美國加州房地產還值得投資嗎？

陽光明媚的加利福尼亞州不斷吸引著人們、企業和游客，地理和經濟都具有多樣性。從山巒到海灘，加州的經濟由娛樂和技術、農業（得益於全年溫和的天氣）、制造業、保健和金融等行業組成。大量的公司總部設在洛杉磯、舊金山、聖地亞哥、聖何塞和薩克拉門托等大都市地區，難怪加州的人口持續增長——盡管其人口密集，缺乏可負擔的住房和生活成本高。

大家都知道，在加州買房真的很難，因為太貴了。其平均房價為524,400美元（折合約356萬元人民幣），是全美最高的。加州買不起房是很多人不得不租房的主要原因。這個州為投資者提供了一個獨特的環境，因為它擁有超高的房地產價格，再加上驚人的租賃需求和租金。

加州是投資房地產的好地方嗎？本文將幫助您確定是否應該考慮在加州購買投資房產。同時，找出哪些地區的房市最強勁，以及在這些高價市場中是否可以獲得可觀的投資回報率。

加州經濟的現狀

加州的經濟規模是美國最大、世界第五，GDP超過3萬億美元。其勞動力由近1800萬人組成，截至2018年，平均家庭收入僅超過7.5萬美元。

在冠狀病毒來襲之前，全國失業率從未降得這麼低。從那時起，情況就完全不同了，失業率超過了大蕭條時期的失業率。加州在4月和5月的失業率最高達到16.4％。隨著人們開始重返工作崗位，失業率開始慢慢回落。但截至7月，加州仍有13.3%的人口處於失業狀態。

加州是最早執行原地避難令並基本關閉的州之一。即使采取了迅速而嚴格的行動來對抗冠狀病毒，對加州的人口密度似乎毫無幫助。就在一個月前，病例數（超過12000例）創下歷史新高。

好消息是，9月份加州的冠狀病毒數量正在下降。然而，毫無疑問，這場大流行已經讓美國的經濟岌岌可危。

即使加州的房價和租金遠高於全國平均水平，但加州的人口已接近4000萬，並不斷增長。穩定的人口增長往往會引起投資者的興趣，他們知道在強勁的房市中應該尋找什麼。

2020年的加州房地產市場

自冠狀病毒爆發以來，加州的房屋價值一直在恢復，但與一年前相比，增幅微乎其微。加州大多數較大都市的房地產市場都稱得上是昂貴，待售房屋極少。

以下是加州獨特的房市趨勢概述。

  • 低可負擔性：如果該地區的大多數居民將收入的30%以上花在住房上，那麼就會被認為是無法負擔的。由於生活成本高，加州是出了名難以負擔的地方。高於平均水平的工資給當地的住房市場帶來了追隨的壓力。如果沒有更多可負擔得起的住房選擇，工資較低的工人將永遠無法買房，成為終身租房者。
  • 房屋存量低：全州的地方政策不允許城市擴張，對住房開發有嚴格的政策。這也是造成可負擔房屋缺乏的一大原因。
  • 高租賃需求：因為加州周邊地區的房價太高了 大量的人被迫租房。低庫存=高需求。
  • “逃離城市”潮：自從疫情發生後，人們開始從大城市搬到郊區或小城鎮。有幾個因素推動了這一趨勢，包括遠程工作的可行性，更高的性價比和對戶外/開放空間的渴望。在被關在家裡好幾個月之後，可以說我們大多數人對喜歡居住地的價值有了新的認識。
  • 利率很低

加州投資房地產的最佳地區

加利福尼亞是一個巨大的州，擁有數百萬居民。因此，房地產市場將根據位置的不同而變化很大。自然，靠近洛杉磯和舊金山這樣的大都市，價格也會更高。

根據AttomData第二季度的2020年美國房屋可負擔性報告，三分之二市場的房屋升值速度超過工資增長速度。另一方面，洛杉磯、聖地亞哥和橙縣的年工資增長速度高於房屋升值速度。

加州（或任何地方）投資房地產最好的地方會有這三個指標：可負擔性、就業增長和人口增長。問題是，在加州是否有任何地方還能提供可負擔性、就業增長、人口增長？

以下是加州為投資者提供穩健住房市場的地區。

來源：Real Wealth Network

薩克拉門托縣/羅斯維爾（Sacramento County/Roseville）

薩克拉門托是加州的首府，這裡的地區經濟實惠，就業和人口增長強勁。阿登（Arden）和阿卡德（Arcade）都位於薩克拉門托縣，羅斯維爾（Roseville）是該都市區最大的城市之一。

這些地區的房價中位數為327,073美元（折合約222萬元人民幣）。薩克拉門托和羅斯維爾周邊的房價預計在未來三年內將增長高達33%。在薩克拉門托或其周邊市場購買投資房產，很可能為投資者帶來豐厚的回報。

聖貝納迪諾縣（San Bernardino County）

聖貝納迪諾縣部分地區的可負擔性在過去幾年中得到了改善，因為該縣一直致力於通過住房計劃來解決這個問題。就租金而言，這個都會區被認為是南加州租金較便宜的地區之一。對租房業主來說，好消息是租金每年增長5%，租房需求量大。房屋的價值也大漲，就在去年。

河濱縣（Riverside County）

河濱的房市與聖貝納迪諾的房市類似，但普遍要貴一些。今年8月，河濱縣的平均房價為45萬美元（折合約306萬元人民幣）。與去年此時相比，增長了近15%。

博蒙特（Beaumont）

博蒙特市位於南加州兩座最高的山脈（聖戈爾戈尼奧山 San Gorgonio 和 聖雅辛托山 Mt San Jacinto）之間的河濱縣。自2010年以來，該市人口增長超過38%，是該州增長第二快的城市。博蒙特的住房市場競爭激烈，很有可能是因為它比周圍的河濱和聖貝納迪諾大都會更實惠。今年8月8月，平均房屋銷售額為38萬美元（折合約258萬元人民幣），比去年增長了11%。

埃爾西諾湖（Lake Elsinore）

埃爾西諾湖位於河濱縣西部，是一個占地3000英畝的淡水湖，是加州發展第四快的城市。自2010年以來，有超過15,000名新居民搬到了埃爾西諾湖，使其人口增加了近32%。平均房價比去年上漲了10%。

