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海南總體政策及投資機遇｜居外專欄

海南自由貿易港是國家戰略

2018年4月13日，習近平主席宣布：支持海南全島建設自由貿易試驗區，支持海南逐步探索、穩步推進中國特色自由貿易港建設。為打造成為引領中國新時代對外開放的鮮明旗幟和重要開放門戶，遂於2020年6月1日，《海南自由貿易港建設總體方案》正式向全球發布！

海南自由貿易港建設總體方案

一、制度設計

1. 對標國際高水平經貿規則：投資、跨境資金流動、人員進出、貿易、運輸來往自由便利、數據安全有序流動。

2. 制度集成創新：加強稅收、社會治理、法治、風險防控四個方面制度建設。

3. 產業創新：旅游業、現代服務業和高新技術產業。

4. 監管特殊區：海南島面向境外國境線（一線）放開、面向內地管住海關線（二線），島內自由；同時調整內地、海南島和境外三個空間的法律關系、經濟關系和社會關系。

5. 建立政策制度體系，海南島內四個制度集成：法律、稅制稅率、安全及行政制度。

二、充分法律授權

1. 2019年3月召開十三屆全國人大二次會議，海南自由貿易港法正式納入全國人大常委會工作計劃，提上國家立法日程。

2. 2020年4月，十三屆全國人大常委會第十七次會議審議相關決定草案，授權國務院在海南自貿試驗區調整實施土地管理法、種子法及海商法的有關規定。

3. 制定實施海南自貿港法、經濟特區法規及建立國際商事糾紛解決機制。

三、海南自貿港政策分階段實施，2025年前全島封關運作

1. 特殊稅收政策和開放制度安排：零關稅、低稅率、簡稅制、更自由

2020年旅游業的船舶免稅；放寬海南免稅政策：免稅消費額度增加到10萬元/年/人；2025年前全面實施零關稅：進口征稅目錄外貨物零關稅（一線開放）、原產海南和在海南加工增值30%的免征關稅（二線管住）。內地貨物和運輸工具進海南按國內流動規定管理。

在低稅率方面鼓勵“類產業”企業，按15%征收企業所得稅；高端人才和緊缺人才，15%征收個人所得稅；旅游業、現代服務業、高新技術產業企業，2025年前新增境外直接投資所得，免征企業所得稅；資本性支出，允許一次性稅前扣除或加速折舊。

2. 2025年前全島封關，包括貿易自由、投資自由、人員進出自由、運輸往來自由、跨境資金流動會更自由及數據安全有序流動。

海南自貿港投資新機遇

一、制定《海南自由貿易港法》，為海南自貿港對標世界最高水平開放形態提供法治保障。

二、自貿港是制度集成創新（全部兼容自貿區制度，創新強度：力度級4.0）加特殊稅收安排等優惠政策。

三、海南是目標導向

1. 跨境資金自由便利流動：分階段開放資本項目；支持在境外上市、發債，簡化彙兌管理。

2. 人員進出自由便利：實行寬松的商務人員臨時出入境政策，以薪酬水平為主要指標。

3. 允許境外理工農醫類高水平大學、職業院校在海南自由貿易港獨立辦學。

4. 全球經認證的全部藥物。

5. 允許海南進出島航班加注保稅航油。

6. 開放增值電信業務，逐步取消外資股比等限制。有序開放基礎電信業務。開展國際互聯網數據交互試點，建設國際海底光纜及登陸點，設立國際通信出入口局。

7. 永久基本農田面積、耕地和林地保有量、建設用地總規模等指標不降低，調整、審批。

四、重點產業新機遇

具體重點產業如下：國際旅游消費中心、醫療旅游、環島旅游公路、三亞郵輪母港、現代服務業、高新技術產業、先進制造金融服務、物流、熱帶高效農業、國際教育創新島、國際設計島。

根據重點產業：國際旅游消費中心、醫療旅游、環島旅游公路、三亞郵輪母港，可把海南島打造成醫療康養加旅游的消費熱點。

海南省委書記沈曉明研究健康產業發展相關工作。他指出，要把健康產業作為海南自由貿易試驗區優先發展的產業，全力以赴加快推進，不斷提高人民健康水平。他強調，發展健康產業首先要理清思路。海南全面深化改革開放的戰略定位是“三區一中心”，這也是海南省發展健康產業的依據，良好的生態環境是發展健康產業的最重要資源，建設國際旅游消費中心是發展健康產業的路徑。

