Tag: 二手房

鉴于各国风土人情及法律法规的差异，购房流程也大有不同，想在新西兰买房，很多人以为看中房产、转钱就万事大吉了，其实不然，那么在新西兰如何买房？今天就先把朋友在奥克兰购房的经历给大家梳理个大概流程，为您带来脉络清晰的新西兰买房攻略。

购买新房的流程其实很简单，按照开发商的步骤来就可以了。但是二手房源的话不像国内，找个中介就可以带着随便看，国外大多都是需要提前预约的，或者有些房源是有固定的开放时间，常见的是安排在周末的一个时间段（例如：12:00-15:00）。具体步骤如下：

新房流程

第一步：交定金。

房源认可需缴纳2000纽币的定金，然后签署购房合同并送往律师放审阅。

第二步: 付10%首付。

合同签订后的5-10个工作日内缴纳10%的首付款。

第三步：交第二笔10%的首付款。

客户缴纳第一笔10%之后的两个月内，支付第二笔10%首付款。

第四步：建设期。

交付20%首付款后，此阶段为开发商的建设周期，大概2年时间。（期间会有安家小组不定期发送最新进展给业主）

第五步：交割前3-6个月会有专人通知并协助客户办理贷款。

第六步：交割日交付拿到钥匙。

注意，所有款项均打入的是政府监管的律师信托账户，绝对是可以保证资金安全的。

汇总亮点：购房前期只需要缴纳20%的首付款；交房前不满意可以退房，资金返还绝对不是问题，因为款项是在律师账户的（也就是说绝对不会出现类似国内交房后发现与合同约定不符首付无法追回只能维权的糟糕情况）。

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二手房源流程

房产中的土地部分才是真正升值的，买就买地大的房源。不过国外几公顷的庄园都是有的，每套也都很让人心动，所以一定要结合自己的预算和需求，遇到适合的就果断下手不要犹豫。

房产这种东西具有异质性，每套的优势都不同，甚至可以说每套可能都是独一无二的，所以只要国家、城市选择没错就可以直接出手。

1、办理贷款

有需要办贷款的客户：可以到中国的工行／建行／中行做银行预批。

2、申请新西兰的IRD税号

自2015年10月份开始，所有房产交易在交割前必须提供新西兰税号(IRD号码)，所以决定在新西兰购房的客户最好在购房前先申请下IRD税号，也可以在买房后通过买家律师来帮助办理。

3、挑选房源

第一种： 无条件购房情况，如拍卖的房源，在拍卖日之前，由房屋中介提供所有房屋拍卖资料（包括：无条件的拍卖合同／LIM report／租金评估报告，还有Building Report验房报告。验房报告有时屋主不提供，由买家自己选择Builder建筑师来自费验房。），在拍卖日拍到后就等于购买成功了，买家不能再提出任何如要贷款或验房等的条件要求。

第二种：有条件购房情况，如标价或议价的房源。看中房源后，可以联系房屋中介出有条件买房的合同。（具体价格，条件条款及办理日期，以及交房日期可以由买卖双方商定）。买家可以提出购买条件，例如要求在十个工作日内办理贷款条件，当第十个工作日时银行同意买家的贷款申请，则买家律师宣布无条件了，也就是房子购买成功。如果，第十个工作日银行不同意买家的贷款申请，则买家律师宣布买家购房失败。

4、拍卖日

买家亲自到拍卖现场的，拍卖成功后，需要立即支付10%的购房款做为定金给房地产中介公司，同时在拍卖合同的最后一页留下买方新西兰注册律师的联络信息 。如果买家身在海外或无法到现场拍卖，可以通过电话拍卖的形式来进行购买的。但是买家要在拍卖日之前填写好由房屋中介提供的详细的电话拍卖申请表，同时提供买房新西兰注册律师的联络信息。在拍卖时，由房屋中介给买家打电话进行电话竞拍。拍卖成功后，由拍卖师代替买家在拍卖合同上签字，然后买家需要立即支付10%的购房款做为定金给中介公司（银行转账也可以）。