科林加（Coalinga）

科林加是位於弗雷斯諾縣（Fresno County）的一個城市，雖然面積不大，但卻是加州發展最快的城市之一。附近有三所學院和大學，房價仍然是可承受的。上個月，房屋平均售價為19.4萬美元（折合約132萬元人民幣），比去年增長了1.6%。現在房市的競爭也不是超級激烈。

道格拉斯市（Douglas City）

道格拉斯城地區位於三一縣（Trinity County）雷丁（Redding）以西僅45分鐘車程，是加州淘金熱時期定居的山城。8月份，房屋平均掛牌價為32.2萬美元（折合約219萬元人民幣）。這很重要，因為這與2019年相比增長了17.4％。該縣的人口比大多數縣少，但隨著它靠近較大的都市而增長。

洛杉磯縣——聖佩德羅（San Pedro）

根據Redfin的數據，今年8月聖佩德羅的房屋成交均價為62萬美元（折合約421萬元人民幣），同比增長2.2%。其一半以上的居民都是租房而不是自有住房。不過，Zillow預測，未來幾個月，聖佩德羅地區的房價將開始下降。聖佩德羅的房價還是有點貴，平均租金為2500美元（折合約16976元人民幣）。

加州洛杉磯聖佩德羅（San Pedro）經過翻新的海灘風格別墅，建築面積134平方米，2臥2衛，房價約¥ 533萬。


相關文章：


來源：Real Wealth Network
編譯：Zoe Chan

讀完這篇文章，您應該至少對加州內提供回報機會的房市有一個不錯的了解。在加州的部分地區，完全可以買到一些租金需求高、升值潛力大的投資房。

加州仍然是投資房地產的好地方。歡迎點擊查看居外網上7.3萬套加州精彩房源，或留下您的聯系方式，讓居外為您在後疫情時代的資產保值提供全面、可靠的支援。

紐約樓市“高大上”光環褪色，未來還有投資潛力嗎？

作為美國第一大城市、聯合國總部所在地、全球金融中心——紐約市的國際影響力與地位毋庸置疑。在如此巨大、耀眼的光環之下，紐約市的房價一直處於美國、乃至全世界最貴的大都市之列，並不會讓人感到驚訝。

美國房地產服務公司世邦魏理仕（CBRE）在此前發布的《2020年全球生活報告》中，紐約市以平均64.9萬美元的房價輕松排到了第10位。而有著“皇冠上的明珠”美譽的曼哈頓區的房價更是“貴上加貴”，據美國房地產咨詢公司Property Shark的數據顯示，2020年8月份，曼哈頓區的房價中位數是98萬美元，遠遠高於紐約市68.5萬美元的平均值。

但世上沒有什麼資產可以永遠只漲不跌，紐約市的房價也不例外。事實上，美國房地產咨詢公司Zillow的房價指數顯示，2019年時紐約市的房價已進入高位平整期，而2020年肆虐全球的新冠肺炎疫情，以及越來越流行的居家辦公潮則進一步削弱了紐約市房價的上漲動力，尤其對曼哈頓區的衝擊最大，使得該地區房價出現了明顯的下滑，並有大量房產滯銷。

在經歷了長達十多年的牛市之後，紐約的樓市似乎再度進入了調整期，那麼這次又將會持續多久呢？

美國紐約柯克蘭（Corcoran Sunshine）地產經紀公司高級常務董事科代羅（Daniel August Cordeiro）對第一財經記者表示，他認為，目前（疫情帶來）的趨勢不會給市場造成永久性的變化，每當紐約（房地產）市場陷入停滯的時候，買家都會重新評估他們的優先選項。

“如果說我們在過去20年裡學到了什麼，那就是紐約（的房地產市場）是有彈性的，而且總是會反彈的。”科代羅如此說道。

紐約：新房平均8折

今年3~5月，紐約州是美國新冠肺炎疫情最嚴重的地區之一，6月之後才逐漸趨於穩定。

疫情讓居家辦公變得越來越普遍，加上“保持安全社交距離”等規定又極大限制了人們前往餐廳、酒吧等公共娛樂場所，博物館、電影院也長期處於關閉狀態，再加上經濟萎靡情況下導致的流浪漢與犯罪率的增加，這一切都使得大都市的魅力光環不再如以前那般耀眼。

國際房地產咨詢公司萊坊（Knight Frank）10月初發布的《全球城市住宅樓價指數》顯示，2020年二季度紐約市房價同比僅上漲了1.7%，在全球主要城市中只排在98位，明顯低於鳳凰城（+9.0%）、西雅圖（+6.5%）、明尼蘇達（+5.4%）和聖地亞哥（5.0%）等其他上榜的美國城市。

根據房地產咨詢公司Property Shark的統計數據，2020年4月紐約市的房產交易量只有1549套，與3月份的2909套相比出現了斷崖式暴跌，5月份更是僅成交了1337套。此後，隨著市場情緒回暖，7月份時回升至2343套，但8月份又再度下跌到了1893套，與去年同期相比銳減了45%。

同時Property Shark的數據還顯示，雖然6~8月期間的交易量整體上在回升，但房產交易價格的中位數卻在下滑，分別是71.8萬美元（6月）、68萬美元（7月）和66.5萬美元（8月），均不如去年同期的73.5萬美元、78萬美元和67.5萬美元。

科代羅對第一財經記者表示，紐約市新公寓的售價跌幅最為明顯，“比兩年前下跌了20~25%左右，整個市場的平均可議價範圍大約也有10%。”科代羅認為，當前市場上（新樓盤）的庫存量將會是未來五年內最高的，因為大部分正在開發或計劃中的新項目都會被凍結。

不過他補充道：“現在是挑選具有投資價值的房產的最佳時機，因為有很好的產品可供選擇，價格也很優惠。而在接下來的一年裡，庫存會逐漸下降，價格也會趨向穩定，有投資潛力的樓盤則會售罄。”

曼哈頓：人去樓空

據美國媒體報道，疫情暴發之後至今，紐約市大約有50萬人搬走，約占紐約市總人口的6%，而其中大部分人原先都居住在曼哈頓區。

美國房地產公司Douglas Ellima的調查數據顯示，今年8月，曼哈頓公寓的空置率升至5.1%（以往通常在1.5~2.5%之間），創下十多年以來的最高水平，空置數量攀升至創紀錄的15025套。此外，八月份簽訂的租賃合同相比一年前減少了24％，可供出租的房源則增加了166％；所有公寓的月租金中位數為3363美元，同比下降了4％。即使當前在曼哈頓租房平均可以享受到兩個月的免費租金，基本上也無需交中介費，但流出的人口仍明顯少於流入。