先行先試，打造高質量醫療康養，不論是對旅游，還是對康養都是很重要的。全國適合康養的20座城市，海南島的三亞排名為首，其次是海口。要充分利用海南獨特的氣候優勢和溫泉等資源優勢，把氣候治療和特殊治療作為重點發展領域，確定一批健康產業重點發展項目，積極探索創新，走出具有海南特色的健康產業發展道路。利用海南博鰲樂城的國家給的一些醫療旅游的政策，把先行區真正能夠面向國內的消費者建設起來，相信未來它的發展潛力無限寬廣。把康養旅游從治病、醫療這個層次，提升到生活方式，甚至是生命理念的轉變，要從這個高度來理解康養旅游。它不是簡單的說得了病去治病或者要去體檢，其實更多的是一種醫療康養加旅游的生活方式。

1. 家族辦公室畫作收藏：

陳錦芳博士的“上海世博”百幅畫作、“北京奧運”66幅畫作以及新意像派的諸多著名畫作廣被全球各大美術館及家族辦公室為企業代際傳承的重要收藏。

2. 藝術畫作之投資風險管理要領：

請看筆者寫在移投行（IBKFO）的風控提點。

風險提示：投資有風險，入市需謹慎；理性投資，風險自擔。本文僅代表個人觀點，不作為投資建議！

鐘華 Dr.Chung-Peter
《國際觀金融理財》
聯系郵箱：DoctorChung99@gmail.com

沒有常綠葉只有常綠樹：房地產從業心得分享｜居外專欄

一位剛畢業的年輕人最近加入筆者公司一間位於豪宅區的分行，由於地區關系，該分行的大部分物業交易額都是2000萬港元或以上，對於沒有社會工作經驗的年輕人來說，困難自然不言而喻。

新人關系，他主力從事租務的生意，兩個月過去了，結果促成三宗租務成交，並成功將一名租客變買家，更促成了一宗買賣！在豪宅區的分行，即使有經驗的同事，一年半載才促成一宗買賣，也是司空見慣。

以新人來說實是難能可貴，更重要的是成功並非僥幸！他鬥心極強，絕不放過任何機會，遇到不明白的也死纏爛打、不恥下問、向有經驗的同事取經、彌補自己經驗不足的缺點。當然，年輕人從小就在網絡世界生存，對網絡營銷更加得心應手，善用自己的優點，自然不愁生意！

其實，這種現像並非說分行獨有。公司內每年每月都有不少新人入職，新人缺乏經驗及知識，但有心態及衝勁，舊人往往也因缺乏心態，結果越做越差，甚至離開公司、離開行業。新人並非每個都能成功適應，但每年的“最佳營業員”頭 20 位，有三分之一都是入職未夠兩年的新人。能夠持續換血，才是生存之道！

站在公司的層面上，也是必須與時並進。地產代理界正在數碼轉型，得網絡、得天下！在國內的勝負結果，已經充份證明其重要性。各位中小型行的老板，大家准備好未？

筆者住在郊外，門前有一棵大樹，全年都很茂盛，任何季節都是常綠。有一天筆者發現在樹的旁邊，有大量從樹上掉下來的黃葉，令筆者明白，樹之所以能夠保持常綠，並不是樹葉不會變黃；反而是不斷放棄黃葉，重新長出新的綠葉。

無論個人或公司，甚至整個社會，要保持心態、鬥志，與世界變化接軌。新陳代謝、汰弱留強，是自然的定律，要保持競爭力，才得以成為常綠的樹。

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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如何在新西蘭買房？

如何在新西蘭買房的程序：1.選中房產並簽訂購房合同。 2.向銀行申請貸款，但銀行目前暫時還不受理個人直接申請的二手房貸款，需要通過中介公司或擔保公司來申請。 3.提交相關資料，一般需要準備身份證明、婚姻狀況證明、收入證明蓋章、單位財務開具收入證明的單位營業執照副本複印件加蓋公章等。 4.銀行會指派律師與貸款申請人進行談話。 5.銀行會指派評估師對貸款申請人購買的房產進行評估，以確定貸款金額。 6.律師會提交法律意見書和評估報告。 7.銀行確定可以提供貸款後，會出具貸款承諾書，然後發放貸款。 8.最後就是過戶還月供。

在新西蘭買房的資格：
一般情況下只有新西蘭的公民或居民才能購買該國家的房產，居民要滿足過去一年居住183天的要求。該要求具體是指居民簽證且在過去一年居住滿183天，不是拿到居民簽證之後，居住滿183天。
在新西蘭購買房產的步驟，主要是看房、貸款、屋檢、出價、簽合同、交割。
新西蘭的房產類型有很多，具體選擇購買什麼樣的？還是要看自己的需求。

