则可在潜在收益大而风险小的一方下注,例如英国公投前买“黄金股”。当时市场“留欧”风气占优,作为避险资产的黄金类股票已经有所回落,如果结果“留欧”其再次回落幅度也有限,如果“脱欧”则可能大涨。

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据和讯网

 

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