另外值得一提的是，6月份之後，美國樓市整體上出現了一波回暖，交易量反彈明顯，但曼哈頓區卻是例外。

據Douglas Ellima和房產評估咨詢公司Miller Samuel上周發布的一份聯合報告統計，三季度曼哈頓的房產交易量為1375套，環比二季度僅增加了1.3%，而與去年同期相比則暴跌了46.3%；與此同時，三季度曼哈頓待售的房源已激增至9319套，環比增加了49.7%，同比增加了26.8%，為2009年全球金融危機最嚴重時期以來的又一峰值。根據報告評估，市場消化當前所有可用庫存將需要20.3個月，同樣為2009年以來的最長時間。

報告還稱，當前曼哈頓樓市的交易量正在以蝸牛般的速度前進，買家能享受到的折扣是十年以來最高的。市中心大多數辦公室都處於關閉狀態，餐廳和文化、娛樂場所的運營大幅受到限制，同時可供購房者選擇的房源堆積如山，賣家如果要在這時候拋售，大幅降價是唯一的選擇。

紐約蘇富比地產公司（Sotheby’s Realty）的房地產經紀人David Xu表示，當前曼哈頓的租房市場非常不好，有1.3萬多套房子待租。曼哈頓的高端房地產市場更加嚴峻，其高檔公寓主要是公寓（Condo）與合作公寓（Co-op）。房價在400萬至1000萬美元之間的房子都是降價銷售。

“我聽說，有的高檔公寓售價比之前降了70％。賣不出去的房子數量是過去十年中最高的。” David Xu說道。

與之相反的是，紐約市臨近地區的房產受到了熱捧。據紐約周邊地區的房產經紀人們反映，近來郊區房屋的問詢和購買需求出現激增。Miller Samuel的數據顯示，與2019年相比，紐約市郊區的7月房屋銷售額增長了44%，其中威斯特徹斯特郡（Westchester County）的增長高達112%。

外國買家：缺席影響高端樓盤

近日世邦魏理仕發布的一份研究報告顯示，今年上半年全球資金對美國公寓的投資額同比下跌了49.2%，而二季度的跌幅甚至接近了80%。報告還提到，外來資金通常熱衷於對中高端房產進行投資，而紐約市一直是他們在美國首選的投資目的地。

綜合不同機構的統計數據，2019年外國投資者在美國樓市的投資額大約占總交易量的5%左右，對美國房地產市場的整體影響不會很大，但在中高端市場，情況則完全不同。

科代羅向第一財經記者透露：“曼哈頓新公寓中的三分之一都是由國際買家買走的，而來自中國的買家則占到所有國際買家的近一半，其他來自亞洲的買家還包括韓國和新加坡等，他們都是樓市生態系統中重要的組成部分。”

科代羅表示，2013年時中國買家的交易量還只占外國買家的約20%，之後便穩定增長，但今年受疫情、大選等多種因素影響，整體數字肯定會下降。

亞洲房產科技集團居外IQI執行主席奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，從今年上半年中國買家在居外網的詢盤量來看，美國樓市的吸引力並沒有消失，相反詢盤量同比2019年上半年還增長了26%。但奇米爾也表示，詢盤量並不能和實際成交量直接掛鉤。

“考慮到對疫情的擔憂、赴美旅行的困難、學生簽證的不確定性等諸多因素，我們認為，對身處美國之外的中國背景買家而言，今年在美國樓市的實際交易數量將低於去年。類似的情況也會發生在印度等其他亞洲國家的買家身上，但需求還是有的。”奇米爾如此說道。

但紐約房地產在未來真的還有投資潛力嗎？疫情給樓市帶來的變化會不會是永久性的呢？

對於這個問題，至少科代羅表現出了堅定的信心，他對第一財經記者表示，自己絕不會和紐約打賭，這是肯定的。從歷史上看，每一個市場周期都比上一個更高。

科代羅稱：“紐約是一個非常有彈性的地方。我從90年代開始就住在紐約，我見過不少的挫折和衰退。這次感覺像是一個暫時的停滯，在某種程度上就像2001年的‘9.11事件’一樣，經過一個令人疲倦的秋天之後，第二年春天電話開始響個不停，所有買家都在同一時間回來了。”

延伸閱讀：

來源：第一財經
撰文：吳將
責編：Zoe Chan

紐約房價一向是這個城市經濟的風向標，對全球投資人來說，也是資產保值的重要依據。未來美金將無可避免地貶值，紐約房產仍是避風港。疫情使得房價上揚趨勢被抑制，現在正是入市的窗口期。

居外網上現有2.6萬套在售美國紐約房源，歡迎點擊查看；或留下您的聯系方式，免費獲取美國投資置業咨詢等專業服務。

最新數據：新冠疫情如何影響日本房價？

對於希望在日本購買房地產的人來說，現在可能是時候入市“抄底”了——因為日本的土地價格正逐步下滑。

至少，最新的數據表明了這一點。新型冠狀病毒爆發使交易停滯，城市地區的土地價格已經下降，這種模式可能在全國範圍內擴展，導致明年公布的平均土地價格六年來首次下降。

據日本國土交通省上月底發布的Look地價季度報告顯示，今年4月至6月，東京、大阪、名古屋等主要都市圈100個密集開發的商住區中，有38個地區的地價出現下滑，只有一個地區出現上漲。該數據標志著自2012年以來，價格下降的地區數量首次超過價格上漲的地區。

專家表示，最新的下降可能成為市場變革的重要催化劑，規模可能與2008年雷曼兄弟倒閉引發的全球金融危機時相當。

以下是最新的數據，以及在未來幾個月可能對房地產價格產生的影響。

這份報告具有什麼意義？

該季度調查考察了東京、大阪、名古屋等大城市主要車站附近100個密集開發的商住區的地價趨勢。該數據被認為是日本各大城市房地產市場趨勢的領先指標。

Look報告顯示，由於持續發展和入境旅游需求的增加，今年年初之前，城市地區的房價大多穩步上升。

隨後，新冠狀病毒疫情爆發。

今年一季度，報告檢測到的城市地價出現了2014年以來的首次下跌，反映出消費稅從去年10月開始上調，以及入境旅游者銳減導致酒店和百貨業不景氣。不過在監測的100個城市地區中，大部分地區的地價仍在上漲。