根據相關的政策可以了解到，海外投資人士目前無法購買別墅。所以在房產類型的選擇中，還是主要以公寓以及聯排別墅為主。購買這兩種類型的房產只有擁有海外投資最高豁免權的才被允許，這樣的房產即使沒有新西蘭的簽證也可以購買，並且對海外人士投資沒有限制。這種房產類型大多聚集在奧克蘭，這也是為什麼海外人士主要投資奧克蘭的原因所在。

如何在新西蘭購買房產？以上就是有關它的具體內容。

去加拿大買房什麼是下offer？

在加拿大的房地產交易中，offer實際上是一種買賣協議。這種協議可以由買方准備，也可以由賣方准備，但通常都是由買方准備的。買方的經紀人根據買方的要求起草，由買方簽字後再交由賣方過目。賣方看過買賣協議後可以還盤，買方也可以再還回去幾個回合之後，雙方達成一致的意見，然後在該協議上進行簽字，至此，這個買賣協議就成了具有法律約束力的合同，雙方都需要遵守。

加拿大買賣協議具體所包含的內容：
1.基本的細節主要包括購房者、購房者的姓名，待售房屋的地址。
2.購買價格主要包含定金、首付款和銀行貸款等。
3.私人物品的處理主要包含窗簾、廚房電器、洗衣機和烘乾機等是否留下。
4.買賣雙方必須承擔基本的責任和相關的義務。
5.交房時間和要求對方答复的時間。

買賣協議一旦簽成必須馬上做的事情：
1.一般情況下要在24小時內交付定金。定金通常是房產總價格的5%左右。
2.確定房產之後就盡快去申請貸款，資料齊全的情況下一兩個工作日就會有結果。
3.安排驗房時間，房產經紀人通常會向你推薦2~3個驗房師，也可以讓自己的朋友幫助推薦。了解驗房師的過程中，一定要明確他是否有相關證書。
4.請求自己的律師幫助辦理過戶交接等法律事宜。
5.辦理房屋保險。加拿大房產的房屋保險必須購買，一定要在交房日前辦理好，否則銀行不會放款，無法進行交割。
6.可以預先申請開通電話、電視，上網服務等功能。
7.交房之前再去看房子，然後交首付款和其他的買房費用。最後在交房日去律師樓取鑰匙。

以上就是關於在加拿大購房進行買賣協議的相關內容。

美國買房如何收取物業費？

美國買房物業費由物業公司來收取，一般來說開發商會根據水煤電的費率、員工薪資福利、設備維修保養等預算來製定公寓一年的物業費是多少，然後再平均到每個單元每月要支付多少金額。美國公寓物業費的製度、收集與使用和國內還是有很大區別的。物業費的製度美國政府是不參與的，它只關心國家的財政收入，所以只制定購買土地的稅收標準，當然有部分新樓盤有10~15年的減免稅期。

美國物業費的製定是由開發商制定的，但它並不是一成不變的，公寓的物業費從政府的批准日開始，一般有效期為1~2年左右，以後都是根據公寓的實際運行情況，由業主委員會進行調整，公寓業主委員會的主要任務就是監督管理公司，並且幫助業主省錢。美國並不是所有的房產都需要繳納物業費，具體還是根據實際情況而定。

在美國購買房產的主要流程是什麼呢？
1.做好購買房產的三大準備。
在美國購房之前，一定要準備好自己的資金和護照；要選擇適合自己的房產經紀公司或經紀人；要了解合適的購買區域和房產類型，以便確定房源。在美國買家的房產經紀人佣金是由賣家支付的。
2.看房出價。
如果因為有事無法親自到達美國，看房可以委託房產經紀人代理自己看房。經紀人在看房的過程中會全面的進行評估和調查。確定房源之後，經紀人可以代替買家向賣家提出價函。通常討價還價幾次之後，才會確定最終的交易價格。
3.簽約訂房。
房產經紀人或者律師會安排正式的簽約時間，在此之前，經紀人或律師會向買家解釋房產合約的具體條款。然後預付10%的首付。
4.後面就是檢查房屋和進行房產交割。