5、房屋交割

在房屋交割日，由买卖双方的律师完成房款转移以及产权过户的全部过程。

（例如：在房子的交割日，剩余的90%购房款，其中银行贷款到50%，银行贷款经理会通过银行的转帐程序将贷款资金转到买家律师的专用信托帐户。另外40%的购房款，买家会以银行支票的形式在交割日之前交付给买家律师。加上之前的10%定金，买家律师会将全部购房款转到卖家律师的专用信托帐户。）

卖家律师一旦收到买家律师的全部购房款，会以书面形式通知房屋中介房屋交割成功，房屋中介随后会将此房屋的所有钥匙亲自交到买家手中。

至此，购房全流程结束！

Q&A

1、海外买家最多能贷款到多少？

新西兰的四大银行即ASB，ANZ，BNZ和Westpac银行目前暂停对海外买家的贷款业务。中行／工行／建行，这三大中资银行在新西兰的分行对海外买家最多能贷50% 。

2、买房过程中找贷款经纪人及律师的话，费用大概会在多少？

贷款经纪人贷款成功后对买家客户是不收手续费的，由银行支付一定比例的佣金给贷款经纪。但是，贷款银行怕买家客户一年后转换其他银行，现在要求贷款经纪先收取买家几千元不等的保证金。不过到时还会还给买家。律师的费用一般在纽币1000-2000。

3、购房后如果委托当地中介负责出租，费用大概多少？

每年6%—9%年租金。

4、此外还有没有额外的税费需要房主承担的，比如租出去之后的物业费等？

公寓会有物业管理费，但一般的独栋别墅是没有管理费的。不过每年都要交地税给政府 ，具体地税是按房屋评估价格的一定比例收取的。例如一个100万的房子，奥克兰的地税大概一年2000—5000纽币左右 。房子出租出去后，如产生维修费用由屋主来支付。

5、简单了解下，海外买家购房后如果想转卖房源是否有额外的税费？

目前的政策，两年之内转卖第一套房屋获利需要交税。按差价部分的33%或售价的10%来收取，具体由卖家律师来操作。两年之后对于第一套房子的出售不交税。但对于买家的第二套及以上的房子即使满两年，出售获利仍然需要交税。

来源：米宅海外

在菲律宾二手房买卖当中，我们很多国内来的客户在看完房之后，觉得房子还满意，一般都会要求“把房东约出来谈谈”，这时候通常我们都很为难，因为在菲律宾，房东不会跟客户坐下来商谈价格（99%的概率），虽然这在国内可能是一个再平常不过的流程，他们觉得价格都没有谈好，为什么要见面呢。

在菲律宾的二手房都有一个明确的价，比如10M，表示10个一百万比索，就是1000万比索，5M就是500万比索，大部分都会说明是否可议价。

比如：

—10M firm price或者10M non-negotiable ,，一口价，像这样的开价，一般都是房东的底线了，基本上很难讲价，即便可以稍有退让，议价空间也非常小。

—10M negotiable , 这种就是可以讲价的，讲价空间不固定。比如开价10M，有可能谈到9M，但大部分在9.5M左右，主要还是取决于房东是否想早点卖掉房子。

讲价的过程并不是像国内那样，买卖双方约出来谈判，一般菲律宾的二手房都是中介代房东处理整个过程。比如你看中了这套10M的房子，你想还价9M，房东会要求有书面的购买意向书Offer to Purchase，需要你打印出来签字并由中介转交。这个Offer to Purchase是在你递交给对方的时候是没有法律义务的，并不是房东签字之后这房子你就必须要买。房东收到之后如果同意，就会签字并发回给你，如果不同意，一般都是由中介转达。

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Offer to Purcahse通常包含：

1. 房子总价
2. 各种税费分别由谁承担，包括过户费，增值税，中介费等等
3. 房子情况，比如按照现状，还是需要房东添加一些家具等等
4. 定金多少，一般在5-10%。
5. 其它

房东会逐条同意或者全部同意，如果有些条件不同意，那也会写出来，再发给你一个counter-offer. 这些都是走书面的形式（是的，菲律宾的流程就是这么古老…)

双方都签字之后，定金也交了，这个协议就生效了，此时任何一方反悔，大家都是根据协议来处理。 买家反悔，房东没收全部定金，房东反悔，定金全额返回。价格协议上说是双倍返回，那就按照协议来。