然而，在第二季度，土地升值的城區數量從上一季度的73個銳減至僅有一個——宮城縣仙台站前的商業區，那裡正在進行大規模的再開發項目。

在接受調查的100個商住區中，有38個地區價值下降，而三個月前的報告中，有4個地區價值下降，六個月前為零。

其余61個地區沒有變化，比上一季度增長近3倍。包括東京歌舞伎町、大阪心齋橋和難波等著名商業區在內的8個地區貶值3%至6%，出現了自2011年第四季度以來的首次如此大幅的下跌。

日本全國地價排名前20位

“由於新冠肺炎大流行，潛在的房地產買家保持了’觀望’的態度，許多地區的交易停滯不前。對酒店和零售店需求量大的地區受到新冠病毒危機的重大影響，由於利潤率可能降低，需求量有所萎縮，”土地部在一份聲明中說。

房地產分析師山下和也（Kazuyuki Yamashita）認為，“最新的數據代表了一個戲劇性的變化，顯然標志著日本房地產價格疲軟的預兆。Look報告是一個領先的指標，在這些主要城市地區檢測到的下降將對主要城市的郊區產生連鎖反應，然後再到區域城市。”

投資者應該准備迎接多大的跌幅？

在過去的30年裡，日本經歷了土地價值的急劇下降，20世紀90年代泡沫經濟的破滅、2008年金融危機和2011年東日本大地震都給日本帶來了重大影響。

有分析人士稱，新冠病毒對房地產價格的影響可能會像2008年金融危機或泡沫經濟後遺症一樣嚴重，但短期內大幅下跌的可能性很小。

不動產經濟研究所8月的調查顯示，7月份東京都內的公寓均價仍然很高，在6000萬日元（折合約384萬元人民幣）以上，與30年前泡沫經濟破滅時的峰值價格相當。

“房價不會輕易變便宜的原因有很多，但基本上公寓開發商如果降低他們以高成本建造的公寓價格，就會遭受損失，”山下先生說。

那麼，准買家是應該現在出手，還是等價格降下來呢？

2008年金融危機後，許多日本銀行被迫抑制貸款。這促使許多陷入困境的中型開發商采取清算銷售的方式，導致公寓價格急劇下跌。

但由於現在很多中小型開發商紛紛倒閉，公寓的供應量一直比較少，其價格一直穩定在高位。

“現在，所謂的七大公寓開發商——包括三井、三菱、住友、大京、野村、東急等穩定的企業——控制著市場70%到80%左右的份額，即使銷售停滯不前，他們也不可能輕易拋售公寓，”山下說。

但有跡像表明，翻天覆地的變化即將發生。

山下說，由於酒店的利潤率較高，在購買優質地段的土地（例如距離火車站步行5分鐘以內的地段）時，住宅開發商通常會輸給酒店。但現在酒店已經受到疫情的沉重打擊，住房開發商開始以更便宜的價格收購優質土地。

“在這些高檔地塊上開發的更便宜的公寓將在一兩年內進入市場，”他說。“盡管受到冠狀病毒的影響，但日本的基本面並沒有那麼弱，所以不要指望價值會急劇下降20%、30%甚至50%。如果您有真正想購買的房產，那麼我想說，您最好現在就毫不猶豫地買下它。”

延伸閱讀：


編譯自日本時報
責編：Zoe Chan

轉“危”為“機”，現在就抄底日本房產吧！

在日本尋找您的理想住宅，或在下方與居外聯系，我們將提供全面的支持，共您一起發掘日本房市的抄底機遇及增值潛力。

移居泰國的中國人5年大增31%！曼谷華人聚居在哪區？

泰國公寓租賃市場在過去5年中發生了明顯的變化，不在中央商業區（CBD）但有捷運線覆蓋邊緣區域的公寓正受到越來越多“新移居海外者”的青睞。如果在以前每每說到“移居海外者”或在泰國工作的外國人，我們首先想到的會是日本人。但現在再提同樣的問題答案可能就不一樣了。據外勞就業管理部門最新統計數據，過去5年移居泰國工作的日本人減少了22%，同期菲律賓人和中國人卻分別增加了38%和31%。

盡管移居泰國工作的菲律賓人和中國人呈現增長勢頭，但如果僅從總人數看，日本人依然是移居泰國工作人數最多的。地產咨詢公司世邦魏理仕泰國（CBRE）發現，目前移居泰國工作的日本人從2015年峰值的36,666人，減少到了2020年第三季度末的28,560人，占移居海外中總人數的18%。而菲律賓人和中國人分別比2015年新增了38%和31%。目前在泰持有工作簽證的菲律賓人共計18,472人；中國人共有25,811人。

從從事的行業分布來看，在泰工作的日本人大部分從事的制造業、出口、零售和汽車。這與過去很多年日本是泰國最大境外投資國有關，泰國是日本汽車業重要的海外生產基地之一。很多日本高管和技術人員會跟著母公司在泰國投資建廠，並對當地人員進行培訓。但隨著泰國工人技術嫻熟以及工人薪資上漲後，他們正在向越南和柬埔寨轉移投資。而這也是在泰日本人減少的原因之一。

而近5年來中國投資大量進入泰國後，移居泰國工作的中國人隊伍也逐步壯大起來。他們主要集中在中企，比如，輪胎類制造行業、出口行業、零售行業以及汽車行業。中國長城汽車收購通用雪鐵龍泰國工廠。因為貿易戰影響，很多中國企業將泰國等東南亞國家作為規避關稅制裁的理想地。

至於在泰工作的菲律賓人則更多從事教育行業。像在，曼谷國際學校、雙語學校，甚至是一些條件較好的公立學校，都喜歡聘請菲律賓外語老師，因為除了擁有一口流利的美式英語外，薪水卻比歐美國家外教還低。

對於地產開發商來說，這是個值得關注的變化趨勢。因為不同地方的人有不同的生活和消費習慣。這在中國人和菲律賓人高度集聚區就可以看出，中國人主要以中國駐泰國大使館區中心尋找公寓，拉瑪9、拉差達路已經成為移居泰國的中國人最集中的區域。這裡有完善的配套服務設施，購物中心、中餐廳、地鐵、交通便利，租金相比CBD區更便宜。而菲律賓人則喜歡在素坤逸路BTS捷運尾部的On Nut區為主。

