去年初以來受新冠疫情的影響，美國經濟基本面遭受了較為嚴重的衝擊，目前美國經濟正處於疫情後期的緩慢修復當中。然而整體經濟緩慢修復的背景下，美國房地產市場卻表現搶眼，當前美國房地產行業景氣程度已超過經濟危機前期高點水平。
從美國房地產市場銷售和房價情況來看，疫情後美國新建住房和成屋銷售同比增速均出現大幅攀升，20個大中城市房價指數和成屋銷售價格的同比增速明顯升高，美國房市成交火熱。從新建住宅獲批和開工情況來看，新建住宅獲批數量也已恢復至疫情前水平，開工數量同樣回升至高位。
種種數據指標顯示，美國房地產仍然是一個熱門市場，加劇的競爭為2021年提供了絕佳的購買機會。上周我們解決了美國買房的一系列常見問題，今天居外IQI就帶大家了解在美國買房要走什麼流程吧。
流程一：確定買房預算和房屋價位
買房可不是一個小動靜，需要大量的資金，尤其是在簽訂房屋合同時，需要首先交付房屋首付、過戶費用，同時，每個月您還需要繳納房屋貸款、房主協會（HOA）費用、和房產稅等費用。所以，請根據自己的存款和每個月的收入來合理確定計劃購買的房屋的價格區間。
- 房屋貸款與買房時的貸款利率有很大關系，時間不同、貸款期限不同，每個月的房貸都不一樣；
- HOA費用與買房的小區有關；
- 房產稅與買房的城市和學區有關；
- 房屋保險與買房的城市和地區有關。
您可以使用28/36原則來計算您可以購買的房屋價格區間。28原則指的是房屋的總花費不能超過收入的28%，您可以使用整年或者每月來進行計算。36原則指的是家庭的總花費不能超過收入的36%，包括房屋總花費、學生貸款、信用卡花費等等。
確定好買房預算後，就需要決定在哪裡買房，您需要考慮學區、社區、離公司遠近、新房/舊房等因素。當然對於這些買房因素並不是一成不變的，您可以在後面的步驟中做實時的調整。
流程二：聯系房地產經紀人
房地產經紀人將是您在買房過程中最重要的合作伙伴，是您買房的代理人。他們主要負責：
- 提供房源信息；
- 帶您看房、並對房屋本身給予專業指導意見；
- 代表您與賣方進行信息互通，比如，詢問有關房屋的問題；
- 代表您給予賣方出價、並協調價格；
- 協助您完成所有的過戶文件簽署；
- 為您提供多方面的信息資源，比如，從哪裡購買房屋保險。
其實，任何與您買房的問題和困惑，您都可以向您的房地產經紀人尋求幫助。在確定房地產經紀人之前，您需要注意以下幾點：
- 了解房地產經紀人的資質和經驗；
- 最好是找朋友、或者可靠的人推薦的房地產經紀人；
- 確認房地產經紀人是否提供返點，返點的比例是多少。
小貼士：房地產經紀人是整個買房過程中最為重要的因素之一，房地產經紀人的態度、經驗和職業操守直接決定您買房的效果。請遠離那些發信不回、電話不接的房地產經紀人。
流程三：開具貸款預批函、並洽談多個貸款機構
預批函（Pre-Approval Letter）是為了證明您的信用額度和貸款能力，您可以找您存款所在的銀行來辦理，但是，最終您並不需要從這家銀行貸款。
這份文件在您給賣家出價的時候需要使用，所以如果暫時沒有拿到銀行開具的貸款預批函，也不影響您開始選房和看房。
同時，請聯系多個貸款機構，詢問可以提供的貸款利率，比如，您可以在網上查詢Wells Fargo和Bank of America的貸款利率。
很多貸款公司為了吸引您來貸款，都會給予一定的優惠條件，比如，很多貸款公司會支付您的全部或者部分的過戶費用。
小貼士：房屋貸款利率在一定的範圍內是可以討價還價的，所以請多聯系幾家貸款公司，看看誰能提供最好的貸款利率。一定要貨比三家。
流程四：選房和看房
如果您是第一次買房或者第一次在美國投資房產，一定要多看、多比較。房子看多了，您自己都能成為專家了。房屋信息主要來自以下四個來源：
房源1：居外網是非常大型的房產網站平台，在國內所有平台的排名當中位居前3。該房產網站以一站式平台為全球華人提供海外房產服務信息，網站內包含了90多個國家，280萬條真實可靠的環球房源，會用自己最專業、帶有實效性的海外房地產信息協助房產投資者做出更英明的決策，幫助房產投資者開啟一段愉快的海外置業之旅。
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- 房源2：您的房地產經紀人，會給您發送大量的新房源。每個星期都會有大量的新房出來，您的經紀人會將這些房源信息發送給您。
- 房源3：通過您的朋友或者同事了解房源，您可以問問，他們的小區或者附近的小區有沒有空房，如果能和朋友或者同事住在一個小區，真是個不錯的選擇，互相也有個照應。
- 房源4：在您感興趣的城市和學校周圍，開車轉轉。您會看到很多“Open House（開放參觀）”的字樣，或者您會發現很多非常漂亮的小區，您可以開車進去轉轉，看看有沒有正在賣的房子。
流程五：談價格和出價
