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洛杉磯許多華人雖然對房地產投資依然有著極大興趣，但將目標轉向洛杉磯以東的房價相對低的區域，甚至到外州投資。

據美國《僑報》報道，近期各項房地產調研數據顯示美國加州房屋市場銷售額下滑，出現4年以來最大年比降幅，房地產市場顯著放緩。洛杉磯許多華人雖然對房地產投資依然有著極大興趣，但將目標轉向洛杉磯以東的房價相對低的區域，甚至到外州投資。

因工作在爾灣（Irvine）租房的匡女士一個月前賣掉了自己在洛杉磯東區聖蓋博谷（San Gabriel Valley）的舊房，原本希望在爾灣購買一個房產，但現在的房價讓她猶豫不決。匡女士幾年前趁著房市低谷，在洛縣以北區域購買過兩套房子，目前每個月能收到3000多美元的租金。如今，她考慮如果無法在房價過高的爾灣購屋，就打算繼續投資幾套房產收租。

和匡女士有著類似想法的華人有不少，這使得河濱縣、聖伯納迪諾縣、安大略縣（Riverside、San Bernardino、Ontario）成為華人看房熱門區域。

房產投資公司的孫女士介紹，看一個區域的房地產是否適合投資主要考慮六方面因素，包括就業市場、空置率、經濟多元度、房屋支付能力、政策是否有利於房東以及學區評分。由於安大略國際機場和2028年洛杉磯奧運會，靠內陸區域各方面發展蓬勃，因此吸引越來越多個人房地產投資者把目光放到這裡。

根據數據顯示，該區域不少城市的租金回報達到8%以上，排在前三位的是東谷市（Eastvale）、科洛納市（Corona）、庫卡蒙格牧場市（Rancho Cucamonga），回報率分別是12.22%、10.06%、8.42%。

這處漂亮嶄新的4臥3衛戶型住宅位於東谷（Eastvale）市的Copper Heights社區內，為投資者提供了優越的置業機會。Copper Heights是一個充滿活力的年輕社區，配有一系列現代設施，包括嶄新的俱樂部會所，設有3個游泳池、3個公園、兩個水療區及一個燒烤區。
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除了在加州投資，孫女士表示很多華人近年熱衷到外州投資房地產。特別是德克薩斯州，該州近年吸引大企業搬入，大大提升當地就業市場和經濟多元度等元素，房地產市場也越來越有投資價值。孫女士稱經濟多元度和房屋支付能力都是評估一個區域的未來房市發展的重要考慮因數，例如曾經的汽車之都底特律就因為產業過於單一，房地產市場跟隨產業凋弊，再例如紐約房市一直在下滑，就是因為很多人覺得房子太貴，於是往外另尋出路。

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來源：中國僑網
責編：Zoe Chan

為了讓孩子上好學區的好學校讀書，華人家長們都希望能在好學區買房，在加州的爾灣、聖馬力諾、亞凱迪亞、天普市等華人聚集的好學區，近年來房價上漲很快，目前仍然沒有降溫的趨勢，預計明年還將繼續上漲。

暑假往往是家庭買學區房的高峰期，爾灣（Irvine）、亞凱迪亞（Arcadia）、核桃市（City of Walnut）、聖馬力諾（San Marino）、天普市（Temple City）、南帕沙迪納（South Pasadena）、哈崗（Hacienda Heights）、喜瑞都（City of Cerritos）等華人居住的幾個主要好學區，這些城市的房價從去年以來都有大幅上漲，預計明年房價還將繼續上漲。

尤其是在華人聚集的聖蓋博谷（San Gabriel Valley），房屋的價格已經偏高，現在亞凱迪亞、南帕沙迪納和聖馬力諾市的房屋中間價已經超過了百萬美元。

根據地產網站Zillow的最新數據，目前核桃市的房屋中間價為80萬美元（約545萬元人民幣），比去年上漲7.6%，預計明年將上漲6.2%；南帕沙迪納的房屋中價接近110萬美元（約749.5萬元人民幣），比去年上漲了7%，預計明年還將上漲5.5%；天普市房屋中價達到77萬美元（約524.7萬元人民幣），比去年上漲了5%，預計明年將上漲6.1%；亞凱迪亞市的房屋中間價達到110萬美元，比去年上漲8.9%，預計明年將上漲3.5%；聖馬力諾市的房屋中間價最高，已經達到近250萬美元（約1,703.4萬元人民幣），比去年上漲3.7%，預計明年將上漲1.7%。