再回到价格谈判上面，因为双方谈判都是由中介转达，大家是不会坐下来谈价格，作为买家，也没有机会对房东“动之以情，晓之以理”。这个时候还价大家都担心自己还得太高（吃亏了。。。），还得太低，被房东一口拒绝。

我们的建议是查看一下同一栋楼的其它房子价格，最重要的是咨询中介。一般中介为了达成交易，都是尽量帮助买家还价，但也会根据行情来给出一个合理的价格。因为中介看的房子多了，其它房子在相同地区最近实际交易的价格是多少，这些中介都比较清楚。比如开价12M的房子，如果最近半年，附近相同的房子交易的价格都是10M左右，那中介一般建议在这个范围，浮动主要是根据房子装修的情况，保养情况等。如果开价12M的房子，最近半年内，同样的房子实际交易的价格都在12M左右，那你还价10M，成功的可能性就很低了。

延伸阅读：跟随一带一路去看房（一） 菲律宾：迅速崛起的热门投资目的地

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在菲律賓買房，如果是壹手房還比較容易處理，畢竟菲律賓的開發商基本上就那幾家大集團，買房只要跟住他們的流程就行了，也沒有可以商談的余地，合同都是標準的，所有標準條款都不會根據客戶要求來修改。但是買二手房就比較復雜，畢竟二手房是從私人業主手上買，合同條款要雙方洽談，最重要的是流程跟國內不壹樣。在國內，買賣雙方只需要壹起去過戶，流程就算完了，但是在菲律賓並不壹樣，簽完合同，給完錢，再辦理過戶手續，並且新的房產證要等3個月左右才能拿到（這壹點是國內客戶最不習慣的，總覺得錢已經給了，但是房產證不能當時辦好）。

以下是可能遇到的買賣二手房的情形：

1. 期房，業主轉讓合同 （無稅）

因為很多業主是期房時候買入的，但是在交房之前就想賣掉，此時多半是未付完全款的。這種情況比較簡單，因為房子還在開發商手上，業主也還沒有辦理房產證，只需要雙方去開發商處辦理更名即可，壹般收費3-5萬比索，各個開發商的收費標準不同。新的業主只需繼續供款給開發商即可。比如前業主買入的時候是800萬P，已經供款400萬，還欠開發商400萬，但他現在要賣950萬。那麽妳需要支付550萬（400萬已付的房款＋溢價150萬）給前業主，剩下400萬給開發商（可全款可分期，具體看前業主之前的付款方式）。

但是也有壹些開發商比如Ayala，不允許這麽做，只能按照正式的二手房交易來轉讓，那樣就要交稅。

2. 現房，有房產證 （需交稅）

菲律賓的房產證是壹張紙，如下：

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3. 現房，無房產證

1）有些欠銀行貸款的房子，業主本人沒有房產證，這時候新的買家在簽訂Deed of Sale之前需要支付金額幫業主把房產證拿回來，其它流程基本跟上面壹致。（需交稅）

2）還有壹種情況是，業主在期房階段買入的房子，已經到了交房時間了，業主不想付尾款，想在此時賣掉，這種情況仍然是合同轉讓，只不過需要壹次性支付給業主以及開發商所有房款。開發商收到款項之後會給新的買家辦理房產證。（無稅）

買賣雙方簽訂協議>>>提交申請給開發商>>>新業主跟開發商簽合同

4，現房，銀行收回並進行拍賣的房子（需交稅）

這種房子是跟銀行交易。價格都是銀行報的，沒有講價余地。首先跟銀行提交壹個offer, 銀行在約2周內確定沒有其他人出更高價的時候就可以走過戶流程了。

延伸閱讀：跟隨壹帶壹路去看房（壹） 菲律賓：迅速掘起的熱門投資目的地

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在菲律宾买房，这么多的楼盘该如何选择，大部分国内客户过来买房都是出于投资的目的。那么投资到底买一手房划算还是二手房划算，价格相差多少，回报率有何不同。今天想在这里初步讨论一下。