以上就是關於在美國買房如何收取業務費以及購房主要流程的相關內容。

加拿大買房需要繳納什麼稅？

在加拿大買房，不同的房子繳納的稅是不一樣的，稅率是房價的1.1%左右。需要繳納的稅主要由土地稅和財產稅兩部分，如果不了解的話可以關註一下每年政府給你的地稅賬單，上面會有詳細的稅的用法和分配。財產稅是加拿大政府統一徵收的，上繳之後聯邦審核是有固定的分成。在加拿大購買房產，還有一些相關的稅款是需要繳納的具體如下。

1.在加拿大不管是購買新房還是二手房，都必須支付土地轉讓稅。
2.加拿大全國范圍內並沒有統一的房地產稅稅率。房產稅率是由省或地方政府根據本地區財政情況制定的。
3.購買加拿大的公寓需要繳納物業管理費，費用金額根據房產情況而定。
4.如果是通過貸款的方式購買的房產，則必須要購買物業保險費，否則不能夠得到銀行的貸款。

在加拿大購買房產需要預支的費用：
1.貸款購房必須支付抵押貸款保險費，抵押貸款是首付低於20%的高比率抵押。
2.對房產的評估費，費用大約在250~350加元左右。
3.購買加拿大的房產需要支付保證金，它是首付的一部分，通常是房價的5%。
4.預付房產的定金，一般高比率抵押貸款的預付定金至少是房價的5%，常規抵押貸款的預付定金最低限額是20%。
5.如果購買的是獨立產權的公寓或分契公寓，就需要支付禁止反悔費，100加元。
6.如果在加拿大購買的是二手房，需要找驗房師驗收，房子費用為150~350家園，房子麵積越大費用越高。
7.土地更名費是按照購買住宅價格的一定比率收取的，通常是成交價的1%~3.5%。
8.物業保險費、產權證書費、水質檢測費、律師費、銷售稅、物業稅。

以上就是在加拿大買房所需要繳納的相關稅費。

不是加拿大國籍能在加拿大買房嗎？

不是加拿大國籍也能在加拿大買房，但有些方面非加拿大居民和加拿大居民有所不同。買房要交的費用和加拿大人有所不同。如果是外籍人士到加拿大購房要比加拿大得本地人多交一些稅務方面的費用。海外人士在加拿大購房除了要交基本的房產稅、土地使用稅、房產證稅、物業稅、財產稅消防稅、警察僱傭稅、市政建設稅以外，還需要繳納遷移稅。如果在加拿大貸款購房，還要出較高的貸款稅費。

可以在加拿大購買的房產類型很多，主要如下:
1.獨立屋主要是指所屬土地上建設的單獨房屋，通常擁有房屋和該片土地的所有權，不涉及到相關的管理費用。
2.半獨立屋有一面牆和鄰居是共用的，也不涉及到管理費用。
3.城市屋主要是指一排房屋兩側均相連，它有管理費用和無管理費用兩種主要取決於物業是否有與其他業主有公用和公管部分。
4.公寓的每個單元都擁有獨立業主，但因為公用部分比較多，所以它需要繳納管理費。

根據加拿大的相關法律可以得知，海外人士在該國家可以和當地人一樣自由的買賣，加拿大的房地產在購買擁有和出處上，兩者都需要遵守相同的法律規定。購買房產的人事，如果年齡沒有達到18歲，不能以自己的名義購買，需要使用監護人或父母的名字來購房。加拿大聯邦政府賦予各個省政府相關的權利，他們有權對非公民和非永久居民，或由其控制的公司社團購置土地進行限制。

海外人士在加拿大購買房產一定要開設加拿大境內的銀行賬戶。銀行賬戶一定要保持良好的信用記錄。海外人士要有足夠的資金繳納首付款。海外人士要管理好自己在加拿大的銀行賬戶。

澳洲買房申請貸款所需什麼材料？

加拿大買房申請貸款所需材料：一封雇主信、兩份最新工資單、工資進賬證明。海外置業投資者需要提供允許海外人士投資置業的政府批文、存款賬單。每一個國家針對海外人士貸款購房的政策都不一樣，想要在澳洲順利貸款購房，就得把所需要的資料準備齊全。在任何國家貸款都必須保證自己的徵信沒有問題，否則各大銀行不會通過審批。