IDEO RAMA 9 – ASOKE為曼谷唯一城市雙CBD交彙處，兩大新興CBD區域是各大商業、娛樂中心、購物中心、領事館等場所的所在地。位於拉瑪九路上，項目到地鐵MRT拉瑪九站約450米。


延伸閱讀：

來源：泰國中華網
責編：Zoe Chan

想了解泰國華人區的更多房源？請您留下聯系方式，居外團隊將馬上回覆。

砍斷搖錢樹：為何中國留學生再不想去澳大利亞了？

長期以來，澳大利亞借著中國經濟發展的勢頭，經濟也獲得連續增長的動力。今年6月份，英媒就曾表示，對於澳大利亞來說，中國市場是無法被輕易取代的。說到中國市場，很多人想到可能是澳大利亞鐵礦石、煤炭、牛肉和葡萄酒等。

事實上，除了這些常見有形商品之外，依托著中國市場的澳大利亞教育和旅游業也得到了蓬勃發展。近期，澳媒就曾表示，澳洲大學在國際排名之所以能飆升，“全靠中國人”。數據顯示，大量中國留學生的湧入，為該國貢獻了約三分之一的國際教育收入，可見吸引中國留學生的重要性。

然而，據《澳洲財經見聞》8月27日報道，中國留學生對赴澳留學的興趣已經急劇下降，僅今年5月份，澳洲離岸學生簽證申請數就暴跌了88%。受此影響，2019-2020財年中，申請數同比也下降了33.5%。

內政部數據顯示，澳大利亞自1月至7月僅從潛在的海外學生那裡收到了72,397份學生簽證申請，為去年同期總數的40％。自4月份澳大利亞進入全國停頓狀態以來，這種下降尤為嚴重。在往年為高峰月份的6月，與去年同期相比，申請減少了30,000份，目前在海外的學生只提交了4,062份申請。

圖表：海外的國際學生簽證申請人數大幅下跌

要知道，澳大利亞8大高校的留學生中，中國留學生占比近70%，可見此前中國留學生也非常青睞澳大利亞。那麼，為什麼如今的態度會完全反轉呢？

越來越多的證據表明，不僅是邊境封鎖將國際學生拒之門外，而且他們在疫情大流行期間受到的待遇讓他們也不想來澳大利亞。剝削、種族主義和缺乏政府支持都促使國際學生對澳大利亞的幻想破滅，並且開始將目光轉向歐洲國家。

移民工人公平倡議組織（Migrants Workers Justice Initiative ）9月發布的一項針對5,000多名國際學生的調查發現，與疫情大流行之前相比，現在有59％的受訪者不太可能推薦澳大利亞作為學習目的地。中國學生的比例甚至更高，有76％的學生將奉勸其他人不要赴澳留學。針對國際學生的種族主義也很猖獗，近四分之一的受訪者稱，他們受到言語上的種族歧視，而這一比例在來自中國的受訪者中占一半以上。

報道稱，教育業已經成為澳洲一大支柱產業，總產值高達340億澳元，而作為澳洲大學的“搖錢樹”，中國留學生貢獻了約三分之一的收入，即大約113億澳元（約合563億元人民幣）。如今，“搖錢樹”不來了，對澳洲教育產業的影響可想而知。

參考來源：金十數據、ABC中文
責編：Zoe Chan

歡迎點擊【居外百科︱澳洲留學】，閱覽更多澳洲留學實用資訊；或向我們提交查詢表格，居外的專業團隊會馬上與您聯系。

純干貨！投資日本房產的8條必備知識

在2020年全球經濟增速放緩的背景下，如何做好資產全球化的配置，抵抗經濟貿易環境的不確定，以及單一資產貶值帶來的縮水效應，保證資產的保值升值成為了投資者綿連的嚴峻問題。

而在幾大類投資中，日本房地產正逐漸成為中國投資者目光聚集的投資熱地，為何？

日本作為亞洲最發達的國家，它具有跟歐美國家類似的完善的產權制度，而且經濟平穩，在資產上風險性很低。

不說別的，光是永久性產權、避險性強、穩定收益、還有完善的教育醫療體系、包括東京奧運會、世博會、大阪賭城等新項目不斷上馬這些條件，就完全有理由讓我們去投資日本房產。

那麼投資日本房產一定會遇到的問題有哪些呢？別著急，接著往下看。

Q1 外國人在日本可以買房嗎？

在日本投資房產是不限國籍的，直白的說，只要你有錢就可以在日本投資房產。日本全國的房地產買賣全部都由日本不動產協會監管，有宅地建物交易法作為指標。所有交易過程和日本人一樣。不會因為是外國人會有區別對待的情況。

另外，日本的不動產市場相對比較成熟，對於購買房產的一方更是有可靠的保障制度，因此會是較為安全的一種投資方式。請收下這份外國人在日本買房的全能指南。

Q2 日本房產和中國一線城市相比，哪更具投資價值？

日本房產近年來也受到很多中國投資者的關注。對於廣大投資者朋友來說，國內的房子已經可以滿足自住剛需，那麼海外購房的目的如果不是有特別的需求，比如新移民登陸或者留學居住，通常都是用作投資。

投資又看重回報，那麼日本的房產投資回報率怎麼樣呢？ 以大阪為例，這裡的房產回報率其實要高於國內的北京、上海等一線城市，即使在世界城市中也能排名前列。

而國內除了中國香港的淨租金收益率突破了2%，北上廣深等城市一線城市的收益率均低於2%，這已經是內地市場房產投資的天花板，跟日本房產收益率還存在較大的差距。

Q3 投資者的家人能來日本生活嗎？

如果想通過在日購置房產來實現長期居留，購置房產後可以考慮注冊公司、取得投資經營簽證的方式。

2016年日本推出了經營管理簽證，鼓勵外國人以投資的方式在日本國內成立公司，帶動日本經濟。

當公司法人代表成功申請投資經營簽證之後，可陸續為配偶及子女（18歲以下）申請在日本長期居住簽證，都和日本人享有同等福利待遇。

那麼，如何在日本獲得經營管理簽證？居外送上最全指南。

Q4 日本的房子面積怎麼看？

中、日房子面積算法大有不同！國內的房子面積為建築面積，人們偏向房子的面積越大越好；而日本房產的面積指的是使用面積，不包括陽台。日本的使用面積相當於國內建築面積的70%~80%。