看到心儀的房子，自然就要談價格了， 在談價格前，請先准備好第二步流程中的貸款預批函。您在出價的時候，需要將這封信一起拿給賣家。同時，您需要更多的了解這個房子目前的市場價格，這些信息可能包括：
- 最重要、且可得的信息：查詢同一個小區的其他房子最近一段時間的銷售價格，您可以找您的房地產經紀人查詢這些專業信息；
- 最重要、且可得的信息：如果您的房地產經紀人很有經驗，那麼他可以很好的為您提供最正確的價格判斷。問問您的經紀人，“這個價格是否合適？”
- 重要、但不易得的信息：看看能否找到小區的其他房主，和他們聊一聊當時的購買價格，比如，您看看小區有沒有朋友、同事、或者熟人，當然，人家很可能不願意分享這些信息，但是，試一下總沒錯；
- 不重要、但易得的信息：對於舊房，您可以在網上查詢到這棟房子近幾年的房屋評估價格，房主每年是按照這個價格交付房產稅。
有了以上的信息，您在談價的時候，自然會胸有成竹。但是，價格是否能談下來，完全取決於當時的市場狀況、買房的時間、和賣家是否急切出手等眾多因素有關。
- 如果您是買舊房，您可以將期望價格告訴您的房地產經紀人，讓他幫助您去和賣家交涉，您只要等著房地產經紀人的回復就可以了。
- 如果您是買新房，那您需要直接和Builder談價格：您可以和房地產經紀人一起去銷售辦辦公室與銷售人員談。
流程六：簽署房屋交易合同
如果買賣雙方對於價格達成一致，那麼就需要定個時間簽署房屋交易合同。房屋交易合同是一份具有法律效應的正式文件， 是格式化合約，非常完善，充分考慮到買賣雙方的利益。合約中包含大量的信息，比如，房屋出價、 買家如何付款、房屋最終何時過戶等等具體內容。
在簽署房屋交易合同的時候，您需要繳納兩筆費用：
- 購房保證金（Earnest Money）：一般為房價的1%左右，就相當於購房定金，這筆錢在最後一步過戶的時候，將成為您的一部分付款。注意，這筆錢在簽署房屋交易合同後的一定時間內可以退還，這個取決於合同中的具體時間。
- 期權費（Option Fee）：大約100~300美元不等，為的是保護買家的權益，讓買家在簽完合同的一定時間內（5~10天）可以無條件取消購房合同，並取回購房保證金。買家一般會在這5~10天，完成下一流程——房屋檢查。
流程七：房屋檢查
房屋檢查是房屋交易合同後、房屋過戶手續之前必備的手續，一般在Option Fee所保證的5~10內完成。您需要聘請第三方的房屋檢查機構，來檢查房屋的質量。費用大概幾百塊錢，這個和房屋的大小有關。您可以咨詢您的房地產經紀人，讓他們給您推薦可靠的房屋檢查人員。
- 如果房屋檢查過程中，發現了大問題，自然您就不能購買了，您可以退出之前簽署的房屋合同，拿回購房保證金，繼續選房、看房。但是，Option Fee是不能拿回來的；
- 如果房屋檢查中，出現了小問題，您可以與賣家協商，讓賣家去修繕，或者讓賣家在價格上做些讓步。
流程八：確定貸款公司，鎖定貸款利率
在最後完成房屋過戶之前，您需要最終確認您的貸款公司以及鎖定貸款利率。其實這一步可以與第五步流程和第六步流程同時進行。
在第二步流程中，您已經聯系了好幾家貸款公司，並且商談了他們可以提供的房屋貸款利率。在這一步中，您需要最終和每一家公司確定貸款的利率以及所能提供的優惠條件。
請注意，貸款的申請需要一定的時間，一般2~3個星期，最快1個星期可以完成。
小貼士：由於買房貸款利率每天都在浮動，在房屋過戶之前，您必須完成所有的貸款申請過程，並且鎖定您的貸款利率。有時候，您需要繳納一定的費用來更早的鎖定您的貸款利率。
流程九：購買房屋保險
房屋保險必不可少，如果您不購買房屋保險，貸款公司怎麼可能貸款給你買房？如果房子出了任何的問題，買房者又還不起錢，那貸款公司肯定不願意。
所以，在簽署房屋合同之前的一個星期以前，您需要聯系不同的房屋保險公司，比如Geico、State Farm等等，您的房地產經紀人也會給您推薦非常不錯的房屋保險銷售人員；索要價格清單，比較價格，從而最終確定從哪裡購買，並在簽署房屋合同之前，將信息傳達給貸款公司。
流程十：簽署房屋過戶文件，繳納過戶費用
買房的最後一步是到產權公司（Title Company）簽署房屋過戶文件、並且交付繳納過戶費用（Closing Cost）。您在第六步流程中，已經和賣家確定了具體的簽署過戶手續的時間。
在簽署過戶手續的前1~2天，您會收到貸款公司給您發送的過戶費清單（稱作HUD-1），這份清單明確的表明了簽署房屋合同當天您需要繳納的費用。過戶費用請詳見【居外百科｜美國買房要交什麼稅？】一文。簽完字，交完錢，就完成了產權交付手續。
恭喜您，完成了上面的個十個流程，您的房屋就正式過戶了，之後拿到鑰匙，您就可以入住，開始一段全新的旅程了。
參考來源：美國生活指南
責編：Zoe Chan
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多倫多【黃嵐地產榜】主創