澳洲房產貸款的基本規則：
1.貸款者在目前的工作崗位上至少有6個月的時間，一些貸款機構甚至會要求12個月或者更久。
2.保證自己的信用記錄良好。對於信用記錄負面的人，很少會批准超過80%的房屋價值貸款。申請房屋貸款之前要申請一份信用報告。
3.你的存款越多，貸款機構的風險就越低。多數貸款機構認為，貸款額度為房產價值的80%才是安全的。
4.大多數貸款機構一定要看到真正的儲蓄。
5.購買房產的內部面積超過50平米的房子或單元，更有可能獲得批准。資產年收入在10萬澳元及以上也會更容易被批准。
6.貸款時如果擁有擔保人，就有資格獲得100%的lvr貸款。

澳洲申請房屋貸款所需準備的材料：
1.針對海外人士，澳洲銀行會根據自己的審批貸款政策來要求提供相應的材料。
2.如果所有的材料遞交都有用無用、有利無利的，全部擺在審批貸款者的面前，銀行只會選擇後者。
3.每個銀行所需提供的材料都是不同的，具體根據自己的審批政策來定。
一般來說貸款申請的額度超過90%就會被嚴格進行審批，這時材料準備的越多會比較有利。

以上就是澳洲買房申請貸款所要了解以及需要準備材料的相關內容。

澳洲買房就能直接移民拿到綠卡嗎？

澳洲買房不能直接移民拿到綠卡。澳洲和歐洲一些購房移民國家不一樣，在該國家購買房產頂多屬於投資項目，並且澳洲沒有購房就能移民的相關政策。雖然在澳洲購買房產不能直接得到移民的身份，但澳洲的房產具備較高的投資價值，並且好地段位置的房產升值，利潤非常不錯。如果你是澳洲的永久居民，那麼可以不受限制地在澳洲購買房產。

澳洲有投資移民188簽證持有者在澳大利亞可以購買一套二手房，並且購買新房數量沒有太多限制。海外人士可以在澳大利亞購買房產，但只能購買新房或者期房，在澳洲購買房產和獲得澳洲永久居留的身份沒有任何關係。澳洲政府是非常鼓勵海外人士前來投資本國房產的，因為他們只能購買新房或期房，所以對商業化地產和工業地產沒有新舊的限制。

澳大利亞的法律制度還是比較健全的，海外人士在該國家投資購買房產能夠享受法律的保護。海外人士投資澳洲的房產項目還是比較多的，住宅項目有公寓、單元房和獨棟別墅等。商業項目有寫字間、商舖和產權倉庫以及產權停泊碼頭等。工業項目有工業廠房和工業倉庫以及工業土地。房產類的股票有土地開發類、住宅開發類、商業及工業開發類。房產信託，投資基金有股權型基金和債券型基金以及混合型基金。

以上都是可以在澳大利亞投資房產的相關類型，投資者可以根據自身的喜好選擇。澳洲相關政策規定，不限制海外人士購買本地的房產數量。在資金不足的情況下，也可以貸款購房，不過銀行會評估投資人的收入情況來衡量貸款比例和貸款金額。

澳洲買房合同一般包含哪些內容？

在澳洲買房一份正式的房地產合同，必須有買賣雙方的名字、物業的介紹說明、價格等等。如果雙方交割日期取得一致，那麼確保在哪能順利交割就很重要。澳洲房地產的合同一般有標準格式確定之後很少需要修改，當然也可以要求附加上有關的交易條件。在進行房產交易時，買方律師或者產權轉讓承辦者一定要仔細閱讀合同，以防不利於購買和使用物業的因素出現。

澳洲買房簽證合同需注意的相關事項：
1.在澳洲購買房產的相關項目，要與房產中介簽訂購房協議書，並且要支付1~2萬元的定金。
2.10天時間以內，在澳洲的房產律師會幫助你解讀澳洲購房合同，在解說期間會提出非常專業的意見來充分保證買家的利益。在簽約購房合同時律師可以代理協議，但是需要支付律師代理費，一般為700澳幣。
3.購房協議簽訂之後，必須從銀行匯10%的首期房款到代理律師的賬戶中，代理律師收到首付款後，憑收據會將定金退還給購買者。

4.律師會將合同交給開發商，然後再進行簽字認可。
5.澳洲現房的交房時間通常是三個月以內，如果是期房，就要等澳洲開發商實際交房過戶之前。
6.房屋完工之後，開發商會持三項法律文件通知買家律師辦理產權證。此時律師會將全部房款轉入到開發商的賬戶中，購房手續也就完成了。
7.最後就是將尾款的90%+50%律師代理費交到律師信託銀行賬號中，並繳納相應的物業印花稅，購買就算完成。

海外購房和國內購房的流程還是有很大區別的，所以在投資購買海外房產之前，一定要詳細了解一下相關的步驟。