另外，在日本購置的投資房更多的是傾向購置日本的單身公寓，因為更容易出租，且回報率更穩定。

Q5 房齡是越小越好嗎？

在國內，人人都偏愛投資購置一手房或較新的二手房，比較嫌棄年代久遠的老房子，認為房子不牢固或者樣式比較破舊；而在日本，不管多老的房子都感覺很新，所以不用太關注房齡問題，要知道日本二、三十年前的房子比我們十年前的房子保養得還好，舊房（一戶建）還可以進行改造。

Q6 抗震建築材料如何選擇？

日本對建房子時的建築標准是十分嚴謹的，必須獲取房屋所在城市市政府出具的房屋建築許可才可建樓，基本以矮樓木制建築為主。另外，日本國的多層建築的抗震標准和新技術，當之無愧世界第一。

在日本，建築構造分木造、輕量鋼骨造、鋼筋混凝土造（RC構造）、鐵骨鋼筋混凝土造（SRC構造）等幾種類型。

如果從建築的結構來說，確實SRC會比RC優越一些。但RC結構也和SRC同樣，隔音好，又耐火耐震。由於SRC的建造工程復雜，成本很高，這會直接體現在房屋售價上，且租金也會隨之提高。

如果講究性價比，那麼RC結構更好；如果講究結構，那麼SRC結構會更好。

另外，在1981年（昭和56年）後，日本定義了房子建造的基准被稱為“新耐震基准”。最新的變化是提高了建築物耐震的程度，只要是1981年後建造的建築不管是RC還是SRC，大家請放心都符合這一標准的。

Q7 房屋只有朝南是好的嗎？

在國內購房，大家會特別注重朝南朝北等朝向問題，畢竟朝向問題會間接影響到房價的漲幅；而在日本，朝向並不是重要的，日本買家更關心房型的位置能不能看到美景。所以一般鄰近知名景點的高級公寓樓相比其他公寓樓會更貴。

另外，比起朝向，日本人更講究交通便利程度，周圍生活設施情況，以及治安是否良好。

Q8 頂樓不受歡迎嗎？

很多客戶擔心頂樓房間下雨天漏雨，也擔心太陽直曬室內溫度高。

首先確實頂層由於沒有遮擋物，比起別的樓層室內溫度會略高，但這也意味著頂樓的采光條件比較好。每個公寓屋頂上都有排水系統且有塗層。高樓層不易被偷窺，更好地保護了隱私。另外，由於頂層沒有上層，無需擔心腳步聲等噪音。

總的來說，在日本頂樓的房間是十分受歡迎的。

延伸閱讀：


綜合整理自知乎及互聯網
責編：Zoe Chan

2020-2030年，日本迎來了“十年黃金期”！投資日本房產並長期持有，可以分散風險，是資產保值增值和避險的絕佳選擇。

在日本尋找您的理想住宅，或與居外聯系，我們將提供全面的支持。

美國EB-5簽證再次延期3個月 2021年配額大幅增加85%！

美國國務院在其10月的簽證公告中表示，2021財年（周四開始）將開放創紀錄的261,500張移民簽證。因為EB-5項目占移民簽證配額的7.1%，所以這個項目未來12個月裡可以分配到18,567張簽證，而以前則是1萬張。

疫情導致的領事館關閉和服務縮減使得2020財年大量的親屬類簽證沒有用完，所以所有職業雇佣類簽證的年度配額會大幅增加，包括EB-5。

“在EB-5項目的歷史上從來沒有分配到這麼多簽證，”位於密爾沃基的EB-5專業公司First Pathway Partners本周在其時事通訊中寫道。

對於那些處於排期的國家的EB-5申請人來說，這是一個值得歡迎的消息，因為配額增加意味著每個國家的申請人可以分配到的簽證數量相較於以前可以增加85%。在EB-5項目中，每個國家只能占7%（大約700張簽證）的配額。

在過去幾年裡，這導致項目申請人主要來源市場，比如中國和越南，出現了嚴重的積壓，簽證供不應求。

First Pathway Partners表示，中國、印度、越南，“在一個財年裡可以額外獲得600張簽證。此外，擁有大部分最早有限日期的中國可以收到比以往更多的剩余簽證。如果其它國家使用6,000到8,000張簽證的話，中國就可以得到1萬多張！”

如果EB-5申請人可以用到新增的簽證，那麼排期國家的等待時間就可以下降數年的時間。此外，2022財年的簽證配額還可以進一步增加。

“如果特朗普關於親屬類簽證的行政令在2021財年大部分時間繼續有效，然後親屬類簽證又沒有用完自己的簽證，那麼2022財年還會空出更多的簽證，進一步減少EB-5的排期，” First Pathway Partners表示。

再次延期3個月

在美國國務院發布其簽證公告的同一天，美國國會通過了一項繼續決議案（Continuing Resolution），保證聯邦政府能夠正常運行至今年12月11日，這意味著EB-5區域中心項目在這個日期之前都維持原樣。這是不到4年內連續20次短期延期。

“當然了，”EB-5專家Suzanne Lazicki在其博客上寫道，“政府中沒有人想到了EB-5。區域中心項目根據撥款法案經常延期，除非有人刻意去改變它。考慮到有其它議題在爭奪華盛頓的注意力，考慮到移民局完成了此前推動EB-5立法的重大‘改革’，有人刻意去改變它這不太可能。”

區域中心項目授權歷史

美國移民律師協會（EB-5行業重要的游說組織）的執行理事Aaron Grau發文警告，盡管他的協會“非常感謝EB-5區域中心項目沒有終止，但是國會和政府需要承擔更大的領導角色來實施改革，最終實現項目的長期授權。如果國會和政府繼續這種短期授權循環，項目的潛力將難以開發。”

