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資本管制扼住海外置業千億美元的海上中國城受衝擊 | 海外

新加坡旁邊海上拔地而起的一個 1,000 億美元城市遇到了阻礙：中國資本管制。

酒店、寫字樓、高球場、科技園和數千套豪華新公寓，這個馬來西亞版的深圳夢主要是靠中國開發商和買家的資金堆砌，現在不得不在中國政府打擊資金出境買房後調整方向。

這些開發商在中國的售樓處一度吸引數百名買家，但現在卻改為推銷中國城市的樓盤。拿著補貼為馬來西亞南部柔佛州的樓盤招徠潛在買家的中介已經減少。一些已交期房訂金的買家考慮退房。

Michelle Gao 支付了約 60 萬元人民幣（87,825 美元）、定下碧桂園森林城市總價 120 萬元人民幣的一套兩居室；他說，感覺現在進退兩難。他的問題是，如果這個巨型開發項目如此依賴他這樣的中國買家，那未來怎麼賣得出去？項目還能不能完工？

中國對資本外流的打擊嚇倒了一些買家。中國公民每年的換彙額度為 5 萬美元，但中國政府去年 12 月表示，所有購彙人必須簽署承諾書，所購外彙不用於境外買房。如若有違則將被加入觀察名單，3 年內不得購彙，並有待接受洗錢調查。

這幾年來，中國買家推高了全球許多城市的房價，而上述限制有可能給這些城市的住宅市場降溫。但可能沒有什麼項目受到的影響堪比馬來西亞柔佛的中資開發樓盤——其中一些樓盤的銷售對內地客戶的依賴度高達 90%。

接受采訪的 6 位中國買家說，他們通過刷借記卡或信用卡又或是支付寶等方式，在碧桂園的中國售樓處支付了 10% 的首付款。他們說，銷售人員現在說，他們需要去中國香港、新加坡、馬來西亞或中國澳門刷卡支付餘額，或者彙款至碧桂園的海外賬戶。

（據鉅亨網）

中國人壽保險公司和平安保險公司在上周三表示，他們將共同投資由世界壹流的房地產開發公司之壹鐵獅門在波士頓開發的壹個濱區項目。福布斯報道稱，中國的保險行業迫切地想要收購海外資產，來分散本土資產和人民幣帶來的風險。

據福布斯中文網，紐約Gusrae Kaplan律師事務所律師庫茲克霍夫表示：“我的中國客戶是把美國高檔物業作為‘保險箱’來對待。他們未必是打算靠出租物業來掙大錢，而是希望這能發揮財富保值的作用。”

福布斯：中國資本大舉海外置業背後原因是什麽？

去年，中國安邦保險集團股份有限公司收購了希爾頓酒店旗下位於曼哈頓中城區的地標性建築華爾道夫酒店，支付金額高達19億美元，使它成為美國酒店交易中按房間平均價計算的最高紀錄之壹。

這些保險公司購買美國高價物業的真正目的是什麽？原因很簡單，為了長期保值。他們早就算清楚長時期需要賠付給客戶的金額，所以在紐約和倫敦等世界主要城市購買價格不菲的物業有助於為終有壹天申請保險賠償的上千萬中國老年人保存資本。

這種趨勢已初現端倪。而且在未來幾年，類似交易會越來越多。

2013年，中國出臺新規，允許符合條件的公司——主要是保險公司和房地產開發商——在海外置業。中國政府認為此舉，從某種程度上講，是幫助各大公司分散投資的方式之壹。這些規定還將中資公司在預先批準的外國管轄區，比如美國、英國和澳大利亞等國家持有的房地產資產占總資產比例上調至30%。

這壹規定旨在推動這些保險公司去法律制度完善、穩定的國家購買固定資產。中國政府顯然是在擔心，其國內房價太高。而美國房地產市場自2008年-09年爆發止贖危機後，仍未恢復元氣。中國保險公司在本土房地產泡沫的風險敞口過大，因此要采取措施，擺脫當前房地產市場的低迷。

“如果是以20年為周期進行投資的話，其實是不用太擔心房地產市場波動的，”庫茲克霍夫說，“如果它是地處紐約或者波士頓核心地段的高端房產，那麽20年後它必然是升值的。現金充裕且在當本土場風險敞口過大的中國資本希望使自己的財富保值。因此，對於他們而言，在其資產負債表中擁有價值穩定的凈資產至關重要。”

中國資本外流加劇的情況下，人民幣匯率何去何從？國際投行–瑞銀發布報告認為，經常賬戶順差規模依然可觀以及國際壓力的存在，使得人民幣大幅貶值的可能性很小，且央行[微博]也不希望人民幣大幅貶值。

報告並稱，資本外流的主要因素在於人民幣升值預期消退和境內外利差收窄，而資本管制放松可能也助推國內企業和居民增加海外資產配置；預計年內央行至少還將降息兩次，累計降息50個基點。

“雖然資本持續大規模流出，但經常賬戶順差規模依然可觀、且仍在擴大；來自美國的政治壓力和決策層推進人民幣國際化的意圖都限制了人民幣貶值空間。”瑞銀並稱，同時為避免市場貶值預期加劇引發更大規模的資本流出、加劇國內流動性和金融市場波動，央行也不希望人民幣大幅貶值。

該投行並稱，綜合考慮，再加上內需疲弱、美元不斷升值，今年人民幣對美元料小幅貶值3%左右，不會出現超過5%的大幅貶值，維持2015年底人民幣兌美元匯率6.35的預測。

針對央行可能放寬匯率浮動區間的市場預期，瑞銀認為短期內進壹步擴大匯率浮動區間既無必要、也非決策層所願。

“如果決策層允許人民幣更大幅度地貶值，完全可以更頻繁、更大幅度的促使人民幣兌美元中間價貶值。我們認為目前擴大浮動區間只會加劇市場貶值預期，與決策層維穩的意願相悖。”瑞銀稱。

人民幣兌美元2014年全年貶值2.42%，成為2009年之後首個下跌年份。數據顯示，自從2005年人民幣匯率形成機制改革以來，人民幣即期基本上延續持續單邊升值的態勢，其中僅在2009年受金融危機的影響，人民幣匯率即期出現年度下跌走勢，但跌幅非常有限。

瑞銀：今年人民幣料貶值3%左右或再降息兩次

美國量化寬松政策的正式終結，令美元迎來回升之旅，國內資本外流明顯加劇。據瑞銀估算，2014年FDI以外的資本流出(包括證券投資、其他金融項目流出、經常轉移及其他資本外逃)高達3,240億美元，與2013年凈流入560億美元形成了鮮明反差。

瑞銀認為，推動資本外流的主要因素，是人民幣升值預期消退和境內外利差收窄，同時資本管制放松可能也助推國內企業和居民增加海外資產配置。

“作為應對，央行可以通過降準、公開市場操作及各種流動性管理工具進行‘反向對沖操作’、緩和資本外流的影響。”瑞銀並稱，預計年內央行料還將降息兩次，累計50個基點。

中國國家外匯管理局上周二公布，中國2014年四季度經常項目順差611億美元，資本和金融項目逆差912億美元。2014年全年，國際收支經常項目順差2,138億美元，資本和金融項目逆差960億美元。

中國央行周二發布2014年四季度貨幣政策執行報告，強調將繼續實施穩健的貨幣政策，並更加註重松緊適度，適時適度預調微調，為經濟結構調整與轉型升級營造中性適度的貨幣金融環境。