1歐元買房，撿漏還是陷阱？

撰文：李曦子

1歐元可以買什麼？

一杯咖啡，兩根法棍，三聽可樂。

你很難想像，在地中海最大的西西裡島上，1歐元可以買一套房。

如今，又有兩個意大利小鎮設立1歐元售房網頁，方便心存疑慮的潛在客戶選房、看房，希望以此吸引更多外來人口定居當地。

當地時間4月15日，那不勒斯附近尊戈利鎮鎮長保羅·卡魯索對CNN表示，“我成立了由青年志願者組成的特別任務組，能夠協助買家選房，並與合適的建築企業商談房屋翻修事宜。”

那些“白菜房”們

事實上，不光是意大利，近年來，1塊錢購房的消息屢見不鮮。2015年，意大利西西裡島的小鎮就開啟了“1歐元購房”的計劃；加拿大新不倫瑞克省的小鎮也曾以1加元出售地皮；英國的斯托克市的上千套空置房曾以“1英鎊1套”對外兜售⋯⋯

值得注意的是，這些房子價格雖然誘人，但大多地處偏僻，同時有很多附加條件，大多是當地政府希望借助社會力量進行社區翻新，促進地區繁榮。比如在西西裡島的山頂小鎮桑布卡，新房主必須在3年之內以不低於1.5萬歐元的資金對房子進行翻修，否則房產將被收回，翻新審核通過前，購房者還需繳納5000歐元的押金。

在美國，曾經風靡一時的“只要1-100美元，便可以買走一套底特律的房子”，吸引了眾多中國投資者。實際情況卻是，房子雖然便宜，但破舊、社區治安不好、犯罪率高。

據悉，美國房產市場中有許多不良資產，一般指價格遠低於市場價的房屋，如銀行屋、法拍屋（銀行或者借貸方通過法律手段收回的房產，且沒有在拍賣會上成功售出的房產）等。

銀行會把這些房屋交給房屋中介機構銷售，而這些房子在所有權、房屋質量等方面都存在相應問題，投資者在購買前都需做好功課。

此外，有統計稱，在美國買房，購房者需繳納一次性的房產交易稅、律師費、產權保險費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費等，一般累計占房價的3%至5%。

在日本一些偏遠的鄉村或城市郊區，由於人口老齡化嚴重，人口淨流出導致該地區房屋空置率高，地方政府推出房子免費送政策，以促進人口回流，吸引外來定居，增加地方稅收。房子雖然免費，但也需要滿足比如翻修、永久居住等條件，另外還需要支付固定資產稅、都市計劃稅等，子女繼承房產還要繳納高額的遺產稅。

中國買家轉向東南亞

上述提到的海外超低價房實際上大多是吸引買家的噱頭，隱藏在背後的政策風險亦不容小覷，這樣的房子並不是多數中國買家海外投資的首選。

全球海外房產中文平台居外網董事CEO羅雪欣在接受《國際金融報》記者采訪時表示，中國海外房地產買家一度以高淨值人士為主，但近年來，中產階層人士逐漸增多。“他們大多考慮的是資產多元化，孩子留學，加上國內資金外出管控嚴格，因而對價格非常留意，所以海外購房目的地呈現向價格實惠的東南亞和歐洲轉向的趨勢”。

居外網數據顯示，2018年最受中國買家歡迎的海外購房目的地首次從美國變成了泰國。中國人在泰國詢盤的中位數房價為12萬美元/套，此外，價格更低也受中國買家關注的市場還有柬埔寨、菲律賓、越南，詢盤的房價中位數分別為8.6萬美元、7.8萬美元、10萬美元。中國買家在東南亞國家購房的主要區域集中在首都及發達城市，地段臨近交通樞紐、大學及商業中心。

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“中國買家絕非只盯著房價低這一點，中國房地產市場這些年的增長與發展培養了一代精明的房產投資者，他們會考慮目標國家的GDP增長率，中國與這些國家關系的穩定程度等。特別是中國‘一帶一路’倡議惠及東南亞國家，使中國買家有理由看好東南亞房價的未來增長潛力，”羅雪欣說。