更多【美國移民百科】資訊：


來源：投資移民知情者
責編：Zoe Chan

EB-5投資移民，申請條件及過程非常簡單，只要投資90萬美元，並確保相關投資項目能為當地人創造10個全職的工作機會即可。

有興趣了解更多美國投資移民嗎？歡迎留下聯系方式，居外移民專家馬上為您提供專業的支援。

後疫情時代 紐約房價究竟降了多少？｜居外專欄

最近我被問到的最多問題是，紐約房價降了嗎？降多少？房價是否已經觸底了？

之前我的文章和大家分享了疫情期間紐約房市的變化，但我的確很少直接談到紐約房價到底受疫情影響有多大。

為什麼我沒有直接談房價呢？首先房價的差別太大了，紐約市五大行政區，每個區的房價走勢完全不同，就是同一個行政區各個社區的房價變化也存在很大差異。

其次房價數據比市場的實際狀況要延遲3-4個月。你看到九月份的房價報告，基本反映的是3、4個月之前，也就是五或六月份時候簽約的交易。因為當一個房產簽訂買賣合約時，房價是不會被披露的，只有等房子過戶並登記到政府網站，成交價才會正式披露，一個房子從簽約到過戶一般需要3-4個月，因此市場上關於房價的報告都滯後了幾個月。

比如今年五月份，紐約總體房價的中位數是705,000美元，比2019年五月上漲了4％。五月恰恰是紐約疫情最嚴重的時候，房價不可能比去年同期更高。實際上五月份房價數據體現的大多是一月份或二月份簽訂的交易，而今年的一月和二月，紐約房市從低谷開始反彈，房價比去年同期有所上揚。

雖然房價數據有所滯後，但大致還是能反映市場實際狀況。我根據紐約房地產協會REBNY、Douglas Elliman以及Property Shark等公布的數據，加上自己在市場上的第一手觀察，綜合分析一下紐約房價在疫情期間的變化，給大家做個參考。

如果要了解疫情最嚴重的四、五月份期間，紐約房價的真實情況，我們可以參考七月或八月份披露的房價數據。根據Douglas Elliman的報告，今年七月份紐約的房價中位價為680,000美元，八月份房價又比七月份下降2％，中位數是665,000美元。和去年同期相比，今年八月紐約房價中位數比去年八月只下降了1%。

這是紐約總體房價趨勢，實際上不同行政區，房價變化差別還是挺大的。

曼哈頓是受疫情影響最嚴重的住宅市場，八月份曼哈頓房價中位數比2019年八月下降了5％，達到977,500美元，跌破了100萬，去年八月曼哈頓房價中位數是103萬。

皇後區八月的房價中位數為553,400美元，比去年同期還增長2％。

布朗士的表現更為驚喜，八月份房價的中位數452,000美元，比去年同期上漲了13％，今年頭八個月布朗士房價比去年同期增長9％。

布魯克林區的房價波動比較大，今年前六個月平均房價中位數是750,000美元，比2019年上半年高出3％，但八月份的房屋中位價下跌到691,631美元，比去年同期下跌了8%。

從上面這些數據我們可以得出這樣一個結論，疫情期間雖然每個區的房產交易量都大為減少，但房價走勢不盡相同，像皇後區和布朗士，房價不降反升，而曼哈頓和布魯克林的房價下跌也比較溫和，平均的降價幅度都沒有超過10%。

另外還有一組數據也很有參考價值，那是紐約著名地產公司Halstead的銷售總監Fritz Frigan做的調查。他對紐約2000多名經紀人發出問卷調查，詢問買家的第一次報價和掛牌售價存在多大差異，有多少賣家接受了第一次報價，有多少賣家拒絕了第一次報價。

從7月1日至8月15日的179個問卷中發現，賣家可以接受的首次報價比要價低5.65％，而布魯克林的賣家僅接受首次報價低於原價1.93%。而低於原價10%的第一次報價，幾乎都被賣家拒絕了。這個調查很有意思的地方在於，賣家和買家在對房價的認知上還存在較大的落差，買家認為疫情期間房價會大跌，但賣家降價的幅度沒有買家想像的大。

另外還有一組數據體現的是賣家把房源放到市場後，主動降價的比例有多高？隨著紐約上市房源創新高，而交易量還沒有完全恢復正常，因此賣家面臨較大競爭，很多賣家紛紛主動降價。與2019年8月相比，今年賣家主動降價幅度更大。例如，曼哈頓上西區在2019年8月的主動下調價格的房源為76個，今年8月躍升至159個，增長109％。

房源主動降價最多的五個社區

我上面列出的這些數據和例子，從各種角度分析疫情期間紐約房價的微妙變化。我的結論是，紐約在疫情之前已經處於房地產的下行周期，房價已經比高峰期下降不少，疫情只是讓房價在低谷徘徊更長一段時間。由於紐約總體經濟基礎還是比較穩固，加上政府對個人家庭企業的大力度資金救助，以及超低利率的加持，都使得紐約房市仍然保持一定活躍度，尤其剛需市場，不存在買家遍地撿便宜的情況。

這就是我們為什麼經常會在民間聽到，不論是地產經紀還是買家都在議論，房價沒有大跌啊，賣家沒有降價很多啊……這樣情況。

但是在紐約有一個特定的房地產市場，疫情對房價的影響還是非常大的，那就是曼哈頓500萬以上的高端房產這一塊，尤其是庫存量過剩的新樓盤，在這個檔次的房源中，其降價幅度往往超過10%，甚至達到50%。

紐約超豪華公寓鼻祖One 57

比如曾創下一套公寓售出一億美金紀錄的曼哈頓高端樓盤One 57，它售價的高峰期是在2014年和2015年，當時這個大樓的平均尺價都高於5000美元一平方尺，二臥單元售價動輒都在1000萬-1200萬之間，而現在這些公寓的售價都在550-650萬之間，比高峰期下跌了50%左右。實際上這個大樓的價格最近幾年已經逐漸回歸理性，比如2016成交的公寓折扣在35%左右，2018年成交價折扣在20%。現在這個大樓的賣家定價已經比較趨於合理，折扣估計在10%-15%之間。

目前市場上降價最多的五個房源

很多人都在問何時是紐約高端房產價格的最低點，我認為低點會在2020年第四季度出現，主要原因在於疫情後果已經逐漸明朗化，疫情也加劇了高端房產從前幾年的高峰期向理性價格回歸，部分賣家認賠退場，買賣雙方逐漸拉近差距。我和不少曼哈頓資深地產經紀也交流過，我們一致看法是，高端房產在疫情前已經非常疲軟，房價已經在相對低點再碰到疫情衝擊，開發商和賣家基本紅利盡出，這種情況在曼哈頓是非常少見的現像，現在買家掌握著很多談判手段和議價權。但這種局面能夠維持多久，很難說，但可以肯定的是，對那些等待紐約經濟崩盤、房地產潰敗的抄底投資人來說，這種情況大概率不會在紐約出現，有關這一點在我之前文章已經分析過了。