在所有聖蓋博谷城市中，房屋中價增長最快的要數哈崗，但該地區房屋中間價仍然是最低的，目前中間價為67萬美元（約456.5萬元人民幣），但增長幅度為10.4%，預計明年的漲幅為6.9%。

居外網上這個完全翻新的哈崗住宅擁有迷人的景色，面積2,040平方英尺，有4間臥室、3間浴室、一個帶超大島嶼和花崗岩台面的巨大美食廚房，以及一個帶花崗岩枱面酒吧的家庭房。
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此外，爾灣和喜瑞都也是南加州兩個學區很好的城市，爾灣在橙縣，近年來很受新移民的青睞，這個城市的房屋中間價也達到了85.4萬美元（約581.9萬元人民幣），比去年增長了6.4%，預計明年的漲幅為5.7%。喜瑞都所在的ABC學區擁有全加州排名第一的惠特尼高中，因此也備受華人家長青睞，這個地區的房屋中間價也漲到近73萬美元（約497.4萬元人民幣），比去年上漲6%，預計明年的漲幅為6.4%。

美國加州爾灣的這套住宅地段優越，坐落在Luscious Greenbelt，非常私密，設有3個臥室和2個浴室，配有拱形天花板。住宅位於屢獲殊榮的爾灣聯合學區內。您將充分感受到伍德布裡奇（Woodbridge）帶來的好處，包括兩個美麗的湖泊、眾多公園、泳池和網球場。
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原文：僑報網
責編：Zoe Chan

在美國，華人群體的勤奮和智慧是有目共睹的，精打細算的生活理念，更使華人不斷從自己的生活環境中挖掘出生財之道——華人可謂最擅長“後院掘金”的一群。“家庭旅館”、“月子中心”等都是華人後院掘金的方式，但卻要躲躲閃閃，因為涉嫌違反地方法規。可自從2017年加州頒布了新法規之後，許多華人即開始光明磊落地利用自家空間建房賺錢了，還服務了不少新移民呢。

ADU新法惠及加州居民

“獨立的居住單位”這一個新的法律概念，是2017年1月1日加州政府頒布的新法規，其中將此前居民住宅中後院“招待居室”（Guest House）、給父母居住的房屋（Mother-in Law House）等等歸納為一個統一的概念——附屬居住單位（Accessory Dwelling Unit, ADU）。根據加州ADU的新法規， ADU的具體定義為，在有獨立地權的土地基礎上，合法地增加另一個居住單位，也叫“獨立的居住單位”。

洛杉磯華人建造師何先生表示：“在加州尚未頒布ADU法規之前，不少華人為了增加家庭“房屋”收入，在自家的後院建房，或者將車庫改造成居住單位，其中設有爐灶、衛生間等生活必備設施，並設有獨立於主房子的大門，這麼一來便可以將這樣的獨立居室出租給需要的人，賺取一定的租金。但在此前林林總總的獨立屋中，很多在防火、防震以及居住安全方面都有漏洞。從城市管理角度上來說，也嚴重影響了城市的市容市貌。”

“隨著近些年來，加州經濟的不斷增長，人口的不斷增加，且房租價格也在不斷上漲，加州近些年住房的共需矛盾也越來越嚴重，因此加州在2017年頒布了關於獨立屋建造的新法規，讓大家有據可循，可以將車庫或者在自家後院合法合規地改造和建造獨立屋。