跟国内不同的事，菲律宾的一手房基本上都是期房（预售房），开发商一般在确定楼盘要开盘之后就开始卖了，加上菲律宾建房的速度很慢（为啥会很慢我们后续再讨论），所以从开盘那时开始售卖到交房，这中间可能需要四五年的时间。开发商一边建房一边卖，如果你买得早，价格会划算很多，如果等房子快建好才买的话，虽然等待的时间短一些，不过价格也比开盘时的价格贵。另外，如果是特别抢手的楼盘，比如Ayala 有两个高端的品牌， Ayala Premier，这些房子如果是在很中心的位置，那下手就要快了，通常在交房前两三年就卖完了，到时候想买都没有。

Ayala Premier有些楼盘超高端，一层楼只有六七户，甚至两三户的，更有一些空中花园房，空中别墅，有私人电梯直达的。这些大楼很多是在开盘前就有客户排队选购，一旦开盘，公开售卖的房源就很少了。不过价格也是相当“高端”，每平达RMB4万以上。

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当然除了这些特别贵的公寓，中端楼盘也很多，RMB1.8万－2.5万之间（以目前的市场价）这个价格区间的最多。通常买期房是可以分期付款，也可以一次性支付现金（会有高达10%的折扣），如果是普通的工薪阶层，买这种房子是比较划算的，不需要一次性拿出那么多现金，如果是买二手房，需要一次支付全额房款，因为外国客户（旅游签证）在菲律宾几乎无法拿到房贷。虽然二手现房可以立即出租收租金，毕竟付款压力较大，而且不太好选户型，这要靠运气了，毕竟不像期房那样，整个楼盘在售的房子都可以供你选择。二手房一般是私人业主出售，如果想多套毕竟，就需要找到很多房源。有些业主不是很急于出手的，叫价都挺高的。

菲律宾房产回报率：那么到底买现房还是期房的回报率更高呢？

一般很多中介会说菲律宾房子租售比高达10%，这个的确是有，不过很少，如果是经营短租比如Airbnb是可以达到的，甚至更高。大部分租售比目前在5%－7%之间。越高端的楼盘租售比越高，可能有人要惊讶了，因为高端楼盘比普通楼盘贵很多，按道理来说出租是不划算的。但在菲律宾，高端楼盘需求是很大的，菲律宾几乎没有中产阶层，要么就是很贫穷（大家印象中的，菲律宾成群的穷人在大街上乞讨），另外就是很富有的家庭，他们一般住在私人别墅，带私家花园游泳池的那种，家里佣人和司机一大把。这些家庭里很多年轻人喜欢住在高层公寓里面。另外一个群体就是外国公司的高管以及在菲律宾的大使馆高级工作人员了，他们租的房子也是很高端的公寓（也有一些租别墅的）。

期房在等待交房的那几年看似是没有任何回报，但随着开发商每年涨价一次（至少一次），期房的升值潜力是比二手房大很多。

怎样选房回报率最大？我们的建议是：如果是投资，在资金允许的情况下，尽可能选好一些的楼盘，如果是自住，那多半就是买二手房了，毕竟可以马上住进去，不需要等待。楼盘也以生活工作方便为主，资金较少的情况下，可以选择便宜点的，但不要选那些楼盘品质差的，有些楼盘老化很快，管理也不是很好。10年的楼盘看起来像20年的。

延伸阅读：跟随一带一路去看房（一） 菲律宾：迅速崛起的热门投资目的地

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与国内的二手房交易相比，菲律宾的二手房买卖过程要复杂得多。

首先，税费问题。卖家需出6%的税，买家3%。 另外假如是通过中介的话还有中介费，中介费3-5%不等。中介费一般都是卖家初。

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流程：买家看好房，双方谈好价格之后就可以开始进入买卖流程了。买家一般需要核实业主的一些资料，比如身份，房产证。还有查看业主是否已经缴清管理费，水电费，房产税等等。这些都没问题之后则可以签署合同。

签合同的时候，卖家会交钥匙、房产证以及其它需要过户的材料。买家需付款，一般都是给支票。这个过程之后房子就是新业主的了，虽然还没有拿到新的房产证。

在菲律宾，买二手房后新的房产证不是立即可以办到的。双方交易之后，新业主或者中介需要去相关部门申请新的房产证，并在这个时候交上述的一些税费，整个过程大概需要2-6个月（是的，确实需要这么长时间。。。）

不过，只要双方签了合同，付清款项，房子就是归新业主所有，可以立即入住或者拿去出租。

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