泰國甲米府美麗白沙灘邊上的夢幻別墅。這棟六臥七衛的別墅總面積600多平方米，設施家具齊全。每間臥室都配有套內衛浴，另有一個帶大型按摩浴缸的單室客用私人別墅。建築占地2800平方米，有一個美麗的、郁郁蔥蔥的熱帶景觀花園和一個非常漂亮的室外廚房以及大型游泳池。現定價在870萬元，這樣算下來一平米也就一萬多，這可比現在國內一二線城市的房價劃算太多了。
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越南鐵成房產經紀公司負責人劉鐵成告訴《國際金融報》記者，“在2016年初剛到越南開展業務時，越南的房價非常便宜。胡志明市作為越南第一大城市，當時核心地段第一郡、第二郡的平均房價在1萬-2萬元/平方米，還都是非毛坯房。自2015年越南頒布了允許外國人購買當地房產的新政後，胡志明市房地產市場發展火爆，目前核心區域房價在3萬元/平方米左右，高端住宅也可達到10萬元/平方米。”

數據顯示，2018年，在胡志明市置業的外國購房客中，來自中國內地的買家占31%，成越南房產最大買家。

劉鐵成說：“中國投資者中有一部分會買一室戶的公寓進行投資出租，大概一套10萬元至30萬元不等。雖然單價低的房子升值翻倍概率高，但是購買低價房產時，要注意當地的人口是流入還是流出，人口湧入的地區房價上漲最快；此外，要判斷該地區是否為重點的旅游開發城市或者國家重點戰略規劃地，如果沒有基礎設施以及政策支撐，單憑幾篇文章的大肆宣傳，投資出租很難有保障。”

位於胡志明市第一郡的大曼哈頓（Grand Manhattan）是越南豪華樓盤。面積為68-97㎡的精裝修3臥2衛目前報價在每套僅335萬元人民幣左右。
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盡量消除信息差

“實際上，在這幾年工作過程中，遇到過許多投資者逢低買入但是受到欺騙的例子。一些中國買家，通過朋友關系、熟人介紹，很隨意就投資十幾萬、幾十萬的廉價房。此前認識的一位上海女士，通過越南朋友，用越南人的名字買了兩三套公寓。買後才得知，署名人年齡較大，一旦去世，財產將歸子女所有，如果子女不承認房產真實歸屬，最後將會造成巨大麻煩，最終這位上海女士虧本賣出；還有通過熟人買房，實際上一房兩賣，定金交付後房子最終賣給別人；另外，一些樓盤廣告做得越大越不可靠，很多房地產項目雷聲大雨點小，項目延期、停工、不退款等事件常有發生，不應盲目聽信高回報高收益的宣傳，”劉鐵成對記者說。

一位法律人士向記者表示，國內購房者通常對國外相關房地產法律不了解，信息嚴重不對稱。“普通購房者的大部分信息都來自於中介，而中介為了銷售房產基本會掩蓋不利於銷售的信息，投資者應盡可能從多方面了解房源，獲得中立信息，同時詳細了解當地國家法律、稅費，避免潛在風險。”

在羅雪欣看來，海外購房的流程較為復雜，需要有律師參與把關。市場有漲有跌，當地的政局或有動蕩，這些需要都需要買家做足功課，消除信息差。“投資者可以充分利用網上平台進行比較、核實。在國內，有居外網這樣的純展示房源的平台，海外有如美國的Zillow，澳大利亞的Domain等平台”。

此外，據記者了解，目前也有一些像Property Passbook這種利用大數據對全球投資地點和項目進行智能化梳理，幫助買家做判斷的技術型房產投資平台。基於智能化、透明化的大數據排序，篩選出有投資價值的房源。

劉鐵成認為，應盡量尋找信用高、資歷深、經驗足、靠譜的中國經紀人，並且通過正規平台做擔保。“海外投資不要熱炒，樓盤不要盲目追高，有選擇性的做中長期投資，盡量少用杠杆”。

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來源：國際金融報
責編：Zoe Chan

法國公立大學注冊費上漲方案公布：在讀留學生費用暫不上漲

當地時間21日，法國高等教育系統注冊費調漲措施正式在《憲報》上刊出。

據《巴黎人報》報道，去年11月，法國總理愛德華·菲利普宣布，法國公立大學將就歐盟國家以外的學生作“上調注冊費”等重大調整。從2019年新學年開始，歐盟國家以外的學生本科階段注冊費將從每年170歐元（約合人民幣1282元）提高到2770歐元（約合人民幣20886元），碩士階段從每年243歐元（約合人民幣1832元）提高到3770歐元（約合人民幣28426元），博士階段從每年380歐元（約合人民幣2865元）提高到3770歐元。