專家：切忌自行建造房屋

何先生建議道，切忌想當然地自行改造，因為那樣很有可能無法達到所在城市政府的審核標准，幾個月前，來自聖蓋博谷地區的一位華人物主找到我咨詢——他本以為把車庫改造成獨立屋在技術上並不是一件多麼的難的事情，車庫中原有的洗衣房管道，只需要稍作調整，再加上櫥櫃、灶台以及一些生活用品就可以拿來出租了，但是據鄰居說還需要找人畫圖紙，還要拿到市政府去審批，這麼復雜工程程序是否一定要遵從？當時，我給出的答案是肯定的，的確ADU在技術上並不是一個復雜、繁冗的過程，但之所以政府要將這一行為合法化，目的在於希望增強管理和規範，畢竟讓人來居住的房子與僅僅停放車輛或是用來儲物的房屋是不一樣的，試想萬一起火、地震，可這些ADU沒能達到一定防火、抗震要求的話，是一定的會出問題的，而且很多從車庫改造而來的ADU很多也都是沒有增加過保溫層的。因此，如果大家想通過加建AUD而後出租來獲得一筆收入的話，一定要遵從建築規範來做。

申請加建的具體步驟包括，屋主先要將改造的獨立屋的圖紙畫出來，標明已經進行合規的處理，例如有防火、防震、保溫等處理，持此向政府遞交申請。通常，如果政府認為圖紙上標識的內容合規、符合顯示情況且標識都很詳盡的話，政府則有可能在不經實地檢查的情況下審批通過該ADU建造申請。不過，通過情況下，政府都會派出專員到家中進行核查，例如：檢查一下房屋下水道的情況、抗震設計是否充足合理等等，同時，政府也很有可能會給出進一步的整改意見，把不盡完善的地方進一步完善。

對此，何先生建議，既然目前加州出台了ADU法規，不僅允許合法加建獨立屋，還允許此前那些非法加建的房屋進行合法改造，那麼就希望那些願意通過獨立屋出租收入，從“自家後院掘金”的華人朋友們，將自己已經建好的獨立屋進行規範化，這既是對日後居住於此的承租人的一種人身和健康的保障，更是規避將來很有可能會發生的政府問責罰款。

原有非法加建也可合法化

根據加州ADU加建規定，在ADU中必須設有完全功能的廚房和衛生間，因而便要求加建房屋的排水管道必須符合所要求的標准。當需要從原有的房屋分出一些ADU可以使用的管道便會涉及到很多改動，以前的在沒有政府協助和審批的情況下，屋主通常也只是由著施工方的設計和安排去做，很多情況下也都為日後留下了不少安全隱患。所以在此過程中希望大家務必聘請專業、經加州政府認證的施工方、建築師、工程師來把關。另外，由於現行ADU法規已經出台，那麼希望大家不要再自行聘請工人在家裡的偷偷加建，因為這種行為一旦被發現，日後再希望將其合法化，成本是非常之高的。

另外一個與需要與政府積極配合的原因是，政府針對建造的很多要求、規範是住戶、甚至很多施工部門所不清楚和沒有想到的，例如：所有的在一樓的臥室中，必須設有窗戶，且逃生窗可開啟的淨面積不得小於的5.0平方英尺，如果是二層的話，逃生窗可開啟的淨面積不得小於5.7平方英尺，但是有些居民家中的窗戶是推拉窗，那麼這樣的話淨開啟面積則只有一半，那麼這麼一來很多的房屋便又是不合規的了，這些細節都是要在交到政府的平面圖中反應出來的，政府派來的專員也會著重關注這些與人身安全息息相關的細節，其中包括這些可開啟面積的淨寬度，淨高度。這種情況下倘若民眾頂風作案，擅自率先建造之後，被政府指出類似細節不合乎規定的話，要求拆除、重裝的成本是很高的，因為拆卸、重裝窗戶的話，房屋的主題結構、內外粉刷、石膏板以及抗震設計都要改動，這個成本是相當高的 。

美國加州阿凱迪亞學區的平層美屋，擁有3間臥室和2個升級的浴室，坐落在約14,202平方英尺的土地上，後院包括遮陽棚以及門控游泳池。
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後院建房易出租賺錢難