紐約州長庫默宣布紐約州成立疫苗獨立監測委員會

紐約州長庫默宣布，紐約州將成立自己的疫苗專家監測委員會，最嚴格檢驗未來疫苗的安全性，並力爭讓紐約州所有居民第一時間注射安全疫苗，成為全美第一個疫情清零的州。近20年的幾次危機都證明，一旦社會經濟秩序恢復正常，紐約房市都是最快復蘇的那一個。

更多【安家紐約】陳東的精彩內容：

 

【安家紐約】節目制片人/主持人陳東
聚焦紐約房地產熱點話題
聯系郵箱：donchen0124@gmail.com
微信號：doncmrbi

 

居外網上現有2.6萬套在售美國紐約房源，歡迎點擊查看；或留下您的聯系方式，免費獲取美國投資置業咨詢等專業服務。

加拿大登“全球最接受移民國家” 將重啟父母移民申請

據一項新的全球性調查顯示，加拿大是全球最接受移民的國家，排在第2及第3位的分別為冰島和新西蘭，美國排名第6。盡管加拿大和美國在移民政策上現在截然相反，但兩國仍是高度接受移民的國家。

據《加拿大移民通訊》（CIC News）報道，總部位於美國的分析及咨詢公司蓋洛普（Gallup），於2019年進行了一次大規模的民意調查，涵蓋全球145個國家，每個國家約有1千人接受電話或面對面訪問形式的調查。

受訪者被問及他們認為，移民居住在他們的國家、成為鄰居，與他們的家人結婚，是好事還是壞事。蓋洛普將受訪者對這3個問題的回答創建“移民接受指數”（Migrant Acceptance Index），每個國家獲得0至9分的得分。分數越高，表示該國家對移民的接受程度越高。

加拿大在所有參與調查的國家中得分最高，獲得8.46分。美國以7.95分排在第6位（見附表）。

加美兩國的新排名都較2017年有所上升，當年加國排第4，美國排第9。從2017年以後，兩國的移民政策走上了相反的道路，本鼓勵更多移民，而美國政府則推行保護主義。盡管如此，兩國公眾對於移民的觀點似乎都相對積極。

父母祖父母移民申請將重開 采抽簽制度

據加拿大《星島日報》報道，加拿大聯邦移民部周一（10月4日）宣布重新開放父母祖父母移民申請。該申請類別將於10月13日開放，為期三周，直到2020年11月3日，希望擔保其父母和祖父母赴加拿大的公民和永久居民，可以在網絡提交表格。移民部收到所有申請表格後，將實行抽簽制，向幸運中簽者發出邀請。本年度共有1萬個名額。

原本每年初開放的父母祖父母移民類別，受到疫情影響遲遲被耽擱，直到現在才公布細節。

去年有2萬個名額，實行先到先得方式，短短8分鐘時間就額滿了。今年移民部恢復過去曾經采用過的抽簽制度，但只開放1萬個名額，到2021年則會開放3萬個名額。

先到先得的制度行之多年，過去申請人會在移民收件中心的門口徹夜排隊，或付錢給快遞者或移民律師顧問來為他們服務。這樣的制度被批評後，政府改用抽簽制度，不過仍有大量抱怨聲。因為他們無法順利進入網站，或填寫得不夠迅速導致錯失申請機會。一些人批評，例如殘疾人或有識字問題的人，或居住在互聯網連接速度緩慢地方的人，都成了弱勢族群，根本搶不到位子。

因為有人簽運很差，可能終生都會抽不中，所以也有人建議在抽簽系統上增添“加權”制度，可以根據他們曾提出過的申請次數來增加個人抽中的機會。移民部表示，政府會繼續改善申請系統。

移民部並強調，加拿大公民和永久居民還可以通過申請“超級簽證”，將父母和祖父母帶到加拿大，該簽證允許多次入境，最長可達10年。

更多加拿大【居外百科︱加拿大移民】資訊：

來源：加拿大都市網、中國新聞網
責編：Zoe Chan

有計劃移民加拿大，但不知道如何規劃和辦理申請？

提交您的查詢，居外的投資移民團隊會馬上為您提供個人化的咨詢服務。

第二季度，日本房屋市場初現回暖跡像｜居外專欄

由於受新冠疫情的影響，入境日本的旅客數量急劇下降，疊加去年10月起消費稅增加的原因，日本的酒店和百貨業出現低迷。同時，房地產投資交易也出現停滯，今年第一季度以來日本城市土地價格出現了自2014年以來的首次下降。

根據調查數據顯示，四月至六月，東京、大阪、名古屋和其他主要城市的100個高度發達的商業和住宅區中，有38個的土地出現下降，這是自2012年以來，價格下降的地區數量首次超過價格上漲的地區。這項被認為是日本主要城市房地產市場趨勢的領先指標，直到今年年初，都由於持續發展和入境旅行需求的增加，保持著持續的穩定增長。

日本建築工程狀態——私人住宅

（單位：十億日元）

在今年的前六個月中，日本的住宅開工量比去年同期下降了11.4％，公寓的供應一直保持在相對較低水平。數據顯示，第二季度，東京房價同比增長1.28％，比上一年的0.94％的同比增長有所改善；而在第一季度，該房價數據為下跌了0.86％。東京新公寓的平均價格，在2020年第二季度，同比增長5.34％，比去年同期的1.65％的下降，有大幅度的提高。

目前日本七個主要公寓開發商（包括三井，三菱，住友，大京，野村等），控制著大約70％至80％的市場，預計其不太可能輕易進行價格傾銷。盡管面臨的新冠疫情不確定性依然存在，但日本的基本面可能並不會像有些觀望者想像的那麼脆弱，因此，期望房產價格出現急劇大幅下降的可能性並不會太大。

 

風險披露：
本公司提供的環球市場、日本房地產市場等情況和分析，並非以發行的產品為參考，只旨在提供信息給投資者以了解市場和進行投資決策思考。市場情況瞬息萬變，上述情況和分析不能確保其內容和引用的數據的正確性，也非作為任何特定投資產品，策略，計劃的建議或推薦。

 

資深金融專家陳柏軒
帶您疫後尋寶，全球創富
聯系郵箱：cs@brainbridge.com.hk