該措施在法國高等教育系統引起廣泛爭議，全國高等教育和研究委員會90%的成員明確反對，法國大學生總會聯合會（FAGE）和法國全國大學生聯合會（UNEF）等學生組織皆通過罷課和封鎖校園等形式強烈抗議。今年2月，法國高等教育部長弗雷德裡克·維達爾表示，注冊費調漲措施將如期實施，但外籍博士生不納入該範圍。

根據《憲報》4月21日公布的政令，今秋新學年開始，法國公立大學注冊費將按不同階段調漲到2770歐元和3770歐元，但該措施只適用於非歐盟國家來法新生，已在法國就讀的非歐盟學生不受影響。個別情況下，非歐盟國家學生也可豁免於注冊費上漲，比如該生“個人情況特殊”，或符合學校的“戰略方針”予以特招等。此外，法國將增加獎學金的發放，以鼓勵外國學生來法就讀。

巴黎16區Auteuil服務式公寓LesHesperides。這棟美麗的公寓位於一幢現代建築的4樓，面積為48平方米，設有陽台、起居室、2個臥室、浴室、設備齊全的廚房和大量存儲空間，包括一個酒窖。房價約¥200萬。
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目前法國高校每年約有32.4萬名外籍留學生，在全世界居於第四位，但吸引留學生的比例自2010年至2015年持續下降，政府的改革目標是到2027年每年吸引50多萬名外國學生，在調漲公立大學注冊費和增加獎學金的同時，法國也將逐步簡化外籍留學生來法簽證程序、改善接待條件、提高教學質量。據悉，至2022年，巴黎國際大學城將建造10幢新房以提高接待能力。


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來源：新浪教育
責編：Zoe Chan

2019,葡萄牙引領歐洲國家步入主流的合規監管的移民方式

眾所周知，3月26日晚，歐盟委員會全體投票以505票贊成，63票反對和87票棄權，通過了TAX3報告，確定盡快逐步淘汰黃金簽證和黃金護照。該報告針對黃金簽證項目給歐盟帶來的稅務監管困難、資金來源不明等不安全因素，倡議歐盟各國淘汰現行黃金簽證政策，旨在推動有利於中小企業發展和增加就業機會的移民類別政策出臺，有利於政府進行行政監管。

在此之前，歐洲投資移民委員會IMC和國際貨幣組織曾多次指出，投資移民為歐盟中小經濟體貢獻了幾個百分點的GDP，是國家收入的重要來源之一。那麽，在此決議下，歐洲移民政策將會去向何方？作為獲利者的黃金簽證推行國，真的都會關閉移民通道嗎？

目前歐洲各國的移民政策以南歐買房移民為主，如希臘、馬耳他、西班牙等，從歷史來看，買房移民政策從來不是傳統移民項目的主要方式，容易滋生各種社會問題，也不具備可持續發展性，如澳門、香港等地區，都是短短幾年，受到市場的沖擊，政府便不得不關閉通道。而南歐買房換居留卡，是歐洲債務危機的歷史遺留產物，伴隨債務危機的結束，買房移民政策也將完成歷史使命，謝幕似乎是形勢所趨。

然而，一方面投資移民是大多歐洲移民國家的重要收入來源，各國也都有對自己移民政策的制定和決策權。葡萄牙政府就表示同意歐盟的立場，確實需要提高透明度和監管框架。但葡萄牙國務卿也在公開發言裏表態葡萄牙支持黃金簽證的計劃，葡萄牙移民局目前對於黃金簽證的批準率高達98%以上。

中國投資人一向是葡萄牙移民投資來源的主要人群，隨著中葡建交40周年到來，兩地之間的文化、經濟交流將會越趨頻繁。根據葡萄牙移民局統計，在葡中國人數已近超過2萬余人，華人在葡萄牙生活十分便利。而政策上，葡萄牙自2012年發布移民政策以來，已經完成全部的申請閉環，事實上葡萄牙移民局早在2018年1月更新了基金投資移民政策細則，大力支持基金移民方式的推廣。現在看來，竟然是極具先見之明的做法。對於投資人而言，身份無疑更具保障性。

另一方面，歐洲移民對市場具有廣闊的客群需求，依然需要一個合理的渠道來滿足。縱觀過去多年，如加拿大、澳洲、香港、新加坡等國家地區，最終都選擇了用基金產品或創業兩類作為移民投資主要方式，負責重大投資、創造就業機會，達成促進當地社會經濟發展之目的。其中基金產品具有定向投資、利於監管等優勢，是經過考驗的資金引入手段。