改建的工程不易，出租經營更是不易，曾經華人社區在過去的幾十年中 “家庭旅館經營”、“分房出租”等話題既普遍又飽受爭議，由於並非同一家人而同住一個屋檐下所引起的社區和治安矛盾、糾紛甚至惡性事件也是屢見不鮮。

南加州地區聖蓋博市（San Gabriel）的華人市長廖欽和（Chin Ho Liao）則表示： “此前，一個來自北加州的華人小伙子，來南加找工作，頂著不小的生活壓力，入住了一家分租的家庭小旅館，不久便和二房東的太太發生了口角，盛怒之下竟然用菜刀砍傷了二房東的太太，好在傷勢不重沒有鬧出人命。不過正是因為這種惡性事件頻繁發生，讓這種分租、出租式的經營和生活混雜在一起模式一直以來也是飽受爭議。”

阿罕布拉市市長沈時康（Stephen Sham）表示，關於私人住宅加件的問題，從建築法規的角度來說，很難簡單按照房屋大小以及臥室數量一概而論，不過最基本的規定是：臥室不能沒有窗戶；車庫不能改建成臥室；加蓋洗手間時下水道是必要考慮因素；所有房間的逃生通道必須暢通；房間門打開時，不會影響其他房間。

此外，關於一個住宅內的合法住戶，沈時康表示：“按照現有規定，獨立屋除了房東以外，最多還可以另租給兩個沒有家庭關系的人住，他們既可以是兩個獨立的人，也可以是兩對夫妻。然而，在實際操作中，政府只有接到檢舉信，執法部門才會去檢查。但如果屋主不配合，不讓人進屋，執法人員也不得擅自闖入。有時，即便是執法人員進入了房屋，但如果他們堅持宣稱彼此都是親戚，執法人員也拿他們沒有辦法。

因而，面對執法實際操作困難的問題，城市能做到的只有間接規範，例如限制每一戶家庭購買夜間在路邊停車的停車證數量，以此控制每一戶居住人口。但在阿市這個例子中，住客雖然多，他們都將車停在院子後面，這樣一來，城市又變得無計可施。”

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來源：僑報網
責編：Zoe Chan

美國國旗要再添兩顆星？

據美國國家公共電台6月13日報道，比特幣投資人、“硅谷風投教父”提姆·德瑞普近日提議將美國人口最多的加利福尼亞州一分為三，以此改善民眾教育水平，加強基礎設施建設。名為“加州3”的該提案目前正在征求簽名，旨在參加11月的州際全民公投。

這不是德瑞普第一次嘗試將加州拆分。2014年，他曾發起將該州拆分成6部分的運動，但最終簽名人數遠未達到合格要求。

這次他將加州從南至北分成3部分，“新的州政府可以在嶄新的開端改革創新，更好地服務人民”。英國《衛報》稱，若該提案通過，將是繼美國南北戰爭期間西弗吉尼亞州從弗吉尼亞州分裂後，第一次出現州分裂。

他的提案試圖將加州分成“加州”、“南加州”和“北加州”。其中的“加州”主要由6個沿海縣組成，包括：洛杉磯縣、聖芭芭拉縣和文圖拉縣等。“北加州”由從聖克魯茲到俄勒岡州邊界的40個縣組成，包括了舊金山和沙加緬度。而“南加州”則是由12個縣組成，包括弗雷斯諾縣、肯縣、橙縣和聖地亞哥縣等。

他對《洛杉磯時報》說：“分成三個州可以讓我們獲得更好的基礎設施、更好的教育並降低稅務負擔。分成三個州，可以促使政府更好地為公民負責，促進合作和競爭。”

提案：加利福尼亞如何分裂

弗吉尼亞大學政治中心的分析師預測，新的“加州”和“北加州”將是傾向民主黨的州，而新的“南加州”將成為搖擺州。

不過，專家認為這一提案實現的可能性很小。民意組織4月的一次調查顯示，僅17%的合格選民支持這個想法，且即便該提案在公投中通過，還需經過州法律和美國國會等一系列門檻。也有人認為，將“大加州”分裂並不是改善社會情況的根本方法，“就算拆成300塊也沒用”。

來源：環球時報
責編：Zoe Chan