相比目前歐州現有的幾個基金移民國，英國200萬英鎊基金項目、愛爾蘭100萬歐元基金項目，包括即將推出的希臘基金40萬歐元項目來說，葡萄牙政府是歐洲國家裏最早推出黃金居留項目，並且有多元化的投資方式，除了房產投資，還有資本轉入和基金投資的方式。2017年移民局將原來的基金投資50萬歐元降至35萬歐元，目前是歐洲最低移民門檻獲得歐盟護照的國家。

 

來源：PIF（葡萄牙移民基金）

 

 

 

“黃金簽證”拉動土耳其樓市 海外買家房產交易量上升九成

雖然歐洲議會不斷譴責“黃金簽證”，但它是土耳其樓市當之無愧的“功臣”。

根據土耳其統計研究所（Turkstat）的最新數據顯示，在投資移民項目助推下，海外買家房屋交易量上升了92.1%。2018年全年，海外買家共購置房產39663處，與2017年相比總體上升78.4%。

在全球設立投資移民項目的國家中，土耳其是表現最突出的一員。數據顯示，去年全球投資移民項目總共給土耳其帶去125億美元的收入，而海外買家購房就貢獻了約50億美元。其中，伊拉克人是貢獻最大的海外買家，伊朗和俄羅斯投資者緊隨其後。

為什麼土耳其房產這麼受外國買家青睞？答案是：它們或許是最劃算的移民“入場券”。

根據土耳其黃金簽證規定，除了購置房產外，外國人還可以選擇銀行存款、投資房產信托等方式獲得永居。但如果考慮性價比，投資房地產還是最好的選擇。其他投資方式不僅花費比房地產多一倍，而且回報也很少。具體來說，銀行存款一年只能帶來2%到3%的利息。而如果在伊斯坦布爾購買一處房產並出租，租金回報一年可以達到4%到6%。

Kordon伊斯坦布爾，位於城市心髒位置， Sadabad沿岸的絕佳投資機會。Kordon位於Sadabad河和Kağıthane地區，以其自然美景、花園、河畔生活方式、藝術和娛樂而聞名。住在這裡，不僅可以坐擁伊斯坦布爾最有價值的區域，還可樂享大都市中心的一切便利——購物中心、大學、醫院、公共交通。Kordon毗鄰Haliç（金角灣）至Kemerburgaz全長25公裡的歷史電車線，並與TEM和D-100高速公路相連，25分鐘即可到達阿塔圖爾克機場。點擊查看房源詳情

另外，自從去年9月土耳其政府將投資房產移民項目要求從100萬美元降低為25萬美元後，土耳其就成為全世界黃金簽證項目“最便宜”的國家。一項數據顯示，標准降低後的九月到十二月，海外買家房屋交易量上升了150%。

同時，土耳其本身也是一個非常有潛力的房地產市場，可以說價值被遠遠低估了。即使是在伊斯坦布爾的市中心高級地段，也有非常多價格合適的房產出售。此外，博得魯姆（Bodrum）和亞勒卡瓦克（Yalikavak）的濱水公寓也備受投資者的青睞。

根據數據，伊斯坦布爾是海外買家最喜愛的城市，在今年的前兩個月，這裡共有2801處房產被海外買家購得。另外，安塔利亞（Antalya）、安卡拉（Ankara）、布爾薩（Bursa）和亞羅瓦（Yalova）也都是非常熱門的市場。

實際上，如今這種蓬勃的市場現狀並不僅僅因為“黃金簽證”，土耳其政府推出的免稅政策也起到很大作用。

土耳其政府宣布，原計劃於2019年年底終止的一系列財政優惠政策將會延長。根據免稅優惠政策，購買新房產的買家最多可以節省房價的8%，同時少繳納1%的印花稅。

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此外，土耳其裡拉近年來的價值波動也使得在土耳其投資房產“很劃算”。土耳其參與銀行Albaraka Turk的首席經濟分析師Omer Emec就指出：“根據土耳其中央銀行提供的海外買家購置房產記錄，去年8月，土耳其貨幣出現明顯動蕩後，成交量顯著上升。同時，9月降低房地產投資入籍的最低價格要求也助長了這股增勢。”

換言之，土耳其本國貨幣的波動使得手持美元的海外買家購買力更強了。“能夠投資買房來獲得土耳其身份也使得更多海外買家動心。”Emec補充道。

值得注意的是，貨幣動蕩並不會持續下去，在彙率帶來的投資利好消散後，土耳其房市是否能避免泡沫發酵，將是下一個重要議題。


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來源：界面新聞
責編：Zoe Chan